- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát
2.6. Một vài vi phạm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân
xử của Tòa án nhân dân
Việc giao kết hợp đồng dân sự nói chung là việc xác lập quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể,trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài các quy định chung ấy.Tuy nhiên, nếu việc giao kết không bảo đảm được các điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định (điều 122 Bộ luật dân sự 2005) thì sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.
Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối trên thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu này cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện của các bên do bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối thường xẩy ra. Lý do hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa là rất hiếm, hay nói cách khác rất ít khi xẩy ra. Trường hợp hợp đồng được giao kết khi một trong các bên không bảo đảm điều kiện về năng lực hành vi cũng thường xẩy ra trên thực tế. Nhưng ở những trường hợp này người đại diện cho người chưa có năng lực hành vi khi phát hiện có thể khởi kiện để hủy hợp đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp đồng tuy không đảm bảo điều kiện năng lực hành vi có thể nhưng việc thực hiện hợp đồng không có thiệt hại xẩy ra, hợp đồng vẫn đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các bên tham gia. Phần nhiều hợp đồng vô hiệu tương đối là do nguyên nhân bị lừa dối, ví dụ: Trong một hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Đặng Văn Dũng và chị Mai NgọcThanh. Ngày 2/5/1992 anh Dũng đã bán căn nhà số 10 phố Hàng Đào, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội với diện tích 6m x 5m cho chị Mai NgọcThanh với giá 20 lượng vàng. Chị Thanh đã trả cho anh Dũng 18 lượng vàng, còn lại hai lượng thì thỏa thuận khi nào nhận nhà sẽ giao nốt. Giấy mua bán đã được ủy ban nhân dân phường chứng nhận, nhưng chưa làm thủ tục trước bạ sang tên. Sau một tháng ngày 2/6/1992 anh Dũng bán 1/2 căn nhà trên cho anh Nguyễn Văn Đức, diện tích 3m x 2.5m với giá 15 lượng vàng. Việc mua bán này đã được sang tên, anh Đức dọn đến ở, khi anh đến ở thì xẩy ra tranh chấp.
Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm đã hủy hợp đồng mua bán giữa anh Dũng và anh Đức công nhận hợp đồng mua bán giữa chị Thanh và anh Dũng. Trong vụ kiện trên cho thấy việc mua bán giữa anh Dũng, chị Thanh là hoàn toàn tự nguyện và chị Thanh đã thực hiện nghĩa vụ gần như đã hoàn thành trên thực tế. Mặc dù chưa làm thủ tục trước bạ sang tên. Việc anh Dũng thực hiện mua bán với anh Đức vi phạm nguyên tắc tự nguyện, trong quan hệ này anh Dũng có ý thức lừa dối vì mục đích tư lợi. Về thực chất, quyền định đoạt của anh Dũng đối với ngôi nhà đã gần như không còn, nó bị hạn chế bởi quyền được sở hữu nhà của chị Thanh, khi đã hợp thức về thủ tục. Quan hệ mua bán đã hoàn thành trên thực tế, chỉ còn chờ sự ghi nhận của pháp luật mà thôi. Bản án quyết định hủy
hợp đồng mua bán giữa anh Dũng và anh Đức của Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm là phù hợp với pháp luật.
Một vụ án khác bị Tòa án hủy hợp đồng do vi phạm điều cấm pháp luật. Đó là vụ mua bán nhà số 187 đường Ngô Gia Tự, Thị trấn Đức Giang, quận Long Biên thành phố Hà Nội giữa ông Đặng Xuân Quý và Trần Văn Nghệ. Căn nhà này là một phần trong khối tài sản chung của ông Nghệ và vợ là bà Nguyễn Thị Hải, bà Hải và ông Nghệ có 4 con là Trần Minh Long, Trần Thế Hiệp, Trần Thị Kiên, Trần Thị Hưng. Năm 1973 bà Hải chết không để lại di chúc. Năm 1990 ông Nghệ bán cho toàn bộ căn nhà trên cho ông Quý với giá 25 lạng vàng và ông Nghệ đã nhận 15 lạng vàng của ông Quý. Hai người con gái của ông Nghệ là bà Kiện và bà Hưng đứng ra ngăn không cho ông Nghệ bán nhà, nên việc mua bán không làm được thủ tục. Cấp sơ thẩm nhận định di sản của bà Hải có giá trị 12.5 lạng vàng nên kỷ phần của mỗi thừa kế là 4.18lạng riêng ông Nghệ được 5 lạng vàng và 6 chỉ (bao gồm cả tài sản chung, tài sản riêng và phần được thừa kế). Bà Kiên đang ở căn nhà 628 đường Ngô Gia Tự trị giá 03 lạng vàng, nay ông Nghệ đồng ý cho thêm 0.5 lạng vàng nữa. Còn bà Hưng, ông Nghệ đồng ý cho 01 lạng vàng. Do đó quá kỷ phần bà Hưng được hưởng. Cấp sơ thẩm chấp nhận hợp đồng mua bán. Chánh án Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội kháng nghị bản án trên, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xử giám đốc và nhận định đây là di sản thừa kế chưa chia. Do đó, việc mua bán trái pháp luật nên đã quyết định hủy hợp đồng mua bán giữa ông Nghệ và ông Quý.
Trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức. Về nguyên tắc, hình thức của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nhưng đối với một số loại hợp đồng do tầm quan trọng của nó pháp luật quy định hình thức bắt buộc của loại hợp đồng đó mà khi giao kết hợp đồng các bên phải tuân thủ. Nổi lên trong trường hợp này là hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, luật pháp có quy định đối với loại hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức, Tòa án dành một thời gian nhất định để hoàn tất hình thức thủ tục theo quy định của pháp luật. Nếu hết thời hạn quy định mà hình thức của hợp đồng vẫn bị vi phạm thì tòa án hủy hợp đồng. Trên thực tế hợp đồng vi phạm hình thức có thể do các bên thiếu sự hiểu biết cần thiết về pháp luật. Có thể vì trốn tránh việc nộp thuế mà các bên bỏ qua việc tuân thủ hình thức này. Do đó nhiều trường hợp một trong các bên đã lợi
phạm điều kiện hình thức các tòa án luôn tính đến yếu tố tự nguyện của các chủ thể khi giao kết hợp đồng nhất là khi hợp đồng được hoàn thành trên thực tế, hoặc gần như đã hoàn thành trên thực tế. Điều này không ngoài mục đích ổn định giao lưu dân sự, bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên trong hợp đồng.
Việc giải quyết hợp đồng vô hiệu trong nhiều trường hợp rất phức tạp. Qua thực tiễn xét xử của tòa án cho thấy không phải ngay sau khi hợp đồng được giao kết các bên phát hiện ngay ra vị phạm và đều tự nguyện xin hủy hợp đồng. Không ít các trường hợp hợp đồng đã được thực hiện toàn bộ hoặc một phần, các bên mới phát hiện ra vi phạm và xin hủy hợp đồng. Thường là việc xin hủy hợp đồng không phải hoàn toàn do các bên tự nguyện, mà bên có lợi xin hủy hợp đồng. Do đó vấn đề giải quyết tranh chấp về hậu quả hợp đồng vô hiệu gặp nhiều khó khăn. Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, Bộ luật dân sự đều có quy định về xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu nhưng trong Bộ luật dân sự phần này được cụ thể và hoàn thiện hơn.
Nhìn chung các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế xét xử của tòa án là muôn hình muôn vẻ. ở từng quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu hiện của vị phạm rất khác nhau. Điều đó cho thấy tính chất đa dạng phức tạp trong việc giải quyết các tranh chấp này. Về nguyên tắc chúng ta có Bộ luật dân sự đã pháp điển hóa các quy định pháp luật dân sự một cách thống nhất và đầy đủ. Việc xét xử của các tòa án dân sự từ thời điểm có hiệu lực của Bộ luật dân sự đều phải dựa trên quy định những nguyên tắc cơ bản được ghi nhận trong bộ luật. Tuy nhiên thực tiễn vốn sinh động, luôn vận động, luôn biến đổi, do đó hoạt động xét xử của tòa án trên cơ sở nguyên tắc pháp lý trong Bộ luật dân sự cũng cần xem xét đến những đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyên nhân xảy ra tranh chấp trong từng quan hệ cụ thể để có thể đưa ra một phán quyết phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội
Chương 3
PHƯƠNG Hướng, Giải pháp hoàn thiện Pháp Luật