- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát
2.2.1. Các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quyền sử dụng đất" [17]. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.
Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện như sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất [17] (khoản 1, Điều 10 Luật đất đai năm 2003);
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền quan trọng của người sử dụng đất [17] (khoản 1, Điều 105 Luật đất đai năm 2003);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật [17] (khoản 2 Điều 105 Luật đất đai năm 2003);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất [17] (khoản 1, Điều 42 Luật đất đai năm 2003);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 điều 136 Luật đất đai 2003 [17].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên.
Dưới đây, chúng tôi xin phân tích kỹ hơn về điều kiện Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình bà C có một thửa đất rộng 45 m2. Tuy không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng gia đình bà có giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở. Với loại giấy tờ kể trên, gia đình bà C có quyền chuyển nhượng thửa đất 45 m2 không?
Từ tình huống này phát sinh một vấn đề cần làm rõ là: Có phải nhất thiết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Điều 146 (khoản 1) Luật đất đai năm 2003 quy định:
Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này [17].
Theo quy định vừa dẫn thì trong thời gian chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước người đang sử dụng đất chỉ cần có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 là đã được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 quy định các loại giấy tờ gì? Tại các khoản nói trên của Điều 50 Luật đất đai năm 2003 đã ghi nhận các loại giấy tờ sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ kể trên (quy định tại khoản 1 Điều 50) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng được coi là có giấy tờ có giá trị tương đương như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai.
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành.
Gia đình ông D đang sinh sống trên một thửa đất 65 m2 từ tháng 10/1990 đến nay. Do nhiều lý do khác nhau cho đến thời điểm hiện nay gia đình ông D vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, gia đình ông D không có bất cứ một loại giấy tờ nào về quyền sử dụng thửa đất 65 m2. Hỏi: trong trường hợp này gia đình ông M có được chuyển nhượng diện tích đất đang sử dụng không?
Căn cứ các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, trong trường hợp này trước mắt gia đình ông D không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp vì không có bất kỳ một loại giấy tờ nào cả. Tuy nhiên, gia đình ông D hoàn toàn có quyền đi đăng ký để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 4 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất [17].
Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình ông M hoàn toàn có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Đối với đất ở thì được Nhà nước giao ổn định, lâu dài.
Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm.