- Hoàn thiện hợp đồng Tổ chức lễ ký hợp
5. Ví dụ minh hoạ
Dự án nhà ở cao 11 tầng lô NOCT Cầu Diễn – Nhà C.
Địa điểm xây dựng tại : Lô đất NOCT thuộc quy hoạch khu nhà ở để bán - thị trấn Cầu Diễn – Hà Nội.
Cơ quan là chủ đầu tư : Công ty đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông đô thị. Cơ quan TV lập DA ĐTXD: Công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.
Thể loại công trình: Công trình dân dụng, khu nhà ở cao 11 tầng bàn giao lại cho thành phố phục vụ di dân giải phóng mặt bằng và các đối tượng chính sách, dự án nhóm B.
5.1 Giai đoạn chuẩn bị dự án
Được tiến hành đến quý II năm 2005 bao gồm các hạng mục công việc: khảo sát địa chất công trình, lập và trình duyệt thiết kế cơ sở, lập và trình.
Các công việc phải làm để quản lý dự án trong giai đoạn này là: nghiên cứu thị trường, nghiên cứu tính khả thi của dự án, nghiên cứu sơ bộ về doanh thu, tính rủi ro hay chi phí của dự án để lập kế hoạch tổng quan, cũng như các kế hoạch sơ bộ cho dự án thực hiện các bước tiếp theo.
♦ Các kế hoạch tổng thể của dự án
+ Mục tiêu của dự án: xây dựng một khu nhà ở đồng bộ công trình kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật; khai thác quỹ đất hiện có quy hoạch, đáp ứng nhu cần về nhà ở phục vụ di dân, giải phóng mặt bằng và tái định cư; dự án hoàn thành sẽ khiến tạo cảnh quan đô thị hiện đại cho khu vực Tây nam thành phố, góp phần làm đẹp bộ mặt thủ đô.
+ Quy mô dự án: đầu tư xây dựng 14.010 m2 sàn ở (133 căn hộ) bảo đảm nhu cầu nhà ở cho khoảng 532 người, quy mô xây dựng theo nội dung của quy hoạch chi tiết được phê duyệt như sau:
Bảng 3: Các chỉ tiêu của dự án 11 tầng NOCT
TT Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị
1 Diện tích lô đất m2 3290 2 Diện tích xây dựng m2 1290 Diên tích xây dựng một tầng m2 1270 3 Diện tích sàn XD m2 14010 4 Tầng cao trung bình tầng 11 ( Nguồn: phòng dự án nhà 1)
Tổng mức đầu tư của dự án 87.563.191.000 đ ( tổng mức đầu tư sau khi đã điều chỉnh các chi phí do quy định của nhà nước thay đổi)
Thời gian thực hiện của dự án là từ đầu năm 2005 tới tháng 7/2007. Suất đầu tư cho 1m2 sàn trước thuế : 4.4460.000 đ/m2sàn.
Xác định tổng doanh thu của dự án: vì đây là dự án nhà giành cho tái định cư giải phóng mặt bằng cho dự án NOCT Cầu Diễn vì vậy doanh thu của dự án không được tính đến mà chỉ chi phí của công trình được xem như một phần chi phí giải phóng mặt bằng của dự án NOCT.
♦Quản lý phạm vi:
+ Đặc điểm vị trí của khu đất: khu đất dự kiến có diện tích 3290 m2 chủ yếu là đất canh tác. Phía Tây khu đất có một số nhà dân xây dựng ven đường giao thông cần di chuyển giải phóng mặt bằng tuy nhiên quy mô nhỏ
+ Hiện trạng khu đất sử dụng: nghiên cứu cho thấy khu vực nghiên cứu là khu đất ruộng canh tác và ao hồ địa hình không đồng đều
Khu đất ruộng có cao độ Hmax = 5,4m; Hmin = 4,8m Khu ao hồ có cao độ Hmax = 5,4m; Hmin = 3,9m Các khu lân cận vẫn có cao độ trung bình 5,6m
Cốt cao độ đường đi Cầu Diễn là 6,5m
+ Hiện trạng hạ tầng giao thông: Khu vực nghiên cứu là đất trống và ruộng canh tác nên chưa có hệ thống đường nội bộ. Phía Tây khu vực là tuyến đường chạy dọc theo bờ phí Đông sông Nhuệ. Tuyến đường này đấu nối với quốc lộ 32 tại Cầu Diễn với chiều rộng mặt bằng đường 4 – 5 m. Mặt đường nhựa xuống cấp.
+ Hiện trạng cấp điện: Các hộ tiêu thụ điện tại thị trấn Cầu Diễn đang được lấy nguồn cấp từ đường dây trục 6KV 2AC – 120mm2 đi trên đường 32 thông qua các đường dây nhánh 6KV, Công ty Xuân Hoà phía Nam ô đất và đường dây 0,4KV cấp điện bơm nước ở phía Bắc ô đất
+ Hiện trạng cấp và thoát nước: Khu vực này hiện chưa có hệ thống cung cấp nước sạch của thành phố. Hầu hết các hộ dân và các cơ quan đơn vị tại địa bàn hiện tại được cấp nước từ trạm cấp nước của công ty Xuân Hoà ăn uống sinh hoạt và sản xuất
Vì vậy dự án chỉ cần giải toả mặt bằng dự án, xây dựng hệ thống giao thông cũng như hệ thống điện và cấp thoát nước. Tiếp đó công ty phải thực hiện xây dựng phần thô, hàng rào, hạ tầng nội bộ lô đất, hoàn thiện và thực hiện kinh doanh sản phẩm
♦Quản lý thời gian tiến độ: lập kế hoạch thời gian và tiến độ dự án, dự án thực hiện trong 19 tháng từ Quý I năm 2005 tới hết tháng 7/2007
Dự án được chia làm 3 giai đoạn
+ Giai đoạn chuẩn bị : Được tiến hành trong vòng 3 tháng đến quý II năm 2005 + Giai đoạn thực hiện dự án: Trong vòng 15 tháng từ Quý II năm 2005 tới hết quý II năm 2007
+ Giai đoạn kết thúc đầu tư hoàn trả lãi vay ngân hàng bàn giao công trình diễn ra trong 1 tháng
Việc sắp xếp bố trí thời gian nguồn lực cho các hạng mục của dự án dựa vào biểu đồ Gantt của dự án
♦ Thực hiện công tác giải phóng mặt bằng: dự án xây dựng trên khu đất đa phần là đất canh tác của người dân vì vậy việc tái định cư là không có, dự án chỉ cần thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Do là dự án nhà nước vì vậy công
tác đền bù giải phóng, ban quản lý của công ty không phải thực hiện công việc này mà chỉ nhận bàn mặt bằng.
5.2 Giai đoạn thực hiện dự án
Trong giai đoạn thực hiện dự án các công việc bắt đầu được triển khai
♦ Việc đầu tiên của ban quản lý dự án là chuẩn bị mặt bằng cho dự án, công tác này đã được thực hiện hoàn tất trong giai đoạn chuẩn bị dự án với việc bàn giao đủ mặt bằng lô đất như dự án cần là 3290 m2
♦ Thiết kế thi công, tổng dự toán công trình
♦ Thẩm định phê duyệt thiết kế kĩ thuật tổng dự toán
♦ Khi dự án đi vào thực hiện xây dựng ban quản lý dự án phải phân phối nguồn lực trong ban quản lý sao cho thực hiện tốt tất cả các công việc của dự án cụ thể như sau. Dự án này được ban quản lý dự án 1 thực hiện đứng đầu là trưởng ban quản lý dự án Nguyễn Thanh Việt, phó ban quản lý dự án Lê Thị Hường, các bộ phận khác trong ban quản lý dự án do các nhân viên còn lại trong ban quản lý và các nhân viên của phòng dự án nhà 1, phòng tài chính kế toán hay phòng hành chính đảm nhiệm. Vì dự án này là dự án xử dụng vốn nhà nước vì vậy công ty chỉ thực hiện dự án theo các kế hoạch đưa xuống, doanh thu của dự án này là khi xây xong dự án một phần các căn hộ sẽ thuộc về công ty và công ty sẽ thực hiện bán các căn hộ này để thu lợi nhuận.
Dự án đi vào thực hiện thì các công tác quản lý dự án cũng đồng nhất với việc các công tác quản lý bắt đầu đi vào quy trình và đòi hỏi sự đầu tư kĩ lưỡng về cả nguồn lực cũng như thời gian đi cùng với các bước thực hiện của dự án. Các công tác mà quản lý dự án cần thực hiện trong giai đoạn này là: quản lý chi phí dự án cũng như từng công việc của dự án quản lý thay đổi, trình kí phê duyệt các thay đổi, quản lý nguồn nhân lực của dự án, quản lý tiến độ của dự án, quản lý chất lượng dự án, an toàn dự án và môi trường công trình của dự án
♦ Quản lý chi phí: Lập dự toán chi phí đầu tư
Bảng 4: Tổng dự toán công trình nhà 11tầng NOCT
STT Hạng mục Trước thuế Thuế Sau thuế
I Chi phí xây lắp 56.375.530.806 5.637.553.081 62.013.083.886
I.1 Hạ tầng nhà ngoài 1.498.380.000 149.838.000 1.648.218.000 I.2 Xây lắp công trình kiến trúc 48.261.470.806 4.826.147.081 53.087.617.886 I.3 Chi phí thiết bị 738.300.000 73.830.000 812.130.000 I.4 Thiết bị trong xây dựng
công trình kiến trúc
5.877.380.000 587.738.000 6.465.118.000