III. Những tồn tại, yếu kém trong phát triển thị trờng bất động sản
1. Những tồn tại, yếu kém
Thị trờng bất động sản ở Việt Nam tuy mới hình thành nhng đã từng bớc góp phần tăng cờng hiệu quả sử dụng và kinh doanh đất đai, nhà xởng, bớc đầu đã biến bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội đất nớc. Tuy nhiên, hiện nay thị trờng bất động sản ở nớc ta còn kém phát triển và có nhiều tồn tại, biểu hiện trên các mặt sau:
1.1. Khiếm khuyết trong hoạt động kinh doanh bất động sản
• Thị trờng bất động sản ở nớc ta về cơ bản là thị trờng phi chính thức.
Biểu hiện rõ nét nhất của những hạn chế, khiếm khuyết của thị trờng bất động sản ở Việt Nam là về cơ bản nó vẫn là một thị trờng phi chính thức. Hầu hết các bất động sản không có đủ điều kiện pháp lý tham gia vào các giao dịch dân sự nh bán quyền sử dụng đất, thế chấp cho thuê... trên thị trờng bất động sản. Theo ớc tính, hiện nay có tới 95% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng ch- a đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên địa bàn Hà Nội số này là 80%, Thành phố Hồ Chí Minh là 60 %. Trong khi đó, việc hợp thức hoá bất động sản gặp nhiều khó khăn do thuế và lệ phí đối với mua bán, chuyển nhợng bất động sản khá cao, thủ tục hợp thức hoá rờm rà... Chính vì vậy, giao dịch mua bán trao tay trên thị trờng phi chính thức là phổ biến, chiếm tới hơn 70% số lợng giao dịch về bất động sản. Trong điều kiện nớc ta hiện nay, sự tồn tại của thị trờng bất động sản phi chính là tất yếu. Tuy nhiên, thị trờng phi chính thức hoạt động mạnh, chiếm tỷ lệ lớn trong các giao dịch thể hiện yếu kém trong công tác quản lý Nhà nớc. Điều này không chỉ hạn chế sự phát triển lành mạnh, ổn định của thị trờng bất động sản mà còn chứa đựng những nguy cơ tiềm ẩn đối với toàn bộ nền kinh tế - xã hội.
• Kinh doanh phát triển bất động sản đã hình thành nhng thiếu bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
ở hầu hết các địa phơng, một số loại hình doanh nghiệp kinh doanh phát triển bất động sản đã đợc hình thành nh doanh nghiệp kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh thơng mại - xây dựng và đầu t kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà). Trong hoạt động kinh doanh phát triển bất động sản thì doanh nghiệp nhà nớc đợc u đãi hơn về giao đất, giá đất, hỗ trợ về vốn, kỹ thuật... Chính vì vậy, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh tham gia rất hạn chế vào kinh doanh phát triển bất động sản, xảy ra sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy đợc sức mạnh của các thành phần kinh tế đầu t kinh doanh phát triển bất động sản.
Hiện nay trong lĩnh vực kinh doanh ở nớc ta còn thiếu một loại hình doanh nghiệp kinh doanh phát triển đất. Đây là loại hình doanh nghiệp đợc Nhà nớc cho phép khai phá, cải tạo các vùng đất mới vốn đang là hoang, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác đợc, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đang sử dụng... để những vùng đất này có khả năng đa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội. Trên thực tế, ở nớc ta, ngay ở các đô thị lớn nh Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều đơn vị hành chính sự nghiệp trong thời kỳ bao cấp đợc giao nhiều đất nhng sử dụng ít, đang bỏ hoang hoặc đang cho thuê mớn hoặc sử dụng lãng phí. Do đó, thiếu loại hình kinh doanh phát triển đất là một khiếm khuyết của thị trờng bất động sản.
• Các tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển một cách tự phát.
Giao dịch mua bán nhà, chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng, kéo theo nhu cầu về thông tin và môi giới ngày càng tăng. Do đó, xuất hiện nhiều trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất và có cả công ty trách nhiệm hữu hạn về môi giới nhà đất. Những trung tâm này môi giới chỉ đơn thuần là môi giới giữa ngời mua và ngời bán, cha cung cấp đợc những thông tin cần thiết và t vấn cho ngời mua bất động sản. Ngoài những trung tâm có đăng ký hành nghề, nhiều hộ gia đình, nhóm ngời, cá nhân tham gia vào hoạt động môi giới, t vấn, giao dịch nhà, đất nh một nghề kinh doanh nhng không có đăng ký hành nghề và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nớc.
• Hệ thống thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.
Thông tin là điều tối quan trọng cho sự vận hành của thị trờng bất động sản nhng thực tế thông tin là lại kết quả sau cùng của hàng loạt các cải cách thể chế cơ bản. Trong thị trờng bất động sản, Nhà nớc vẫn giữ vai trò độc quyền trong thu thập và xử lý các thông tin gốc, bao gồm: các thông tin về quy hoạch, về bản đồ địa chính, miêu tả giá cả, tính chất và chủ sở hữu của bất động sản...
• Thị trờng bất động sản ở nớc ta vẫn nhỏ về quy mô tơng đối và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả.
Do tính chất thông tin bất đối xứng cao trên thị trờng, giá cả và quan hệ cung cầu bất động sản bị bóp méo rất lớn. Nhu cầu cuả dân c về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp dân doanh về mặt kinh doanh rất lớn và nhìn chung cha đáp ứng đợc đầy đủ. Trong khi đó cung về mặt bằng trong các khu
công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp nhà nớc, diện tích khách sạn, văn phòng lại vợt xa cầu. Điều đáng lu ý là những bất động sản mà cung vợt cầu thờng đợc hình thành từ nguồn vốn ngân sách nhà nớc hoặc có nguồn gốc từ ngân sách nhà nớc.
Thị trờng hay xuất hiện các sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, vỉa hè về quy hoạch, thay đồi chính sách của Nhà nớc... Trong những năm qua thị trờng bất động sản ở nớc ta đã trải qua “cơn sốt” năm 1993, đóng băng trong những năm 1997 - 1999, rồi lại sốt vào cuối năm 2000. Giá cả dễ biến động, có nơi, có lúc, giá tăng nhảy vọt, trong khi đó tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Còn tồn tại hệ thống hai giá: gia do Nhà nớc quy định và giá thị trờng. Đây là yếu tố gây khó khăn cho các kinh doanh bất động sản trong việc dự báo nhu cầu và đầu t đáp ứng nhu cầu bất động sản. Điều này có ảnh hởng tiêu cực đến các hoạt động đầu t phát triển đặc biệt đối với các doanh nghiệp dân doanh.
Nói chung thị trờng bất động sản ở nớc ta có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết thuộc về bản chất của thị trờng, phần lớn khiếm khuyết đó có nguyên nhân từ sự quản lý, can thiệp cha hoàn thiện của Nhà nớc đối với thị trờng này.
1.2. Công tác quản lý đối với thị trờng bất động sản còn nhiều yếu kém
• Môi trờng luật pháp cho hoạt động của thị trờng bất động sản còn thiếu đồng bộ và cha phù hợp với thực tế. Trớc năm 1993, pháp luật về đất đai của Việt Nam cha cho phép mua bán, chuyển nhợng đất đai nên thị trờng bất động sản cha có môi trờng pháp lý để hình thành và phát triển.
Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai đã đợc ban hành vào năm 1993 (đã qua 2 lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2000) thừa nhận đất đai có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá đặc biệt, đã tạo khuôn khổ pháp lý mang tính nền tảng cho hoạt động của thị trờng bất động sản. Bên cạnh đó, thời gian qua, Nhà nớc đã ban hành gần 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp đến thị trờng bất động sản. Nhng những quy định này vẫn còn chung chung, không phù hợp với thực tế, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, cha lờng hết đợc sự tác động của cơ chế thị trờng đối với đất đai dẫn đến nhiều vấn đề này sinh mà khi thực hiện và vận dụng vào cuộc sống thì lúng túng, thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết.
• Thiếu cơ quan chuyên trách quản lý bất động sản.
Hiện nay, ở nớc ta, hoạt động quản lý Nhà nớc về bất động sản rất dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp, nhiều ngành, từ Thủ tớng Chính phủ, chủ tịch UBND các cấp tới các Bộ, ban, ngành. Vai trò của cơ quan địa chính rất mờ nhạt, không có thực quyền, chủ yếu là thực hiện chức năng tham mu. Hầu hết các giao dịch chủ yếu về bất động sản đều không thuộc thẩm quyền của cơ quan địa chính nh: giao đất, đăng ký sử dụng đất, định giá đất để đền bù, giải quyết tranh chấp... Trong khi đó, hầu hết các nớc trên thế giới đều có một hệ thống cơ quan quản lý bất động sản chuyên trách, bao gồm cơ quan đăng ký bất
động sản và cơ quan địa chính. Một số nớc nh áo, Hungari, Thuỵ Sỹ đang tiến hành thống nhất hai cơ quan này với nhau.
• Việc hợp thức hoá các quyền về bất động sản còn gặp nhiều khó khăn.
Một trong những điều kiện tiên quyết cho các giao dịch về bất động sản là ngời bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ hồng). Để có thể xác lập và đợc cấp các loại giấy này thì cơ chế hiện hành đặt ra khá nhiều điệu kiện, trong đó chứa đựng nhiều bất hợp lý, khó tuân thủ.
- Bất hợp lý về việc ngời có thực quyền sở hữu nhà, thực quyền sử dụng đất nhng không đợc hợp thức hoá. Đó là những chủ sử dụng đất, những căn nhà do cha ông để lại. Quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của họ là đơng nhiên. Nh- ng để có thể xác lập quyền đó một cách hợp thức thì các chủ nhà và đất phải chứng minh rằng nhà đó, đất đó không vi phạm quy hoạch (thông thờng là quy hoạch sau này mới có trong khi ngời dân đã sử dụng và sinh sống nhiều đời trên mảnh đất đó); và không có tranh chấp về tài sản nhà đất.
- Bất hợp lý về việc đòi hỏi phải có những giấy tờ gốc về nhà, đất. Do lịch sử để lại, hoặc do nhiều năm cơi nới, tu chỉnh, mở rộng, các chủ nhà, đất không có các giấy tờ gốc, không chứng minh đợc quyền sở hữu của họ.
- Bất hợp lý về việc tách nhà ra khỏi đất để cấp hai loại giấy khác nhau (sổ đỏ, sổ hồng) trên cùng một khuôn viên. Để có hai loại giấy khác nhau đó, chủ sử dụng phải làm hai quy trình đăng ký khác nhau với rất nhiều phiền hà, bất cập.
- Bất hợp lý về mức thuế và lệ phí. Với một khối lợng tài sản trung bình khoảng 300m2 đất, một toà nhà dới 100 lợng vàng, việc nộp các khoản thuế, phí, lệ phí có thể lên tới vài chục triệu đồng theo quy định hiện hành, mặc dù về việc này Chính phủ đã có sự xử lý theo hớng tạo thuận lợi cho ngời có bất động sản.
• Nguyên tắc định giá đất đai còn thiếu khoa học, chính sách đền bù giải toả còn thiếu nhất quán.
Phát biểu chỉ đạo tại cuộc hội thảo về sửa đổi, bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP tổ chức tháng 12 - 2000 tại Hà Nội, Phó thủ tớng Nguyễn Công Tạn đã cho rằng chính sách đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án là chính sách không thành công nhất trong thời gian qua. Theo Phó thủ tớng, vấn đề nhức nhối nhất hiện nay là có tới một nửa trong tổng số 550.000 đơn khiếu nại của dân trong các năm qua là có liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng cha thoả đáng. Có nhiều vụ khiếu kiện dai dẳng, thậm chí đôi lúc gây bất ổn cho xã hội.
- Hiện nay khâu định giá bất động sản là vấn đề gây khó khăn nhất trong qúa trình đền bù giải phóng mặt bằng. Một mặt, Hiến pháp năm 1992, quy định “trng mua hoặc trng dụng có bồi hoàn theo thời giá của thị trờng” (điều 23). Mặt khác, Nhà nớc lại ban hành một khung giá đất áp dụng cho cả nớc trong một thời gian dài. Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng của nớc ta và càng không thể đáp ứng đợc trớc những thay đổi liên tục diễn ra trên thị trờng .
Một số nhợc điểm cụ thể của việc định giá trong thời gian qua nh sau: + Cơ sở xác định giá đất không đợc vận dụng thống nhất. Các văn bản h- ớng dẫn định giá đất cha rõ ràng, thiếu định lợng và cả định tính. Do vậy, các địa phơng vận dụng rất khác nhau. Ví dụ nh hai mảnh đất liên kề trên tỉnh lộ 43 thuộc hai địa phơng khác nhau đợc định giá chênh lệch nhau gấp hơn bốn lần. Mảnh đất thuộc huyện Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh đợc định giá 800.000đ/m2, trong khi đó mảnh đất thuộc huyện Thuận An, tỉnh Bình Dơng đợc định giá 180.000đ/m2.
+ Cha có cơ quan chuyên môn làm tham mu và thẩm định giá đất. Tuỳ từng địa phơng việc thẩm định giá đất đợc giao cho Sở tài chính, Sở địa chính hoặc Sở xây dựng...
+ Việc áp dụng giá đất còn nhiều bất cập. Giá đất hiện hành đợc sử dụng vào 6 mục đích khác nhau, đó là tính thuế chuyển quyền sử đất, thu tiền khi giao đất, tính giá cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, tính giá trị thế chấp và bồi thờng thiệt hại. Do vậy, việc xác định hành chính một loại giá đất chung cho các mục đích khác nhau nh trên rất dễ nảy sinh các mâu thuẫn.
- Công tác đền bù giải phóng mặt bằng có liên quan chặt chẽ tới các chính quyền địa phơng các cấp, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng chủ yếu là các thành viên chính quyền địa phơng. Do vậy, công tác đền bù phụ thuộc rất nhiều vào chất lợng công việc, lịch công tác của các cấp chính quyền địa phơng. Trong tơng lai cần giảm sự phụ thuộc này.
- Việc đền bù quá phụ thuộc vào các giấy tờ xác định quyền sử dụng đất rất phức tạp, trong khi phần lớn đất đai và tài sản gắn liền với đất cha có đủ giấy tờ hợp lệ. Do quá trình quản lý đất đai, nhà cửa không thật sát sao nên việc xác định thời gian sử dụng đất thực tế cũng nh tính hợp pháp của bất động sản thật sự gặp nhiều khó khăn và dễ phát sinh tiêu cực, gây ra tâm lý so bì, khiếu kiện.
- Mặc dù cha hoàn thành công việc đo vẽ địa chính (đến nay mới đạt 35%), nhng NĐ60/CP lại yêu cầu phải có bản vẽ chi tiết đến từng gian nhà, nên gây khó khăn cho các cơ quan thực hiện.
• Công tác quản lý giá bất động sản còn hạn chế.
Giá cả bất động sản biến động rất phức tạp, hay xuất hiện những cơn sốt về giá cả và không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về bất động sản. Nguyên nhân làm cho giá cả trên thị trờng méo mó là do hoạt động kinh doanh bất động sản còn tự phát, thiếu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nớc; thông tin về bất động sản cha đầy đủ...
Trong khi đó, trớc các cơn sốt về giá cả bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nớc hầu nh không có biện pháp quản lý, can thiệp bình ổn giá cả trên thị tr- ờng. Điều này không chỉ làm cho thị trờng bất động sản hoạt động thiếu lành mạnh và ổn định mà còn gây ảnh hởng không tốt về mặt xã hội, đặc biệt gây