Hướng hoàn thiện phỏp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
3.1. Những định hướng chung về hoàn thiện phỏp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
đối với thị trường bất động sản.
3.1. Những định hướng chung về hoàn thiện phỏp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. đối với thị trường bất động sản.
3.1.1. Đảm bảo tớnh thống nhất, đồng bộ giữa cỏc văn bản phỏp luật cú liờn quan đến việc điều chỉnh thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản liờn quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai, tài chớnh, ngõn hàng, xõy dựng, tư phỏp…). Vỡ vậy, để phỏt triển và vận hành thị trường bất động sản đũi hỏi phải cú khung phỏp lý đồng bộ, chặt chẽ. Nội dung của cỏc luật cũng như cỏc văn bản phỏp luật điều chỉnh thị trường này phải cú sự thống nhất đồng bộ, trỏnh chồng chộo dẫn đến gõy khú khăn cho cả người quản lý và người sử dụng. Những vấn đề như: đất đai để phỏt triển bất động sản; quy định trong giao dịch bất động sản; quản lý sở hữu và sử dụng bất động sản; trỏch nhiệm của cỏc chủ thể tham gia… là những vấn đề quan trọng để vận hành thị trường bất động sản. Để cú thể đỏp ứng được cỏc yờu cầu trờn, hiện nay nhà nước đó ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Sự ra đời của luật này cú ý nghĩa rất quan trọng nú đang dần tạo ra một sõn chơi thực sự bỡnh đẳng, cụng khai trong cỏc lĩnh vực kinh doanh trờn thị trường bất động sản.
Song song với việc thực thi Luật Kinh doanh bất động sản cần sửa đổi, bổ sung cỏc văn bản quy phạm phỏp luật đó cú đang tỏc động đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục những quy định chồng chộo, mõu thuẫn hoặc cũn bất cập, dẫn đến sự triệt tiờu động lực phỏt triển hoặc hạn chế hiệu quả của thị trường bất động sản. Điều cần đặc biệt quan tõm là cú sự hướng dẫn thống nhất trong việc thực hiện cỏc quy định cú liờn quan đến sự hoạt động của thị trường bất động sản nhưng đang chịu sự điều tiết đồng thời của cỏc luật khỏc nhau như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xõy dựng, Luật Thuế, Bộ Luật Dõn sự, Luật Đầu
tư… và cỏc văn bản phỏp quy đó ban hành. Cần chỉnh sửa những vấn đề cũn tồn tại, hoặc những hạn chế của cỏc điều luật cú liờn quan để thỳc đẩy phỏt triển và quản lý thị trường bất động sản. Cụ thể:
Luật Dõn sự cần cú quy định cụ thể, chi tiết để làm rừ hơn cỏc hỡnh thức sở hữu, cỏc quyền năng của chủ sở hữu và của người khụng phải là chủ sở hữu đối với một tài sản trong đú cú bất động sản. Hoàn thiện cỏc quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng ký giao dịch bảo đảm trong đú cú tài sản bảo đảm là bất động sản.
Luật Đất đai cần xỏc định rừ lợi ớch của chủ sở hữu đất đai mà nhà nước là đại diện; vấn đề xỏc định giỏ trị, giỏ cả của đất đai; quan điểm và chớnh sỏch điều tiết để đảm bảo tớnh cụng bằng xó hội;
Luật Xõy dựng cần tập trung cỏc giải phỏp tối ưu trong đổi mới cụng tỏc lập và quản lý quy hoạch xõy dựng gắn với quy hoạch và sử dụng đất đai.
Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư cần tạo tớnh cụng bằng đối với tất cả cỏc doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Luật Thuế cần cú chớnh sỏch thuế bất động sản cụng bằng, hợp lý; cần tớnh đến thuế sử dụng, chiếm hữu bất động sản như tài nguyờn quốc gia. Cú cơ chế khuyến khớch đăng ký giao dịch và cú chế tài xử lý nghiờm cỏc hành vi trốn thuế trong giao dịch bất động sản.
Trong hệ thống cỏc luật phỏp cú liờn quan đến bất động sản và thị trường bất động sản thỡ Luật kinh doanh bất động sản là bộ luật đúng vai trũ trung tõm, phải bao quỏt và khõu nối được cỏc quy định cú liờn quan đến cỏc bộ luật khỏc trong một chỉnh thể thống nhất, đồng bộ.
3.1.2. Đảm bảo sự phong phỳ và đa dạng của cỏc sản phẩm hàng húa bất động sản để đỏp ứng nhu cầu cho mọi đối tượng trong xó hội
Trong những năm trước đõy, thị trường bất động sản núi chung hay kinh doanh bất động sản núi riờng ở nước ta chủ yếu chỳ trọng vào tầng lớp dõn cư giàu cú nờn cỏc hoạt động tạo lập, mua bỏn hàng húa bất động sản diễn ra trờn thị trường này phần lớn là cỏc biệt thự hay chung cư cao cấp với giỏ rất cao, cỏc
dự ỏn xõy dựng cũng chủ yếu tập trung vào những loại hỡnh này . Tuy nhiờn thực tế cho thấy, những người cú đủ khả năng để mua những căn hộ như vậy chiếm tỷ lệ rất thấp. Chớnh điều này đó gõy ảnh hưởng rất lớn đến sự phỏt triển chung của thị trường bởi trong khi nguồn cung về bất động sản thỡ rất khan hiếm do chỉ chỳ trọng vào việc xõy dựng nhà ở giỏ cao mà nhu cầu về nhà ở của người dõn lại ngày một gia tăng. Phần lớn người dõn Việt Nam đều cú thu nhập thấp nhưng nhu cầu về nhà ở lại rất cao, họ khụng thể mua những căn hộ với giỏ cao ngất ngưởng. Vỡ vậy, mà vài năm trở lại đõy, để đảm bảo việc cung ứng và quản lý tốt việc cung ứng, đỏp ứng tốt nhu cầu đa dạng của thị trường, nhà nước cũng như cỏc nhà đầu tư đó dần chỳ trọng vào việc cung ứng nhà ở cho cỏc hộ nghốo hay người cú thu nhập thấp.
Để giải quyết vấn đề nhà ở cho người cú thu nhập thấp thiết nghĩ cỏc địa phương nờn cú ngồn ngõn sỏch riờng hàng năm cho vấn đề này. Nờn cú những tiờu chuẩn riờng biệt cho khu nhà ở cho người cú thu nhập thấp, cú những quy định cụ thể cú thể giỏm sỏt quản lý được về quyền đối với nhà ở cũng như việc đặt ra cỏc tiờu chuẩn bỡnh xột để được sử dụng nhà ở dành cho người cú thu nhập thấp. Người cú thu nhập thấp chủ yếu là cụng nhõnlao động từ cỏc vựng trong tỉnh hoặc địa phương khỏc đến làm việc trong khu cụng nghiệp, khu chế xuất, sinh viờn học đại học… Hiện nay, phần lớn trong số họ phải tự đi thuờ nhà dõn để ở tạm bợ và giỏ nhà thuờ cũng rất khú xỏc định. Để hạn chế vấn đề này ở cỏc thành phố lớn cú nhiều trường đại học, cao đẳng hay nhiều khu cụng nghiệp, khu chế xuất… việc coi trọng phỏt triển thị trường bất động sản cho thuờ là tất yếu khỏch quan.
3.1.3. Đảm bảo thị trường bất động sản phỏt triển chớnh quy, minh bạch và cụng khai húa
Cú thể núi từ trước khi nhà nước chớnh thức cụng nhận cỏc quyền của người sử dụng đất thỡ một thị trường ngầm về mua bỏn đất đai đó hỡnh thành từ lõu. Đõy được gọi là thị trường phi chớnh quy. Cho đến nay, loại thị trường này vẫn tồn tại và ngày càng trở nờn khú quản lý và kiểm soỏt. Cú thể núi, rất nhiều cỏc
cuộc chuyển nhượng diễn ra khụng thụng qua chớnh quyền địa phương và chỉ đơn thuần là mua bỏn trao tay, làm thất thoỏt một lượng lớn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà nước, đồng thời cũng là nguyờn nhõn quan trọng dẫn đến cỏc cuộc tranh chấp, kiện tụng kộo dài liờn miờn khụng dứt giữa những người mua bỏn, chuyển nhượng đất đai.
Thực trạng đỏng buồn như vậy một mặt là nguyờn nhõn của những người dõn cũn thiếu ý thức phỏp luật, ham cỏi lợi trước mắt, nhưng nguyờn nhõn sõu xa lại cũn do hệ thống phỏp luật cũn nhiều kẽ hở khiến họ lợi dụng để chuộc lợi. Đứng trước thực tế đú việc cấp bỏch của nhà nước cần rà soỏt lại hệ thống cỏc quy định phỏp luật đặc biệt là trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như cỏc thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất sao cho thật đơn giản, nhanh chúng trỏnh cỏc thủ tục phức tạp rườm rà. Cú như vậy mới cú thể đảm bảo cho thị trường bất động sản phỏt triển một cỏch chớnh quy và minh bạch.