* Hạn chế
- Chi nhánh chưa có phòng Thẩm định tài sản riêng biệt. - Công tác định giá chưa đảm bảo giá thị trường
* Nguyên nhân
- Việc ước tính giá trị của bất động sản còn mang tính chủ quan của cán bộ tín dụng. Giá trị của bất động sản chưa thực sự sát với nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Ngân hàng chú ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mình mà quên mất việc khách hàng có thể được vay số tiền nhiều hơn, khả năng phát triển từ nguồn vốn vay sẽ đạt hiệu quả cao hơn nếu ngân hàng thực hiện tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng. Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng thực sự tốt.
- Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính lại thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 70% so với giá bất động sản đảm bảo đã được định giá. Như vậy khách hàng được cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm.
- Trong biên bản định giá, cán bộ định giá không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trường là từ những nguồn thông tin nào, do đó rất khó kiểm soát đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng.
- Chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu thu thập một cách nhanh nhất những thông tin định giá bất động sản đã được thực hiện, gây khó khăn trong công tác tìm kiếm những bất động sản tương tự trên thị trường, mà có khi ngay trong Ngân hàng đã được thực hiện định giá.
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN
HÀNG CÔNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 3.1. Phương hướng hoạt động của chi nhánh ngân hàng công thương thành
phố Hải Phòng trong thời gian tới
Trước hết cần khẳng định rằng khách hàng là người có nhu cầu sử dụng vốn của ngân hàng, họ mong muốn được đáp ứng đầy đủ vốn phù hợp với nhu cầu sản xuất kinh doanh. Trong nền kinh tế thị trường như hiện nay, khách hàng là nhân tố thúc đẩy sự phát triển và ổn định lâu dài trong hoạt động của ngân hàng. Do đó ngân hàng phải tích cực mở rộng quan hệ với khách hàng kết hợp với phân tích, đánh giá khả năng và tiềm lực của họ. Công tác định giá thế chấp sẽ hiệu quả hơn nếu như được sự cộng tác của khách hàng, các thông tin từ phía khách hàng như: Giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp, hiện trạng sử dụng, kế hoạch của khách hàng vay vốn về việc sửa chữa bất động sản…ngân hàng sẽ chủ động hơn trong việc định giá và kiểm soát nguồn vốn vay.
Quy trình cho vay được bắt đầu từ khi thẩm định cho vay đến khi phát tiền vay, kiểm tra quá trình sử dụng vốn vay đến khi thu hồi được nợ. Thẩm định cho vay là khâu quan trọng nhất quyết định đến chất lượng tín dụng, làm tốt khâu này sẽ tạo điều kiện cho việc thu hồi cả vốn và lãi khi đến hạn thanh toán, tạo điều kiện cho vốn tín dụng luân chuyển nhanh. Do đó ngân hàng rất chú trọng tới việc thẩm định tài sản và thực hiện quy trình cho vay.
Việc tuyển chọn cán bộ cũng là định hướng của ngân hàng trong thời gian tới. Con người có vai trò quan trọng, là yếu tố quyết định sự thành bại trong quản lý vốn, tài sản của ngân hàng. Hoạt động của ngân hàng ngày càng phát triển và đa dạng, do đó cần tuyển chọn cán bộ có đủ đức và nghiệp vụ chuyên môn, có khả năng ứng dụng khoa học tiên tiến…Trình độ cán bộ quản lý và cán bộ tín dụng hạn chế sẽ ảnh hưởng
không tốt đến chất lượng thẩm định tín dụng, không đánh giá chính xác được hiệu quả vốn vay…
Thông tin tín dụng là yếu tố không thể thiếu và là yếu tố quan trọng trong quản lý tín dụng và hoạt động của ngân hàng. Do đó định hướng của Chi nhánh là nâng cao chất lượng thông tin, quản lý bằng hệ thống máy tính, phần mềm kết hợp với hồ sơ giấy.
Nâng cao chất lượng kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong thời gian tới. Thông qua công tác này sẽ giúp cho cán bộ điều hành công việc theo đúng cơ chế, quy chế và đúng pháp luật. Mặt khác, nếu biết được sai xót, lệch lạc trong hoạt động tín dụng sẽ có biện pháp khắc phục kịp thời thông qua kiểm tra, kiểm soát đảm bảo cho ngân hàng hoạt động thông suốt, có hiệu quả.
Phương hướng hoạt động của Chi nhánh trong thời gian tới:
- Xây dựng kế hoạch kinh doanh, kế hoạch tài chính, kế hoạch tiền lương năm 2009 và cụ thể hoá các chỉ tiêu từng tháng, quý tới các phòng nghiệp vụ tổ chức thực hiện. - Hoàn chỉnh các báo cáo năm gửi ngân hàng công thương Việt Nam đúng thời hạn quy định. Động viên 100% toàn thể cán bộ công nhân viên tham gia mua cổ phần đảm bảo kế hoạch đã đăng ký.
- Chuẩn bị tốt cơ sở vật chất, nhân sự và thủ tục, sớm bàn giao để chi nhánh Kiến An đi vào hoạt động bắt đầu từ tháng 2/ 2009, theo quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam và ngân hàng công thương Việt Nam.
- Tổ chức phát động phong trào thi đua, đăng ký các chỉ tiêu thi đua với quyết tâm hoàn thành thắng lợi kế hoạch kinh doanh năm 2009 ngân hàng công thương Việt Nam giao.
- Công tác huy động nguồn vốn: chi nhánh tiếp tục thực hiện các biện pháp hữu hiệu để tăng trưởng nguồn vốn, tăng cường công tác tiếp thị, quảng cáo…đặc biệt với các doanh nghiệp, đơn vị có nguồn tiền gửi lớn như: công ty TNHH 1 thành viên điện lực Hải Phòng, cảng Hải Phòng, kho bạc nhà nước…
- Tiếp tục rà soát và mở rộng phát triển các sản phẩm dịch vụ tiện ích ngân hàng tăng thu nhập và nâng cao năng kực cạnh tranh. Đối với các dịch vụ hiện đại, tập trung
thực hiện chiến luợc Marketing, có chính sách khuyến khích khách hàng, sử dụng các dịch vụ ngân hàng như: mở tài khoản cá nhân, thanh toán, chi trả thu nhập theo hướng thanh toán không dùng tiền mặt qua thẻ ATM.
- Công tác tín dụng : thực hiện nghiêm túc cơ chế, quy chế và các văn bản chỉ đạo ngân hàng công thương Việt Nam, tăng cường công tác kiểm soát tăng trưởng tín dụng và chất lượng tín dụng theo hướng giảm dư nợ và tỷ trọng tín dụng trung dài hạn, phù hợp với quy mô và thời hạn huy động vốn. Chất lượng tín dụng bảo đảm, không lới lỏng điều kiện tín dụng.
- Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động chi nhánh theo từng chuyên đề phối hợp phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ- ngân hàng công thương Việt Nam tại Hải Phòng, tăng cường chức năng cảnh báo, mọi hoạt động phải được kiểm soát xem xét từng ngày, mọi sai sót kiên quyết làm rõ nguyên nhân và xử lý kịp thời các sai phạm gây tổn thất cho chi nhánh. Kiên quyết xử lý cán bộ vi phạm thiếu tính trung thực nghề nghiệp. Quản lý và thực hiện nghiêm túc công tác thông tin, bảo mật, quản lý tài liệu đúng theo quy chế ngân hàng công thương Việt Nam.
- Chỉ đạo và tănh cường công tác kiểm tra, kỷ cương kỷ luật lao động, xây dựng cơ quan đạt tiêu chuẩn văn minh sạch đẹp, nhằm không ngừng nâng cao vị thế chất lượng hoạt động dịch vụ của ngân hàng, tạo niềm tin cho khách hàng bằng những hoạt động tích cực, thiết thực. Duy trì và thực hiện tốt chương trình hành động “ thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, chống tham nhũng”, nhận xét và đánh giá cán bộ năm 2008 đúng thời gian quy định.
- Tăng cường sự chỉ đạo các cấp uỷ Đảng, phát huy sức mạnh đoàn thể quần chúng, quan tâm chăm lo đời sống cán bộ công nhân viên, tổ chức tham quan du lịch đầu năm, tạo sức mạnh tổng hợp nhằm hoàn thành tốt chỉ tiêu kinh doanh quý I và tạo đà phát triển kế hoạch cả năm 2009, thiết thực lập thành tích chào mừng 79 năm thành lập Đảng cộng sản Việt Nam.
- Định hướng mục tiêu phấn đấu quý I năm 2009:
- Phát huy kết quả kinh doanh quý IV và cả năm 2008 đã đạt được. Căn cứ những lưọi thế và khó khăn về kinh doanh đã trình bày ở trên và đồng bộ phát triển các sản
phẩm dịch vụ tiện ích ngân hàng nhằm tăng lợi nhuận, mục tiêu phấn đấu quý I năm 2009. - Công tác huy động vốn: 1256 tỷ đồng. - Sử dụng vốn: 2122 tỷ đồng - Lợi nhuận : 8 đến 10 tỷ đồng - Thu dịch vụ phí : 400 đến 500 tỷ đồng - Phát hành thẻ ATM và thẻ khác : 800 đến 1000 thẻ.
3.2. Quan điểm định giá thế chấp của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng trong thời gian tới phố Hải Phòng trong thời gian tới
Tài sản thế chấp trong ngân hàng nói chung và bất động sản nói riêng là những tài sản có giá trị lớn. Vì vậy việc xác định giá trị của những tài sản này rất quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và khách hàng. Cho nên cán bộ định giá phải là những cán bộ có chuyên môn cao và giàu kinh nghiệm.
Định hướng của Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng đối với việc định giá bất động sản thế chấp là ước tính giá trị sát với giá trị thị trường, cơ sở của việc ước tính đó là giá trị của các bất động sản so sánh đã được giao dịch trên thị trường.
Trong thực tế, việc định giá của cán bộ tín dụng thường dựa vào ý kiến chủ quan khi định giá tài sản. Những thông tin giá cả mà họ nhận được từ nhiều nguồn khác nhau như: Các quảng cáo rao bán nhà đất, hàng xóm, khu vực xung quanh bất động sản thế chấp, Sở địa chính…Độ xác thực của những thông tin này khó kiểm soát được. Quan điểm của Ngân hàng như sau:
Thứ nhất: Cách xác định giá trị của bất động sản thế chấp như vậy cao hơn khung giá đất do nhà nước và Uỷ ban nhân dân thành phố quy định, đảm bảo gần sát với giá thị trường, đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng mà vẫn giảm rủi ro cho ngân hàng.
Thứ hai: Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay tối đa chỉ là 70% so với giá bất động sản đảm bảo đã
được định giá. Việc này sẽ giúp cho khách hàng đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng khi có rủi ro xảy ra.
Ngày càng nhiều Tổ chức tín dụng ra đời và hoạt động mạnh mẽ, hiệu quả, do đó buộc Chi nhánh phải có các giải pháp cho thời gian tới. Việc định giá tài sản thế chấp sát với giá thị trường sẽ tạo nhiều cơ hội cho ngân hàng tiếp cận với nhiều hơn khách hàng tiềm năng. Bản thân khách hàng cũng cảm thấy hài lòng và có thêm vốn để kinh doanh hiệu quả hơn…Ngân hàng sẽ thu được lợi nhuận cao hơn từ những khoản cho vay, tạo sức cạnh tranh giữa các ngân hàng
Hải Phòng là một thành phố công nghiệp. Nền kinh tế sôi động, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn quá độ. Nhiều dự án đầu tư đang hình thành, trong tương lai không xa thị trường bất động sản sẽ sôi động không kém Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh. Chính vì thế việc định giá bất động sản rất cần được chú trọng. Lợi ích của khách hàng, lợi ích của ngân hàng, để cân bằng được 2 điều này mà vẫn đem lại lợi ích cho nền kinh tế, đây là điều rất khó. Nhưng nếu làm được, chắc chắn hệ thống ngân hàng sẽ tạo được niềm tin cho khách hàng, khẳng định được chất lượng và uy tín trên thị trường. Đây chẳng phải là một điều rất quan trọng ?
3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng
Để hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh, em xin đưa ra 1 số giải pháp như sau :
- Tham mưu cho Ngân hàng công thương Việt Nam về việc thành lập phòng Thẩm định tài sản.
- Nâng cao trách nhiệm và đạo đức của cán bộ tín dụng về việc thẩm định giá trị tài sản.
- Tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo định giá viên, và thi lấy chứng chỉ định giá viên, khi đó chữ kí của định giá viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp. Có thể nâng cao chất lượng của cán bộ định giá bằng cách tuyển những người học đúng chuyên ngành, mà không phải mất chi phí đào tạo thêm.
- Quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối với cán bộ định giá, có khen thưởng xứng đáng và kịp thời với những cán bộ luôn làm tốt công việc để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn.
- Nguồn thông tin chính xác có thể lấy ở các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại, ở các trung tâm giao dịch bất động sản của cơ quan có thẩm quyền….song cần chọn lọc những thông tin này.
- Nên sử dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá khác nhau để thu được kết quả định giá chính xác hơn.
3.4. Kiến nghị
Công tác định giá thế chấp bất động sản có vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng, vì vậy việc nâng cao chất lượng định giá thế chấp là rất cần thiết. Mặt khác các yếu tố bên trong và bên ngoài ngân hàng có ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động thế chấp, đặc biệt là các chính sách của Chính phủ và các Bộ ngành liên quan. Để việc quy định các hình thức định giá bất động sản thực sự có hiệu quả trong thực tế thì việc định hướng của Chính Phủ là yếu tố cần thiết. Chính Phủ ngoài việc quy định các điều kiện, thủ tục nhận bất động sản còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở các lớp định giá có các chuyên gia trong và ngoài nước đào tạo. Trong điều kiện thị trường bất động sản hiện nay thì song song với việc ban hành các văn bản, nhà nước nên quy định rõ ràng những thông tin nào được phổ biến, những thông tin nào không được phổ biến. Thành lập tổ chức chuyên cung cấp thông tin, quy định đến ngân hàng và dân cư.
Sau đây là một số kiến nghị của em nhằm hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng:
- Tăng cường quản lý và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về định giá, tạo điều kiện cho cán bộ tín dụng theo học các lớp đào tạo về định giá bất động sản, có chứng chỉ hành nghề định giá.
- Bám sát các quy định của Chính phủ và ngân hàng công thương Việt Nam về tài sản thế chấp…
- Xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản ở những khu vực khác nhau trên địa bàn thành phố một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy.
- Cần có các cán bộ chuyên sâu phụ trách lĩnh vực định giá tài sản thế chấp.
- Chính phủ cần có các chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh bằng các chính sách hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp.