NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐA
3.2. Hoàn thiện pháp luật đất đai đáp ứng nhu cầu thực tiễn
Thứ nhất, đối với vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cần sửa đổi quy định về kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại Điều 24 Luật Đất đai năm 2003, theo đó, thời hạn của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đủ dài và phù hợp tương đối so với thời hạn của các dự án đầu tư đối với các doanh nghiệp và các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài.
Tổ chức thực hiện tốt vấn đề công khai hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại các địa phương, công khai hoá các quy hoạch sử dụng đất tổng thể và chi tiết trên địa bàn cả nước và triển khai đến từng khu vực, từng địa bàn cụ thể, pháp luật cần quy định các hình thức trách nhiệm pháp lý cụ thể, rõ ràng đối với các cấp chính quyền địa phương không tuân thủ triệt để quy định này, cố tình không công khai và cung cấp quy hoạch sử dụng đất chi tiết khi nhà đầu tư có nhu cầu tìm hiểu để đầu tư.
Ngoài ra, cần phải có quy định cụ thể và nghiêm khắc đối với trình trạng quy hoạch treo; tình trạng bổ sung, điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà không tuân thủ quy định tại Điều 27 Luật Đất đai năm 2003.
Thứ hai, cần áp dụng cơ chế một giá trong các quan hệ đất đai. Theo đó, tất cả các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường đều được Nhà nước điều tiết bằng giá thị trường. Vì vậy, cần bỏ Điều 56 Luật Đất đai 2003.[5]
Thứ ba, bỏ quy định về việc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trả nợ trước khi thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ đối với các trường hợp ghi nhận nợ nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ quy định tại Nghị định số 17/2006/NĐ – CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các
Thứ tư, Luật Đất đai năm 2003 cần phải ghi nhận quyền được thực hiện các giao dịch về chuyển QSDĐ đất thuê bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm. Theo đó, các chủ thể thuê đất với phương thức thuê đất trả tiền hàng năm hay thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê đều được thực hiện các giao dịch về chuyển QSDĐ nếu đất đó đã tiến hành đầu tư, khai thác trên đất sau khi thuê. Còn việc xác định giá trị của QSDĐ cùng với tài sản đã đầu tư trên đất thuê như thế nào pháp luật cần tôn trọng sự thoả thuận và quyết định của các bên theo nguyên tắc tự quyết định và tự chịu trách nhiệm. Theo đó, các quy định từ các Điều 109 đến Điều 117 Luật Đất đai năm 2003 cần phải được sửa đổi, bổ sung theo hướng này.
Thứ năm, cần phải ghi nhận và bổ sung quy định về quyền được thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ của các tổ chức kinh tế sử dụng đất mà đất đó có nguồn gốc từ việc Nhà nước công nhận QSDĐ, chứ không chỉ là tổ chức kinh tế sử dụng đất có nguồn gốc từ hình thức giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất như hiện nay. Cùng với ghi nhận này, pháp luật đất đai cũng cần phải ghi nhận và cho phép các tổ chức trong nước mà không phải là tổ chức kinh tế cũng được quyền thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ nếu đất đó có nguồn gốc là được tặng cho hợp pháp từ các tổ chức, cá nhân khác. Đương nhiên, pháp luật đất đai cần phải có quy định ràng buộc rằng, việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ có nguồn gốc được tặng cho là để phục vụ cho mục đích công cộng chung mà không nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời.
Thứ sáu, cần sửa đổi quy định về điều kiện thế chấp đối với hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn chỉ với mục đích để “sản xuất kinh doanh” theo quy định tại Khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003, mà thay vào đó là quyền được thế chấp QSDĐ để vay vốn nhằm phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể, khoản 7 Điều 113 Luật đất đai 2003 cần sửa đổi lại theo hướng sau: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, các tổ
chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh và phục vụ đời sống”. Sự thay đổi này sẽ trở nên linh hoạt hơn, phù hợp hơn bởi chúng phản ánh đúng với những nhu cầu và nguyện vọng chính đáng của các hộ gia đình, cá nhân trong thực tế khi vay vốn. Mặt khác, sự thay đổi này cũng nhằm thống nhất và đảm bảo sự phù hợp giữa Luật đất đai 2003 với Luật các tổ chức tín dụng (Điều 50) quy định về quyền được cho vay của các tổ chức tín dụng đối với tất cả các mục đích và nhu cầu khác nhau của đời sống.