Mục tiêu của chính sách đất đai là tạo điều kiện thuận lợi và hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngồi, bảo đảm cho các nhà đầu tư yên tâm và tin tưởng đầu tư lâu dài ở Việt Nam
Đặc điểm đặc thù ở Vịêt Nam đĩ là: đất đai là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu tồn dân. Các nhà đầu tư nước ngồi khơng cĩ quyền sở hữu về đất đai.
Các loại văn bản pháp lý liên quan đến đất đai gắn với hoạt động đầu tư trực tiếp nứơc ngồi là Luật đất đai, Luật đầu tư nước ngồi tại Vịêt Nam.
Mức tiền thuê đất được xác định tuỳ thuộc vào: + Mức quy định khởi điểm của từng vùng
+ Địa điểm của khu đất + Kết cấu hạ tầng của khu đất + Hệ số ngành nghề
Theo quyết định số 1477 – TC/TCĐN ngày 31-12-1994 của bộ tài chính ban hành bản quy định về quyền cho thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngồi.
- Khung giá cho thuê đất được quy định từ 0,375 USD/m2/năm đến 1,7 USD/m2/năm tuỳ theo nhĩm đơ thị.
- Riêng đất cơng nghiệp sử dụng đối với các dự án chế biến nơng, lâm khơng đất đơ thị được hưởng giá thêu đất từ 150 USD/ha/năm đến 750 USD/ha/năm.
- Đối với đất tại các vùng khơng phải là đơ thị giá thuê được qui định cụ thể như sau:
+ Những vùng đá, đồi trọc, đất xấu khĩ sử dụng từ 30-50 USD/ha/năm + Các vùng đất khác từ 150 – 170 USD/ha/năm .
- Đối với mặt sơng hồ, vịnh, mặt biển giá thuê cĩ 2 mức: + Mặt nước sơng, hồ, vịnh từ 75-525 USD/ha/năm.
+ Mặt biển từ 150- 600 USD/km2/năm. Trong trường hợp sử dụng khơng cố định thì áp dụng mức giá từ 1500 USD đến 7500 USD. Mức giá thuê đất, mặt nước, mặt biển nêu trên là mức giá áp dụng cho thực trạng diện tích đất cho thuê khơng bao gồm chi phí đền bù, giải toả.
Mặc dù trong các văn bản nĩi trên đã cố gắng phân loại để xác định mức giá tiền thuê khác nhau cho phù hợp với điều kiện địa điểm, loại đất, hạ tầng cơ sở nhưng vẫn khơng tránh khỏi những bất hợp lý. Trong thực tế khi gĩp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và các dự án cĩ vốn đầu tư nước ngồi thuờng cĩ những vướng mắc sau:
+ Do Việt Nam chưa cĩ quy định về tính giá trị nên trong một số trường hợp phần gĩp vốn bằng giá trị quyền sử dụng lại cĩ quá lớn so với giá trị của khu đất làm cho việc đàm phán kéo dài vì bên nước ngồi khĩ chấp nhận.
+ Trong một số trường hợp, khi đàm phán với nước ngồi, các đối tác Việt Nam đã đưa ra mức giá cho thuê thấp để được bên nước ngồi chấp nhận. Nhưng khi thẩm định dự án, họ lại được yêu cầu phải đàm phán để tăng giá thuê đất thì gặp khĩ khăn, mất nhiều thời gian và cũng khĩ thuyết phục bên nước ngồi.
+ Một số dự án nhầm lẫn giữa việc gĩp vốn bằng giá trị nhà xưởng với việc gĩp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Một số dự án chỉ tính tiền thuê đất của diện tích xây dựng nhưng khơng tính các diện tích khác như đường nội bộ, diện tích trồng cây xanh…Đlà cách hiểu sai chế độ qui định.
Để tiếp tục tăng mức hấp dẫn của mơi trường đầu tư nước ngồi, chính sách sử dụng đất cho các dự án đầu tư nước ngồi đã được cải thiện. Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam năm 1996 đã sửa đổi chính sách đất đai theo hướng khuyến khích và rõ ràng hơn: Gía tiền thuê đất, mặt khác, mặt biến đổi với từng dự án được giữ ổn định tối thiểu là 5 năm, khi điều chỉnh tăng thì mức tăng khơng vượt quá 15% của mức qui định lần trước. Trong trường hợp doanh nghiêp cĩ vốn đầu tư nước ngồi, các bên hợp doanh đã trả tiền thuê đất cho cả đời dự án, nếu giá tiền thuê cĩ tăng trong thời hạn đĩ thì tiền thuê đã trả khơng bị điều chỉnh lại.
Do Việt Nam cịn thiếu qui hoạch chi tiết để phục vụ cho việc thu hút vốn đầu tư nước ngồi cho việc tạo ra các địa điểm ổn định thu hút vốn đầu tư nước ngồi cĩ ý nghĩa quan trọng.
Tuy nhiên chính sách đất đai áp dụng đối với lĩnh vực đầu tư nước ngồi vẫn cịn những vướng mắc nhất định:
+ Gía thuê đất của Việt Nam cao hơn so với nhiều nước trong khu vực. Nếu tính cả chi phí đền bù, giải toả thì giá đất bị đẩy lên quá cao. Đây là yếu tố làm giảm sức cạnh tranh để thu hút vốn đầu tư. Thời điểm tính giá trị quyền sử dụng đất để gĩp vốn vào các doanh nghiệp cĩ vốn đầu tư nước ngồi chưa hợp lý.
+ Việc giao đất, nhất là các dự án cĩ đền bù và giải toả kéo dài trong nhiều trường hợp việc giải toả này kéo dài trong một số năm thậm chí cĩ dự án kéo dài tới 5 năm. Thủ tục thuê đất, cấp đất, giá đền bù, giải phĩng mặt bằng cịn phức tạp gây mất cơ hội và thời gian của các nhà đầu tư. Hiệu lực pháp luật của các qui định về đất đai cịn thấp. Luật đất đai mặc dù đã sửa đổi song thiếu những văn bản hướng dẫn chi tiết.
+ Thiếu qui hoạch chi tiết cho việc thu hút FDI. Một số địa phương tự ý sử lý vấn đề đất đai áp dụng đối với các nhà đầu tư nước ngồi.