tư số 3 Thị trấn 17650
Đã có QĐ của Thành phố giao cho trung tâm phát triển quỹ đất
Tổng cộng 80926,7
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Anh)
Việc thực hiện thu hồi đất của các tổ chức, đơn vị sử dụng đất kém hiệu quả để giao cho các đơn vị khác có đủ năng lực nhu cầu sử dụng đất để khai thác tiềm năng của đất đai góp phần đưa đất vào sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả cao.
Tình hình vi phạm luật đất đai như lấn chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng trái phép… trên địa bàn Huyện còn rất nhiều, một số địa điểm đã lập biên bản xử lý vi phạm nhưng vẫn cố tình vi phạm như Công ty cổ phẩn Tiến Hà, hộ gia đình ông Nguyễn Văn Dũng tại xã Dục Tú, … Vì vậy để giải quyết triệt để các vấn đề về đất đai nêu trên, Huyện cần quan tâm chỉ
đạo và sát sao hơn nữa để thúc đẩy quá trình quản lý đất đai trên địa bàn Huyện được đồng bộ hơn, hiệu quả hơn.
2.3. Thực trạng công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Đông Anh 2.3.1. Thực trạng về thực hiện công tác đấu giá
Trình tự thủ tục tổ chức đấu giá QSD đất trên địa bàn Huyện vẫn thống nhất và tuân theo Quyết định số 43/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội.
Giá đất hiện tại được xác định theo Quyết định sô 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2009.
Nguyên tắc cụ thể khi định giá các loại đất: Căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ, các vị trí được xác định theo nguyên tắc: vị trí 1 tiếp giáp với trục đường giao thông có tên trong bảng giá có khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi hơn các vị trí tiếp theo, các vị trí 2, 3, 4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn.
(Có bảng giá đất thuộc UBND huyện Đông Anh kèm theo bảng phụ lục)
2.3.1.1. Công tác đấu giá QSD đất xây dựng các khu dân cư mới đồng bộ, hiện đại theo các Quyết định của UBND Thành phố.
Thực hiện quyết định số 91/2003/QĐ-UB ngày 04/8/2003 và quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/09/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành phố. Huyện Đông Anh là đơn vị được lựa chọn làm thí điểm công tác đấu giá QSD đất của Thành phố:
Năm 2000, UBND huyện Đông Anh đã lập hồ sơ đề nghị Thành phố cho phép thực hiện làm thí điểm việc lập hồ sơ đấu giá QSD đất ở tại khu 2,7ha thuộc xã Uy Nỗ để hình thành một khu đô thị mới, đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 736/2000/QĐ-TTg ngày 08/08/2000. UBND Thành phố Hà Nội đã phê duyệt dự án đầu tư, hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở đô thị tại trung tâm huyện Đông Anh để tổ chức đấu giá QSD đất. Đây là khu đô thị được xây dựng tổng thể gồm nhiều hạng mục công trình sử dụng đất theo quy hoạch như:
Các khu chức năng đất ở đều được thống nhất về chỉ giới xây dựng theo các vị trí cụ thể của từng lô đất tại bản vẽ quy hoạch tổng thể mặt bằng đã được phê duyệt. Mặt nhà trong từng lô phố đảm bảo thẳng hàng, vỉa hè, cây xanh, điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, nguồn cấp nước, thoát nước được xác định đối với từng lô đất, khu vui chơi giải trí, bãi đỗ xe. Khu đất này được xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, khớp nối với các khu chức năng lân cận xung quanh tạo thành một quần thể đô thị như: chợ trung tâm thương mại Đông Anh, Siêu thị 7 tầng, Trường tiểu học Uy Nỗ, Trường THCS Đông Anh, trường mầm non Sao Mai, hệ thống Ngân hàng, Kho bạc Nhà nước, Bưu điện. Đối với các khu chức năng đất được phân làm 7 lô cụ thể:
Bảng 2.6: Tổng hợp diện tích phân lô chức năng sử dụng đất khu đô thị Trung tâm huyện Đông Anh
STT Tên lô và ô đất đất ở (mTổng DT 2) Diện tích được XD (m2) DT không được XD (m2) 1 Lô A1 720,79 673,76 46,87 A1-1 đến A1-9 9 x 67,5 A1-10 66,26 2 Lô A2 894,16 846,32 47,84 A2-1 74,52 A2-2 84,4 A2-3 đến A2-9 7 x 67,5 A2-10 56,05 A2-11 54,63
STT Tên lô và ô đất đất ở (mTổng DT 2) Diện tích được XD (m2) được XD (mDT không 2) A2-12 49,81 A2-13 51,79 3 Lô B1 1214,49 197,66 B1-1 110,3 B1-2 đến B1-6 5 x 75 B1-7 118,35 B1-8 118 B1-9 đến B1-13 5 x 75 B1-14 118 4 Lô B2 2107,41 1786,68 320,73 B2-1 131,53 B2-2 đến B2-9 8 x 79,75 B2-10 116,76 B2-11 131,53 B2-12 đến B2-19 8 x 79,75 B2-20 130,93 5 Lô B3 2335,69 1928,92 406,77 B3-1 113,31 B3-2 đến B3-12 11 x 67,5 B3-13 113,31 B3-14 103,98 B3-15 đến B3-25 11 x 67,5 B3-26 113,31 6 Lô C1 2235,44 1097,31 446,13 C1-1 68,82 C1-2 đến C1-13 12 x 67,5 C1-14 62,15 C1-15 75,51 C1-16 đến C1-27 12 x 67,5 C1-28 80,16 7 Lô C2 2359,88 1924,77 435,11 C2-1 77,02 C2-2 đến C2-13 12 x 67,5 C2-14 84,07 C2-15 75,53 C2-16 đến C2-27 12 x 67,5 C2-28 67,78 Tổng cộng 12.184 10.282,68 1.901,32
Tổng diện tích đất thực hiện dự án là 27.785m2 trong đó diện tích đất ở là 12.184m2 chiếm 43,85% tổng diện tích đất, diện tích đất làm công trình công cộng, cây xanh, bãi đỗ xe chiếm 38% còn lại 18,5% là đất làm đường giao thông. Đường giao thông có hai tuyến chính:
Tuyến 1 rộng 13,5m; mặt đường rộng 7,5m, tổng diện tích mặt đường là 3599m2.
Tuyến 2 chiều rộng 11,5m; mặt đường rộng 5,5m, tổng diện tích mặt đường là 3495m2.
Khu đất này sau khi đầu tư xây dựng xong cơ sở hạ tầng, UBND Huyện đã tổ chức đấu giá thành công để giao đất cho các hộ gia đình, các nhân có nhu cầu làm nhà ở kết hợp với kinh doanh đã thu về cho ngân sách hơn 84 tỷ đồng để đầu tư phát triển (giá trúng đấu giá 7.500.000đồng/m2).
Hiện trạng khu đô thị này, các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá QSD đất đã đầu tư xây dựng nhà ở theo quy hoạch từ 3-5 tầng, hình thành một khu đô thị mới hiện đại, khu trung tâm thương mại tập trung của Huyện. Việc sử dụng đất ở khu đô thị mới này có hiệu quả cao, khu đô thị này là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, tập trung dân cư đô thị đông đúc của Huyện. Có thể nói khu vực đô thị này là những “điểm sáng” có sức hút mạnh mẽ đối với các vùng nông thôn xung quanh của Huyện, khai thác sử dụng đất có hiệu quả cao, tạo động lực cho sự phát triển.
2.3.1.1.2. Dự án khu đô thị miền Đông huyện Đông Anh (4,4ha tại xã Liên Hà)
Từ kinh nghiệm tổ chức thành công việc đấu giá QSD đất tại khu trung tâm huyện Đông Anh, UBND huyện Đông Anh đã tiếp tục lập hồ sơ đề nghị UBND Thành phố phê duyệt thực hiện dự án phát triển khu đô thị quy mô diện tích 44.029m2 tại xã Liên Hà để tạo động lực phát triển kinh tế xã hội khu vực miền Đông của Huyện. Dự án được UBND Thành phố phê duyệt dự
án đầu tư tại quyết định số 1820/QĐ-UB ngày 02/04/2004 và quyết định thu hồi đất số 5099/QĐ-UB ngày 18/8/2004. Tổng diện tích khu đất thực hiện dự án là 44.029m2.
Mục tiêu của dự án là hình thành nên một khu đô thị mới hiện đại với cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hệ thống giao thông thuận lợi, khai thác hợp lý, hiệu quả quỹ đất hiện có, xây dựng một khu nhà ở mới kết hợp với kinh doanh, thúc đẩy sự phát triển của khu vực miền Đông Huyện.
Trong đó:
- Diện tích đất đấu giá để xây dựng nhà ở theo quy hoạch là 15.886m2 chiếm 36,08% tổng diện tích khu đất.
- Diện tích đất để xây dựng nhà trẻ mẫu giáo là 2990m2 chiếm 6,79%
tổng diện tích khu đất.
- Diện tích đất để xây dựng công trình công cộng là 2674m2 chiếm 6,73% tổng diện tích khu đất.
- Diện tích đất để làm vườn hoa, trồng cây xanh là 1835m2 chiếm 4,16% tổng diện tích khu đất.
- Diện tích đất để làm đường đi, bãi đỗ xe, vỉa hè và hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung là 20.644m2 chiếm 46,88% tổng diện tích khu đất.
Đến nay việc thực hiện dự án đã thi công xong phần hạ tầng kỹ thuật
Bảng 2.7: Kết quả đấu giá qua các đợt của dự án khu đô thị miền Đông huyện Đông Anh
Đợt đấu giá Ngày, tháng, năm
DT đấu giá
(m2) Số tiền thu được
Mức giá trúng TB Đợt 1 13/11/2005 920 4.139.000.000 4.498.913 Đợt 2 21/05/2006 500 1.829.000.000 3.658.000 Đợt 3 29/10/2006 1.304,81 6.574.936.000 5.176.950 Đợt4 10/12/2006 534,98 1.711.936.000 3.200.000 Đợt 5 06/05/2007 1.323,73 6.507.380.000 4.915.942 Đợt 6 15/12/2007 1.710,75 11.142.350.000 6.513.138 Đợt 7 30/05/2008 1.494,82 10.355.964.000 6.927.900 Tổng cộng 7.789,09 42.260.566.000
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Anh)
Tổng diện tích đất ở của dự án, đã giao đất cho những hộ trúng đấu giá nhưng chỉ có một số hộ đầu tư xây dựng nhà ở, còn lại các hộ gia đình, cá nhân khác trúng đấu giá nhưng vẫn chưa xây dựng nhà ở, đất bỏ hoang không sử dụng gây lãng phí đất.
Qua đó phản ánh hiệu quả khai thác, sử dụng đất của dự án này thấp. Vì vậy, để đẩy nhanh tiến độ sử dụng đất, UBND Huyện cần có những giải pháp hữu hiệu để khai thác, sử dụng hợp lý khu đất này. Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các đợt đấu giá tiếp theo, đầu tư xây dựng các hạng mục công trình công cộng như nhà trẻ, cây xanh, khu vui chơi giải trí. Đồng thời có quy chế yêu cầu các nhà thầu trúng đấu giá QSD đất khẩn trương đầu tư xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch để đưa đất vào sử dụng.
2.3.1.1.3. Khu đô thị mới phía Bắc đường 23B tại xã Tiên Dương
Khu đất lập dự án có vị trí là trung tâm giao lưu với khu vực lân cận do nằm trên tuyến đường liên Huyện, theo quy hoạch chung của Thành phố sẽ là trục đường liên khu vực, nằm giữa trục đường quốc lộ 3 và vành đai 3 của Thành phố. Tổng diện tích đất thực hiện dự án là 47.84ha. Khu vực này có khả năng đô thị hoá nhanh với nhiều cơ hội chuyển dịch lao động và nghề nghiệp sang phi nông nghiệp. Đất đai chủ yếu là đất canh tác nông nghiệp.
- Đất dành cho nhu cầu chuyển đổi nghề nghiệp tại địa phương: tổng diện tích 1,8380ha bố trí ở phía Đông giáp trục đường khu vực (mặt cắt ngang 40m).
- Đất công trình công cộng: diện tích 0,8190ha - Đất cơ quan xí nghiệp: 1,5370ha
- Đất công trình di tích lịch sử văn hoá: 1,47ha
- Đất cây xanh công cộng: bao gồm đất cây xanh thể dục thể thao và hạ tầng kỹ thuật của các đơn vị ở và dải đất cây xanh phía Nam thôn Cổ Dương tổng diện tích 3,56ha bao gồm 4 ô cây xanh.
- Đường trường học nhà trẻ mẫu giáo: Trường học trong phạm vi nghiên cứu bố trí hai ô đất để xây dựng trường tiểu học và THCS phục vụ dân cư khu vực phía Nam thôn Cổ Dương có diện tích 2,2520ha bao gồm 02 ô đất.
Đất xây dựng nhà trẻ mẫu giáo trong dự án gồm 2 ô đất có tổng diện tích 1,4500ha, được bố trí ở trung tâm của các nhóm nhà ở xây dựng mới của đơn vị ở.
- Đất ở bao gồm: 02 ô đất thuộc đơn vị ở dân cư làng xóm tổng diện tích 5,0450ha.
Đất ở xây dựng mới được chia làm 11 ô đất (gồm đất xây dựng nhà cao tầng và đất nhà, vườn biệt thự) tổng diện tích đất ở mới là 12,672ha. Trong đó đất ở cao tầng gồm 07 ô đất, tổng diện tích 7,5230ha. Đất ở thấp tầng có ký hiệu là TT gồm 4 ô đất có tổng diện tích 5,1490ha.
- Đất đường giao thông: bao gồm 02 cấp đường Thành phố và khu vực và cấp đường nhánh. Tổng diện tích đường 15,8990ha, trong đó đường thành phố và khu vực có diện tích 11,8610ha là trục đường liên khu vực ở phía Đông có mặt cắt ngang 40m. Đoạn đường phân khu vực gồm 3 tuyến theo hường Bắc – Nam: Đoạn tuyến đi qua phía Đông thôn Cổ Dương và giữa thôn Cổ Dương có mặt cắt ngang rộng 30m, đoạn tuyến đi qua phía Tây thôn Cổ Dương có mặt cắt ngang rộng 25m. Tuyến đường nhánh phía Bắc khu đất
chạy song song với trục đường 23B giáp thôn Cổ Dương phía Nam có mặt cắt ngang rộng 21,25m.
- Bãi đỗ xe tập trung có diện tích 1,2560ha gồm 2 ô đất nằm ở phía Tây Nam và ô đất nằm giữa đường liên khu vực ở phía đường 23B hiện nay và khu đất giáp trung tâm công cộng khu vực ở phía Đông.
Dân số trong phạm vi thực hiện dự án là 5.870 người. Như vậy các chỉ tiêu sử dụng đất đạt được trong dự án khu đô thị Bắc đường 23B là:
- Đất công trình công cộng: 1,4m2/người
- Đất trường học gồm THCS và TH là 3,9m2/người - Đất nhà trẻ mẫu giáo : 2,5m2/người
- Đất cây xanh đơn vị ở: 4,2m2/người - Đất đường nhánh chính: 5m2/người - Đất ở: 19m2/người
Do đặc điểm dự án khu đô thị phía Bắc đường 23B là dự án nhà ở để đấu
giá QSD đất cách xa trung tâm Huyện 2km, nằm gần vùng dân cư nông thôn,
nên các lô đất xây dựng nhà ở cao tầng chọn chiều cao từ 5-9 tầng cho phù
hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Huyện, khu nhà này được bố trí ở một
số vị trí là cửa ngõ chính tại góc giao của phía Nam trục liên và các tuyến
đường phân khu vực để tạo điểm nhấn không gian cho cả khu đô thị. Các
công trình nhà ở phía sau được xây dựng với chiều cao thấp hơn từ 5-7 tầng
có thể tổ chức nàh dạng trung cư hoặc nhà mặt phố có sân, vườn kết hợp với
sinh hoạt thương mại dịch vụ tạo nét đẹp cho cả khu phố. Các khu chức năng
công trình khác cũng được bố trí một cách hại hoà cho phù hợp với khu dân
dư làng xóm hiện có làm tăng hệ số sử dụng đất lên nhiều lần.
Đối với dự án đấu giá QSD đất tại Bắc đường 23B xã Tiên Dương: UBND Huyện đã chỉ đạo Ban quản lý dự án Huyện cơ bản hoàn thành công tác GPMB phần đất nông nghiệp, và đất ở đang tập trung tháo gỡ một số
vướng mắc còn lại để triển khai san nền và xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đã tổ chức đấu giá QSD đất thửa số I-A6 để xây dựng nhà ở cao tầng phía Bắc đường 23B tại xã Tiên Dương với diện tích 5.800m2 thu được 20,88 tỷ đồng (giá trúng đấu giá 3.600.000Đ/m2).
Tuy nhiên thực tế dự án này các nhà đầu tư thực hiện rất chậm toàn bộ khu đất thực hiện dự án đã hoàn thành công tác GPMBm chưa đầu tư xây dựng công trình nhà ở và các khu chức năng công cộng vẫn còn bỏ hoang đất, tiềm ẩn những nguy cơ lãng phí đất, gây bức xúc trong nhân dân. Để khắc phục tình trạng này UBND huyện Đông Anh cần có các biện pháp để các nhà đầu tư khẩn trương thực hiện dự án theo kế hoạch để đưa đất vào sử dụng,
