nõng cao vai trũ hoạt động của cỏc thể chế trung gian.
Xuất phỏt từ tớnh đặc biệt của hàng húa bất động sản là tớnh khụng thể di dời; là thị trường phức tạp, tớnh thanh khoản thấp, thời gian giao dịch kộo dài… nờn muốn phỏt triển thị trường BĐS một cỏch lành mạnh và bền vững, chỳng ta khụng chỉ chỳ trọng đến giải phỏp hoàn thiện phỏp luật mà cũn cần thỳc đẩy sự hoạt động của một số thể chế hỗ trợ khỏc cú liờn quan trực tiếp mà cú tỏc động lớn đến sự vận hành của thị trường. Thời gian qua, bờn cạnh sự tồn tại và hoạt động của cỏc dịch vụ cụng thỡ cỏc dịch vụ tư như mụi giới, tư vấn, định giỏ, sàn giao dịch bất động sản cũng ngày càng được chỳ trọng phỏt triển. Mỗi loại hỡnh dịch vụ với vai trũ và nhiệm vụ của mỡnh đó gúp phần vào việc hỗ trợ thị trường bất động sản phỏt triển lành mạnh, minh bạch hơn.
2.4.1. Chớnh sỏch quản lý đối với cỏc thể chế trung gian trong thời gian qua. - Thứ nhất, Luật Đất đai 2003, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và cỏc văn bản hướng dẫn đó cú những quy định về cỏc loại dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất.
Đối với việc thành lập cỏc loại hỡnh dịch vụ cụng: dịch vụ cụng và cỏc đơn vị sự nghiệp cú thu theo Luật Đất Đai 2003 bao gồm: Văn phũng Đăng ký quyền
sử dụng đất; Tổ chức phỏt triển quỹ đất; Tổ chức Tư vấn. Cỏc dịch vụ này ra đời đó hỗ trợ cỏc nhà đầu tư giỳp họ yờn tõm hơn trong việc tiếp cận và kinh doanh bất động sản.
Đối với cỏc tổ dịch vụ tư như mụi giới, định giỏ, tư vấn và sàn giao dịch bất động sản: đõy là lần đầu tiờn cỏc dịch vụ này được chớnh thức ghi nhận sự hoạt động và quy định một cỏch cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 chứ khụng cũn hỡnh thành tự phỏt như trước nữa. Đú là căn cứ phỏp lý vững chắc cho sự ra đời và hoạt động của cỏc tổ chức này. Đồng thời, gúp phần thỳc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh giữa cỏc dịch vụ cụng và cỏc dịch vụ tư với nhau trong việc hỗ trợ, thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường bất động sản, giỳp nhà đầu tư cú thể lựa chọn loại hỡnh dịch vụ cũng như doanh nghiệp cung cấp dịch vụ phự hợp với yờu cầu của mỡnh.
- Thứ hai, phỏp luật đưa ra được những nguyờn tắc hoạt động đối với mỗi loại hỡnh dịch vụ. Đõy chớnh là tư tưởng chỉ đạo của Đảng và nhà nước trong toàn bộ quỏ trỡnh ra đời và hoạt động của tổ chức dịch vụ. Cỏc tổ chức này phải tuõn thủ một cỏch tuyệt đối cỏc nguyờn tắc đó đặt ra. Việc tuõn thủ nghiờm ngặt nguyờn tắc của tổ chức dịch vụ tạo ra sự tin tưởng của cỏc nhà đầu tư khi họ quyết định thụng qua cỏc tổ chức này để kinh doanh bất động sản.
- Thứ ba, điều kiện của cỏc tổ chức, cỏ nhõn được kinh doanh dịch vụ bất
động sản cũng như điều kiện đối với từng loại hỡnh dịch vụ được quy định rừ trong luật đó giỳp cỏc nhà đầu tư yờn tõm hơn khi tiếp cận thị trường thụng qua cỏc loại hỡnh dịch vụ này.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là một hoạt động khỏ phức tạp nờn cỏc cỏ nhõn, tổ chức tham gia vào lĩnh vực này phải đỏp ứng yờu cầu nhất định. Khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định:
“Tổ chức, cỏ nhõn khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tỏc xó, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của phỏp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. (Tức là trừ trường
hợp “cỏ nhõn kinh doanh dịch vụ mụi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của phỏp luật và cú chứng chỉ mụi giới bất động sản”).
Tổ chức, cỏ nhõn khi kinh doanh dịch vụ mụi giới bất động sản phải ớt nhất một người cú chứng chỉ mụi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giỏ BĐS phải cú ớt nhất hai người cú chứng chỉ định giỏ BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải cú ớt nhất hai người cú chứng chỉ mụi giới BĐS, nếu cú dịch vụ định giỏ BĐS thỡ phải cú ớt nhất hai người cú chứng chỉ định giỏ bất động sản”.
Đú là cỏc quy định chung, ngoài ra với mỗi loại hỡnh dịch vụ cần tuõn thủ thờm một số cỏc điều kiện khỏc nữa. Vớ dụ, khi thành lập sàn giao dịch bất động sản cần thỏa món điều kiện “cú quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS; cú cơ sở vật chất, kỹ thuật phự hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch; cú người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS đỏp ứng cỏc điều kiện do Chớnh phủ quy định” (Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2006).
Những quy định chặt chẽ của phỏp luật về điều kiện hoạt động của cỏc loại hỡnh dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất nhằm “sàng lọc” và chọn ra những tổ chức, cỏ nhõn cú năng lực hoạt động trong lĩnh vực này. Vỡ vậy, cỏc điều kiện mà phỏp luật đưa ra khụng phải là rào cản đối với sự ra đời, hoạt động của cỏc doanh nghiệp dịch vụ về quản lý và sử dụng đất. Ngược lại, những điều kiện này nhằm nõng cao chất lượng hoạt động cũng như trỏch nhiệm của cỏc đơn vị kinh doanh dịch vụ BĐS. Đõy chớnh là cơ sở quan trọng giỳp cỏc nhà đầu tư muốn tiếp cận giao dịch về bất động sản cú thể yờn tõm về trỡnh độ của đội ngũ tư vấn cũng như yờn tõm về tớnh chớnh xỏc của cỏc thụng tin do doanh nghiệp dịch vụ cung cấp.
- Thứ tư, cỏc nội dung hoạt động của từng loại hỡnh dịch vụ trong quản lý
và sử dụng đất được quy định rừ ràng và khỏ phong phỳ nờn cỏc chủ thể muốn tiếp cận giao dịch về bất động sản cú thể lựa chọn loại hỡnh dịch vụ phự hợp với mỡnh. Vớ dụ, nội dung mụi giới bất động sản bao gồm: “Tỡm kiếm đối tỏc đỏp
theo ủy quyền để thực hiện cỏc cụng việc liờn quan đến hoạt động kinh doanh BĐS; cung cấp thụng tin, hỗ trợ cho cỏc bờn trong việc đàm phỏn, ký hợp đồng mua bỏn, chuyển nhượng, thuờ, thuờ mua BĐS” (Điều 45 Luật Kinh doanh BĐS)
hay nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng khỏ phong phỳ, gồm: “giao dịch mua bỏn, chuyển nhượng, thuờ, thuờ mua BĐS; mụi giới BĐS; định giỏ BĐS; tư vấn BĐS; quảng cỏo BĐS; đấu giỏ BĐS; quản lý BĐS”.
Như vậy, căn cứ vào nhu cầu tiếp cận thụng tin cũng như cỏc điều kiện tài chớnh của mỡnh, cỏc nhà đầu tư trờn thị trường BĐS cú thể lựa chọn loại hỡnh dịch vụ thớch hợp nhằm tiếp cận thụng tin về BĐS một cỏch tốt nhất và đem lại hiệu quả cao nhất.
- Thứ năm, quyền và nghĩa vụ của cỏc doanh nghiệp hoạt động dịch vụ BĐS đó được xỏc định rừ ràng trong cỏc quy định của phỏp luật. Điều này cú ý nghĩa nõng cao trỏch nhiệm của cỏc doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ về BĐS. Nếu việc cung cấp dịch vụ của cỏc doanh nghiệp này vi phạm những nội dung đó thỏa thuận, làm phương hại đến lợi ớch của khỏch hàng thỡ họ phải chịu những trỏch nhiệm phỏp lý nhất định. Chớnh vỡ vậy, cỏc nhà đầu tư yờn tõm hơn khi sử dụng cỏc loại hỡnh dịch vụ về quản lý và sử dụng đất do cỏc doanh nghiệp cung cấp.
Với cỏc cơ chế, chớnh sỏch tương đối chặt chẽ và rừ ràng của cỏc cơ quan quản lý nhà nước cũng như của quy định phỏp luật đó tạo ta những thuận lợi nhất định cho cỏc nhà đầu tư khi sử dụng dịch vụ bất động sản. Tuy nhiờn, bờn cạnh đú chỳng ta cũng khụng thể phủ nhận hoạt động quản lý về cỏc loại hỡnh dịch vụ BDDS cũng tồn tại một số hạn chế, gõy khú khăn cho doanh nghiệp dịch vụ BĐS, từ đú cũng gõy cản trở cho cỏc nhà đầu tư khi thụng qua cỏc doanh nghiệp cung cấp dịch vụ này.
2.4.2. Tồn tại của hoạt động quản lý đối với cỏc dịch vụ này.
Hoạt động quản lý việc kinh doanh dịch vụ BĐS cũn nhiều bất cập. Mặc dự cỏc cơ quan chức năng đó cú nhiều cố gắng trong quản lý cỏc hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhưng vẫn cũn khụng ớt tổ chức hoạt
động dịch vụ mụi giới BĐS hỡnh thành và phỏt triển tự phỏt. Bờn cạnh cỏc tổ chức cú đăng ký ngành nghề mụi giới nhà đất, cũn cú nhiều hộ gia đỡnh, nhúm người, cỏ nhõn tự treo biển quảng cỏo mụi giới nhà đất. Những trung tõm mụi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là mụi giới giữa người mua và người bỏn, chưa cung cấp được cho người mua những thụng tin cần thiết về BĐS. Vẫn cũn nhiều trường hợp hoạt động chưa đăng ký ngành nghề, nằm ngoài sự kiểm soỏt của nhà nước. Việc mua bỏn chủ yếu được thực hiện theo hỡnh thức trao tay, khụng đăng ký với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Chất lượng cỏc loại hỡnh kinh doanh dịch vụ BĐS cũn chưa cao do việc đào tạo đội ngũ chuyờn gia bất động sản thiếu tớnh chuyờn nghiệp. Theo bà Vũ Thị Hũa, Phú Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xõy dựng thỡ cả nước hiện cú 69 đơn vị được Bộ cụng nhận đủ điều kiện đào tạo về mụi giới, định giỏ và quản lý sàn BĐS. Tớnh đến giữa thỏng 3 năm 2009, cả nước đó cấp hơn 1200 chứng chỉ hành nghề mụi giới, 439 chứng chỉ định giỏ BĐS. Tuy nhiờn, cũng theo bà Hũa, thực tế trong thời gian qua, nhiều cơ sở đào tạo phỏt triển theo phong trào, chưa chỳ trọng đến chất lượng đào tạo. Đa số cỏc cơ sở đào tạo chỉ trờn lý thuyết, thiếu giảng viờn hoặc đội ngũ giảng viờn trỡnh độ chưa đủ tiờu chuẩn, nội dung giảng dạy chưa phự hợp và cơ sở vật chất giảng dạy hầu như chưa đỏp ứng được…(5) Những hạn chế này đó ảnh hưởng khụng nhỏ đến sự minh bạch của thị trường đồng thời, gõy tõm lý lo ngại cho cỏc nhà đầu tư khi sử dụng dịch vụ…
Chất lượng và hiệu quả hoạt động của cỏc dịch vụ cụng trờn thực tế khụng cao, chưa đỏp ứng tốt cỏc yờu cầu và nguyện vọng của người dõn, thủ tục hành chớnh cũn rườm rà, dõy dưa kộo dài tỏc động khụng tốt đến tõm lý của người dõn và cỏc nhà đầu tư. Núi đến dịch vụ cụng trong lĩnh vực đất đai là người dõn, nhà đầu tư nghĩ ngay đến thỏi độ thờ ơ, bất hợp tỏc, sỏch nhiễu và phiền hà của cỏn bộ nhà nước. Vỡ vậy, trong nhận thức của người dõn, dịch vụ cụng chẳng những khụng đem lại những kết quả mong muốn mà trỏi lại cũn là những rào cản lớn
đến quỏ trỡnh thiết lập và thực hiện cỏc quyền và nghĩa vụ trong quỏ trỡnh sử dụng đất trước nhà nước và giao dịch với cỏc chủ thể khỏc.
Như vậy, cú thể khẳng định sự hoạt động của cỏc thể chế hỗ trợ trung gian trong quản lý và sử dụng đất là yếu tố quan trọng đảm bảo sự minh bạch của thị trường BĐS. Những quy định phỏp luật về hoạt động của thể chế hỗ trợ trung gian và việc thực thi cỏc quy định đú trờn thực tế đó thu được những kết quả đỏng mừng, song cũng tồn tại khụng ớt hạn chế. Yờu cầu đặt ra là cần phải hoàn thiện cỏc quy định của phỏp luật để khắc phục trở ngại và phỏt huy những thuận lợi nhằm nõng cao hơn nữa vai trũ của cỏc thể chế hỗ trợ trung gian trong quản lý và sử dụng bất động sản.