3.3.3.1. Kiến tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động đảm bảo cho vay của ngân hàng.
Sớm hoàn thiện việc sửa đổi Luật các TCTD để tạo cơ sở pháp lý cơ bản cho việc chỉnh sửa cơ chế và thể lệ nghiệp vụ và tổ chức hoạt động của các
TCTD và các quan hệ tín dụng trong nền kinh tế. Sửa đổi các bộ Luật: Luật Phá sản doanh nghiệp đang có những bất cập hiện nay về việc không thừa nhận tư cách có bảo đảm của ngân hàng bảo lãnh, Luật Đất đai quy định quyền hạn của Toà án hoặc các cơ quan có thẩm quyền phán quyết về giá trị của giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất, có thể gây rủi ro cho các TCTD cho vay nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất chính là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất đó, cũng như hạn chế quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng; Luật Doanh nghiệp nhà nước trong việc quy định và xác định tài sản dây truyền công nghệ chính làm thế chấp vay vốn, hoặc bất cập có liên quan đến vốn điều lệ của DNNN.
Từng bước phát triển và hoàn thiện thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện vay vốn tín dụng của khu vực kinh tế ngoại quốc doanh, hạn chế bớt việc đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản tạo ra những cơn sốt giá giả tạo, bất ổn định cho thị trường tiền tệ và thị trường tín dụng. Nâng cao hiệu quả của các hoạt động tín dụng ưu đãi và hạn chế tác động tiêu cực của hoạt động này đến tính bình đẳng và khả năng điều tiết của thị trưởng tín dụng đối với các quan hệ tín dụng. Năng cao năng lực của NHCSXH và Quỹ hỗ trợ phát triển, thực hiện minh bạch thông tin tín dụng ưu đãi, tăng cường công tác giám sát hoạt động tín đụng ưu đãi để hạn chế những ảnh hưởng đến khả năng quản lý và điều tiết vĩ mô nền kinh tế thông qua thị trường tiền tệ và thị trường tín dụng của NHNN. Nghiên cứu và sắp xếp lại trật tự hệ thống mạng lưới các TCTD, các định chế tài chính, kể cả tổ chức đoàn thể chính trị xã hội có hoạt động tín dụng. Đảm bảo có sự quản lý và điều hành của NHNN trong việc sắp xếp, phân bố hệ thống màng lưới các TCTD một cách hợp lý, tạo sự bình đẳng và lành mạnh trong kinh doanh. Cũng như xem xét mức độ thật sự cần thiết mới cho phép thành lập thêm các chi nhánh (kể cả cấp 1 và cấp 2) trên từng địa bàn, khu vực kinh tế và dân cư trong cả nước.
Các hệ thống văn bản pháp luật đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành thẩm định giá, các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế. Đây là vấn đề khó khăn nhất cần phải có những chính sách định hướng vĩ mô của Nhà nước, sự trợ giúp của nhiều tổ chức quốc tế và thông qua quá trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ các nước trên thế giới.
3.3.3.3 Hoàn thiện các quy chế và thủ tục thực hiện giao dịch bảo đảm
Về vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường tuyên truyền và phổ biến rộng rãi Thông tư 05 tới các cơ quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương để thực hiện thống nhất và đúng với các quy định của pháp luật.
Về nguyên tắc, khi chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là có quyền đăng ký thế chấp tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Nên để xử lý vướng mắc trong vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ TNMT nghiên cứu sửa đổi hướng dẫn cụ thể về hồ sơ đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất (không thế chấp bảo lãnh cùng quyền sử dụng đất) để tránh nhầm lẫn, vướng mắc.
3.3.3.4. Giao quyền tự chủ cho các ngân hàng trong việc xử lý TSBĐ là QSDđất và TSGL với đất.
Hiện nay, công tác xử lý tài sản, thu hồi nợ của ngân hàng đang vấp phải nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho ngân hàng. Đa số các ngân hàng khi cần đòi nợ, xử lý tài sản đều phải lựa chọn giải pháp khởi kiện ra toà, nhưng thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu, thời gian kéo dài hoặc con nợ không chịu chấp hành bản án, gây tổn thất lớn cho ngân hàng. Vì vậy, nếu khoản vay có tài sản bảo đảm, khi đến hạn trả nợ mà khách hàng không có khả năng trả nợ bằng ngân khoản thì nên cho phép ngân hàng được quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Việc bán TSBĐ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đề nghị Liên bộ cho phép các Tổ chức tín dụng được bán trực tiếp TSBĐ như
hướng dẫn tại điểm 2, phần II của Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNN- BTP ngày 5/2/2002 về xử lý TSBĐ những khoản nợ nằm trong Đề án xử lý nợ tồn đọng.
KẾT LUẬN
Cùng với sự lớn mạnh của Ngân hàng Công thương Việt Nam, SGD I cũng ngày ngày càng phát triển và tự khẳng định mình đối với nền kinh tế của cả nước cũng như của Thủ đô. Là ngân hàng thương mại, mục đích kinh doanh không chỉ vì lợi nhuận mà SGD I còn chú trọng quan tâm đến mục tiêu an toàn trong hoạt động của mình bám sát đường lối, chủ trương của Nhà nước.
Qua phân tích và đánh giá công tác quản trị TSBĐ tại SGD I - NHCTVN cho thấy dư nợ được bảo đảm bằng bất động sản luôn chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng dư nợ của ngân hàng. Trong điều kiện môi trường kinh tế (hội nhập, cạnh tranh, thua lỗ, phá sản là tất yếu) và môi trường pháp lý của nền kinh tế Việt nam chưa đồng bộ, thường xuyên thay đổi như (Luật đất đai, Luật Doanh nghiệp, Bộ Luật dân sự...) luôn tác động làm gia tăng những rủi ro cho bất kỳ khoản vay nào thì sự quản lý tốt về danh mục TSBĐ đặc biệt với TSBĐ là đất đai là một trong những yếu tố góp phần nâng cao chất lượng các khoản cho vay, hạn chế tổn thất của NHCTVN trong trường hợp các khoản cho vay quá hạn khách hàng không trả được nợ, buộc phải xử lý để thu hồi nợ.
Trong phạm vi kiến thức được học và qua tìm hiểu thực tế hiện nay, em đã thực hiện đề tài này với hy vọng đóng góp một phần nhỏ vào việc tháo gỡ những khó khăn và hoàn thiện từng bước công tác quản trị TSBĐ là bất động sản. Trong quá trình thực hiện, do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót. Em mong được sự góp ý của các thầy cô để đề tài được hoàn thiện hơn.