II. Một số kiến nghị về giải pháp
1. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai kết hợp với chuyển đổ
đổi ruộng đất trong nông thôn.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 1 ttrong 7 nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai. Đây cũng là tiền đề cho việc giao đất và cấp GCNQSDĐ do đó phải; Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã, coi đây là nhiệm vụ trọng tâm của công tác quản lý đất đai, là cơ sở tháo gỡ bế tắc, giải quyết tồn tại đối với công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ.
Hiện nay tốc độ đô thị hoá ở Hà Nội rất cao, trong khi công tác quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất cha hoàn thiện. Vì vậy Kiến Trúc S trởng Thành Phố phải có trách nhiệm; chỉ đạo phối hợp với Giám đốc Sở Địa Chính để xác định ranh giới cụ thể vầ công bố công khai quy hoạch để dân biết khu vực đất Nông nghiệp nằm trong quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị từ nay đến năm 2020. Thẩm định nội dung quy hoạch cấp xã để UBND các huyện duyệt kế hoạch, quy hoạch cấp xã. Khẩn trơng chỉ đạo lập và công bố quy hoạch ở các khu vực có sử dụng đất Nông nghiệp thuộc địa bàn các quận nội thành. Để từ đó có căn cứ giao đất và cấp GCNQSDĐ cho từng trờng hợp cụ thể: Đối với diện tích đất giao nằm trong quy hoạch có thời hạn từ 1- 3 năm thì không cấp GCNQSDĐ; còn đối với những trờng hợp giao đất với thời hạn dài hơn thì nên cấp GCNQSDĐ tạm thời cho ngời dân để họ yên tâm sản xuất, đầu t vào diện tích đất của mình.
Bên cạnh công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tiếp tục kết hợp chỉ đạo, dộng viên ngời dân mở rộng phong trào chuyển đổi ruộng đất, thúc đẩy quá trình CNH-HĐH Nông nghiệp nông thôn, chuyển dịch cơ cấu cây trồng tạo động lực để phát triển kinh tế xã hội nông thôn, tránh tình trạng phân tán manh mún trong sử dụng đất.
2. Vấn để quỹ đất để lại 5% ở xã.
Lần đầu tiên trong Điều 45 Luật đất đai năm 1993 quy định về việc giữ lại một quỹ đất dự phòng không qúa 5% để phục vụ các nhu cầu công ích tại địa phơng. Đây là vấn đề mới, không nên đồng nhất với quan niệm quỹ đất 5% làm kinh tế phụ gia đình trong những năm 1960 đến1980, cũng không nên đồng nhất với quan niệm về quỹ đất 10% làm kinh tế gia đình đợc quy định tại Điều 27 Luật đất đai năm 1998.
Luật quy định về quỹ đất này và giao cho HĐND tỉnh và Thành Phố trực thuộc Trung Ương quyết định, căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phơng mình mà để lại một vốn đất không quá 5% đất Nông nghiệp. Mục đích để lại quỹ đất này là:
Xây dựng cơ sở hạ tầng ở nông thôn, hệ thống đờng xá, cầu cống, trờng học, bệnh viện, cơ sở văn hoá ở nông thôn.
Xây dựng các công trình công ích tại địa phơng nh nhà tình nghĩa, nghĩa trang liệt sỹ.... và dùng để bồi hoàn khi quy hoạch nằm ngoài quỹ đất dự phòng. Quỹ đất này tuyệt nhiên không nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân ở vùng nông thôn, cũng không dùng vào việc phát canh thu tô mà phải sử dụng đúng mục đích.
Việc sử dụng quỹ đất này đã đợc quy định chi tiết tại Điều 14, 15 NĐ 64/CP. Theo quy định này, các xã đợc quyền cho phép đấu thầu, giao thầu, ký hợp đồng sử dụng đất cho một số đối tợng nh: cán bộ viên chức, bộ đội về hu sống tại địa phơng, con em cán bộ đến tuổi lao động nhng cha có việc làm...Khoản tiền cho thuê và đấu thầu này nộp vào ngân sách xã, UBND huyện có trách nhiệm kiểm soát việc chi tiêu của xã.
Tuy nhiên, hiện nay tại một số địa phơng trên cả nớc nói chung và tại một số xã trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, để lại quỹ đất này vợt quá mức quy định và quản lý thiếu chặt chẽ, dẫn đến nhiều điều không hợp lý, gây thắc mắc và động chạm đến lợi ích của nhân dân. Trong khi quỹ đất này vẫn để vợt qua mức quy định 5% thì một số hộ dân vẫn không đợc giao đất để đảm bảo cuộc sống của mình, gây khiếu kiện trong nhân dân. Do vậy, cần có biện pháp giải quyết cụ thể nh: chỉ để lại tối đa 5%, nơi nào còn để quá thì phần dôi ra phải đ- ợc đa vào quỹ đất giao cho ngời dân. Sự quản lý chặt chẽ hơn và quan trọng nhất là vấn đề chi tiêu của xã từ nguồn thu này.
3. Vấn đề cải tiến các quy trình và thủ tục giao đất và cấp GCNQSDĐ. GCNQSDĐ.
a) Về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do trong khoản 3 Điều 38 Luật đất đai ghi không đủ cụm từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rồi Thông t 02/TTLT ngày 28-7-1997 lại ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...phát hành theo Luật đất đai 1993... cho nên đã gây ra nhiều phiền toái trong thực tế thi hành (nhiều nơi đã hỏi và đề nghị cơ quan báo chí giải thích hoặc làm trọng tài). Chúng ta nên khẳng định rằng: Căn cứ vào các quy định của Luật đất đai năm 1987, Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ, Luật đất đai năm 1993, Thông t 346/1998/TT-TCĐC thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất
trớc đây và nay là Tổng cục Địa Chính phát hành theo một mẫu duy nhất và thống nhất trên toàn quốc theo số ký hiệu phát hành từ sau ngày 14/7/1989 trở đi (liên tục nh xêri đồng tiền giấy, đồng ngân phiếu, công trái....). Từ đó đến nay cha có một sự thay đổi nào về GCNQSDĐ, chính vì vậy chúng ta nên sớm có quy định lại để thống nhất trong cách hiểu các thuật ngữ về GCNQSDĐ.
b) Về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 23, 24, 25, 28 của Luật đất đai thì cơ quan Nhà n- ớc có thẩm quyền cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao, cho thuê, thu hồi đất đó. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cáp GCNQSDĐ đối với một thữa đất là giống nhau. Quy định này đảm bảo quản lý vĩ mô của Nhà nớc về đất đai thống nhất tập trung vào một đầu mối. Các thẩm quyền này theo nguyên tắc không đợc uỷ quyền cho cấp dới. Đặc biệt trong cải cách thủ tục hành chính về đất đai hiện nay thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính Phủ đã đơn giản hoá thủ tục thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất nhng sau khi hoàn thành thì thẩm quyền cấp GCNQSDĐ không thể rút gọn bằng việc uỷ quyền cho cấp dới mà vẫn phải theo thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đã quy định trong Luật đất đai.
Tuy nhiên, trong thực tế có thể đơn giản hoá việc chỉnh lý trên GCNQSDĐ sau khi hoàn thành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (đối với trờng hợp không cần phải cấp GCNQSDĐ mới) bằng việc giao thẩm quyền chỉnh lý số liệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Giám đốc Sở Địa chính, Địa chính- Nhà đất nếu thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, cho Trởng phòng Địa chính nếu thuộc thẩm quyền của UBND huyện.
c) Về trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, hầu hết các địa phơng vẫn tổ chức xét cấp GCNQSDĐ theo trình tự 3 cấp (xã, huyện, Thành Phố) Theo quy định tại Thông t 346/1998/TT- TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục Địa Chính. Qua thực tế triển khai nhiều địa phơng cho rằng nếu làm theo quy định trên thì quá phức tạp và kéo dài thời gian và không đủ ngời để tham gia suốt quá trình xét duyệt ở các cấp. Hiện nay đã có nhiều địa phơng cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực này nh sau;
Nếu có đủ giấy tờ hợp lệ thì không cần tổ chức xét duyệt tại xã, mà chuyển thẳng hồ sơ lên Sở Địa Chính để trình UBND Thành Phố cấp. Những trờng hợp cha đủ giấy tờ hợp lệ thì tổ chức xét duyệt ở xã, cấp huyện phải cử ngời tham gia.
4. Về việc tự kê khai và ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ. GCNQSDĐ.
Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, nhằm đi vào quản lý đất đai hiệu quả hơn, ngày 01/7/1999 Thủ tớng Chính phủ đã có Chỉ thị số 19/1999/CT-TTg đề ra biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp GCNQSDĐ. Đồng thời Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính đã hớng dẫn thực hiện Chỉ thị này tại Thông t liên tịch số 1442/1999/TTLT.TCĐC – BTC ngày 21/9/1999. Trong đó quy định việc ngời dân tự kê khai, tự chịu trách nhiệm về diện tích sử dụng đất về việc ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Đây là chủ trơng thông thoáng hợp lòng dân, tuy nhiên còn có nhiều vấn đề cần nghiên cứu:
Khi ngời sử dụng đất tự kê khai đăng ký xin cấp GCNQSDĐ và tự chịu trách nhiệm về diện tích sử dụng thì trong hồ sơ địa chính không có bản đồ chính khu đất (xác định chính xác địa điểm, diện tích, vị trí thữa đất). Lúc đó nếu phát sinh tranh chấp, thì hậu quả pháp lý giải quyết nh thế nào? Do đó để hạn chế tối đa việc tự kê khai cấp GCNQSDĐ có thể thực hiện theo phơng pháp sau:
Đối với những địa phơng còn lại ít diện tích đất Nông nghiệp cha cấp GCNQSDĐ (khoảng dới 30% diện tích đất Nông nghiệp) nên tiếp tục thực hiện việc đăng ký xét cấp theo quy trình vận hành của từng địa phơng.
Đối với đất ở nông thôn, nơi nào có bản đồ địa chính chính quy thì ứng dụng đa vào thực hiện việc cấp GCNQSDĐ. Còn nơi nào cha có bản đồ địa chính thì tập trung khai thác tối đa số liệu, t liệu về bản đồ và có thể đo khống chế từng cụm dân, từng khu (vài chục hộ) nhằm xác định vị trí sơ đồ khu đất khi tự kê khai xin cấp GCNQSDĐ. Đồng thời đây là căn cứ để cơ quan thẩm quyền khắc phục hậu quả pháp lý khi có tranh chấp pháp lý phát sinh.
5. Về mô hình Sở Địa Chính- Nhà đất và những giải pháp.
Để thống nhất và nâng cao hiệu quả quản lý nhà, đất trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, Thủ tớng Chính phủ đã ra quyết định số 10/1999/QĐ-TTg ngày 29-1-1999, thành lập Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội trên cơ sở sát nhập hai Sở Địa chính và Nhà đất trớc đây của Hà Nội. Qua thời gian hoạt động với mô hình này, Hà Nội đã thực sự có một tiếng nói chung trong việc chỉ đạo, điều hành thực hiện những chủ trơng chính sách, các Chỉ thị, Nghị định của Chính phủ và Thành Phố trong công tác quản lý nhà, đất trên địa bàn, mở ra những điều kiện thuận lợi mới để Thành Phố tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, thực hiện “một cửa cho dân khi họ cần giấy tờ, hồ sơ về nhà đất.
Hợp nhất sở Nhà đất và sở Địa chính là bớc quan trọng để tiến tới thành lập một cơ quan đăng ký đất đai thống nhất ở mỗi tỉnh, thành phố. Cơ quan hợp nhất sẽ só phòng ban chức năng nhiều hơn, mỗi bộ phận đảm nhận một nhiệm vụ. Những thông tin về công việc đợc giao trong quá trình quản lý Nhà nớc về đất đai đợc cập nhật liên tục từ đó có biện pháp tháo gỡ những vớng mắc. Từ đó có cơ sở để chúng ta nghỉ đến thành lập phòng giải quyết nhanh các vấn đề về đất đai, trả lời cho ngời dân về những thắc mắc liên quan đến đất đai. Đây cũng là mô hình để nhiều địa phơng khác trên cả nớc cần tham khảo và thực hiện.
6. Về mối quan hệ giữa các cơ quan, ban ngành có liên quan.
Việc quản lý sử dụng đất đai đến nhiều lĩnh vực khác nhau nh: Nông, Lâm nghiệp, Xây dựng, Thuỷ lợi, Khai khoáng, Môi trờng....Trong thời gian qua quá trình thực hiện vẫn còn nhiều chồng chéo, sự phân công, phân cấp không rỏ ràng, một ví dụ nh trong quá trình đăng ký và cấp GCNQSDĐ; Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn chủ trì việc xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định 64/Chính phủ về đất Nông nghiệp, đến nay đợc sửa đổi bổ sung bằng Nghị định 85/Chính phủ và gần đây là NĐ 02/Chính phủ về đất Lâm nghiệp. Bộ xây dựng chủ trì trình Chính phủ Nghị định 60, 61 và ban hành chỉ đạo nhà ở do Bộ xây dựng làm thờng trực, chỉ đạo cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó Luật đất đai quy định GCNQSDĐ do cơ quan quản lý đất đai Trung Ương phát hành. Chính vì vậy chúng ta nên quy định chức năng rỏ ràng của các cơ quan, nhằm tránh sự chồng chéo lẫn nhau trong qua trình thực hiện, thiết nghĩ nên tập trung về một mối quản lý đó là Sở Địa chính - Nhà đất thì hợp lý hơn.
7. Về công tác đạo tạo cán bộ địa chính.
Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng dạy: Cán bộ là cái gốc của mọi công
việc, công việc thành công hay thất bại đều do cán bộ tốt hay kém. Quản lý
đất đai là lĩnh vực khá phức tạp và rất nhạy cảm, nên trong đời sống xã hội còn rất nhiều vấn đề liên quan đến đất đai cần đợc bổ sung và giải quyết. Thực tế cho thấy trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ nhất là cán bộ địa chính xã còn yếu, và không ổn định, cha đợc đào tạo một cách chính quy. Nên khi giải quyết một số tranh chấp đất đai ngay tại cơ sở còn lúng túng, chậm chạp. Chính vì thế đòi hỏi phải làm tốt công tác đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ ngay từ cấp cơ sở vì họ là những ngời nắm rỏ tình hình tại địa phơng hơn hết, hiểu tập quán, lối sống của ngời dân, nên công tác tuyên truyền cho dân hiểu biết về Luật đất đai sẻ rất thuận lợi. Cần tạo điều kiện và hỗ trợ kinh phí để cán bộ quản lý tham gia các lớp nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, đào tạo mới cũng nh việc đào tạo lại để bổ sung nguồn nhân lực cho lĩnh vực quản lý địa chính.
Kết luận
Vấn đề đất đaiở Hà Nộilà vấn đề rất nhạy cảm, tác động và liên quan tới các lĩnh vực chính trị, kinh tế - xã hội, trật tự an ninh của Thành Phố. Cùng với quá trình đô thị hoá, diện tích đất nông nghiệp của Hà Nội ngày càng bị thu hẹp và giá trị đất nông nghiệp ngày càng cao dới tác động của nền kinh tế thị trờng. Chính vì lẽ đó mà nhu cầu về việc thực hiện quyền và sự chuyển dịch đất đai ngày càng diễn biến phức tạp, đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan, ban ngành có liên quan.
Công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò rất quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai. Nó chính là cơ sở để các cơ quan quản lý theo dõi thực hiện biến động của các loại đất đai, điều tiết thuế, điều tiết cả sự tích tụ theo ý chí của Nhà nớc. Còn đối với ngời sử dụng đất thì GCNQSDĐ tạo cơ sở pháp lý vững chắc trong quan hệ giữa họ với Nhà nớc, tạo niềm tin vững chắc để ngời sử dụng đất yên tâm đầu t sản xuất có hiệu quả.
Nhận thức đợc tầm quan trọng đó, cùng với cả nớc UBND Thành Phố Hà Nội đã chỉ đạo thực hiện công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn khá sát sao. Kết quả đạt đợc trong suốt quá trình thực hiện là tơng đối cao, tuy nhiên còn khá nhiều tồn đọng cần đợc giải quyết để công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thành Phố sớm hoàn thành, để quản lý chặt chẽ hơn quỹ đất đai của mình.
Trong suốt quá trình thực tập, đợc sự hớng dẫn nhiệt tình của các thầy cô