II. Quan điểm cơ bản về phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta
1. Thừa nhận sự tồn tại và phát triển thị trờng bất động sản đúng hớng
Việc thừa nhận và thúc đẩy sự phát triển đúng hớng của thị trờng bất động sản dựa trên những lý do chủ yếu sau:
- Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyên biệt phát triển ở những mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các bất động sản là hàng hoá; không thừa nhận thị trờng bất động sản thì sẽ tạo nên sự khuyết thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng, làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trờng tới sự vận hành của nền kinh tế.
- Đờng lối chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nớc đã thừa nhận sự tồn tại và phát triển của thị trờng bất động sản (ở văn kiện Đại hội lần thứ VIII của Đảng, văn kiện Đại hội lần thứ IX của Đảng, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ơng Đảng và Luật đất đai hiện hành).
Nh vậy cả trong đờng lối chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nớc đều đã thừa nhận quyền sử dụng đất nh một hàng hoá có thể mang trao đổi, chuyển nh- ợng trên cơ sở giá cả đợc Nhà nớc xác định. Thừa nhận sự có mặt của hàng hoá và giá cả điều đó cũng đồng nghĩa là thừa nhận sự có mặt của thị trờng đất đai, bất động sản; thừa nhận và khuyến khích xây dựng và sự phát triển của thị trờng bất động sản, trong đó có thị trờng về quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, đối với các địa phơng trong cả nớc, đặc biệt là các thành phố lớn đang trong quá trình đô thị hoá nhanh thì việc thừa nhận và thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bất động sản là yêu cầu tất yếu mang tính định hớng chiến lợc xuyên suốt làm t t- ởng chỉ đạo cho việc thực hiện các chính sách và biện pháp quản lý thị trờng bất động sản. Việc thừa nhận sự tồn tại tất yếu khách quan của thị trờng bất động sản phải đi liền với việc thúc đẩy và tạo các điều kiện cho sự ra đời và phát triển của các loại thị trờng bất động sản cũng nh việc xử lý các quan hệ về bất động sản cũng phải tuân thủ các quy luật của thị trờng.
Quán triệt quan điểm trên, trớc hết các bất động sản tham gia giao dịch phải đợc coi là hàng hoá một cách rộng rãi nh các loại hàng hoá khác, có nghĩalà quan hệ mua bán bất động sản phải tuân thủ điều tiết của cơ chế thị tr- ờng và các quy luật cung cầu, giá trị, cạnh tranh. Trớc hết, hàng hoá bất động sản, đặc biệt là hàng hoá quyền sử dụng đất, phải đợc đa vào lu thông một cách tự do, công khai. Trong thị trờng sơ cấp nguồn cung hàng hoá bất động sản đất
đai thuộc về Nhà nớc, do vậy thực hiện tự do hoá việc cung đất đai trên thị tr- ờng thì không chỉ giới hạn ở các hình thức giao cho thuê đất mà cần đẩy mạnh và mở rộng hình thức đấu thầu đất nh là một hình thức bán rộng rãi các hàng hoá thông thờng. Tuân thủ các quy luật điều tiết của thị trờng thì giá cả bất động sản tham gia các quan hệ giao dịch và trao đổi phải tuân thủ nguyên tắc cân bằng giá của thị trờng chứ không phải là giá cả áp đặt của một phía. Cuối cùng, quan điểm thừa nhận và khuyến khích phát triển thị trờng bất động sản chỉ đợc thực hiện trên cơ sở có một hệ thống thị trờng đồng bộ từ địa điểm giao dịch, thừa nhận sự công khai và tính hợp pháp của các quan hệ giao dịch, có công cụ và thể chế điều tiết kiểm soát hoạt động của thị trờng.
2. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc là ngời đại diện quản lý, bất động sản đất đai thực chất là hàng hoá bất động sản quyền sử dụng đất; phát triển thị trờng đất đai không làm suy giảm vai trò quản lý của Nhà nớc đối với đất đai mà là tăng cờng quyền lực kinh tế của Nhà nớc đối với đất đai.
Phát triển thị trờng bất động sản đất đai thực chất chỉ là các giao dịch mua bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các công trình trên đất. Mọi quan hệ mua bán và giao dịch về đất đai và các bất động sản đợc ngời mua và ngời bán giới hạn trong khuôn khổ thời gian đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất theo luật định.
Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa ở nớc ta, vấn đề coi đất đai là hàng hoá không cần gắn với hai mặt có thể tách rời nhau liên quan đến đất đai là quyền sở hữu và quyền sử dụng. Với tính cách là một tài nguyên, là “tặng vật” của thiên nhiên, đất đai nhất định phải đợc sử dụng phù hợp lợi ích quốc gia. Do vậy, quyền sở hữu đối với đất đai phải thuộc sở hữu Nhà nớc. Đây là mối quan hệ đầu tiên đối với đất đai, mối quan hệ này là cơ sở sản sinh ra địa tô tuyệt đối. Mối quan hệ thứ hai đối với đất đai là quan hệ sử dụng. Khi xuất hiện mối quan hệ này, thì địa tô tuyệt đối phải đợc thực hiện. Nghĩa là khi Nhà nớc giao đất cho các chủ sử dụng, Nhà nớc phải thu đợc địa tô tuyệt đối dới hình thức về thuế quyền sử dụng. Hơn nữa, dòng nguồn lợi mang lại từ các mảnh đất khác nhau là khác nhau, do vậy ngoài địa tô tuyệt đối, bản thân đất đai khi sử dụng còn mang lại địa tô chênh lệch, trong đó có phần do công lao đóng góp của ngời sử dụng đất song cũng có phần rất lớn do các điều kiện thuận lợi hơn của đất đai mang lại dới hình thức địa tô chênh lệch I. Địa tô chênh lệch I là yếu tố không cố định, nó sẽ thay đổi khi các điều kiện của đất đai thay đổi, nhất là khi Nhà nớc đầu t phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, thay đổi mục đích sử dụng đất thì địa tô chênh lệch I tăng rất nhanh. Nh vậy, ngoài địa tô tuyệt, với t cách là ngời đại diện cho lợi ích chung của xã hội, Nhà nớc phải thu về địa tô chênh lệch I từ ngời sử dụng đất. Việc tăng cờng vai trò điều tiết các nguồn lợi từ đất đai mang lại tập trung vào tay Nhà nớc là biện pháp nhằm tăng cờng quyền lực kinh tế của Nhà nớc đối với việc sử dụng đất
đai và cũng là một cơ sở quan trọng để Nhà nớc thực hiện vai trò điều tiết của thị trờng bất động sản.
3. Sự phát triển thị trờng bất động sản theo cơ chế thị trờng song không thể tách rời vai trò định hớng quản lý của Nhà nớc.
Trong điều kiện thị trờng cung, cầu và giá cả hàng hoá sẽ quyết định xu h- ớng vận động của thị trờng. Trong quá trình phát triển của thị trờng đất đai bất động sản, vai trò định hớng điều tiết của Nhà nớc đợc thể hiện thông qua việc điều tiết nguồn cung, điều chỉnh giới hạn các đối tợng tham gia cầu và duy trì vai trò định giá và điều chỉnh giá đối với các giao dịch cốt lõi là giao dịch với Nhà nớc.
Đáp ứng yêu cầu phát triển nh trên, vấn đề đặt ra vai trò của Nhà nớc tới đâu và vai trò của thị trờng tới đâu? Có thể thấy vai trò của Nhà nớc thể hiện các mặt chủ yếu sau đây:
- Quyền thu hồi đất có đền bù khi giải toả mặt bằng;
- Quyền tớc đoạt không đền bù khi sử dụng đất đai sai pháp luật, lấn chiếm trái phép đất đai;
- Quyền quy hoạch, quyền quản lý đất đai, quyền giao đất cho các đối tợng sử dụng;
- Quyền thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất;
- Quyền sở hữu đơng nhiên đối với đất không có ngời thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tổ chức thị trờng: Nhà nớc là ngời quyết định tổ chức thị trờng đất đai bất động sản gồm: tự mình tổ chức thông tin thị trờng, thông tin công khai việc quy hoạch sử dụng đất đai; Nhà nớc cung cấp các dịch vụ công nh thực hiện đăng ký, quản lý đất đai tài sản, bảo về quyền lợi hợp pháp của các cá nhân, tổ chức... Nhà nớc cho phép các tổ chức ngoài Nhà nớc tham thị trờng nh các trung tâm giao dịch, môi giới, t vấn... về đất đai bất động sản và các tổ chức này phải chịu sự quản lý của Nhà nớc.
- Xây dựng bộ máy quản lý của Nhà nớc, có đầy đủ các cơ quan chuyên môn với đội ngũ cán bộ công tâm thực hiện các nhiệm vụ quản lý Nhà nớc giao; - Hàng hoá bất động sản không thể di dời, do vậy ngời tiêu dùng hàng hoá bất động sản trên địa bàn nh trong phạm vi một tỉnh, một thành phố cũng chính là ngời sinh sống và làm việc gắn với địa bàn đó. Điều đó đặt ra một yêu cầu cho việc tăng cờng vai trò của Nhà nớc đến việc điều tiết lợng cầu thông qua điều tiết khống chế các đối tợng đợc phép mua, đầu t vào các công trình bất động sản trên từng địa bàn nhất định.
4. Phát triển thị trờng bất động sản phải đảm bảo tính đồng bộ với các thị trờng khác.
Tính đồng bộ trong phát triển thị trờng đất đai bất động sản thể hiện ở hai khía cạnh: sự đồng bộ trong bản thân thị trờng đất đai bất động sản và sự đồng bộ trong quá trình phát triển của thị trờng bất động sản với các thị trờng khác.
4.1. Về sự đồng bộ trong bản thân thị trờng đất đai bất động sản
Thị trờng đất đai bất động sản là một thị trờng bộ phận trong hệ thống tổ chức thị trờng. Muốn vận hành đợc, thị trờng đòi hỏi phải có điều kiện vật chất và pháp lý. Chỉ khi tạo ra sự đồng bộ về các điều kiện vất chất và pháp lý thì thị trờng mới hoạt động đợc. Ngoài ra, sự đồng bộ cũng đòi hỏi phải đợc đảm bảo ngay trong từng yếu tố tạo nên điều kiện vật chất và pháp lý.
- Các yếu tố bảo đảm sự đồng bộ về mặt vật chất cần thiết lập chủ yếu là: hệ thống thị trờng (sàn giao dịch, các trung tâm t vấn, môi giới...); các dịch vụ thị trờng nh: thông tin thị trờng, đăng ký đất đai tài sản, hoạt động khai thác phát triển các loại hàng hoá bất động sản.
- Các yếu tố bảo đảm sự đồng bộ về mặt pháp lý cho thị trờng bất động sản phát triển, chủ yếu gồm:
+ Xác lập rõ quyền sở hữu, xây dựng pháp luật để bảo vệ quyền sở hữu đó. Cần có sự rạch ròi giữa sở hữu công và sở hữu t. Đối với sở hữu công, cần xác định rõ ngời đại diện cụ thể cho sở hữu công;
+ Các giao dịch liên quan đến đất đai bất động sản phải đảm bảo tính công khai minh bạch và tính pháp lý. Luật pháp cần quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm của các bên trong việc mua bán, đăng ký đất đai, tài sản;
+ Tách bạch quản lý Nhà nớc với quản trị kinh doanh trên thị trờng đất đai bất động sản. Điều này liên quan đến việc tổ chức lại mô hình các công ty, tổng công ty xây dựng của Nhà nớc, việc tách các chính sách xã hội ra khỏi giá đất ở, nhà ở...
4.2. Về tính đồng bộ của thị trờng bất động sản với các thị trờng khác
Trong điều kiện kinh tế thị trờng, bất động sản vừa là nguồn lực vừa là tài sản đắt giá. Là nguồn lực, bất động sản phải thông qua thị trờng để đến với ngời sử dụng hiệu quả nhất. Là tài sản đắt giá, bất động sản có thể thế chấp, cầm cố trong quan hệ tín dụng, góp vốn liên doanh hoặc cũng có thể là đối tợng đầu t. Sự phát triển đồng bộ giữa thị trờng bất động sản với các thị trờng khác là tất yếu khách quan. Nội dung phát triển đồng bộ biểu hiện ở các khía cạnh chủ yếu sau:
- Sự phát triển thị trờng bất động sản không vợt quá nhng cũng không lạc hậu so với các thị trờng khác;
- Phát triển thị trờng này không cản trở mà hỗ trợ thị trờng khác và ngợc lại. Ví dụ thị trờng đất đai khồng gây cản trở việc thu hút các nguồn vốn đầu t từ mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nớc.
- Trong thời gian nào đó có thể dùng công cụ của thị trờng này để điều tiết thị trờng khác nhng vẫn đảm bảo tính độc lập tơng đối của mỗi thị trờng. Ví dụ có thể dùng các chính sách của thị trờng tài chính để thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bất động sản, nhng lại cần phải tách các vấn đề liên quan đến chính sách hoặc chế độ đãi ngộ ra khỏi giá cả của bất động sản...
III. Các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị tr- ờng bất động sản ở nớc ta trong những năm tới
Thị trờng bất động sản chịu tác động tổng hợp của nhiều nhân tố kinh tế, lụât pháp, chính trị, xã hội... Do vậy, để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta hiện mới trong giai đoạn sơ khai đòi hỏi phải áp dụng một hệ thống các giải pháp nhằm vừa khắc phục những yếu kém hiện nay vừa bảo đảm sự phát triển lành mạnh, đúng hớng và vững chắc trong tơng lai, cụ thể là:
1. Hoàn thiện môi trờng pháp lý
Để tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nớc đối với hoạt động của thị trờng bất động sản, hệ thống văn bản pháp luật, về hoạt động của thị trờng bất động sản, hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động của thị trờng bất động sản phải đợc hoàn thiện nh sau:
1.1. Mở rộng đối tợng đợc tham gia giao dịch trên thị trờng bất động sản
Hệ thống pháp luật về thị trờng bất động sản phải đợc hoàn thiện theo h- ớng không hạn chế đối tợng đợc quyền mua bán, chuyển nhợng, thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng bất động sản.
• Mở rộng đối tợng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Theo pháp luật hiện hành, chỉ có hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác mới đợc quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, pháp luật còn quy định tổ chức kinh tế trong nớc có quyền chuyển nhợng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và ngời nhận tài sản đợc nhà nứơc tiếp tục cho thuê đất. Với quy định nh vậy, hiện nay, còn một số đối tợng không đợc quyền tham gia các giao dịch mua bán, chuyển nhợng bất động sản và quyền sử dụng đất:
- Cơ quan nhà nớc, đơn vị hành chính sự nghiệp, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội sử dụng đất để xây dựng trụ sở hoạt động trong các lĩnh vực hoạt động của đời sống xã hội;
- Tổ chức cá nhân nớc ngoài;
- Các doanh nghiệp cha đợc pháp luật cho phép nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Khi doanh nghiệp mua nhà, công trình thì đợc Nhà nớc giao hoặc cho thuê đất gắn liền với công trình đó, phù hợp với hình thức mà nhà nớc đã áp dụng với chủ bán nhà, công trình cho doanh nghiệp.
Để mở rộng đối tợng tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhợng bất động sản, pháp luật hiện hành về đất đai phải đợc sửa đổi bổ sung, mở rộng đối tợng đợc quyền mua bất động sản và từng bớc thực hiện mở rộng quyền mua bán bất