chớnh sỏch tài chớnh và thuế đối với BĐS.
Thực hiện chớnh sỏch thu tài chớnh đối với người sử dụng bất động sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về bất động sản. Trờn thực tế, cú quản lý cỏc hoạt động của thị trường bất động sản chặt chẽ mới thực hiện được tốt chớnh sỏch thu thuế. Cỏc khoản thu tài chớnh từ cỏc giao dịch bất động sản đúng gúp cho ngõn sỏch nhà nước một khoản thu tương đối lớn và cú ý nghĩa vụ cựng quan trọng và thiết thực cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng ở địa phương. Mặt
khỏc, điều cú ý nghĩa quan trọng hơn cả là thụng qua chớnh sỏch tài chớnh sẽ tỏc động đến ý thức của người sử dụng đất.
Khi tham gia vào việc sử dụng hay giao dịch bất động sản người dõn phải nộp một số khoản tiền theo quy định của phỏp luật. Cụ thể:
- Khi được nhà nước giao đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện cỏc nghĩa vu tài chớnh sau:
+ Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất cú thu tiền theo quy định tại Điều 34 Luật Đất đai 2003 và khi được nhà nước cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai.
+ Nộp lệ phớ địa chớnh ( khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
+ Tiền bồi thường thiệt hại ( khi nhà nước thu hồi đất để giao cho người khỏc thỡ thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người cú đất bị thu hồi).
- Cỏc khoản thu tài chớnh khi sử dụng đất.
Trong quỏ trỡnh sử dụng đất người sử dụng đất phải thực hiện cỏc nghĩa vụ tài chớnh đối với nhà nước, cỏc khoản thu đú bao gồm:
+ Thuế nhà đất. Thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đất ở, đất xõy dựng cụng trỡnh. Trong tỡnh hỡnh hiện nay chỳng ta chưa thu thuế nhà và chưa cú quy định về thuế nhà (nờn cú thể gọi là thuế đất). Tất cả cỏc tổ chức, cỏ nhõn sử dụng đất ở, đất xõy dựng cụng trỡnh phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ là đối tượng nộp thuế (trừ trường hợp sử dụng đất thuờ hoặc nhà nước cho phộp gúp vốn bằng quyền sử dụng đất).
Thuế nhà đất giỳp nhà nước quản lý được cỏc diện tớch đất ở, đất vườn, đất ao, đất xõy dựng cỏc cụng trỡnh của cỏ nhõn và tổ chức. Điều đú khụng những giỳp cho nhà nước cú một kế hoạch tổng thể trong việc quy hoạch cỏc cơ sở hạ tầng, khu kinh tế, trọng điểm… mặt khỏc, vỡ phải nộp thuế đất nờn cỏc cỏ nhõn và tổ chức đó sử dụng đất hợp lý và cú hiệu quả hơn.
- Thuế thu nhập cỏ nhõn khi chuyển nhượng bất động sản.
Trước đõy đối với hoạt động mua bỏn nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu hai khoản thuế đú là: thuế chuyển quyền sử dụng đất ở mức là 4% (theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ban hành ngày 22/06/1994 đó sửa đổi bổ sung một số điều theo luật số 17/1999/QH10); và thuế trước bạ mức 1% (theo Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003). Hiện nay, Điều 34 Luật thuế thu nhập cỏ nhõn số: 04/2007/QH12, cú hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2009 đó bói bỏ Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, như vậy giờ đõy người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khụng phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời lệ phớ trước bạ đối với nhà, đất chỉ cũn là: 0,5% (theo Nghị định số: 80/2008/NĐ- CP ngày 29/07/2008).
Thay vào đú thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuờ đất, thuờ mặt nước. Nhưng người chuyển nhượng bất động sản chỉ phải nộp thuế thu nhập nếu việc chuyển nhượng đú cú thu nhập chịu thuế “cú lói” (thu nhập chịu thuế = giỏ bỏn – giỏ mua và chi phớ), như vậy nếu lỗ hoặc hũa vốn thỡ khụng phải nộp thuế thu nhập.
Đối với chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thỡ ỏp mức thuế thu nhập cỏ nhõn là 25% đối với trường hợp xỏc định được thu nhập tớnh thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Cũn mức 2% cho trường hợp khụng xỏc định được giỏ vốn (giỏ mua) của hoạt động chuyển nhượng và cỏc chi phớ liờn quan làm cơ sở xỏc định thu nhập tớnh thuế.
Như vậy, hiện nay, chớnh sỏch thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản theo hướng người nộp thuế cú quyền lựa chọn phương ỏn nộp thuế nào cú lợi cho mỡnh; đồng thời hầu hết cỏc trường hợp chi phớ thuế, lệ phớ đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đó giảm hoặc được miễn so với trước đõy. Chớnh sỏch đỳng đắn này sẽ gúp phần thỳc đẩy hoạt động chuyển nhượng
bất động sản theo hướng ngày càng minh bạch đảm bảo quyền lợi của người sở hữu bất động sản và sự quản lý của Nhà nước.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất là 25% ỏp dụng với thu nhập của doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản (khoản 1 Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp).
Bờn cạnh những đúng gúp của cỏc chớnh sỏch tài chớnh, thuế đối với bất động sản của nhà nước mang lại thỡ một số chớnh sỏch thuế của nhà nước hiện nay cũn tồn tại nhiều bất cập, cần được xem xột và điều chỉnh sao cho phự hợp.
Để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động chuyển nhượng BĐS, khi xõy dựng Luật thuế Thu nhập cỏ nhõn, cỏc nhà làm luật đó quy định việc kờ khai, nộp thuế được thực hiện dựa trờn tinh thần "tự khai, tự nộp", tạo thuận lợi cho người dõn và gúp phần giỳp thị trường BĐS phỏt triển. Song trờn thực tế, để trốn thuế chuyển nhượng BĐS, nhiều trường hợp đó lợi dụng quy định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở của cỏ nhõn chỉ cú một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế để trốn thuế. Bởi với hệ thống quản lý thụng tin cỏ nhõn của nhà nước hiện nay, khú cú thể kiểm soỏt được những trường hợp chuyển nhượng BĐS kờ khai là "nhà ở duy nhất" cú chớnh xỏc hay khụng.
Ngoài ra, cú trường hợp cũn lợi dụng quy định: "Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha - mẹ đẻ với con đẻ; anh chị em ruột với nhau..." được miễn thuế đó sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế. Đơn cử, trường hợp hai chị em dõu chuyển nhượng BĐS cho nhau sẽ phải nộp thuế Thu nhập cỏ nhõn theo quy định. Nhưng người chị dõu đó "lỏch" luật làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đú bố chồng chuyển nhượng tiếp cho người em dõu để được miễn thuế.
Hành vi kờ khai giỏ chuyển nhượng BĐS thấp hơn giỏ thực tế để trốn thuế cũng phổ biến. Bởi khai mức giỏ thấp, bờn bỏn sẽ nộp thuế Thu nhập cỏ nhõn ớt hơn, bờn mua nộp lệ phớ trước bạ thấp hơn. Vỡ vậy, khi làm hợp đồng chuyển nhượng BĐS, cỏc bờn liờn quan thường thỏa thuận chỉ ghi trờn hợp đồng mức
giỏ ngang bằng hoặc cao một chỳt so với giỏ đất quy định để giảm số thuế phải nộp.
Thuế nhà đất được thực hiện theo Phỏp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 (sử đổi năm 1994) đó quỏ lạc hậu so với sự phỏt triển của thị trường mà chưa cú luật thay thế. Hiện nay, dự thảo Luật Thuế nhà, đất được Quốc hội thảo luận khỏ nhiều thời gian nhưng vẫn chưa được ban hành vỡ cũn rất nhiều vướng mắc. Luật thuế nhà, đất được kỳ vọng sẽ khắc phục những mặt hạn chế của chớnh sỏch thuế nhà, đất hiện hành; tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà, đất, khuyến khớch tổ chức, cỏ nhõn sử dụng đất tiết kiệm, cú hiệu quả. Đồng thời, cũng kỳ vọng vào việc gúp phần hạn chế đầu cơ, đưa giỏ nhà, đất về đỳng với giỏ trị thực và khuyến khớch thị trường bất động sản phỏt triển lành mạnh.