1. Giới thiệu dự án:“ Điều chỉnh và mở rộng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị cao cấp SaoMa
2.2. Tổng hợp doanh thu – chi phí theo thực tế và theo dự trù của dự án
2.2.1. Tiến độ bán nền
Trong một dự án đầu tư sẽ đưa ra những dự trù về tiến độ thực hiện cũng như doanh thu, chi phí. Có 4 loại nền: nền loại 1, nền loại 2, nền loại 3 và nền loại 4. Tổng số nền của 3 giai đoạn là 2.148 nền, trên thực tế bán được 1.447 nền.
Bảng 4.8: Tiến độ bán nền theo dự án và theo thực tế
ĐVT: nền
Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tổng cộng
Dự án 355 435 510 260 305 283 2.148
Thực tế 282 260 240 380 85 200 1.447
(Nguồn: Theo dự án đầu tư: “Khu đô thị cao cấp Sao Mai – p. Bình Khánh – TP.LX – tỉnh AG” - Bảng thiết kế quy hoạch phân lô.)
Từ bảng 4.8 ta thấy trên thực tế tiến độ bán nền chậm hơn so với tiến độđược dự trù trong dự án. Và điều đó có dẫn đến sự chênh lệch về doanh thu bán nền giữa thực tế và trong dự án hay không ta đi đến phần phân tích biến động doanh thu và chi phí.
2.2.2. Doanh thu.
a. Theo dự án
Bảng 4.9. Đơn giá bán nền sau thuế
ĐVT: Triệu đồng/nền
Loại nền Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4
Giá sau thuế 109,52 93,34 94,46 538,94
Theo như dự án thì giá trung bình cho mỗi m2 đất là 0,84 triệu đồng7. Tùy theo mỗi loại nền ta có đơn giá sau thuế như bảng 4.9. Trong 4 loại nền thì nền loại 4 bao gồm các lô biệt thự nên giá cao nhất: 538,94 triệu đồng/ nền. Bên cạnh việc bán các nền nhà thì doanh thu của dự án còn bao gồm doanh thu của chuyển nhượng đất công trình công cộng với giá chuyển nhượng được tính theo giá gốc là 0,84 triệu đồng/m2.
Bảng 4.10. Doanh thu bán nền
ĐVT: Triệu đồng
Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Tổng cộng
37.207,29 45.483,55 55.521,08 59.066.52 33.654,27 107.060,45 337.993,16
(Nguồn: Bảng dự tính DT trong dự án:“Khu đô thị cao cấp Sao Mai – p. Bình Khánh.)
Vậy theo giá bán nền công ty dự trù thì tổng doanh thu đạt được ở 3 giai đoạn là 337.993 triệu đồng. Trong đó doanh thu năm 2009 cao nhất đạt 107.060,45 triệu đồng.
Nhưng trên thực tế, giá bán trung bình của 1m2 đất cao hơn so với dự toán., cụ thể
như sau.
b. Theo thực tế
Bảng 4.11. Đơn giá trung bình sau thuế
ĐVT: Triệu đồng/nền
Loại nền Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 ĐG BQ theo năm Năm 2004 63,62 58,12 63,62 436,68 155,51 Năm 2005 89,81 82,05 89,81 616,49 219,54 Năm 2006 106,65 97,44 100,07 732,09 259,06 Năm 2007 319,96 243,58 250,18 1.923,70 684,36 Năm 2008 127,23 116,24 119,38 764,98 281,96 Năm 2009
Giá sau thuế
261,95 239,32 245,79 1.574,96 580,50 ĐG BQ theo loại nền 161,54 79,20 84,50 1.008,22
(Nguồn: Đơn giá trung bình của bảng tính chi phí đầu tư và tính toán)
Từ bảng 4.11 cho thấy từ năm 2004 đến năm 2007 giá bán có xu hướng tăng ở cả 4 loại nền. Nhưng đến năm 2008 thì giá bán nền đã sụt giảm đáng kể so với giá bán ở năm 2007, giảm gần 50%. Đó là do thị trường BĐS trong năm 2008 rơi vào khủng hoảng trầm
trọng, giá nhà đất giảm không phanh và công ty Sao Mai cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng này. Trong 4 loại giá thì giá bán nền loại 2 là thấp nhất, trung bình có giá là 79,20 triệu đồng/nền, và nền loại 4 có giá cao nhất trung bình 1.008,22 triệu đồng/nền.
Bảng 4.12. Doanh thu
ĐVT: Triệu đồng
Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tổng
DT 19.292,52 27.217,22 63.567,04 126.061,07 31.515,27 79.119,06 346.772,18
(Nguồn: Thuyết minh báo cáo tài chính từ năm 2004 – 2009 và tính toán.)
Từ bảng 4.11, ta thấy là giá bán nền trên thực tế không như dự trù trong dự án. Giá bán trung bình của 1 nền nhà tăng qua từng năm và giá cao nhất là giá bán năm 2007 với 1m2đất có giá trung bình khoảng 3,42 triệu đồng/1m2, 1 nền nhà có giá bình quân là 684,36 triệu đồng. Điều đó cũng đã làm cho doanh thu năm 2007 đạt hơn 126 tỷ đồng. Và năm 2008 là năm có doanh thu sụt giảm đáng kể chỉđạt hơn 31tỷ đồng, đó là do giá 1m2 chỉ có giá trung bình khoảng 2,5 triệu đồng/1m2 và do năm 2008 thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng, số lượng lô nền công ty bán được giảm còn 85 nền.
c) So sánh doanh thu giữa thực tế và dự trù
Bảng 4.13. Tổng hợp giá bán theo dự trù và thực tế
ĐVT: Triệu đồng
Nền loại 1 Nền loại 2 Nền loại 3 Nền loại 4
Năm 2004 Dựtrù 109,52 93,34 94,46 538,94 Thực tế 63,62 58,12 63,62 436,68 Chênh lệch -41,91% -37,73% -32,64% -18,97% Năm 2005 Dựtrù 109,52 93,34 94,46 538,94 Thực tế 89,81 82,05 89,81 616,49 Chênh lệch -17,99% -12,09% -4,92% 14,39% Năm 2006 Dựtrù 109,52 93,34 94,46 538,94 Thực tế 106,65 97,44 100,07 732,09 Chênh lệch -2,62% 4,39% 5,93% 35,84%
Năm 2007 Dựtrù 109,52 93,34 94,46 538,94 Thực tế 319,96 243,58 250,18 1.923,70 Chênh lệch 192,15% 160,96% 164,85% 256,94% Năm 2008 Dựtrù 109,52 93,34 94,46 538,94 Thực tế 127,23 116,24 119,38 764,98 Chênh lệch 16.17% 24,53% 26,38% 41,49% Dựtrù 109,52 93,34 94,46 538,94 Năm 2009 Thực tế 261,95 239,32 245,79 1.574,96 Chênh lệch 139,18% 156,39% 160,20% 192,22% (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.9; 4.11 và tính toán)
Bảng 4.14. Tổng hợp doanh thu theo dự trù và thực tế
ĐVT: Triệu đồng Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tổng Dự trù 37.207,29 45.483,55 55.521,08 59.066.52 33.654,27 1077.060,45 337.993,16 Thực tế 19.292,52 27.217,22 63.567,04 126.061,07 31.515,27 79.119,06 346.772,18 Chênhlệch -48,15% -40,16% 14,49% 113,42% -6,36% -26,10% 2,60% (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.10; 4.12 và tính toán) Nhận xét:
* Năm 2004 -2005: Trong năm 2004 và 2005 doanh thu thực tế đạt được thấp hơn so với dự trù, năm 2004 thấp hơn 49%, năm 2005 thấp hơn 40% so với dự trù .
Biểu đồ 4.1 : So sánh doanh thu năm 2004, 2005 giữa thực tế với dự trù
0 10000 20000 30000 40000 50000 T r iệu đồng Dự t rù Thực tế Dự trù 37207.29 45483.55 Thực tế 19292.52 27217.22 Năm 2004 Năm 2005
Năm 2004, 2005 dự án mới bắt đầu thực hiện nên chủ yếu là tiến hành quy hoạch, san lấp. Bên cạnh đó còn do để thực hiện dự án ngoài nguồn vốn tự có, vốn vay ngân hàng thì còn có vốn liên doanh với các khách hàng, các doanh nghiệp ( đầu tư xây dựng cấp điện, cấp nước, các khu nhà hàng + khách sạn + trung tâm thương mại) mà phần lớn vốn liên doanh này thỏa thuận là chia lô nền. Ngoài nguyên nhân nội tại còn do chịu ảnh hưởng chung của thị trường bất động sản lúc bấy giờ mà theo như dự trù trong dự án sẽ không tính
đến trường hợp từ cuối năm 2004 đến năm 2005 giao dịch nhà đất hay kinh doanh bất động sản ở Việt Nam đang lâm vào tình trạng đóng băng lần thứ ba trong vòng 10 năm qua. Điều
đó làm cho giá bán nền của công ty không được như dự trù.
Biểu đồ 4.2 : So sánh giá bán nền năm 2004, 2005 giữa thực tế với dự trù
0 200 400 600 800 T r iệu đồn g Dự t rù 109.52 93.34 94.46 538.94 Thực tế 2004 63.62 58.12 63.62 436.68 Thực tế 2005 89.81 82.05 89.81 616.49 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4
Trên thực tế giá bán của 4 loại nền đều thấp hơn so với dự trù. Theo dự trù trung bình 1m2 đất có giá 0,84 triệu đồng, nhưng thực tế, trung bình 1m2 đất có giá 0,68 triệu
đồng ở năm 2004 và 0,96 triệu đồng ở năm 2005. Năm 2005 có giá trung bình cao hơn là do giá bán nền loại 4 cao hơn 14,39% so với dự trù. Với giá bán nền không như kế hoạch cùng với tiến độ bán nền chậm hơn so với kế hoạch đã làm cho doanh thu năm 2004, 2005 thấp hơn.
* Năm 2006:
Đến năm 2006 doanh thu đạt được 63.567,04 triệu đồng tăng 14,49% so với dự trù
Biểu đồ 4.3 : So sánh doanh thu năm 2006 giữa thực tế với dự trù
50000
55000
60000
65000
Tr iệu đồn g
Dự t rù 55521.08
Thực tế 63567.04
Năm 2006
Việc công ty đạt được doanh thu cao hơn so với dự trù đã là một thành công rất lớn trong năm 2006 vì khi dự trù thì công ty không biết được tình hình biến động của thị trường bất động sản theo chiều hướng nào và trong khi đó thì cho đến đầu năm 2006 này thì bức tranh bất động sản vẫn còn xám xịt do hậu quả đóng băng của 2 năm qua. Tuy nhiên bắt
đầu từ quý II năm 2006 với sự phát triển tích cực của nền kinh tế Việt Nam đã tạo tiền đề
quan trọng đối với nhiều lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản đã làm cho giá nhà
đất tăng nhẹ.
Biểu đồ 4.4 : So sánh giá bán nền năm 2006 giữa thực tế với dự trù
0 200 400 600 800 Tr iệu đồng Dự t rù 109.52 93.34 94.46 538.94 Thực tế 2006 106.65 97.44 100.07 732.09 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4
Giá bán trung bình 1 m2đất lúc bấy giờ là 1,14 triệu đồng, nhìn chung giá của 4 loại nền đều cao hơn so với dự trù, đặc biệt là giá bán của nền loại 4 cao hơn 35,84 % so với dự
trù. Cùng với việc giá bán nền tăng thì trong năm này công ty còn chú trọng nhiều hơn đến chính sách bán hàng cũng đã thúc đẩy việc bán nền tốt hơn làm cho doanh thu tăng cao hơn.
* Năm 2007: Năm 2007, doanh thu đã đạt được hơn 126 tỷ đồng cao hơn so với dự trù 113%.
Biểu đồ 4.5 : So sánh doanh thu năm 2007 giữa thực tế với dự trù
0 50000 100000 150000 T r iệu đồn g Dự t r ù 59066.52 Thực tế 126061.07 Năm 2007
Đó là do tình hình thị trường bất động sản vào năm 2007. Đây là năm thị trường BĐS sôi động và nóng dần lên, nhất là càng về cuối năm, thị trường nhà đất rơi vào cơn sốt giá. Điều đó cũng làm cho giá bán trung bình 1m2đất của công ty Sao Mai tăng cao so với dự trù, nếu theo dự trù trung bình 1m2đất có giá 0,84 triệu đồng thì trên thực tế hơn 3 triệu
Biểu đồ 4.6 : So sánh giá bán nền năm 2007giữa thực tế với dự trù 0 500 1000 1500 2000 T r iệu đồng Dự t rù 109.52 93.34 94.46 538.94 Năm 2007 319.96 243.58 250.18 1923.7 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4
Từ biểu đồ 4.6, cho thấy giá bán nền năm 2007 trên thực tế rất cao, đặc biệt là nền loại 4 cao hơn so với dự trù 256,94%. Cùng với việc giá bán nền tăng thì trong năm này công ty cũng tiếp tục đẩy mạnh chính sách bán hàng đã thúc đẩy việc bán nền tốt hơn làm cho doanh thu tăng cao hơn.
* Năm 2008: Nhưng đến năm 2008 thì doanh thu giảm 6,36% so với dự trù.
Biểu đồ 4.7 : So sánh doanh thu năm 2008 giữa thực tế với dự trù
30000 31000 32000 33000 34000 Tr iệu đồng Dự t rù 33654.27 Thực tế 31,515.27 Năm 2008
Nhìn vào biểu đồ ta thấy doanh thu giảm dù giá bán nền cao hơn so với dự trù:
Biểu đồ 4.8 : So sánh giá bán nền năm 2008 giữa thực tế với dự trù
0 200 400 600 800 T r iệu đồng Dự trù 109.52 93.34 94.46 538.94 Năm 2008 127.23 116.24 119.38 764.98 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4
Năm 2008, giá vật liệu xây dựng tăng cao đã góp phần làm cho giá bán nền tăng, giá loại 1 tăng 16,17%, giá loại 4 tăng 41,94%. Trung bình 1m2đất có giá hơn 2 triệu đồng. Nguyên nhân dẫn đến doanh thu giảm là do: Tình hình chung của thị trường bất động sản ở
TPHCM nói riêng và khu vực phía Nam nói chung lúc bấy giờđang tụt dốc bởi ảnh hưởng của chính sách thắt chặt tiền tệ của chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát. Người dân đều có
chung tâm lý đợi giá giảm cùng với những tác động xấu của thị trường đe dọa đến thu nhập của người lao động, cộng với việc hạn chế tín dụng của nhà nước cũng đã làm giảm sức mua.
* Năm 2009: Năm 2009, doanh thu 79.119 triệu đồng thấp hơn dự trù 26%.
Biểu đồ 4.9: So sánh doanh thu năm 2009 giữa thực tế với dự trù
0 50000 100000 150000 T r iệu đồn g Dự t rù 107060.45 Thực tế 79119.06 Năm 2009
Doanh thu năm này thấp hơn so với dự trù vì năm 2009 dù giá có thăng nhưng do
ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng năm 2008 thì tiến độ bán nền còn chậm.
Biểu đồ 4.10 : So sánh giá bán nền năm 2009 giữa thực tế với dự trù
0
500
1000
1500
2000
T r iệu đồng
Dự t rù 109.52 93.34 94.46 538.94
Năm 2009 261.95 239.32 245.79 1574.96
Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4
Giá bán nền loại 1 cao hơn so với dự trù 139,18%, giá loại 2 cao hơn 156,39%, giá loại 3 cao hơn 160,20% và là 192,22% ở nền loại 4 vì sự tăng nóng của thị trường chứng khoáng năm 2009 kéo theo sự tăng giá của thị trường bất động sản, theo đó cùng với chính sách kích cầu đã làm giá đất dự án năm 2009 đã trải qua nhiều đợt tăng giá, trung bình 1m2
d) So sánh doanh thu thực tế giữa các năm
Bảng 4.15. Tổng hợp giá bán nền thực tế từ năm 2004 - 2009
ĐVT: Triệu đồng
Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
Nền loại 1 63,62 89,81 106,65 319,96 127,23 261,95 Chênh lệch 41,17% 18,75% 200,00% -60,24% 105,89% Nền loại 2 58,12 82,05 97,44 243,58 116,24 239,32 Chênh lệch 41.17% 18,76% 149,98% -52,28% 105,88% Nền loại 3 63,62 89,81 100,07 250,18 119,38 245,79 Chênh lệch 41.17% 11,42% 150,00% -52,28% 105,89% Nền loại 4 436,68 616,49 732,09 1.923,70 764,98 1.574,96 Chênh lệch 41.17% 18,75% 162,77% -60,23% 105,88% (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.11 và tính toán)
Bảng 4.16. Tổng hợp doanh thu thực tế từ năm 2004 - 2009
ĐVT: Triệu đồng Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Thực tế 19.292,52 27.217,22 63.567,04 126.061,07 31.515,27 79.119,06 Chênh lệch 41,07% 133,35% 98,31% -75% 151,54% (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.10; 4.12 và tính toán) Nhận xét: * Năm 2004 – 2005:
So với dự trù doanh thu năm 2005 tuy có thấp hơn nhưng với tình hình biến động của thị trường bất động sản lúc bấy giờ thì với những nỗ lực hết mình công ty cũng đã thực hiện khá tốt biểu hiện ở trên thực tế doanh thu năm 2005 cao hơn so với năm 2004 .
Biểu đồ 4.11 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2004 và 2005 0 10000 20000 30000 Tr iệu đồn g Năm 2004 19292.52 Năm 2005 27217.22 Doanh t hu
Trên thực tế doanh thu năm 2005 cao hơn so với năm 2004: 42%, vì giá nhà đất có xu hướng đi lên, biểu hiện ở biểu đồ sau:
Biểu đồ 4.12 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2004 và 2005
0 200 400 600 800 Tr iệu đồng Năm 2004 63.62 58.12 63.62 436.68 Năm 2005 89.81 82.05 89.81 616.49 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4
Thực tế giá bán nền năm 2005 cao hơn so với năm 2004. Gía bán mỗi loại nền trung bình cao hơn 41,17% . Năm 2004 giá trung bình 1 m2 có giá 0,68 triệu đồng đến năm 2005
đã là 0,96 triệu đồng/m2.Điều này đã làm cho doanh thu năm 2005 cao hơn so với năm 2004.
* Năm 2006:
Biểu đồ 4.13 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2005 và 2006
0 20000 40000 60000 80000 T r iệu đồn g Năm 2005 27217.22 Năm 2006 63567.04 Doanh t hu
Trong năm 2006 đạt được doanh thu cao hơn so với doanh thu đạt được của 2 năm 2004, 2005, cụ thể là tăng 134% so với doanh thu năm 2005. Đó là do chất lượng của dự án
được nâng cao. Với việc giai đoạn I, giai đoạn II hoàn thành nên hạ tầng kỹ thuật của khu dân cư đã hoàn chỉnh hơn, cụ thể đến năm 2006 chỉ riêng tổng diện tích đất ở của dự án
được kinh doanh là 221.187m2, ngoài ra còn hoàn thiện đường giao thông, công viên cây xanh nên tiến độ bán nền nhanh hơn so với năm 2004, 2005 và giá bán nền cũng cao hơn:
Biểu đồ 4.14 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2005 và 2006
0 200 400 600 800 T r iệu đồn g Năm 2005 89.81 82.05 89.81 616.49 Năm 2006 106.65 97.44 100.07 732.09 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4
Giá thành trung bình 1 m2 đất lúc bấy giờ là 1,14 triệu đồng, giá cao hơn giá của năm 2005 là 18,75%. Ngoài ra còn do công ty tăng cường quảng cáo, chính sách bán hàng thể hiện chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp của năm 2006 đều cao hơn so với 2 năm 2004, 2005, cụ thể: chi phí bán hàng năm 2004, 2005 lần lượt là: 667,51 triệu đồng, 949,88 triệu đồng trong khi đó là 2.218,49 triệu đồng trong năm 2006, gấp 3 lần so với
