Hướng hoàn thiện phỏp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
3.2. Một số kiến nghị cụ thể.
3.2.1. Hoàn thiện và đổi mới cụng tỏc quy hoạch và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cú vai trũ rất quan trọng nhằm tạo cơ sở định hướng về mặt quản lý và sử dụng bất động sản núi chung và đất đai núi riờng. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xõy dựng mang ý nghĩa gúp phần tạo lập hàng húa “đầu vào” nhằm đỏp ứng nhu cầu về bất động sản của xó hội. Để cụng tỏc quy hoạch đạt được mục đớch và ý nghĩa này, cụng tỏc đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xõy dựng cần được hoàn thiện hơn theo những phương hướng sau:
Thứ nhất, phải rà soỏt lại hệ thống văn bản quy phạm phỏp luật về quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất nhằm phỏt hiện, sửa đổi, bổ sung hoặc bói bỏ những văn bản khụng hợp lý, hợp lệ, nhất là những văn bản ban hành khụng đỳng hỡnh thức của nhiều cấp khỏc nhau trờn cơ sở phõn chia và quy định rừ ràng về chức năng nhiệm vụ của cỏc cơ quan trong cụng tỏc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Việc ban hành cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo tớnh nhất quỏn, minh bạch và đồng bộ, theo đỳng tinh thần, tư tưởng của Luật Đất đai 2003. Muốn vậy, cụng tỏc tổ chức thực hiện Luật Đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải cú sự tham gia phối hợp chặt chẽ giữa cỏc cơ quan chức năng, đặc biệt cần phải tham khảo ý kiến của cỏc doanh nghiệp cũng như từ người dõn. Bờn cạnh đú, cần phải xử lý nghiờm minh đối với những chủ thể làm sai, khụng đỳng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quyết định phờ duyệt và cú hiệu lực thi hành.
Thứ hai, thực hiện nghiờm tỳc cỏc quy định về cụng bố cụng khai quy
hoạch đó được phờ duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị và quy hoạch sử dụng đất để cỏc thành phần kinh tế biết và tham gia đầu tư, thực hiện nghiờm tỳc việc đỡnh chỉ xõy dựng, xử phạt hành chớnh, cưỡng chế phỏ dỡ những cụng trỡnh xõy dựng trỏi phộp, xõy dựng khụng tuõn theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự trong lĩnh vực quản lý xõy dựng, hạn chế tiến tới chấm dứt tỡnh trạng xõy dựng nhà ở tự phỏt – là một trong những nguyờn nhõn thỳc đẩy sự ra đời và phỏt triển tràn lan của tỡnh trạng mua bỏn nhà đất “trao tay”, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cỏc loại bất động sản khỏc trỏi quy định của phỏp luật.
Thứ ba, thống nhất nội dung cụng tỏc quy hoạch (quy hoạch phỏt triển kinh tế
- xó hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch khụng gian) để khắc phục tỡnh trạng trựng lặp, chồng chộo về quy hoạch, gõy khú khăn, lóng phớ cả về thời gian và tiền vốn trong quỏ trỡnh đầu tư.
Thứ tư, sửa đổi quy định về kỳ quy hoạch theo hướng khi lập quy hoạch sử
dụng đất cho giai đoạn 10 năm thỡ cần định hướng cho giai đoạn 10 năm tiếp theo để đảm bảo tớnh liờn tục và tầm nhỡn chiến lược của quy hoạch sử dụng đất.
Thứ năm, kiểm tra, rà soỏt lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trờn phạm vi
cả nước. Hiện nay, tuy cú 61/64 tỉnh thành phố hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất song vẫn cũn nhiều kẽ hở: quy hoạch, kế hoạch khụng được lập từ cơ sở, huyện khụng xột duyệt chặt chẽ, tỉnh lập kế hoạch sử dụng đất chủ yếu
căn cứ vào nhu cầu của huyện và cỏc tổ chức mà khụng căn cứ vào quy hoạch được duyệt… Do vậy, hướng kiểm tra, rà soỏt là nhằm khắc phục những hạn chế nờu trờn của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay của mỗi địa phương và phạm vi cả nước. Trờn cơ sở kiểm tra, rà soỏt và đó chớnh thức húa cỏc quy hoạch, kế hoạch, cỏc địa phương cần thụng tin sõu rộng cỏc quy hoạch, kế hoạch chớnh thức tới người dõn. Việc lựa chọn cỏc nội dung, hỡnh thức và phương tiện để thụng tin cần chỳ ý sao cho mọi người dõn cú thể tiếp cận dễ dàng.
Thứ sỏu, nõng cao trỡnh độ chuyờn mụn cho đội ngũ cỏn bộ cụng tỏc trong
lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thụng qua cỏc hoạt động như mở lớp đào tạo nghiệp vụ cho cỏn bộ, tăng cường cỏc cuộc đối thoại gặp gỡ với cỏc chuyờn gia về quy hoạch nước ngoài để học hỏi thờm kinh nghiệm quản lý và thực hiện quy hoạch của cỏc nước trờn thế giới.
Thứ bảy, từng bước giải quyết tỡnh trạng quy hoạch “treo”. Vỡ vậy, cần xử lý
nghiờm và triệt để cỏc dự ỏn treo này. Theo đú, phải rà soỏt lại việc sử dụng đất cỏc khu vực đó được quy hoạch, những khu quy hoạch trỏi quy định, khụng hợp lý, khụng cú tớnh khả thi sẽ bị hủy và đương nhiờn việc sử dụng đất đú tiếp tục theo hiện trạng. Những dự ỏn đó giao đất rồi mà chủ đầu tư chưa triển khai hoặc triển khai chậm thỡ cần nhắc nhở để đẩy nhanh tiến độ. Nếu chủ đầu tư khụng cú khả năng về tài chớnh cũng như chuyờn mụn thỡ cho phộp chuyển nhượng dự ỏn hoặc dựng biện phỏp mạnh là thu hồi dự ỏn.
3.2.2. Tăng khả năng cung cấp hàng húa cho thị trường bất động sản đặc, biệt là bất động sản nhà ở đảm bảo chủ động bỡnh ổn thị trường theo quy luật cung cầu.
Thị trường nhà và đất là một bộ phận quan trọng, chiếm tỷ trọng chớnh trong thị trường bất động sản. Những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt nguồn từ “sốt” đất ở và lan tỏa sang cỏc lĩnh vực khỏc của thị trường bất động sản. Vỡ vậy, bỡnh ổn thị trường bất động sản nhà đất ở là khõu đột phỏ để bỡnh ổn thị trường bất động sản. Trong lĩnh vực này nhà nước cần tham dự trực tiếp vào phớa cung thụng qua ngõn sỏch. Mở rộng cỏc hỡnh thức “cung” của thị trường như thị trường cho thuờ và bỏn trả dần bất động sản nhà ở để tăng nguồn cung phự hợp
với cỏc đối tượng của thị trường. Lập chương trỡnh phỏt triển nhà ở; rà soỏt, sửa đổi, bổ sung cỏc cơ chế, chớnh sỏch về ưu đói đầu tư xõy dựng nhà ở để bỏn và cho thuờ, giảm bớt cỏc ưu đói trung gian, tập trung hỗ trợ trực tiếp cho cỏc đối tượng khú khăn về chỗ ở.
Thu hỳt nguồn lực trực tiếp từ dõn cư và cỏc tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư và kinh doanh bất động sản. Cần khuyến khớch đầu tư trực tiếp nước ngoài vào cỏc lĩnh vực sản xuất như bất động sản khu cụng nghiệp, bất động sản thương mại, khỏch sạn, văn phũng, bất động sản nhà ở… Giảm cỏc ỏch tắc trong thủ tục đầu tư, cần thay đổi cơ chế đầu tư để tăng cường cạnh tranh lành mạnh thụng qua đấu thầu dự ỏn; giải quyết cỏc ỏch tắc về đền bự giải phúng mặt bằng và tổ chức cỏc hỡnh thức khai thỏc quỹ đất… để khơi thụng nguồn cung về đất hàng húa cho thị trường bất động sản. Để giải quyết vấn để này trước hết cần thiết lập quy hoạch, xõy dựng kế hoạch phỏt triển bất động sản thụng qua cỏc chương trỡnh như chương trỡnh phỏt triển nhà ở, chương trỡnh phỏt triển cụng nghiệp, dịch vụ, thương mại. Thực hiện đấu giỏ cụng khai và rộng rói quyền sử dụng đất cho mọi cỏ nhõn cú nhu cầu, xúa bỏ hỡnh thức xột duyệt, xin cho dự ỏn phỏt triển bất động sản.
Xõy dựng chương trỡnh phỏt triển nhà ở trong đú cần chỳ trọng tới việc phỏt triển quỹ nhà ở để cho thuờ và bỏn trả dần đối với cỏc đối tượng cú thu nhập thấp gặp khú khăn về chỗ ở; xỳc tiến thành lập quỹ phỏt triển nhà ở để tạo điều kiện khuyến khớch tăng nguồn cung cấp nhà ở, đồng thời gúp phần hỗ trợ cho cỏc đối tượng chớnh sỏch cú điều kiện cải thiện chỗ ở.
3.2.3. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi và cỏc chế tài để khuyến khớch người dõn tham gia đăng ký giao dịch bất động sản
Thị trường bất động sản phỏt triển lành mạnh trước hết phải dựa trờn cơ sở một hệ thống hàng húa và cỏc quan hệ trao đổi cụng khai, ổn định, lành mạnh và hợp phỏp. Do vậy, việc tạo lập tớnh chất phỏp lý cho hàng húa bất động sản mà trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đúng
vai trũ hết sức quan trọng. Tuy nhiờn, thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay của cỏc cơ quan nhà nước rất chậm chạp, ỡ ạch. Vỡ vậy, để nhằm từng bước hạn chế và chấm dứt hoạt động của thị trường khụng chớnh thức đối với đất đai, thỳc đẩy thị trường bất động sản hoạt động một cỏch cụng khai minh bạch cần đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ. Mà muốn thực hiện nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ thỡ bờn cạnh sự nỗ lực của cỏc cấp, cỏc ngành cú liờn quan theo chỳng tụi cần phải sửa đổi cỏc quy định của phỏp luật hiện hành về cấp GCNQSDĐ theo hướng:
Một là, cần nới lỏng cỏc điều kiện đối với người sử dụng đất khi nhà nước thực hiện cấp GCNQSDĐ. Theo đú, người sử dụng đất chỉ cần chứng minh được đất mà họ đang sử dụng phự hợp với quy hoạch và khụng cú tranh chấp thỡ nhà nước sẽ cấp GCNQSDĐ cho họ.
Hai là, cần hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chớnh cũng như hệ thống đăng ký bất động sản để khụng chỉ đất, nhà mà cỏc cụng trỡnh xõy dựng và cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất cũng được minh bạch, cụng khai là cơ hội để tham gia thị trường của cỏc loại bất động sản này.
3.2.4. Hoàn thiện chớnh sỏch tài chớnh về đất đai và giỏ đất.
Chớnh sỏch tài chớnh về đất đai và giỏ đất cú ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Chớnh sỏch tài chớnh về đất đai và giỏ đất được xõy dựng phự hợp cú tỏc dụng thỳc đẩy thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và phỏt triển. Ngược lại, chớnh sỏch tài chớnh về đất đai và giỏ đất xõy dựng khụng phự hợp sẽ kỡm hóm sự phỏt triển của thị trường bất động sản, phỏt sinh cỏc hành vi tiờu cực như trốn thuế, đầu cơ mua bỏn đất đai nhằm mục đớch kiếm lời… Hiện nay, chớnh sỏch tài chớnh về đất đai, giỏ đất chưa đỏp ứng được đũi hỏi của thực tiễn và để khắc phục vấn đề này cỏc chớnh sỏch tài chớnh về đất đai và giỏ đất nờn sử đổi bổ sung theo hướng:
- Xem xột, nghiờn cứu xõy dựng Luật Thuế về Bất động sản nhằm đấu tranh với tỡnh trạng đầu cơ đất đai một cỏch bất hợp lý;
- Cần sửa đổi, bổ sung một số điều trong việc điều tiết Thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cỏ nhõn khi chuyển nhượng bất động sản.
- Nhà nước cần nhanh chúng thành lập cỏc trung tõm tư vấn định giỏ đất đai đỏp ứng nhu cầu của xó hội; thực hiện đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất, đấu giỏ quyền sử dụng đất để khắc phục cơ chế xin cho trong phõn phối đất đai và gúp phần tăng nguồn thu cho ngõn sỏch nhà nước.
- Nhanh chúng hoàn thiện dự thảo Luật Thuế nhà đất để thay thế Phỏp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 đó lạc hậu nhằm phự hợp với sự phỏt triển kinh tế và gúp phần chống đõu cơ.
Túm lại, trờn cơ sở tỡm hiểu những ưu điểm và những mặt cũn tồn tại trong quy định phỏp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng như việc thực thi phỏp luật, chỳng ta cú thể chỉ ra nguyờn nhõn của những hạn chế ấy và đưa ra cỏc biện phỏp khắc phục. Điều đú gúp phần hoàn thiện phỏp luật và tạo ra một mụi trường phỏp lý ổn định, minh bạch, thu hỳt sự quan tõm của cỏc nhà đầu tư trong và ngoài nước.
3.2.5. Hoàn thiện phỏp luật nhằm nõng cao hiệu quả hoạt động của cỏc thể chế hỗ trợ trung gian.
- Thứ nhất, nõng cao hiệu quả hoạt động của cỏc tổ chức dịch vụ hành chớnh
cụng.
Kiện toàn và nõng cao hiệu quả hoạt động của văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Đõy là việc làm khụng đơn giản nờn phải thực hiện một cỏch toàn diện, từng bước một và cú sự kết hợp giữa cỏc biện phỏp khỏc nhau như: cú kế hoạch đào tạo và thường xuyờn đào tạo nghiệp vụ cho đội ngũ cỏn bộ làm việc tại văn phũng, nõng cao cơ sở vật chất, trang thiết bị cho cỏc hoạt động của văn phũng. Ở cỏc địa phương chưa cú văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thỡ cần tiếp tục thành lập, những nơi đó thành lập được đơn vị này thỡ phải nõng cao hiệu quả hoạt động hơn nữa.
Xỳc tiến thành lập cỏc trung tõm, tổ chức khai thỏc phỏt triển quỹ đất ở cỏc tỉnh trong cả nước. Thực tế đó chứng minh sự ra đời và hoạt động của cỏc tổ
chức phỏt triển quỹ ở cỏc địa phương cú vai trũ hết sức quan trọng trong cụng tỏc quản lý đất đai ở cỏc cơ quan nhà nước núi chung và gúp phần làm minh bạch húa thị trường thị trường quyền sử dụng đất núi riờng. Đồng thời, cũng cần hết sức quan tõm tới việc nõng cao trỡnh độ nghiệp vụ cho cỏc cỏn bộ làm cụng tỏc chuyờn mụn trong cỏc tổ chức phỏt triển quỹ đất nhằm phỏt huy hiệu quả hoạt động của tổ chức này.
- Thứ hai, nõng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của cỏc tổ chức kinh
doanh dịch vụ bất động sản.
Cần ban hành ngay một văn bản phỏp luật nhằm chi tiết húa mọi vấn đề liờn quan đến hoạt động của cỏc tổ chức dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất. Trờn thực tế, chứng ta đó cú Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn chi tiết và thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng nội dung của nghị định này cũng chỉ dừng lại ở vấn đề đào tạo, cấp chứng chỉ kinh doanh dịch vụ. Trong khi đú cỏc hướng dẫn cụ thể về hoạt động của cỏc loại hỡnh dịch vụ này là vấn đề rất quan trọng và cần thiết thỡ lại chưa cú văn bản nào quy định. Do đú, cỏc cơ quan chức năng nờn xem xột kỹ hơn về vấn đề này.
Rà soỏt lại số lượng cũng như chất lượng của cỏc trung tõm đào tạo cấp chứng chỉ kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đú, cần cú cỏc biện phỏp đỏnh giỏ nội dung cũng như chất lượng đào tạo cấp chứng chỉ của cỏc trung tõm này cho hợp lý. Cần phải kiểm tra chặt chẽ mọi hoạt động của cỏc trung tõm này như kiểm tra về đội ngũ cỏn bộ giảng dạy cú đảm bảo đỳng trỡnh độ, chuyờn mụn khụng, nội dung giảng dạy cú phự hợp khụng hay cơ sở vật chất phục vụ hoạt động giảng dạy cú đảm bảo khụng ?... Ngoài ra, cần tăng cường cụng tỏc giỏm sỏt chất lượng đầu ra của học viờn cỏc trung tõm, trỏnh tỡnh trạng đào tạo hàng loạt nhưng chất lượng lại kộm, khụng đỏp ứng được những đũi hỏi thực tế. Tiến hành kiểm soỏt hoạt động của cỏc trung tõm đào tạo cấp chứng chỉ kinh doanh dịch vụ bất động sản là việc khụng dễ dàng nờn cần phải cú sự liờn kết, phối hợp của nhiều cơ quan khỏc nhau. Ngoài ra, chỳng ta cũng cần đưa ra những biện phỏp xử lý kịp thời đối với cỏc trung tõm khụng đảm bảo điều kiện đào tạo.
Cần cú cỏc biện phỏp xử lý và ngăn chặn cỏc trung tõm mụi giới mang tớnh chất “trụi nổi”, “cũ mồi”, hoạt động trốn trỏnh phỏp luật. Bờn cạnh việc ỏp dụng xử phạt hành chớnh đối với cỏc đơn vị này cần thực hiện tốt cỏc biện phỏp