II. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 1 Đối với hồ sơ
2.Về đăng ký giao dịch bảo đảm
Khoản 7, điều 37, Nghị định số 165/1999/NĐ - CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định :” trong trường hợp một tài sản được dùng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ, thì tiền bán được thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm”. Sẽ không có vấn đề gì nếu giá trị các nghĩa vụ được đảm
bảo, nhưng nếu giá trị tài sản bảo đảm khi thanh lý thấp hơn nhiều tổng giá trị các nghĩa vụ được đảm bảo, thì người nhận đảm bảo sau sẽ bị thiệt. Trong trường hợp cho vay hợp vốn, khi các tổ chức tín dụng đồng tài trợ nhận thế chấp, cầm cố một tài sản thì việc đăng ký và thứ tự đăng ký sẽ như thế nào để đảm bảo bình đẳng cho các tổ chức tín dụng khi phải xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ. Điều này hiện nay đang là bế tắc trong việc thực hiện, đặc biệt trong trường hợp các tổ chức tín dụng đồng tài trợ không thoả thuận được thứ tự đăng ký giao dịch đảm bảo.
Theo tôi, trong trường hợp này vốn nên quy định: trong trường hợp các tổ chức tín dụng đồng tài trợ không thoả thuận được thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm, thì giá trị tài sản bảo đảm được phân chia theo tỷ lệ số tiền cho vay của mỗi tổ chức tín dụng trên tổng mức tài trợ của tất cả tổ chức tín dụng đồng tài trợ.
Về hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Khoản 2 điều 16 Nghị định 165/1999/NĐ - CP quy định: “giao dịch bảo đảm bị vô hiệu không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp giao dịch bảo đảm là điều kiện có hiệu lực của nghĩa vụ được bảo đảm”. Vấn đề này sẽ vướng mắc do trên thực tế rất khó có cơ sở pháp lý để xác định được khi nào thì “giao dịch bảo đảm là điều kiện có hiệu lực của nghĩa vụ được bảo đảm” để mà quy kết hợp đồng chính là vô hiệu. Nghị định 178/1999/NĐ - CP thì lại không đề cập đến vấn đề này. Vậy, quy định trên có được áp dụng đối với việc bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng hay không? nếu nó được áp dụng cho hợp đồng tín dụng thì hợp đồng tín dụng bảo đảm vô hiệu sẽ hầu như dẫn đến sự vô hiệu sẽ hầu như dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng tín dụng. Việc cầm cố, thế chấp, bảo lãnh vô hiệu có dẫn tới hợp đồng tín dụng vô hiệu hay không cũng đang là vấn đề thời sự đặt ra hiện nay trong ngành ngân hàng. Sau khi có Nghị định 178/1999/ NĐ - CP ngày 29/12/1999, thì cơ quan pháp luật sẽ dễ dàng nghiêng theo quan niệm cho rằng đa số hợp đồng tín dụng sẽ bị vô hiệu hoá khi việc cầm cố, thế chấp bị vô hiệu. Điều vô lý ở đây là bên cho vay không có bảo đảm bằng tài sản thì được quyền thu đủ gốc và lãi.
Để tăng độ tin cậy và an toàn hơn họ bắt bên vay phải có tài sản đảm bảo, nhưng nếu vì một lý do nào đấy, các hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bị vô hiệu thì hợp đồng cho vay cũng bị vô hiệu hoá theo. Như vậy, việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản lại rơi vào tình thế bất lợi hơn so với việc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản (không được quyền thu lãi). Phải chăng quy định này xuất phát từ chỗ đánh giá sai lầm về bản chất pháp lý của giao dịch bảo đảm? dù có gọi là giao dịch bảo đảm theo nghị định 165/1999/NĐ - CP ngày 19/11/1999 hay là hợp đồng bảo đảm theo nghị định 178/1999/NĐ - CP ngày 29/12/1999, thì cũng không nên coi đó hoàn toàn như một hợp đồng vì theo bản chất pháp lý nó chỉ là một biện pháp để bảo đảm thực hiện hợp đồng hay các nghĩa vụ khác và chỉ trong những điều khoản, những nội dung của hợp đồng kinh tế. Theo tôi, nên xử lý vấn đề này tương tự như điều khoản về trọng tài trong quan hệ Thương mại quốc tế: dù hợp đồng có vô hiệu, thì thoả thuận về trọng tài dù có vô hiệu cũng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng Thương mại.
Hiện nay cơ quan Nhà nước quy định cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc bộ tư pháp, nhưng chưa triển khai được hoạt động của cơ quan này tại các địa phương. Phần lớn các hợp đồng bảo đảm không được đăng ký giao dịch bảo đảm mà chỉ có công chứng của Nhà nước hoặc chứng thực của uỷ ban nhân dân có thẩm quyền.
Để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng có xu hướng xử lý nợ, các cơ quan có thẩm quyền cần phải sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định 165/1999 / NĐ - CP ngày 19/11/1999 của chính phủ về giao dịch bảo đảm.
3. Đối với thế chấp bất động sản và thế chấp quyền sử dụng đất
Đây không phải vấn đề ít rắc rối và dễ nhầm lẫn do đặc thù của pháp luật Việt Nam về đất đai và quyền sở hữu tài sản, từ đó có nhiều quan điểm khác nhau về giao dịch ký kết hợp đồng và xử lý hợp đồng có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Bất động sản chỉ có giá trị khi được chuyển nhượng kèm với đất đai và không ai chỉ nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không yêu cầu thế chấp cả
quyền sử dụng đất. Như vậy, trong trường hợp này thì tài sản nào là chính? Đây chính là vướng mắc khi thiết kế hợp đồng bảo đảm. Trong thực tế do Nghị định 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 của chính phủ “về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” lại không quy định, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chúng, để chắc chắn tổ chức tín dụng đã yêu cầu khách hàng lập song song hai hợp đồng (hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp tài sản) để xin chứng thức của công chúng Nhà nước.
Tuy nhiên, bất động sản và đất đai có bất động sản gắn liền tuy hai mà một, không thể tách rời nhau. Do đó, sẽ rất trùng lặp khi thiết lập song song hai hợp đồng thế chấp bất động sản, đây là một sự phiền hà không đáng có, làm cho bộ hồ sơ càng dày thêm, đồng thời làm tốn kém thời gian và chi phí cho khách hàng.
Tại khoản 5, điều 6, Nghị định 178/1999/NĐ - CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng quy định: “khi thế chấp gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Như vậy, trong trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp, thì khi thế chấp bất động sản, tổ chức tín dụng và khách hàng chỉ cần ký một trong hai dạng hợp đồng: hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản để đăng ký giao dịch bảo đảm là đủ.
Nếu muốn gọn nhẹ hơn nữa, tổ chức tín dụng và khách hàng có thể thoả thuận đưa những nội dung này vào trong hợp đồng tín dụng theo quy định hiện hành, không phải lập văn bản riêng. Pháp luật đã tạo điều kiện để các bên trong quan hệ tín dụng ngân hàng tinh giảm gọn nhẹ bộ hồ sơ cho vay, giảm bớt các thủ tục phiền hà, rút ngắn thời gian và chi phí.
Một khía cạnh khác của vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất và vấn đề về sơ đồ chứng nhận quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng ngân hàng. Trong điều kiện đó, ngân hàng là nơi đáp ứng tốt nhất cho nhu cầu này. Tuy nhiên để vay được vốn, bên đi vay phải có tài sản đảm bảo. Thực tế trên phạm vi cả nước
tài sản đem ra thế chấp tại các tổ chức tín dụng chủ yếu là các bất động sản gắn liền với đất. Nhưng để thế chấp được giá trị quyền sử dụng đất, các tổ chưc tín dụng đều yêu cầu khách hàng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “sổ đỏ” trong khi đó, ở trên toàn quốc việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra một cách quá chậm chạp.
Theo quy định tại điều 25,28, Nghị định 17/1999/NĐ - CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 của chính phủ “về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”. Thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức làm hồ sơ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất phải có.
+) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; +) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+) Sơ đồ thửa đất hoặc trích lục bản đồ thửa đất; +) Chứng từ nộp tiền thuê đất.
Nếu thiếu mộ trong các giấy tờ trên, cán bộ tín dụng không được vay với lý do không đủ giấy tờ làm hồ sơ thế chấp. Như vậy, do thiếu giấy chứng nhận đất thì khách hàng không thể vay vốn tại ngân hàng và đương nhiên là cả hai phía đều bị thiệt. Tổ chức tín dụng không cho vay được nên không thu được lợi nhuận, còn khách hàng mất cơ hội kinh doanh.
Để tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức làm thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng được nhanh chóng thuận lợi, tôi đề nghị các cấp có thẩm quyền cần có những giải pháp tháo gỡ theo hướng sau:
+ Đẩy nhanh việc thực hiện các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình tổ chức.
+ Nên thiết kế một mẫu hợp đồng thế chấp chung cho cả đất đai và động sản gắn liền với đất để giảm bớt thủ tục phiền hà cho bên vay vốn cũng như cho tổ chức tín dụng khi làm hồ sơ thế chấp.
+Nên gộp chung thủ tục xác nhận được thế chấp và đăng ký thế chấp tại sở địa chính đối với hồ sơ thế chấp của tổ chức kinh tế nhằm giảm bớt phiền hà về thủ tục cho bên thế chấp chứ không nên tách ra làm hai giai đoạn như hiện
nay.