Hiện nay, đa số các khoản vay trung và dài hạn của Ngân hàng và phát triển đều đợc đảm bảo qua thế chấp tài sản.
Giấy tờ sở hữu tài sản: Hiện nay phần lớn các tài sản thế chấp là nhà ở nhng phần lớn giấy tờ sở hữu lại không hợp pháp. Vì vậy, Ngân hàng trớc khi cho vay cần xem xét điều tra một cách thận trọng giấy tờ sở hữu tài sản thế chấp, chỉ cho vay khi tài sản thế chấp đợc khẳng định một cách chính xác và có giấy tờ hợp pháp. Tài sản thế chấp của các doanh nghiệp Nhà nớc về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất thì phải có giấy tờ xác nhận hợp lệ của Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền cho phép dùng tài sản đó để thế chấp vay vốn.
Khả năng phát mại tài sản: tài sản thế chấp phải có khả năng bán đợc một cách hợp pháp, dễ dàng và có giá trị đã thế chấp, đặc biệt đối với tài sản thế chấp là nhà ở. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, Ngân hàng cần nghiên cứu từng tr- ờng hợp cụ thể để có yêu cầu thích hợp với ngời đi vay, tránh sự cản trở từ những ngời liên quan với ngời vay vốn khi cần phát mại tài sản. Chẳng hạn nh mọi ngời
cùng ký vào giấy cam đoan đồng ý ra khỏi nhà khi Ngân hàng cần phát mại tài sản (nếu có xác nhận của chính quyền địa phơng để chặt chẽ về mặt pháp lý)
Điều kiện an toàn tài sản: Do đặc điểm của hình thức thế chấp tài sản, tài sản thế chấp vẫn do ngời vay bảo quản và sử dụng. Vì vậy, Ngân hàng nên có các quy định để đảm bảo vốn cho Ngân hàng trong trờng hợp sử dụng tài sản thế chấp là bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Chẳng hạn nh yêu cầu sửa chữa và nâng cấp nhà đang thế chấp để đảm bảo giá trị của tài sản tài sản thế chấp phải có bảo hiểm. Đồng thời Ngân hàng cần kiểm tra tài sản thế chấp thờng xuyên.
Thủ tục thế chấp tài sản: Thủ tục thế chấp tài sản phải vừa đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý để đảm bảo an toàn vốn cho Ngân hàng, lại vừa phải thuận lợi, tạo điều kiện nhanh chóng đối với việc vay tiền của khách hàng.
Để làm đợc điều này, Ngân hàng có thể sử dụng những mẫu hợp đồng đảm bảo tiền vay riêng cho hình thức thế chấp tài sản. Mặt khác, Ngân hàng cần phối hợp với cơ quan công chứng để giải quyết nhanh chóng thủ tục ký kết hợp đồng thế chấp tài sản.
Xác định giá trị tài sản thế chấp: Đây là vấn đề quan trọng có liên quan mật thiết tới việc ấn định mức cho vay của Ngân hàng đối với khách hàng. Thực chất của việc xem xét giá trị tài sản thế chấp là để bảo toàn tiền vay khi phải phát mại tài sản. Trong việc xác định giá phải chú ý tới việc giảm giá tự nhiên của tài sản (do khấu hao) và biến động giá trên thị trờng. Do vậy, việc xác định giá cần xem xét ở thời điểm hiện tại, diễn biến trong tơng lai, từ đó tính giá trị của tài sản làm đảm bảo tiền vay.
Ngoài ra, Ngân hàng nên xem xét khả năng phát mại của từng loại tài sản mà đa ra các tỷ lệ tính giá trị đảm bảo tín dụng cho phù hợp.
Cũng cần phải thấy rằng việc thu nợ bằng tài sản thế chấp không phải là một giải pháp tốt mà nó chỉ là giải pháp tình thế bắt buộc và khả năng thu nợ bằng tiền thực sự từ phát mại tài sản thế chấp cũng là một công việc nhiều khó khăn. Vì vậy, để đảm bảo an toàn các khoản cho vay của Ngân hàng nên thực hiện theo h- ớng sau:
Mặc dù có tài sản thế chấp nhng mọi nguyên tắc, thủ tục, quy trình cho vay, giám sát và thu nợ phải đợc thực hiện một cách nghiêm túc nh trờng hợp không có tài sản thế chấp.
Không phải khách hàng nào cũng đòi hỏi phải có tài sản thế chấp mới cho vay, mà Ngân hàng nên “Trông mặt mà bắt hình dong”. Tất nhiên “trông mặt” ở đây bao hàm rất nhiều vấn đề, đó là bề dày kinh nghiệm trong mối quan hệ giữa Ngân hàng và khách hàng, là khả năng quản lý là năng lực trả nợ và đặc biệt là…
hiệu quả kinh tế của dự án đang có nhu cầu vay vốn. Tất cả những điều đó sẽ cho Ngân hàng một chân dung hoàn chỉnh của khách hàng giúp Ngân hàng có đợc một cách xử lý đúng đắn với mức độ rủi ro thấp nhất.
Thực tế thờng hay xảy ra (không phải tuyệt đối) một nghịch lý: doanh nghiệp đã mạnh thì những tài sản thế chấp lại đảm bảo đầy đủ những điều kiện quy định của Ngân hàng và thực ra những doanh nghiệp đó lại không cần thiết phải có tài sản thế chấp. Trong khi đó, những doanh nghiệp yếu cần tài sản thế chấp thì thậm chí tài sản của doanh nghiệp cũng chẳng có gì để mà thế chấp và trong một số trờng hợp đặc biệt, nếu khách hàng đã cố tình lừa gạt thì tài sản thế chấp cũng chỉ là đồ giả. Vì vậy, vấn đề chính trong giải quyết cho vay không chỉ là ở chỗ có tài sản thế chấp hay không mà doanh nghiệp đi vay là ai và hiệu quả sử dụng vốn vay nh thế nào.