TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.2.5 Giải pháp tạo vốn và hổ trợ thị trường:
3.2.5.1 Triển khai và áp dụng mô hình chứng khóan hóa bất động sản:
Hiện nay, các doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản thường huy động nguồn vốn từ trước của các nhà đầu tư và vay ngân hàng. Tuy nhiên, nhu cầu vốn của thị trường bất động sản rất lớn, nếu chỉ dựa vào nguồn vốn của các ngân hàng thì sẽ không đáp ứng nổi. Trong khi đó, vốn nhàn rỗi trong dân cư, theo nhiều nghiên cứu gần đây cho thấy vẫn chưa khai thác và thường nhỏ lẻ. Chính vì vậy, chúng ta cần thiết triển khai và áp dụng mô hình chứng khóan hóa bất động sản. Đây là một mô hình được áp dụng rộng rãi ở các thị trường bất động sản phát triển và là một hình thức đầu tư kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng khóan và đầu tư bất động sản. Theo mô hình này toàn bộ bất động sản tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau. Điều này cũng có nghĩa là, thay vì chỉ xoay vòng việc mua bán nhà, đất đơn thuần với các thủ tục phức tạp như hiện nay, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán mà không cần thông qua các định chế tài chính trung gian. Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao
gồm: đơn vị phát hành là chủ đầu tư dự án, đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng. Tất cả các thông tin về chứng khoán tại thời điểm phát hành, trong quá trình thực hiện dự án được công bố công khai cho các nhà đầu tư với sự giám sát của một tổ chức trung gian là ngân hàng giám sát. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch bất động sản. Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành.
Đây là mô hình rất phù hợp cho việc thiếu vốn của các chủ đầu tư hiện nay. Nó cũng sẽ thu hút được một lượng vốn lớn trong dân cư đầu tư vào bất động sản một cách chuyên nghiệp. Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản sẽ tăng tính thanh khỏan cho bất động sản và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn có thể tham gia vào thị trường này. Thêm vào đó, những chứng chỉ bất động sản có tính thanh khỏan cao sẽ được miêm yết trên thị trường chứng khóan, khi đó sẽ làm tăng thêm sản phẩm cho thị trường và giúp họat động của thị trường sôi động hơn. Vấn đề còn lại là Nhà nước cần phải xây dựng ngay các văn bản quy định về mô hình chứng khóan này để có thể triển khai áp dụng trong thời gian tới.
Bên cạnh đó cần phải đa dạng hóa hình thức đầu tư trên thị trường bất động sản: thị trường bất động sản sẽ ngày càng phát triển hơn nếu có nhiều hình thức đầu tư và các chủ thể tham gia đầu tư. Hiện nay hầu hết đầu tư trên thị trường bất động sản là hình thức đầu tư trực tiếp. Cho nên thời gian tới chúng ta cần tạo điều kiện và hành lang pháp lý cho hình thức đầu tư gián tiếp phát triển. Ở các nước có thị trường phát triển thì các quỹ đầu tư bất động sản ra đời rất sớm và họat động rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc khuyến khích các quỹ đầu tư bất động sản là việc cần thiết
thực hiện trong thời gian tới. Các quỹ đầu tư bất động sản cho phép huy động được vốn lớn trong dân cư và giảm thiểu rủi ro trong quá trình kinh doanh.
3.2.5.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng tham gia thị trường:
Hiện nay, có đến 60% vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản là từ vốn vay ngân hàng. Nhưng do thị trường đang đóng băng nên các ngân hàng càng dè dặt hơn khi cho vay vốn nên thị trường bất động sản lại càng ảm đạm hơn. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng tham gia thị trường thì bên cạnh những giải pháp tạo hàng hóa cho thị trường bất động sản, tăng tính minh bạch thị trường thì chúng ta cần một số giải pháp thiết thực hơn xét về phía nhà nước cũng như chính các ngân hàng. Cụ thể như sau:
+ Về phía ngân hàng cần tăng cường huy động nguồn vốn trung và dài hạn để đáp ứng nhu cầu vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó các ngân hàng cần phải tăng cường vốn tự có hoặc có thể liên doanh, liên kết với các ngân hàng khác để tài trợ cho các dự án. Thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin thị trường bất động sản làm cơ sở cho việc thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả nợ vay của chủ đầu tư. Đồng thời từng bước hiện đại hóa ngân hàng, nâng cao trình độ và kiểm soát hiệu quả nhân viên, cải tiến quy trình và đơn giản hóa thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, nâng cao hiệu quả kinh doanh.
+ Về phía nhà nước: Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, các dịch vụ công liên quan đến thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Tổ chức mạng lưới công chứng, đăng ký hợp đồng thế chấp ở các địa phương; hướng dẫn quy định về thủ tục, trình tự công chứng hồ sơ thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai; quy định thống nhất các mẫu biểu để các giao dịch thế chấp, vay vốn được thuận lợi, nhanh chóng và tiết kiệm chi phí. Nhà nước cũng cần đưa ra được các chính sách, cơ chế, xử lý các trường hợp tranh chấp, vi phạm pháp luật và xử lý tài sản đảm bảo nợ vay cho các ngân hàng. Có thể nói việc thu hồi và xử lý tài sản để đảm bảo nợ vay là một trở ngại lớn nhất hiện nay đối với các ngân hàng.
3.2.5.3 Khuyến khích các tổ chức tư vấn, môi giới và thẩm định giá bất động sản phát triển:
Việc hình thành và phát triển các tổ chức môi giới, tư vấn và thẩm định giá nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn. Vậy để phát triển các tổ chức này chúng ta cần thực hiện một số điểm sau đây:
+ Hiện nay, theo Luật kinh doanh bất động sản cũng đã có những quy định rõ ràng đối với hoạt động môi giới, tư vấn và thẩm định giá. Vì vậy, việc cần làm tiếp theo là cụ thể hoá các quy định của luật này để các tổ chức này thành lập và đi vào hoạt động.
+ Cần thống nhất giữa số lượng người có chứng chỉ thẩm định giá khi thành lập doanh nghiệp (theo Luật kinh doanh bất động sản thì ít nhất phải có 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản, còn theo Pháp lệnh giá 2002 thì ít nhất phải có 3 người). Tiếp theo là việc cấp chứng chỉ định giá bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm cấp còn từ trước đến nay thì Bộ tài chính cấp chứng chỉ thẩm định giá).
+ Chứng chỉ thẩm định giá bất động sản là một chứng chỉ hành nghề vì vậy điều kiện cấp cần phải chặt chẽ và nên được quản lý ở cấp Trung ương và yếu tố kinh nghiệm là một yếu tố cần thiết để xem xét cấp chứng chỉ.
+ Nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng thì các tổ chức môi giới, tư vấn và thẩm định giá không được tham gia kinh doanh bất động sản. Các tổ chức này cũng cần phải báo cáo hàng tháng cho Nhà nước về các giao dịch đã thực hiện để Nhà nước làm cơ sở dữ liệu về thông tin thị trường.
+ Chuyên ngành về thẩm định giá cần thiết được mở trong các trường đại học để đạo tạo kiến thức chuyên sâu cho các thẩm định giá viên.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, mang trong nó đặc trưng của nền kinh tế Việt Nam: đang phát triển, đang chuyển sang nền kinh tế thị trường và đang hội nhập. Do đó, các cơ chế, chính sách cho thị trường này còn đang trong giai đoạn hình thành, tuy đã có nhiều bước tiến để thị trường có thể hoạt động được nhưng cũng còn nhiều bất cập cả về các thành tố thị trường cũng như hệ thống cơ chế, chính sách chưa đầy đủ và đồng bộ.
Bên cạnh đó, cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam còn ở mức rất thấp so với yêu cầu của một thị trường phát triển và đồng bộ. Các nội dung và hoạt động của các yếu tố hổ trợ thị trường chưa thông suốt, nguồn lực đất đai và chính sách quản lý đất đai còn nhiều bất cập, môi trường đầu tư chưa được bình đẳng giữa các thành phần kinh tế và tính minh bạch của thị trường thấp nên khả năng thu hút đầu tư còn hạn chế.
Trong thời điểm hiện tại, việc thị trường có biểu hiện đóng băng là nhất thời như một khoảng dừng. Vì vậy, biện pháp trước mắt là cần khắc phục ngay những mặt còn yếu kém để khơi thông các nguồn vốn từ ngân hàng cũng như từ các nhà đầu tư tiềm năng để thúc đẩy thị trường vượt qua thời điểm này nhằm đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn và hình thành một mặt bằng đầu tư, kinh doanh mới trong thị trường bất động sản.
Về lâu dài, cần phải hình thành đồng bộ các thành tố của thị trường bất động sản, hoàn thiện hệ thống chính sách để tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn và bình đẵng giữa các nhà đầu tư. Nâng cao năng lực quản lý và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Hiện nay, chúng ta đang đứng trước một cơ hội lớn để thu hút đầu tư đó là: Chúng ta đã gia nhập WTO, tổ chức thành công hội nghị APEC nên sẽ có rất nhiều nhà đầu từ tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Thực hiện tốt những chính sách, giải pháp trên đây chúng ta sẽ đón nhận được một làn sóng đầu tư lớn vào thị trường bất động sản./.