CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
3.3. Tình hình cho vay bất động sản trong thời gian qua 1 Tình hình cho vay
3.3.1 Tình hình cho vay
- Cho vay bất động sản đi theo biến động của thị trường: Xu hướng tăng giảm dư nợ bất động sản của các ngân hàng thường đi cùng với biến động của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển, mua bán nhộn nhịp hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của các ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm.
Từ đó cho thấy, tín dụng bất động sản của các ngân hàng có mối quan hệ khá chặt chẽ với thị trường bất động sản, hay nói khác hơn nguồn vốn để kích thích
thị trường bất động sản vẫn còn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng, các nguồn vốn khác trên thị trường tài chính như vốn từ thị trường chứng khoán, từ quỹ đầu tư hay từ các định chế tài chính khác còn mờ nhạt và chưa ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động của thị trường bất động sản.
- Tín dụng bất động sản liên tục gia tăng từ năm 2003 đến cuối năm 2007:
dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 11% cuối 2007. Tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TPHCM tăng đến 63% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 34,700 tỷ đồng, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phNm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm so với trước đây.
- Các ngân hàng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi đểđ"y mạnh cho vay bất động sản: năm 2007, Techcombank chính thức công bố tài trợ khách hàng vay tiền mua sản phNm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở, trang thiết bị gia đình, ôtô. Đối với các khách hàng mua sản phNm Sky Garden 3, Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như trước. Tỷ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng tăng lên
theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi, khách hàng chỉ thanh toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu, 25%, 30% và 30% trong các 1/4 thời gian còn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà đã và định mua của khách hàng. Navibank, Westenbank, Hdbank… cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 20 - 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng của HDBank có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC. Ngân hàng Phương Đông cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, không vượt quá 80% trị giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, không quá 80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay và nhỏ hơn 100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay. Habubank cũng có chương trình mua nhà đất trả góp dành cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thực sự và có hộ khNu thường trú tại địa phương Habubank có trụ sở giao dịch. Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các căn hộ mua mới của các công ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của nhà, đất là đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm.
Chỉ trong vòng 1 tháng, Eximbank tung ra hai sản phNm cho vay mua nhà, đất trả góp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Mức vốn Eximbank cho vay mua căn hộ Sky Garden 3 lên đến 100% giá trị bất động sản nếu có thêm tài sản đảm bảo khác và 80% giá trị bất động sản nếu thế chấp bằng bất động sản mua. Khách hàng được trả góp trong vòng 20 năm thời gian ân hạn tương ứng với thời gian nhận nhà (tối đa 3 năm). Lãi suất các Ngân hàng áp dụng cho loại hình tín dụng này hiện ở mức 1%/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt.
Với những dịch vụ này, khi có nhu cầu mua nhà ở, chung cư dưới hình thức trả góp, khách hàng chỉ cần 10% - 20% vốn tự có trả trước cho chủ đầu tư sẽ nhanh chóng sở hữu được căn hộ theo ý muốn. Ngoài ra, để thu hút khách hàng và nâng cao tín dụng bên cạnh nâng hạn mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số ngân hàng còn mua bảo hiểm cho khoản vay: Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỷ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời
tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay; ABBank mua bảo hiểm cho sản phNm YouhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Khi có sự cố xảy ra, công ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam - đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh toán khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng.
Tuy nhiên các sản phNm hỗ trợ mua nhà của các ngân hàng trong thời gian qua mới chỉ nhắm đến đối tượng là người có thu nhập khá và cao. Như nhận xét của nhiều người đi vay tiền mua nhà, mức lãi suất của sản phNm cho vay mua nhà vẫn còn khá cao, nằm ngoài tầm tay của người có mức thu nhập trung bình. Qua đó cho thấy các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng đã bắt đầu quan tâm đến thị trường địa ốc nhưng đối tượng được hưởng các dịch vụ hỗ trợ từ phía ngân hàng còn hạn chế. Vấn đề đặt ra ở đây là làm sao để có chính sách hỗ trợ người dân vay vốn mua nhà nhưng với lãi suất thấp, thời gian hoàn vốn dài.
Ngoài ra, việc hạn chế cho vay chứng khoán đã làm cho thị trường chứng khoán xuống dốc trầm trọng, hầu hết vốn kinh doanh chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, gần như ngay lập tức, thì trường bất động sản sốt lên nhanh chóng. Các Ngân hàng thương mại không bỏ lỡ dịp này đã lao vào cho vay để tối đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợ.
Trong một thời gian dài các Ngân hàng thương mại, các Tổ chức tín dụng tập trung tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản vì nhiều nguyên nhân:
•Bất động sản là lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận khá cao. Người đầu tư bất động sản thường là đối tượng có năng lực tài chính mạnh, đảm bảo khả năng trả nợ vay.
•Nguồn vốn huy động trong năm 2007 của Ngân hàng tăng cao, đảm bảo khả năng cung ứng cho nhu cầu thị trường bất động sản.
•Các Ngân hàng, tổ chức tín dụng đã có bệ phóng tăng trưởng cao từ những năm trước, tạo đà tiếp tục đặt kế hoạch tăng trưởng dư nợ cao.
•Thị trường bất động sản sau thời gian khủng hoảng năm 2003 đã trở lại giai đoạn tăng trưởng nóng với nhu cầu đầu tư, mua sắm bất động sản tăng cao.
•Cho vay bất động sản có rủi ro thấp hơn cho vay chứng khoán do tài sản đảm bảo không mất đi khi thị trường trầm lắng.
•Ngân hàng chạy đua chỉ tiêu cuối năm nhằm gia tăng dư nợ vay bất động sản thay cho việc giảm dư nợ cho vay chứng khoán theo chỉ thị 03 của Ngân hàng nhà nước.
- Các ngân hàng siết chặt hạn chế cho vay bất động sản: để hạn chế lạm phát và làm xì hơi bong bóng bất động sản Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20,300 tỷ đồng khỏi lưu thông, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét. Với việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thông ở ngoài thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của các Ngân hàng thương mại gặp khó khăn rất lớn. Vì thế nhiều ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay, chỉ tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí có ngân hàng còn ngưng giải ngân và không cho vay mới vì ngân hàng không còn tiền để cho vay.
Trên thực tế, liên tục trong những tháng Quý II, III năm 2008 dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đến cuối Quý III, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 4,000 tỷ đồng so cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm tương đối mạnh, có ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa. Từ tháng 5/2008 đến tháng 10/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ.
Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đến tháng 6/2008 đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8.25% lên 14% năm, điều này đNy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên đến 21%/năm. Đây thực sự là một gánh
nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư gây rủi ro cho ngân hàng. Cùng với đó, giá bất động sản lại giảm mạnh, các ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm ngược lại. Họ cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang bị đNy giá lên quá cao, tiềm Nn quá nhiều rủi ro. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay, bất động sản là danh mục đầu tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ bất động sản.
Dư nợ cho vay toàn hệ thống: theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng cuối năm 2008 vào khoảng trên 115,000 tỷ đồng, chiếm 9.5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, 73.9% số dư nợ này tập trung cho vay tại Hà Nội và TPHCM. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18,500 tỷ đồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60%, tương ứng với trên 68,000 tỷ đồng. Các địa phương khác cũng có số vốn cho vay bất động sản khá là Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu….
Nếu phân tích riêng TP HCM, nơi thị trường bất động sản phát triển nóng nhất cả nước cách đây khoảng 1 năm và cũng là thị trường bất động sản lớn nhất sẽ cho thấy rõ tình trạng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng lên khá mạnh. Trong năm 2008 có 151 dự án ở TP HCM có nhu cầu vay vốn và được các Ngân hàng thương mại cam kết cho vay 14,388 tỷ đồng. Đến hết năm 2008 các dự án đã giải ngân được hơn 10,000 tỷ đồng, hiện còn khoảng 4,000 tỷ đồng chưa được giải ngân, trong đó có 56 dự án đã giải ngân hết vốn vay, 95 dự án đang giải ngân xong trong số đó có 57 dự án có mức cho vay thêm dưới 10 tỷ đồng. Các ngân hàng vẫn tiếp tục giải ngân theo tiến độ ngoại trừ các dự án chưa giải toả đền bù, dự án không khả thi
Hình 3.8: Dư nợ cho vay vào các lĩnh vực tại TPHCM 18,000 9,587 6,093 5,773 5,647 5,572 2,439 1,380 6,237 - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 XD, sửa chữa nhà ở XD và SC nhà để bán Khu đô thị mới Cao ốc cho thuê Csở hạ tầng phục vụ SXKD Thế chấp bằng BĐS Trung tâm thương mại KCN - KCX KD BĐS khác
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM Cơ cấu cho vay bất động sản: theo số liệu báo cáo, dư nợ cho vay bất động sản tại TP.HCM tập trung chủ yếu vào các nhóm đối tượng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 5,647 tỷ đồng; khu công nghiệp – khu chế xuất 1,380 tỷ đồng; đô thị mới 6,093 tỷ đồng; cao ốc cho thuê 5,773 tỷ đồng; trung tâm thương mại 2,439 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà ở của người dân 18,000 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà để bán 9,587 tỷ đồng; thế chấp quyền sử dụng đất 5,571 tỷ đồng; kinh doanh bất động sản khác là 6,237 tỷ đồng…. Trong số các dự án đầu tư bất động sản nói trên thì có ba lĩnh vực rất đáng quan tâm, đó là đầu tư xây nhà và sửa chữa nhà để bán, thế chấp quyền sử dụng đất và kinh doanh bất động sản khác. Riêng 3 lĩnh vực này có số dư nợ lên đến 21,400 tỷ đồng.
Theo Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt nam, trong 9 nhóm bất động sản mà các ngân hàng tại TP. HCM đã đNy vốn cho vay, hiện nợ xấu vẫn không đáng kể. Khoản vốn vay vẫn trong tầm kiểm soát của các ngân hàng. Chẳng hạn, với cho vay để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp - khu chế xuất, khu đô thị mới, trung tâm thương mại… sẽ khó có thể dẫn đến phá sản. Còn cho vay để xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê thì hiện tại, loại hình dịch vụ này cung chưa đáp ứng
được cầu nên không đáng lo. Tăng trưởng dư nợ giảm không chỉ do phía ngân hàng hạn chế cho vay, mà trước diễn biến của thị trường hiện nay nhiều khách hàng cũng ngại vay.
Dư nợ cho vay bất động sản giảm, nhưng nợ xấu gia tăng: trong những tháng giữa năm 2008, nhiều ngân hàng tại TPHCM đã điều chỉnh giảm dần dư nợ cho vay bất động sản, tập trung hỗ trợ vốn cho lĩnh vực xuất nhập khNu. Chính vì vậy, tỷ lệ dư nợ cho vay vào lĩnh vực nhà đất đã giảm xuống còn 15.4%, trong đó giảm cho vay chủ yếu ở lĩnh vực căn hộ chung cư do ảnh hưởng bởi việc ngưng thi công của các chủ đầu tư dự án khi thị trường bất động sản đóng băng. Cũng theo Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM, các khoản vốn ngân hàng cho vay vào bất động sản vẫn trong tầm kiểm soát. Điều này được chứng minh qua tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng tại TP. HCM hiện nay khoảng 2.14%.