pháp luật về đăng ký bất động sản
3.1. Các yêu cầu đối với việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam
Đăng ký bất động sản là để xác định quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản đó. Hiện nay, việc xác định quyền đối với bất động sản đ−ợc thực hiện theo các quy phạm pháp luật trong từng lĩnh vực đối với từng loại bất động sản. Chẳng hạn nh−, đất đai do Luật đất đai điều chỉnh; nhà ở do Luật nhà ở điều chỉnh; công trình xây dựng do Luật xây dựng điều chỉnh, thông qua việc cấp hai loại giấy: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).
Mặt khác, đăng ký bất động sản cũng nhằm minh bạch hoá, cung cấp thông tin về bất động sản. Đây là một nội dung có ý nghĩa quyết định trong việc thực hiện quản lý nhà n−ớc về bất động sản và các giao dịch về bất động sản.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay, việc đăng ký bất động sản và các giao dịch về bất động sản ở Việt Nam đ−ợc đánh giá là thiếu minh bạch. Tổ chức Jones Lang Lalle xếp hạng cuối cùng về sự minh bạch bất động sản ở Việt Nam (56/56). Sự thiếu minh bạch về thị tr−ờng bất động sản, tr−ớc hết đó là việc nhà giá ở Việt nam bị coi là cao nhất thế giới trong khi Việt Nam là một quốc gia nghèo so với thế giớị Do sự bất cập trong việc quản lý bất động sản của các cơ quan chức năng, của nhà n−ớc nên thị tr−ờng bất động sản th−ờng thông qua các giao dịch “ngầm”, tức là không thông qua sự quản lý của nhà n−ớc.
Theo hiệp hội kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, hiện thành phố có 4.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính thức và thêm khoảng 2.000 doanh nghiệp không đăng ký vẫn đang tham gia vào kinh doanh bất động sản. Theo khảo sát của Sở t− pháp Thành phố Hồ Chí Minh thì 2/3
trong số các doanh nghiệp nêu trên không có khả năng tài chính, do đó các doanh nghiệp này thực chất là môi giới kiếm lờị Hiên nay 70 – 80% hoạt động chuyển nh−ợng bất động sản là giao dịch “ngầm”. Hoạt động chuyển nh−ợng bất động sản thông qua giao dịch “ngầm” và sự bất cập trong quản lý nhà n−ớc về bất động sản là điều kiện thuận lợi cho tham nhũng phát triển, đồng thời làm Nhà n−ớc thất thu thuế đối với các giao dịch về bất động sản.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/01/ 2007. Để Luật kinh doanh bất động sản đi vào cuộc sống thì đòi hỏi phải sớm ban hành LĐKBĐS. Cho đến nay, mặc dù LĐKBĐS đã đ−ợc trình Quốc hội đến 4 lần nh−ng vẫn ch−a thông qua đ−ợc. Đây là vấn đề vừa phản ảnh tính phức tạp trong các quan hệ về bất động sản vừa thể hiện sự bất cập của các cơ quan quản lý nhà n−ớc trong lĩnh vực này hiện naỵ Do đó, việc ban hành LĐKBĐS là một yêu cầu khách quan hiện nay ở n−ớc ta, xuất phát từ các yêu cầu cơ bản sau:
Một là, xuất phát từ yêu cầu nhằm bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của Nhà n−ớc, tổ chức và cá nhân.
Hai là, yêu cầu của nền kinh tế thị tr−ờng theo định h−ớng Xã hội chủ nghĩa ở n−ớc tạ
Ba là, yêu cầu của quản lý hành chính nhà n−ớc đối với việc kiểm soát, bảo vệ quyền sở hữu bất động sản và thị tr−ờng bất động sản.
Tuy nhiên, khi xây dựng và ban hành Luật đăng ký bất động sản cần l−u ý những vấn đề cơ bản sau đây:
Thứ nhất, LĐKBĐSphải xác định cụ thể đối t−ợng điều chỉnh gồm những loại bất động sản nàỏ trong đó cần l−u ý đặc thù của Việt Nam, mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n−ớc làm đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu, song nội hàm khái niệm quyền sử dụng đất bao gồm nhiều quyền khác nhau (hiện nay pháp luật quy định ng−ời sử dụng đất có tất cả 9 quyền năng). Đồng thời, cần nhận thức rằng không phải tất cả các bất động sản đều cần đ−ợc đăng ký. Theo đó, khi xác
định phạm vi điều chỉnh của Luật đăng ký bất động sản cần chú ý đến 3 thuộc tính sau đây:
- Tính thị tr−ờng: Nghĩa là mức độ tham gia vào thị tr−ờng bất động sản nhiều hay ít; nếu nhiều thì cần đăng ký để phục vụ cho thị tr−ờng bất động sản.
- Tính giá trị: Nghĩa là đối t−ợng là bất động sản phải mang lại lợi ích kinh tế lớn khi tiến hành các giao dịch dân sự - kinh tế.
- Tính ổn định: Nghĩa là bất động sản đó phải ít có sự thay đổi về mặt vật lý, cũng nh− về mặt pháp lý.
Do đó, chỉ những loại bất động sản nào đáp ứng đủ các tiêu chí trên, thì mới cần thiết phải đăng ký.
Thứ hai, cần chú ý mối quan hệ giữa LĐKBĐS với các quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản h−ớng dẫn thi hành, để tránh sự chồng chéo, không thống nhất.
Để tạo hành lang pháp lý, đảm bảo thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị tr−ờng bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà n−ớc đối với hoạt động đăng ký bất động sản, hệ thống văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản cần đáp ứng các yêu cầu sau đây:
- Bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và tính khả thi của pháp luật về đăng ký bất động sản.
Theo −ớc tính hiện nay đã có gần 500 văn bản pháp luật liên quan đến thị tr−ờng bất động sản. Tuy nhiên, hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều bất cập, vẫn còn thiếu một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đồng bộ và thống nhất về phát triển thị tr−ờng bất động sản. Sự bất cập, thiếu hụt này làm cho các bên tham gia vào giao dịch bất động sản gặp nhiều trở ngại, chi phí giao dịch lớn dẫn đến việc né tránh pháp luật, chấp nhận thị tr−ờng bất động sản “ngầm”. Chính vì vậy, việc đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và khả thi của hệ thống pháp luật về thị tr−ờng bất động sản là một vấn đề mang tính thời sự và bức xúc.
- Đảm bảo tính công khai, minh bạch, dễ tiếp cận, hiệu quả của cơ chế đăng ký bất động sản.
Cơ chế đăng ký bất động sản phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, dễ tiếp cận và hiệu quả nhằm đảm bảo cho mọi ng−ời dân, các doanh nghiệp, các nhà đầu t− đ−ợc h−ởng thụ những tiện ích và sự an toàn pháp lý mà hệ thống đăng ký bất động sản mang lạị Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh mang tính siêu lợi nhuận, hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt có giá trị cao, song tính rủi ro trong kinh doanh rất caọ Do vậy, khi loại hàng hoá này đ−ợc đ−a vào kinh doanh, l−u thông, trao đổi, thì các thông tin về sự hình thành và biến động về các quyền năng pháp lý có trên nó phải đ−ợc cập nhật và ghi nhận đầy đủ trong sổ sách, đ−ợc Nhà n−ớc thừa nhận và bảo vệ. Sự l−u giữ và ghi nhận có tính lịch sử về bất động sản phải đ−ợc công khai và tất cả mọi đối t−ợng quan tâm đều đ−ợc phép tiếp cận, đ−ợc phép tìm hiểu trên nguyên tắc trả phí dịch vụ. Có nh− vậy, giá trị pháp lý của hoạt động đăng ký bất động sản mới đ−ợc khẳng định và ng−ời dân có lòng tin vào hệ thống đăng ký nàỵ Vì họ hiểu rằng, thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, tài sản của họ, các quyền năng của họ, các giao dịch bất động sản của họ đ−ợc pháp luật bảo vệ,
Thứ ba, các vấn đề liên quan đến nội dung đăng ký bất động sản, bao gồm: Nguyên tắc đăng ký, giá trị pháp lý của việc đăng ký, thời hạn đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký, cơ quan có thẩm quyền đăng ký…cần đ−ợc quy định theo h−ớng đơn giản hoá thủ tục đăng ký, h−ớng tới mục tiêu minh bạch hoá các quyền, các hợp đồng về bất động sản, vì lợi ích hợp pháp của ng−ời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, lợi ích của Nhà n−ớc và lợi ích chung của xã hộị
Thứ t−, luật đăng ký bất động sản phải giải quyết đ−ợc hậu quả pháp lý của các tr−ờng hợp không đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền khác có liên quan khi chủ thể của các loại bất động sản này thực hiện giao dịch dân sự - kinh tế.
Thứ năm, trình tự, thủ tục đăng ký các loại bất động sản thuộc đối t−ợng điều chỉnh của LĐKBĐS cần đơn giản, linh hoạt nhằm tạo điều kiện để ng−ời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thực hiện các quyền của mình,
đồng thời qua đó vẫn có thể đảm bảo cơ chế giám sát về tình trạng pháp lý của tài sản từ phía các cơ quan có thẩm quyền.
Thứ sáu, hệ thống đăng ký bất động sản của các n−ớc có nền kinh tế phát triển đã xây dựng và hoàn thiện về thể chế, về quy trình hoạt động. Do vậy, trong quá trình xây dựng LĐKBĐS, chúng ta có thể tham khảo những yếu tố phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của n−ớc tạ
3.2. Một số giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản ở n−ớc ta hiện nay
3.2.1. Ban hành Luật đăng ký bất động sản
3.2.1.1. Mục tiêu ban hành Luật đăng ký bất động sản
Những bất cập trong pháp luật về đăng ký bất động sản và thực trạng đăng ký bất động sản ở n−ớc ta trong những năm qua phản ánh nhu cầu xây dựng và hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký bất động sản nhằm mang lại các lợi ích thiết thực cho ng−ời dân thông qua việc bảo đảm quyền sở hữu là quyền cơ bản đã đ−ợc Hiến pháp công nhận, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các cơ quan quản lý, đăng ký bất động sản. Đặc biệt, tr−ớc yêu cầu ổn định và phát triển thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta, thì những cải cách trong lĩnh vực đăng ký bất động sản là hết sức cần thiết. Trên cơ sở đó, chúng tôi cho rằng việc xây dựng LĐKBĐS là một b−ớc đi quan trọng nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản ở n−ớc ta theo h−ớng tiếp cận và đáp ứng các yêu cầu của nền kinh tế thị tr−ờng. Do đó, việc xây dựng đạo luật này nhằm h−ớng tới các mục tiêu cơ bản sau đây:
Một là, góp phần hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, bảo đảm sự đồng bộ, tính khả thi của các quy định có liên quan trong BLDS, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở. Từ đó, khắc phục những hạn chế trong các văn bản pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản và trong thực tế đăng ký bất động sản.
Hai là, tăng c−ờng hiệu lực quản lý nhà n−ớc đối với các bất động sản nh−ng phải phù hợp với các điều kiện của nền kinh tế thị tr−ờng định h−ớng Xã
hội chủ nghĩa, qua đó tạo điều kiện cho thị tr−ờng bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, lập lại trật tự quản lý các giao dịch về bất động sản, tránh tình trạng giao dịch “ngầm”, để cơ quan nhà n−ớc có đ−ợc những thông tin quan trọng giúp cho việc hoạch định chính sách quản lý và phát triển thị tr−ờng bất động sản.
Ba là, bảo đảm sự an toàn pháp lý cho các bên khi tham gia các giao dịch về bất động sản; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan.
Bốn là, thực hiện đổi mới về quản lý nhà n−ớc và cơ quan đăng ký theo các yêu cầu của cải cách hành chính nhằ tạo thuận lợi tối đa cho ng−ời dân khi có cầu yêu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản, xây dựng quy trình đăng ký đảm bảo công khai, minh bạch, thuận tiện, tiến tới thực hiện cơ chế “một cửa, một giấy, một cơ quan đăng ký” nhằm mang lại lợi ích thiết thực cho ng−ời dân nh−: giảm chi phí, tiết kiệm thời gian và an toàn hơn trong giao dịch về bất động sản.
3.2.1.2. Quan điểm và ph−ơng h−ớng xây dựng Luật đăng ký bất động sản
LĐKBĐS cần phải đ−ợc xây dựng trên cơ sở quan điểm chỉ đạo là đẩy mạnh cải cách hành chính, đảm bảo “một cửa, một giấy, một cơ quan đăng ký”, tạo thuận lợi cho ng−ời dân trong quyền đăng ký và thực hiện quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Theo đó, LĐKBĐS điều chỉnh việc đăng ký để xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các tổ chức, cá nhân.
Bản chất của quan điểm này là hình thành nên cơ sở pháp lý hạ tầng phù hợp với nền kinh tế thị tr−ờng, tách bạch các hoạt động quản lý mang tính hành chính nhà n−ớc đối với bất động sản với các hoạt động hỗ trợ thị tr−ờng bất động sản
Phù hợp với quan điểm nêu trên, LĐKBĐS cần đ−ợc xây dựng theo những nội dung chủ yếu sau:
Thứ nhất, về phạm vi điều chỉnh của Luật đăng ký bất động sản: Có thể tóm tắt theo mô hình sau đây:
Qua mô hình trên có thể thấy rằng, LĐKBĐS cần điều chỉnh về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng và một số hợp đồng về bất động sản, nhằm khắc phục các hạn chế trong pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản, xây dựng LĐKBĐS trở thành Luật chung điều chỉnh về đăng ký các loại bất động sản, thống nhất mô hình quản lý và đăng ký bất động sản, đảm bảo chủ tr−ơng “một cơ quan quản lý, một cửa, một quy trình đăng ký và một giấy“. Từ đó, tạo điều kiện thuận tiện cho ng−ời dân trong quá trình đăng ký bất động sản.
Thứ hai, về cơ quan quản lý nhà n−ớc và cơ quan đăng ký bất động sản Với mục tiêu hỗ trợ và đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị tr−ờng định h−ớng Xã hội chủ nghĩa, thì mô hình cơ quan quản lý nhà n−ớc trong lĩnh vực đăng ký bất động sản cần đ−ợc đổi mới theo h−ớng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở cấp trung −ơng và địa ph−ơng, đồng thời, hình thành cơ quan đăng ký bất động sản theo h−ớng “một cửa”, tức là mọi quyền, giao dịch về bất động sản đều đ−ợc đăng ký và tìm hiểu thông tin tại một cơ quan nhà n−ớc duy nhất. Cụ thể là:
- Về cơ quan quản lý nhà n−ớc
Quán triệt quan điểm “cần có quy định thống nhất về việc chỉ có một cơ quan quản lý” về đăng ký bất động sản, LĐKBĐS cần quy định tập trung, thống
Luật đăng ký bất động sản
Thống nhất điều chỉnh
Nhà ở BĐS khác
nhất việc quản lý vào một đầu mối ở cấp Trung −ơng và địa ph−ơng, cụ thể giao cho một Bộ chịu trách nhiệm tr−ớc Chính phủ thực hiện quản lý nhà n−ớc về đăng ký bất động sản trong phạm vi cả n−ớc và ở địa ph−ong giao cho một cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà n−ớc về đăng ký bất động sản.
- Về mô hình cơ quan đăng ký
Qua kết quả khảo sát cũng nh− qua đánh giá, phân tích về hiện trạng đăng ký bất động sản, chúng tôi đề xuất LĐKBĐS xây dựng mô hình tổ chức đăng ký bất động sản nh− sau:
+ ở cấp Trung −ơng có một Bộ thống nhất quản lý công tác đăng ký bất