cho công tác giải phóng mặt bằng.
Hiện nay, các dự án đầu t thực hiện cha đúng với trình tự quản lý đầu t và xây dựng, nh khi dự án đầu t đợc phê duyệt cha có phơng án đền bù giải phóng mặt bằng và kế hoạch tái định c. Phần lớn các chủ đầu t và các đơn vị t vấn liên quan tới việc lập dự án cha thực hiện đầy đủ các quy trình thực hiện dự án. Tỷ trọng nguồn vốn đền bù thu hồi đất trong tổng mức đầu t hiện nay trong các dự án lớn, nhiều dự án chiếm đến 50 –70% tổng số vốn dành cho công tác giải phóng mặt bằng, tái định c. Thế nhng thực tế hiện nay, trong dự toán kinh phí giải phóng mặt bằng cha đợc quan tâm lại để vào mục chi khác chỉ chiếm tỷ trọng từ 0,1 – 0,3% tổng mức đầu t. Điều này gây ra những bất hợp lý trong việc triển khai đền bù, giải phóng mặt bằng làm ảnh hởng tới tiến độ của dự án.
Trong thời gian tới, để đẩy nhanh tiến độ các dự án, trong công tác giải phóng mặt bằng cần phân cấp rõ ràng việc phê duyệt, thẩm định các phơng án theo nguyên tắc nhất quán, tập trung một đầu mối, một cửa, một dấu tránh thực tế hiện nay vốn của Trung ơng cấp khi thành phố duyệt xong lại phải trình lên các Bộ duyệt lại dự toán hoặc phơng án đền bù, giải phóng mặt bằng là chậm và ảnh hởng tới tiến độ của dự án.
Thành phố cần tiếp tục hoàn thiện quy định về trình tự, tổ chức lập và duyệt phơng án đền bù giải phóng mặt bằng cũng nh đồng bộ hoá việc phân cấp, phân nhiệm cũng nh sự phối hợp giữa các ngành, các cấp với nhau.
Cần quan tâm đúng mức và bổ sung các văn bản pháp lý về chế độ, chính sách quản lý vốn đầu t và đền bù, giải phóng mặt bằng nh:
+ Chi phí cho các công ty t vấn lập dự án, về phần chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng các khu tái định c cần đợc đa vào mục đích chi, không nên để ở mục chi khác.
+ Chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng cách tính hiện nay còn chậm, cha hợp lý và khó thực hiện. Thành phố cần có quy định cho các chủ đầu t chi trả một khoản chi phí nhất định cho Hội đồng thẩm định Thành phố và Hội đồng đền
Về hệ số K:
Giá đất theo Nghị định 87/ CP đã quá lạc hậu so với tình hình thực tế hiện nay, không đợc điều chỉnh kịp thời mà phải xử lý bằng hệ số K với khung giá quá rộng nên dễ dẫn đến tình trạng tuỳ tiện, chủ quan áp đặt định giá gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện trong dân.Để khắc phục những tồn tại trong việc xác định giá đền bù về đất, Thành phố cần nghiên cứu đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định quy định khung giá đất mới thay thế Nghị định 87/CP. Tại Nghị định mới này, việc xác định giá đền bù thiệt hại cần cụ thể và rõ ràng, tránh tình trạng có thể hiểu khác nhau dễ phát sinh mâu thuẫn.
Giá đất ban hành sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và việc vận dụng hệ số K trong từng mục đích lại rất khác nhau. Hệ số K đã mất đi ý nghĩa ban đầu là thể hiện khả năng sinh lợi. Thành phố cần sớm nghiên cứu hoàn thiện triển khai khung giá đất mới cũng nh áp giá mới cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Đối với đất nông nghiệp, việc xác định giá đất theo Thông t số 145/BTC trên cơ sở giá trị sản lợng, thu nhập, lãi suất ngân hàng là không khả thi, hệ số K thờng nhỏ hơn 1. Trong những trờng hợp đất nông nghiệp ven đô, giá trị chuyển nhợng thực tế cao hơn nhiều lần so với khung giá quy định, việc áp dụng hệ số K theo nhận định của nhiều chuyên gia là không hợp lý. Vì vậy thành phố cần sớm nghiên cứu điều chỉnh hệ số K áp vào giá đền bù đất nông nghiệp thay vì phải áp dụng rất nhiều biện pháp hỗ trợ “ phụ” nh hiện nay mà vẫn không đáp ứng đợc nguyện vọng của nhân dân trong diện bị thu hồi đất nhằm tránh tình trạng ngời dân chây ỳ, khiếu kiện, chậm bàn giao mặt bằng do không đợc đáp ứng thoả mãn về giá cả đền bù.
Thành phố sớm tổ chức khảo sát, điều tra việc sử dụng đất, tình hình thực tế chuyển nhợng quyền sử dụng đất, các điều kiện và căn cứ xác định khung giá đất tại Hà Nội để sớm sửa đổi theo giá đất hiện hành theo quy định của Chính phủ.
Thành lập quỹ giải phóng mặt bằng và tái định c :
+ Mục đích thành lập và hoạt động:Nhằm huy động các nguồn tài lực, vật lực kể cả các nguồn đóng góp của các tổ chức và dân c trên địa bàn để hỗ trợ
cho công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng các khu tái định c đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án đầu t phát triển trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Cơ quan quản lý: Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng phối hợp cùng Sở Tài chính và kho bạc Nhà nớc. Quỹ này có tài khoản riêng tại Kho bạc, hoạt động không vì lợi nhuận và theo hình thức cấp phát đầu t.
+ Hình thức sử dụng: Quỹ giải phóng mặt bằng và tái định c để đầu t cho các dự án xây dựng các khu tái định c và đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố theo quy định về quản lý đầu t và xây dựng hiện hành của Nhà nớc.
+ Nguồn thu của quỹ: Từ các nguồn: Vốn ngân sách Trung ơng, bổ sung
ngân sách địa phơng, tiền bán đấu giá diện tích nhà 1 tầng khu chung c, tiền đấu thầu quyền sử dụng đất, tiền của các tổ chức tài trợ trong và ngoài nớc, tiền đóng góp của chủ đầu t, các tổ chức và cá nhân khác…
3.2.3. Nhóm giải pháp về hỗ trợ và tái định c phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng.
Đối với các khoản chi phí( Hiện nay đang gọi là hỗ trợ) cần giao quyền chủ động hơn nữa cho các địa phơng trong việc đa ra các quyết định cụ thể, do đó không nên đa ra các quy định quá chi tiết về số lợng tiền hoặc tỷ lệ % chi phí hỗ trợ. Nhà nớc cần có chính sách về trợ cấp khó khăn cho các đối tợng không còn đất sản xuất nông nghiệp, nghiên cứu, thử nghiệm dự án phục hồi, tái tạo thu nhập cho những hộ nông dân ở những khu vực có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi lớn bằng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo chỗ làm việc mới, ổn định đời sống. Các dự án quy hoạch chi tiết cần quan tâm đến hiện trạng sử dụng đất, hạn chế tối đa việc di dời các hộ dân nằm trong phạm vi dự án. Các dự án đầu t khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu du lịch, khu dịch vụ lớn cần phải đảm bảo cơ sở hạ tầng cho các khu dân c cũ giáp ranh, tạo điều kiện sinh hoạt tơng đơng theo hớng đô thị hoá.
Đối với các dự án phải tổ chức di dân để giải phóng mặt bằng cha quy định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu t trong việc xây dựng hạ tầng kỹ
chỗ. Nhà nớc cha có chính sách chiến lợc nhằm triển khai các dự án tái định c cũng nh cha có hỗ trợ cụ thể về tài chính cơ chế chính sách về đầu t đối với dự án xây dựng khu tái định c.Thực tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đầu t, công tác chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở phục vụ tái định c cho các đối tợng phải di dời cần phải chủ động đi trớc một bớc.
Về xây dựng đồng bộ khu tái định c: Đây là một khâu quan trọng quyết
định tới sự thành công hay thất bại của một phơng án bồi thờng, giải phóng mặt bằng đặc biệt là các dự án phải sử dụng nhiều đất, di chuyển nhiều dân. Đối với ngời dân thì phải rời bỏ nhà cửa, ruộng vờn là một bất đắc dĩ. Khi đến nơi ở mới những vấn đề họ quan tâm là việc làm, điều kiện sinh hoạt nh giao thông, điện n- ớc…Do đó cần thiết phải tạo lập cho những ngời dân phải di chuyển tới khu tái định c những điều kiện về nơi ăn, chốn ở phải bằng hoặc tốt hơn trớc. Phải xây dựng đồng bộ về đờng đi, cấp thoát nớc, cơ sở khám bệnh, trờng học…có nh vậy mới khuyến khích ngời dân rời bỏ mảnh đất mà tổ tiên, cha ông đã bao đời gây dựng để Nhà nớc sử dụng, cần phải đền đáp một cách xứng đáng những mất mát của ngời dân vì lợi ích chung của cả xã hội, của đất nớc.
3.2.4. Nhóm giải pháp định hình phơng pháp tính giá trị đất đai trong khu vực giải phóng mặt bằng.
Nguyên tắc xác định giá trị đất phù hợp, đồng bộ khi bồi thờng.
Thành phố cần kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành phơng pháp giá đất khung giá các loại đất, để trên cơ sở đó, Thành phố ban hành văn bản quy định các mức giá để áp dụng trên địa bàn. Những điều chỉnh trong xác định giá bồi thờng cần dựa trên nguyên tắc cơ bản: Đất đai là công thổ quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân, giải quyết hài hoà lợi ích của ngời bị thu hồi đất va Nhà nớc; đền bù thiệt hại về đất phải đảm bảo cho ngời bị thu hồi đất có khả năng tái tạo cuộc sống, việc làm, thu nhập bằng đất ở, đất nông nghiệp có giá trị tơng đơng, t liệu sản xuất khác hoặc tiền vốn thay thế.
Giá đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất cần đợc xác định trên cơ sở một khung giá nhất định do UBND Thành phố ban hành. Tuy nhiên, do giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất rhực tế biến động theo thời gian, trong khi khung giá
phải căn cứ trên cơ sở giá đất chuyển nhợng thực tế và phải đợc điều chỉnh theo từng thời kỳ phù hợp với nhu cầu sử dụng đất và tốc độ phát triển kinh tế – xã hội.
Phơng pháp tính giá trị đất đai khi bồi thờng:
Trong phơng hớng điều chỉnh mức giá đền bù thời gian tới, không quy định thống nhất mức giá đền bù theo địa giới hành chính, mà quy định mức giá đền bù phân vùng theo vành đai và các khu vực có mức độ đô thị hoá khác nhau. Việc phân vùng càng chi tiết càng đảm bảo chính xác, nhất là khi xử lý đối với các dự án có diện tích chiếm đất lớn.
Đối với đất ở đô thị, cần cho tổ chức khảo sát, xác định giá chuyển nhợng thực tế quyền sử dụng đất ở một số khu vực.
Đối với đất nông nghiệp, việc quy định rõ đất “ trong đô thị”, đất “ ven đô thị”, đất “nông thôn” là hết sức quan trọng, vì dẫn đến những khác biệt rất lớn. Đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị phải đợc bồi thờng theo giá đất nông nghiệp và đợc cộng thêm một khoản chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp.
3.2.5 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
a. Trên cơ sở quy hoach tổng thể đến năm 2020 đợc Bộ chính trị và Thành phố phê duyệt, đẩy nhanh việc hoàn thành quy hoạch chi tiết mạng lới hệ thống hạ tầng kỹ thuật xơng sống của Thành phố. Tập trung đầu t gọn cho từng khu vực làm sức hút cho phát triển đô thị. Tiến hành cắm mốc giới và công bố công khai quy hoach trong nhân dân, đồng thời phân cấp quản lý cho các cấp, các ngành quản lý quy hoạch cho phù hợp và hiệu quả.
b. Đổi mới công tác nghiên cứu, lập quy hoạch phát triển đô thị phải trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế – văn hoá - xã hội và kế hoach sử dụng đất. Cần tập trung nghiên cứu, xác định rõ định hớng sử dụng đất, phát triển HTKT và xã hội để làm cơ sở cho công tác chỉ đạo quản lý phát triển đô thị. Trong từng gian đoạn cụ thể u tiên quy hoạch các khu đô thị mới, tập trung đầu t đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội để dự án đầu t có tính khả thi, không bị động. Khi lập dự án chủ đầu t phải lập phơng án giải phóng mặt bằng trớc khi trình cấp có thẩm quyền
phê duyệt. Đối với dự án có di dân, nhất thiết phải xác định đợc nơi tái định c mới đợc giao đất.
c. Hạn chế việc giao đất xây dựng thực hiện các dự án vào các khu dân c đã ổn định và có truyền thống lâu đời. Coi trọng nguyên tắc di dân tại chỗ hoặc gần nơi ở cũ, u tiên dành quỹ đất, lựu chọn các khu vực có điều kiện thuận lợi, có khả năng phát triển theo hớng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, thu hồi các diền tích của các đơn vị sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả, vi phạm Luật Đất đai sử dụng để xây dựng các khu tái định c của Thành phố.
3.2.6. Nhóm giải pháp tăng cờng tổ chức thực hiện.
a. Để tăng cờng sự lãnh đạo tập trung, chỉ đạo thống nhất của các cấp uỷ đảng trong công tác giải phóng mặt bằng, đề nghị Thành uỷ và HĐND Thành phố ra nghị quyết về công tác giải phóng mặt bằng.
+ Trớc hết phải làm thông suốt trong nội bộ Đảng và nhân dân về chủ tr- ơng, chính sách của Đảng và Nhà nớc; phát động cán bộ, Đảng viên phải gơng mẫu thực hiện và có trách nhiệm vận động quần chúng quán triệt thực hiện về ch- ơng trình quy hoạch phát triển đô thị, thống nhất quan điểm và yêu cầu về chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi đất và tổ chức bố trí tái định c.
+ Tăng cờng vai trò lãnh đạo của Đảng, cử đại diện cấp uỷ và đại diện các tổ chức đoàn thể quần chúng tham gia Hội đồng giải phóng mặt bằng, đồng thời coi trọng phối hợp tuyên truyền vận động nhân dân thực hiện chính sách của Đảng và Nhà nớc.
+ Thực hiện mở rông dân chủ, phát huy trí tuệ của cấp uỷ, Đảng viên và các đoàn thể quần chúng ở cơ sở thông qua góp ý, lấy ý kiến và bổ sung dự án khi thực hiện các dự án đầu t lớn cho sát hợp.
+ Đa Ban chỉ đạo công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng ở cấp Thành phố và quận, huyện có sự tham gia của cấp uỷ, mặt trận, các đoàn thể voà hoạt động dới sự chỉ đạo trực tiếp của Phó chủ tịch phụ trách Ngành.
b. Thành phố ban hành “ Quy định về việc tổ chức thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội”. Trong đó quy định cụ
thể về trách nhiệm của các cấp, các ngành, chủ đầu t và các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Đồng thời quy định cụ thể về công tác tuyên truyền vận động, các biện pháp xử lý kiên quyết đối với các tr- ờng hợp lợi dụng, cố tình vi phạm pháp luật.
c. Kiện toàn tổ chức bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng các cấp theo hớng:
Tiếp tục kiện toàn bộ máy giải phóng mặt bằng chuyên trách và tăng cờng cơ sở vật chất, phơng tiện làm việc phục vụ công tác giải phóng mặt bằng ở Thành phố, quận, huyện giải quyết chính sách cho cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. Hình thành tổ chức chuyên lo nhà đất tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng thuộc Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố. Thí điểm mô hình doanh nghiệp làm công tác giải phóng mặt bằng.
d. Tăng cờng công tác chỉ đạo kiểm tra, thực hiện chính sách giải phóng mặt bằng, kịp thời xử lý những khó khăn vớng mắc; khen thởng thích đáng và xử