II. Một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động đầu t phát triển nhà ở cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nộ
1.2. Nguyên tắc cho vay để phát triển nhà ở:
Nguyên tắc cho vay
+Đối tợng đợc vay tài chính nhà ở. +Phơng thức vay vốn.
+Mức vốn cho vay
+Thời hạn và lãi suất cho vay +Vấn đề an toàn của vốn vay
Nếu đứng trên giác độ chính sách của Nhà nớc thì việc cho vay vốn phát triển nhà ở mang tính chất giúp đỡ là chính. Tuy nhiên, sự giúp đỡ về vốn sẽ không phải là trợ cấp cho không mà là sự cho vay vốn thuận tiện với những điều kiện u đãi để sử dụng vào đúng mục đích giúp đỡ. Sự giúp đỡ về vốn làm nhà ở dựa trên các nguyên tắc sau:
+Ngời có nhu cầu về nhà ở phải dành dụm đợc một phần vốn cần thiết. Nguyên tắc này đảm bảo ý nghĩa giúp đỡ của nguồn vốn cho vay, tăng độ an toàn của tài chính và khuyến khích sự tiết kiệm của nhân dân để tạo lập nhà ở cho chính họ. Vấn đề giành dụm bao nhiêu sẽ đề cập ở phần sau.
+Ngời vay phải có khả năng hoàn trả vốn vay. Nguyên tắc này nhấn mạnh tính chất giúp đỡ về vốn không phải là sự cho không. Việc hoàn trả vốn sẽ giúp cho sự giúp đỡ về vốn không phải là sự cho không. Việc hoàn trả vốn sẽ giúp cho sự giúp đỡ đó đợc tiếp tục với các đối tợng khác có nhu cầu.
+Bên cho vay phải bảo toàn đợc vốn. Việc bảo toàn vốn ở đây giúp cho hoạt động giúp đỡ về vốn của các tổ chức tài chính nhà ở đợc liên tục. Để bảo toàn đợc vốn thì bên cho vay phải lấy thu bù chi nghĩa là thu nhập từ việc cho vay vốn phải trang trải đủ ba chi phí sau thông qua lãi suất cho vay.
+ Mức vốn vay phụ thuộc không những vào mục đích sử dụng mà còn phụ thuộc vào quy mô của mục đích đó. Hiện nay có hai mục đích sử dụng vốn đợc coi là hợp pháp là:
* Vay vốn để xây dựng mới, cải tạo nhà ở làm tăng diện tích ở.
Hiện nay Hà Nội mới chỉ có Hớng dẫn số 42 NHDT-PT ngày 04-2-1995 của Ngân hàng đầu t phát triển Việt Nam về cho vay xây dựng nhà ở trên toàn quốc, tuy nhiên Hà Nội cha có một cơ chế cụ thể cho riêng mình trong việc sử dụng vốn của Ngân hàng nhà ở cho hai hình thức sử dụng vốn vay nói trên, do đó ở đây, đè tài sẽ dừng lại ở việc phân tích những yếu tố có ảnh hởng đến quy mô vốn vay và những mô hình vay vốn.
Nếu vay vốn với mục đích cải tạo xây dựng mới nhà ở thì khối lợng vốn vay sẽ có các yếu tố ảnh hởng sau:
+Tỷ lệ vốn vay đợc quy định: Tỉ lệ vốn đợc vay là % khoản vay lớn nhất trên tổng số tiền cần thiết để xây dựng cải tạo nhà ở. Mục đích của việc quy định cơ cấu vốn vay là đảm bảo cho nhiều ngời đợc nhận vốn vay và khuyến khích ngời vay sử dụng vốn hợp lý, tiết kiệm. Hơn nữa ý nghĩa của vốn vay chỉ là sự giúp đỡ nên không thể vốn vay chiếm 100%. Một lý do khác cũng ảnh h- ởng tới là giá trị tài sản thế chấp và hình thức tín chấp cũng nh là uy tín của ng- ời vay. Thông thờng, giá trị của vốn vay không vợt quá 90% giá trị của tài sản thế chấp.
Trong Chơng trình phát triển nhà ở Hà Nội có đa ra cơ cấu của vốn cho vay là 50%, phần còn lại là của ngời vay. Tuy nhiên, việc cố định cơ cấu vốn vay đồng nghĩa với việc san bằng quyền lợi đối với mọi đối tợng và trong mọi trờng hợp. Ví dụ nh với những đối tợng mà tài sản tích luỹ cha có nhiều nhng thu nhập ổn định thì mức trên 50% có thể cha thoả đáng. Hơn nữa nếu khoản vay là một quyền lợi thì những đối tợng thu nhập thấp mà cũng thuộc diện chính sách hoặc CBCNV nhà nớc thì cũng cần có sự u tiên. Do đó đề tài xin có ý kiến là cơ cấu của vốn vay cần đợc quy định linh hoạt để phù hợp với từng loại đối tợng.
*. Loại hình và quy mô nhà ở đợc duyệt
Loại hình và quy mô nhà ở cần đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt vì nó có liên quan tới quy mô vốn vay và khả năng trả nợ của ngời vay. Việc có loại hình và quy mô nhà ở đợc duyệt sẽ tránh đợc thất thoát vốn vay vì nó là cơ sở để
kiểm tra tình hình sử dụng vốn và khuyến khích ngời vay sử dụng hiệu quả cũng nh bảo toàn đựơc vốn. Quy mô nhà càng lớn và loại hình nhà ở cao cấp thì vốn xây dựng càng lớn, trong khi thu nhập lại thấp sẽ gây ra vấn đề ngời vay không có khả năng trả nợ. Điều này có nghĩa là vốn vay phải căn cứ theo quy mô và loại hình nhà ở phù hợp với từng loại đối tợng.
Nếu vay vốn với mục đích mua nhà do các công ty phát triển nhà ở xây dựng nằm trong chơng trình phát triển nhà ở thì lợng vốn vay cũng chịu ảnh h- ởng của ba yếu tố nh trên.
Cả ba yếu tố (Cơ cấu vốn vay đợc quy định, Thu nhập và tích luỹ của ngời vay, Loại hình và quy mô nhà ở đợc duyệt) đều có quan hệ chặt chẽ với nhau. Ngoài ra còn có một yếu tố khác có thể ảnh tởng tới cả ba yếu tố trên và từ đó thay đổi lợng vốn đợc vay là vị trí chính trị, xã hội của ngời vay. Ví dụ nh đối t- ợng vay thuộc diện chính sách sẽ có những u đãi hơn các đối tợng không thuộc diện chính sách.
* Thời hạn và lãi suất cho vay:
Đặc điểm của tài chính nhà ở và đặc điểm kinh tế của ngời vay mà yêu cầu các tổ chức tài chính phải cho vay dài hạn với lãi suất thấp. Tuy nhiên, thời hạn và lãi suất cho vay cũng còn chịu ảnh hởng của tình hình kinh tế địa phơng. Khi lạm phát cao và nền kinh tế không ổn định thì thờng thời hạn cho vay ngắn và lãi suất cao. Ngoài ra, thời hạn vay và lãi suất vay còn chịu ảnh hởng bởi uy tín của ngời vay. Với các chi nhánh thuộc ngân hàng Nhà nớc Việt nam thì thời hạn và lãi suất vay do Chính phủ quy định.
Để đạt đợc thành tựu của mục tiêu lớn lao này đòi hỏi Chính phủ phải chuyển các chủ trơng mới về nhà ở sang khía cạnh cầu của lĩnh vực nhà ở, thông qua một chiến lợc tập trung hỗ trợ lĩnh vực tài chính nhà ở. Vấn đề này đòi hỏi sự phối hợp chính sách chặt chẽ hơn sự phối hợp hiện nay giữa hai lĩnh vực tài chính và nhà ở. Tài chính nhà ở cần đợc xem nh một thành tố chủ chốt trong cả hai mảng chính sách tài chính và nhà ở.
Các yếu tố của chiến lợc này cần bao gồm: Mở rộng về mặt tài chính thị trờng vốn và lĩnh vực ngân hàng, thành lập các hình thức tiết kiệm mới gắn kết
với các khoản vay nhà ở và tài trợ cho hạ tầng đô thị từ nguồn vốn nhà nớc để làm tăng khả năng thanh toán. Các lĩnh vực chủ chốt mà Chính phủ cần tập trung hoạch định chính sách bao gồm:
+ Cải cách và giám sát lĩnh vực tài chính
+ Tạo dựng và duy trì lòng tin giữa ngời gửi tiền / nhà đầu t lĩnh vực ngân hàng
+ Xây dựng các chính sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động các nguồn tín dụng dài hạn
+ Có chính sách khuyến khích (về tỷ lệ, khoản dự trữ) để thu hút sự quan tâm của ngân hàng trong việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà ở
+ Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị. + Thực thi một quy trình đơn giản về đăng ký thế chấp
+ Sửa đổi luật dân sự để hỗ trợ việc thu hồi nợ thế chấp bằng tài sản thông qua hình thức bán tài sản thế chấp
+ Hỗ trợ hình thành ngân hàng thơng mại bán buôn cho thị trờng thứ cấp để có thể phát triển thành một định chế thị trờng thế chấp.
* Giản hoá thủ tục đăng ký mua nhà và thế chấp để đi vay:
+Các thủ tục đăng ký và thực hiện một chính sách đất đai đơn giản thể hiện ở một luật đất đai ổn định
+Thực hiện việc đăng ký thống nhất các giao dịch về bất động sản +Tạo ra một hệ thống thế chấp có hiệu quả