dự án đầu t.
Thành công cơ bản của chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất hiện nay đã thống nhất cơ chế dền bù cho tất cả các dự án đầu t từ nguồn vốn ngân sách cũng nh nguồn vốn khác, trong đó có nguồn vốn đầu t trực tiếp từ nớc ngoài. Các nội dung đền bù hỗ trợ cho ngời bị thu hồi đất quy định tại Nghị định 22/ CP phù hợp với Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 và về cơ bản tơng đối phù hợp với thông lệ quốc tế. Chính vì vậy các mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nớc, ngời bị thu hồi đất và chủ dự án đã đợc giải quyết thoả đáng. Nhà nớc giữ đợc vai trò ngời chủ sở hữu đất và thống nhất quản lý đất đai, đồng thời đảm bảo quyền sử dụng đất ổn định lâu dài của ngời bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho các chủ dự án có quỹ đất đầu t cho sản xuất kinh doanh.
Tuy nhiên, đến nay vẫn có những dự án triển khai chậm, ngời bị thu hồi đất thắc mắc khiếu kiện về mức đền bù. Nguyên nhân của những vớng mắc này có một phần về chính sách, song cũng một phần không nhỏ là do tổ chức thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất còn nhiều thiếu sót. Sau đây là những vớng mắc về vấn đề giải phóng mặt bằng các dự án đầu t :
a. Hầu hết dự án đầu t trong thời gian qua đều bị kéo dài tiến độ thực hiện. Sự vớng mắc trong việc đền bù giải phóng mặt bằng là một trong những nguyên
nhândẫn đến tình trạng này.Điều đó đã gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu t xây dựng.
+ Đối với các dự án đầu t phát triển sản xuất kinh doanh do không đáp ứng đợc tiến độ đầu t vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
+ Đối với các dự án đầu t không kinh doanh thì bị kéo dài tiến độ thi công bị ngắt đoạn gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hởng tới chất lợng công trình.
b. Trớc đây, các dự án sử dụng vốn đầu t từ ngân sách Nhà nớc khi bồi thờng thì áp dụng giá đất do Nhà nớc ban hành, giá này thấp hơn thực tế thị trờng, trong khi đó nếu do các chủ đầu t dự án sản xuất kinh doanh tự đàm phán thoả thuận mức bồi thờng với ngời bị thu hồi đất thì dẫn đến 2 chính sách bồi thờng: Dự án của Nhà nớc thì mức bồi thờng thấp, ngời mất đất bị thua thiệt, dự án của t nhân thì mức bồi thờng cao, thoả đáng. Vì vậy mà cần áp dụng chung một chính sách bồi thờng để tránh sự so bì hơn thiệt, tránh sự phá giá bồi thờng của các dự án t nhân. Nếu vẫn tiếp tục gom các dự án sản xuất kinh doanh lại để áp dụng chung quy định đền bù, Giải phóng mặt bằng theo Nghị định số 22/1998/NĐ- CP thì sẽ tiếp tục gây tình trạng quá tải cho cơ quan Nhà nớc.
c. Nhiều nơi mặc dù việc đền bù giải phóng mặt bằng đợc thực hiện bằng các biện pháp hành chính đã dẫn đến sự khiếu kiện của nhân dân kéo dài không thể giải quyết đợc, trong sự khiếu kiện đó cái chính vẫn là ngời dân không thoả mãn với sự đền bù của chủ dự án hoặc sự định giá đền bù thiếu công bằng.
Để giải quyết “êm thấm” trong công tác đền bù, nhiều dự án mà doanh nghiệp không làm chủ đầu t đã phải đền bù thoả mãn theo yêu cầu của ngời dân di chuyển điều đó đã dẫn đến giá thành sản phẩm cao và hiệu quả kinh doanh thấp.
d. áp giá loại đất để tính đền bù thiệt hại về đất ở cho các hộ có khuôn viên đất ở rộng hiện cha thống nhất tại một số địa phơng.
+ Một số địa phơng căn cứ vào mức đất do địa phơng quy định để tính đền bù thiệt hại về đất ở, diện tích còn lại trong khuôn viên tính đền bù theo đất nông nghiệp.
+Một số địa phơng tính đền bù thiệt hại đất ở theo diện tích đất ở thực tế, tức là căn cứ vào diện tích đất ở nền nhà và diện tích đất xây dựng các công trình phụ. Phần diện tích đất còn lại trong khuôn viên đền bù theo đất nông nghiệp.
Hai cách tính đền bù thiệt hại về đất ở cho các hộ có khuôn viên đất rộng trên đây đều không phù hợp với diện tích đất nộp thuế nhà đất các hộ. Vì theo pháp lệnh thuế nhà đất, các hộ kê khai nộp thuế nhà đất thờng kê khai toàn bộ khuôn viên lô đất ở. Từ đây cũng nảy sinh thắc mắc của ngời bị thu hồi đất.
e.Việc đền bù cho nhân dân hầu hết đợc trả bằng tiền, trong số tiền đợc đền bù đó có ngời dân có đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới có điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, song cũng có nhiều ngời do nhu cầu cuộc sống còn khó khăn, nhiều nhu cầu chi tiêu quan trọng hơn vì vậy họ đã không đủ tiền để tạo dựng nơi ở mới, phải sống tạm bợ với nhu cầu sống thấp. Nh vậy có thể nói, cứ một dự án đầu t xây dựng mới ra đời, bên cạnh những cái đợc, còn kéo theo một số hộ gia đình không có chỗ ở ổn định. Nh vậy, mục tiêu lớn của quốc gia về nhà ở của nhân dân đã bị phần nào không thực hiện đợc.
g.Về phía chủ dự án đầu t do khó khăn về tài chính phục vụ cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng . Nh chúng ta đều biết khi thu hồi đất của ngời sử dụng đất cho các dự án, nhu cầu quỹ nhà ở để tái định c cho họ rất lớn, nhng các chủ dự án cha đáp ứng đợc. ở Hà Nội năm 2002 có 350 dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng, trong đó có 6988 hộ có nhu cầu tái định c. Nhng việc lập các dự án tái định c chỉ đợc tiến hành khi các chủ dự án triển khai các dự án đầu t.Từ đó không chỉ làm chậm công tác giải phóng mặt bằng mà còn là yếu tố dẫn đến việc áp giá đất để tính đền bù thiệt hại về đất khác nhau cho cùng dự án là đơng nhiên.
h.Công tác kiểm kê đất đai, tài sản bị thiệt hại phải đền bù cũng còn trờng hợp kê khai nhầm đối tợng phải đền bù để nhận đền bù hoặc tính mức đền bù cao hơn thực tế rút tiền đền bù, giải toả chi cho các việc khác dẫn đến tiêu cực tham nhũng. Từ đó cũng gây ra tình hình phức tạp cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu t.
k.Trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, nhiều hiện tợng tiêu cực của một số cán bộ thực thi công tác đã làm mất lòng tin của nhân dân. Những ngời dân
nghiêm chỉnh chấp hành thì đôi khi bị thiệt, những ngời lợi dụng ô dù không thực hiện đôi khi lại có lợi, kỷ cơng pháp luật không nghiêm dẫn đến sự thiếu công bằng trong đền bù giải phóng mặt bằng.
l.Về chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho những lao động nông nghiệp bị thu hồi đất.
+ Theo quy định hiện hành tại văn bản số 4448/TC- QLCS ngày4/9/1999 của Bộ Tài chính thì hộ gia đình bị thu hồi đất từ 30% đến 50% diện tích đất nông nghiệp canh tác thì đợc một suất hỗ trợ, từ 50% đến 70% diện tích đất nông nghiệp canh tác thì đợc 2 suất hỗ trợ, trên 70% diện tích đất nông nghiệp canh tác thì đợc hỗ trợ cho toàn bộ số nhân khẩu nông nghiệp đang có trong hộ đó.
Đây là quy định cha phù hợp do việc hỗ trợ cha tơng xứng với mức thiệt hại thực tế. Thực tế khi áp dụng chính sách đã gặp phải những bất hợp lý nh: Có 4 hộ gia đình nông nghiệp có diện tích đất canh tác là 1000 m2 nhng do diện tích đất bị thu hồi là 350m2(Bằng 35% diện tích đất canh tác) nên chỉ đợ hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho 1 lao động, trong khi đó hộ khác cũng có 4 lao đông sử dụng 500m2đất diện tích đất bị thu hồi là 350m2 (Bằng 70% diện tích đất canh tác) lại đ- ợc hỗ trợ đào tạo cho cả 4 lao động trong hộ.
+Khoản 4 Điều 25 NĐ 22/ 1998/NĐ-CP cha quy định có tính bắt buộc đối với chủ dự án trong việc tiếp nhận lao động địa phơng bị thu hồi đất.
m.Về chính sách xây dựng các khu di dân tái định c.
Nghị định số 22 cha quy định việc xây dựng khu tái định c (Đối với dự án đầu t sử dụng đất có giải phóng mặt bằng và di dân) là một nội dung bắt buộc nằm trong dự án đầu t khả thi khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, dẫn đến một số chủ đầu t, nhất là các chủ đầu t thuộc các Bộ, ngành Trung ơng quản lý coi việc xây dựng khu tái định c di dân là việc riêng của Thành phố Hà Nội trong khi quỹ nhà quỹ đất di dân tái định c của Hà Nội hiện nay đang thiếu và phân tán do cha có vốn đầu t tập trung cho lĩnh vực này. Đây cũng là nguyên nhân làm một loạt dự án đầu t có giải phóng mặt bằng hiện nay phải dừng lại mặc dù đã đợc bố trí vốn. Ví dụ nh dự án cầu Thanh Trì, đờng Nam vành đai III thuộc địa phận Gia Lâm, dự
án đờn Đội Cấn- Hồ Tây thuộc quân Ba Đình, dự án mở đờng đoạn từ Phạm Ngọc Thạch- Đào Duy Anh đến ngã t Ô Chợ Dừa thuộc quận Đống Đa…
Nguyên nhân của những tồn tại trên
a. Chính sách về đất đai không ổn định và phát triển theo xu hớng ngày càng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho ngời sử dụng, làm cho ngời sử dụng đất chần chừ khi thực hiện quyết định giao đất, làm chậm tiến độ Giải phóng mặt bằng để hy vọng đợc bồi thờng nhiều hơn.
b. Công tác quản lý đất đai bị buông lỏng trong thời gian dài dẫn đến các hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất chắp vá, không đầy đủ, tình hình lấn chiếm đất công và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật không bị xử lý nghiêm, gây khó khăn cho công tác xét duyệt phơng án đền bù gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện.
c. Phơng pháp xác định giá đất còn chung chung, cha cụ thể, cha phù hợp với tình hình thực tế hình thành giá đất trên thị trờng, biểu hiện cụ thể nh:
Việc xác định theo 4 loại vị trí của từ 3 - 4 loại đờng trong 5 loại đô thị đối với đất ở đô thị có vẻ cụ thể nhng thực tế tỏ ra gò bó, không phù hợp với thực tế hình thành giá đất ở đô thị trên thị trờng.
Việc chia thành 6 hạng đất nông nghiệp là cứng nhắc, lại quá nhiều và phức tạp, dễ gây nhầm lẫn trong thực hiện, gây khó hiểu trong nhân dân.
Cha có quy định giá đất ở những vùng giáp ranh giữa các địa phơng. Thờng giá giữa 2 địa phơng có chênh lệch.
d. Một số chính sách đất đai còn có những mâu thuẫn nh giữa Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, tạo bất bình đẳng giữa ngời thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc, nhà tự quản của ngời sử dụng đất không hợp pháp trớc Luật đất đai năm 1993, khi đền bù giải phóng mặt bằng, làm cho những ngời thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc không tán thành với chính sách bồi thờng hỗ trợ.
e. Do không có thị trờng Bất động sản, không có điều kiện biểu hiện giá trị quyền sử dụng đất một cách công khai và khách quan. Vì vậy không thể hình
thành giá một cách hợp lý mà hiện chỉ do cơ quan chuyên môn của Nhà nớc xác định trên cơ sở kinh nghiệm mang tính hành chính, mặt khác giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất biến động nhiều, dẫn đến giá đất do Nhà nớc quy định thờng không phù hợp với thời điểm bồi thờng thiệt hại, gây thắc mắc, khiếu kiện. Cũng có nhiều trờng hợp giá đền bù đã phù hợp những vẫn khiếu nại.
f. Pháp luật về đất đai cha đợc thực hiện nghiêm, có hiện tợng lấn chiếm đất công chuyển nhợng đất đai, chuyển đổi mục đích và chuyển nhợng đất nông nghiệp trái pháp luật không bị xử lý nghiêm cũng gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý quy hoạch- xây dựng đô thị và giải phóng mặt bằng.