thế chấp, công chứng của nhà nước.
+ Sự thiếu nhất quán trong vấn đề cấp chủ quyền, sở hữu nhà, đất và các giấy tờ liên quan. Nhà cửa, đất đai, công trình là những tài sản thế chấp thông dụng, được DNVVN dùng để đảm bảo cho việc vay vốn và cũng được ngân hàng
rất quan tâm, xem trọng do tính an toàn cao. Thế nhưng, sau nhiều lần thay đổi chính sách, dẫn đến hiện tồn tại hàng chục loại giấy chứng nhận liên quan đến nhà đất. Không kể các loại giấy tờ nhà đất trước năm 1975 vẫn còn tồn tại, các loại giấy tờ sau đó phát sinh không phải là ít như : giấy trắng ( giấy phép hợp thức hóa quyền sở hữu nhà, giấy phép mua bán, chuyển dịch nhà cửa..), giấy đỏ ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ), giấy hồng cũ ( cấp theo Nghị định 60 của Chính phủ ), giấy hồng mới ( giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) cấp theo Luật nhà ở..
Thêm vào đó, các quy định, hướng dẫn của nhà nước không rõ ràng, thiếu chặt chẽ dẫn đến mỗi địa phương hiểu mỗi kiểu nên phân công cơ quan cấp giấy chủ quyền mỗi nơi mỗi khác. Một số tỉnh thành giao cho Sở TN&MT cấp giấy đỏ, giấy hồng mới nhưng ở TP.HCM, Sở TN&MT cấp giấy đỏ cho tổ chức, Sở Xây dựng thì cấp giấy hồng mới cho tổ chức, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình. Đối với nhà, đất thuộc sở hữu cá nhân, tại TP.HCM, mỗi quận huyện làm mỗi kiểu. Có quận huyện giao Phòng TN&MT cấp cả giấy đỏ, giấy hồng mới, có quận huyện giao Phòng Quản lý đô thị cấp cả hai giấy tờ trên, nơi khác lại giao cho Phòng Quản lý đô thị cấp giấy hồng, Phòng TN&MT cấp giấy đỏ, một số nơi giao cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp.
Chính sự thiếu nhất quát trong các quy định về thực hiện cấp chủ quyền nhà đất dẫn đến sự tồn tại của quá nhiều các loại giấy tờ sở hữu khác nhau, khiến ngân hàng gặp lúng túng, không biết thế nào là hợp pháp, hợp lệ, đã đầy đủ hay chưa. Ngoài ra, do nhiều cơ quan khác nhau cấp giấy chứng nhận nên hồ sơ đất đai, tài sản gắn liền với đất bị phân tán, dễ thất lạc, thông tin về nhà đất không đầy đủ, dễ dẫn đến sai sót trong quản lý nên thực tế đã phát sinh không ít trường
hợp một tài sản mà có nhiều giấy tờ chủ quyền hợp pháp cùng tồn tại, rất dễ dẫn đến tranh chấp, thiệt hại cho ngân hàng.
+ Các quy định thay đổi về thủ tục thế chấp cũng gây rối rắm không kém cho hoạt động ngân hàng. Do Luật công chứng năm 2006 ( chính thức có hiệu lực từ 01/07/2007 ) chỉ yêu cầu hồ sơ công chứng thế chấp gồm Phiếu yêu cầu công chứng, hợp đồng thế chấp và các bản sao giấy tờ TSTC nên thủ tục xác nhận tình trạng nhà tại UBND phường như trước nay bị bãi bỏ, việc xác định TSTC có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp hiện nay thuộc trách nhiệm của ngân hàng và khách hàng. Điều này khiến ngân hàng rất khó khăn trong việc xác định tài sản có tranh chấp hay không, do phải tự thẩm định, điều tra, xem xét kết hợp với sự tự cam kết của khách hàng, mất rất nhiều thời gian nhưng hiệu quả an toàn là không cao. Muốn thật sự an tâm, tránh thiệt hại rủi ro, ngân hàng chỉ có thể dựa vào xác nhận của các cơ quan ban ngành địa phương nhưng hiện nay việc yêu cầu UBND phường thực hiện thì không được chấp nhận, yêu cầu Phòng TN&MT Quận xác nhận cũng rất khó khăn và kéo dài thời gian. Do vậy, nhiều trường hợp vì chính sách khách hàng, ngân hàng phải linh hoạt tự thẩm định nên ẩn chứa nhiều rủi ro.
+ Các Quyết định về quy hoạch treo kéo dài, không được các cơ quan mạnh dạn xóa bỏ cũng gây nhiều khó khăn cho ngân hàng trong việc xác định tình trạng quy hoạch của tài sản.
2.2.4.8 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong công tác chấm điểm, xếp hạng tín dụng : dụng :
Công tác chấm điểm, xếp hạng tín dụng DN còn hạn chế, chưa phát huy hiệu quả vì một số lý do sau :