n−ớc ta diễn ra với số l−ợng ngày càng tăng và chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số các vụ án mà Toà án các cấp giải quyết.
Bảng thống kê các tranh chấp về bất động sản từ năm 2000 – 2005 2005
(Nguồn: Các báo cáo tổng kết của TANDTC hàng năm)
Theo số liệu thống kê nêu trên có thể thấy rằng, những loại tranh chấp liên quan đến bất động sản xảy ra phổ biến mà các Toà án phải giải quyết là: Tranh chấp hợp đồng chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; tranh chấp đòi đất cho m−ợn, cho sử dụng nhờ, lấn
Năm TC HĐ chuyển nh−ợng QSD đất Thừa kế QSD đât TC đòi đất cho m−ợn, cho ở nhờ– TC HĐ thế chấp QSD đất TC HĐ MB nhà ở Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Quý1/2005 1377 1987 1406 4712 5550 2232 651 1426 672 788 1052 232 2075 1464 2464 3317 3717 690 195 948 280 279 278 170 902 4574 2593 1529 1015 839
chiếm…; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở; tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở; tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất do việc chia thừa kế. Trong số các loại tranh chấp nêu trên, tranh chấp hợp đồng chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất chiếm số l−ợng lớn nhất trong các loại tranh chấp về bất động sản và có xu h−ớng tăng rõ rệt. Chỉ tính riêng năm 2004, số l−ợng vụ án có nội dung tranh chấp về hợp đồng chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất đã tăng hơn 4 lần so với năm 2000 và trong quý 1/2005 đã tăng bằng gần 1/2 so năm 2004. Các tranh chấp về bất động sản khác cũng có xu h−ớng gia tăng. Điều này chứng tỏ sự bức xúc của ng−ời dân trong lĩnh vực bất động sản ngày càng gay gắt, trong khi pháp luật về đăng ký bất động sản vẫn ch−a đáp ứng yêu cầu ngày càng phong phú và đa dạng của xã hội
Nghiên cứu các tranh chấp về bất động sản xảy ra trong thời gian qua cho thấy, do tác động của nhiều nguyên nhân nên các tranh chấp về bất động sản ngày càng phức tạp, thời gian giải quyết các vụ việc th−ờng bị kéo dài hoặc giải quyết không chính xác, khách quan.
Tr−ớc hết, do các chủ thể không tuân thủ các quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Chẳng hạn, tài sản là bất động sản tham gia giao dịch không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu; không thực hiện việc đăng ký các hợp đồng chuyển nh−ợng bất động sản theo quy định…v.v.
Thực tế cho thấy, có nhiều vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hai bên mới chỉ lập giấy viết tay hoặc mới chỉ có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã - ph−ờng. Những hợp đồng này đã vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, do đó khi tranh chấp xảy ra, Toà án buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn nhất định; quá thời hạn đó không thực hiện thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệụ Điều này không chỉ gây thiệt hại đến lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch mà còn gây ảnh h−ởng không nhỏ đến trật tự quản lý của nhà n−ớc về đăng ký bất động sản.
Bên cạnh đó, công tác giải quyết tranh chấp của các cơ quan có thẩm quyền ch−a nhanh chóng, kịp thời và chính xác là do thiếu các quy phạm pháp
luật cụ thể, thống nhất về đăng ký bất động sản hoặc do việc áp dụng quy phạm pháp luật hiện hành không đúng; việc điều tra, thu thập chứng cứ không đầy đủ, chính xác, thậm chí còn có biểu hiện vi phạm về thủ tục tố tụng. Chẳng hạn, đối với những vụ tranh chấp thừa kế về nhà ở có đ−ơng sự là ng−ời Việt nam định c− ở n−ớc ngoài mà thời điểm mở thừa kế tr−ớc ngày 1/7/1991, Toà án đã thụ lý giải quyết cho ng−ời này đ−ợc nhận thừa kế nhà ở. Đây là quyết định trái với quy định tại Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 58/1998 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban th−ờng vụ Quốc hội quy định về các giao dịch dân sự về nhà ở đ−ợc xác lập tr−ớc ngày 1/7/1991.
Trình độ non kém, thái độ chủ quan và thiếu thận trọng của các cán bộ có thẩm quyền khi giải quyết các tranh chấp về bất động sản cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản thiếu chính xác, làm cho việc giải quyết tranh chấp không đ−ợc tiến hành nhanh chóng, kịp thời và khách quan, gây bất bình trong d− luận và làm ảnh h−ởng không nhỏ đến uy tín của các cơ quan bảo vệ pháp luật. Chẳng hạn, đối với những tranh chấp về nhà ở, đất đai liên quan đến việc xác định tài sản chung, tài sản chia thừa kế, do cán bộ có thẩm quyền không thực hiện việc đo, vẽ sơ đồ nhà, đất hoặc có đo, vẽ sơ đồ nh−ng rất sơ sài, không chính xác(không xác định t− cận, ghi sai h−ớng, các số đo tỉ lệ không chính xác). Đièu này dẫn đến việc Toà án khi ra quyết định phân chia nhà, đất không chính xác. Do đó, bản án, quyết định của Toà án không thể thi hành đ−ợc vì không phù hợp với thực tế.
Một nguyên nhân quan trọng dẫn đến số l−ợng các tranh chấp về bất động sản ngày càng có xu h−ớng gia tăng và phức tạp trong khi việc áp dụng pháp luật về bất động sản để giải quyết các tranh chấp này còn chậm trễ và kém hiệu quả là do hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam hiện nay còn phân tán ở nhiều lĩnh vực khác nhau, ch−a có sự tập trung thống nhất và đồng bộ. Có thể nói, hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của Nhà n−ớc ta hiện đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nên th−ờng xuyên có sự sửa đổi, bổ sung; số l−ợng các văn bản pháp luật rất lớn; một số vấn đề đ−ợc quy định trong nhiều
văn bản pháp luật khác nhau nên dễ dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn nhau, rất khó cho việc thực hiện. Một số quy định trong một số văn bản pháp luật ch−a phù hợp với thực tiễn, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng trong việc áp dụng pháp luật. Hơn nữa, việc chậm ban hành các văn bản h−ớng dẫn áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản của các cơ quan hữu quan đã dẫn đến tình trạng không thống nhất về nhận thức pháp luật giữa các cơ quan quản lý chuyên ngành với các cơ quan bảo vệ pháp luật, giữa Toà án cấp d−ới và Toà án cấp trên. Điều này đã tác động không nhỏ đến hiệu quả áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản để giải quyết các tranh chấp về bất động sản ở Việt nam hiện naỵ
Thực trạng trên phán ánh nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký bất động sản nhằm mang lại các lợi ích thiết thực cho ng−ời dân thông qua việc đảm bảo quyền sở hữu tài sản là quyền cơ bản đã đ−ợc Hiến pháp công nhận, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các cơ quan quản lý, đăng ký bất động sản. Đặc biệt, tr−ớc yêu cầu ổn định và phát triển thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta, thì những cải cách trong lĩnh vực đăng ký bất động sản là hết sức cần thiết và cấp bách.
Ch−ơng 3