II. Một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động đầu t phát triển nhà ở cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nộ
1.1Tài chính nhà ở có đặc điểm riêng so với các đầu t cho vay khác: Thứ nhất, yêu cầu cho vay với số lợng tơng đối lớn.
Thứ nhất, yêu cầu cho vay với số lợng tơng đối lớn.
Thứ hai, thời gian trả tiền vay dài từ 10-20 năm do tổng số tiền thờng
gấp từ 25-30 lần thu nhập hàng năm của ngời vay bình thờng.
Do hai đặc điểm kể trên mà ngời vay tiền mong muốn trả tiền vay trong thời gian dài. Chính bởi sự trả chậm của ngời vay, đặc biệt là trong trờng hợp lãi suất cố định, các tổ chức tài chính thơng phải đối phó với các vấn đề
- Kỳ hạn: Các khoản vay phải đợc tính toán trong thời gian dài.
Chi phí của các nguồn vốn: Là lợi nhuận của các khoản ký thác tiết kiệm. Các khoản thu từ hoạt động cho vay: bị cố định theo lãi suất của các khoản cho vay.
Các khó khăn có thể xuất hiện cho các tổ chức tài chính nhà ở không có khả năng chuyển đổi thời hạn nguồn vốn (mà sự chuyển đổi thời hạn của vốn là sự thu Vào các khoản tiền ngắn hạn thông qua các quỹ tiết kiệm và các khoản ký thác để cho vay dài hạn). Việc rút ồ ạt tiền gửi tiết kiệm và các khoản ký thác có thể khiến cho các tổ chức tài chính phải đi vay tiền với lãi suất cao và điều này có thể tạo ra những trở ngại trong thanh toán tiền mặt. Để tránh những khó khăn về thanh toán, các tổ chức tài chính nhà ở cần phải thu hút các nguồn
tài chính dài hạn, ví dụ nh phát hành trái phiếu hoặc dựa vào các khoản cho vay dài hạn của nhà nớc.
Một vấn đề khó khăn khác là giá của các nguồn vốn- lãi suất tiền gửi. Lãi suất tiền gửi có tác động đến cả chi phí của các nguồn vốn cũng nh các khoản chênh lệch thu về. Đối với các tổ chức tài chính thì chúng là hai thông số quan trọng nhất quyết định sự thành công hay thất bại trong hoạt động tài chính. Đối với các khoản cho vay dài hạn, lãi suất là thông số quan trọng để tính toán các khoản trả chậm. Lãi suất cho vay đợc tính sao cho đảm bảo bù đắp đủ ba khoản chi phí sau:
+Lãi suất thực tế để trả cho các khoản tiền tiết kiệm ký thác.
+Lãi suất có tính đến tỷ lệ lạm phát trong hiện tại và dự tính trong tơng lai. +Đảm bảo đợc các chi phí hoạt động của các tổ chức tài chính.
Vì lãi suất luôn phải tính đến tỷ lệ lạm phát nên ở những nơi có tỷ lệ lạm phát cao thì lãi suất cho vay cũng không thể thấp đợc. Với lãi suất cao sẽ loại bỏ phần lớn những ngời cần vay vốn ra khỏi thị trờng tài chính, ví dụ nh, với tỷ lệ lãi suất là 30%/ năm thì ngời vay sẽ phải trả gần một phần ba tổng số tiền vay mỗi năm. Tuy nhiên với tỷ lệ lãi suất cao nh vậy sẽ tạo ra khả năng thu hút các nguồn vốn và bảo vệ những ngời gửi tiền không bị ảnh hởng của lạm phát nghĩa là vẫn bảo toàn đợc sức mua của các khoản tiền tiết kiệm. Chính vì lý do này mà tài chính nhà ở dễ gặp rủi ro hơn rất nhiều do lạm phát so với các khoản tài chính ngắn hạn khác.
Hình thức bảo đảm vốn vay, hay tài sản thế chấp là một vấn đề rất đặc trng của tài chính nhà ở. Các khoản vay cho nhà ở thờng đợc bảo đảm bằng cách sử dụng đơn vị ở để thế chấp. Việc này đòi hỏi ngời vay phải có các giấy tờ hợp lệ với đất ở đợc dùng để thế chấp- một thủ tục hay đợc các nhà luật pháp sử dụng. Với các tổ chức tài chính thì tài sản thế chấp không dễ gì chuyển thành nguồn tiền mặt nghĩa là khả năng chuyển thành tiền mặt của tài sản thế chấp rất thấp và trong trờng hợp cần phải làm nh vậy đối với ngời vay tiền thì các tổ chức tài chính thông thờng phải qua nhiều thủ tục luật pháp kéo dài trớc khi chuyển nó thành tiền mặt. Mặt khác do thiếu t cách rõ ràng nên đa số các hộ thu nhập thấp
định c bất hợp pháp nên khó có thể đợc vay tiền của các tổ chức tài chính thông thờng. Chính vì điều này mà cần phải tìm một hình thức thế chấp khác để tạo điều kiện cho những hộ thu nhập thấp đó có khả năng vay đợc vốn.