3 .T ỒN TẠI HAY KHÔNG TÌNH TRẠNG BONG BÓNG TÀI SẢN Ở VIỆT
3.2. Tồn tại hay không bong bóng tài sản trong giai đoạn hiện nay
Từ những kết luận về dấu hiệu của những đợt bong bóng tài sản trên thế giới so sánh
với các đợt tăng giá tài sản đột biến ở Việt Nam, có thể nhận thấy một điều là mô hình
những dấu hiệu nhận biết sự hình thành của bong bóng tài sản có thể được áp dụng để nhận
biết bong bóng trong thị trường Việt Nam. Các đợt sốt đất đai, chứng khoán hay gần đây là
vàng và ngoại tệ tuy đã hình thành và nổ vỡ nhưng hậu quả để lại không nặng nề như các trường hợp bong bóng trên thế giới do thị trường tài chính của Việt Nam còn quá non trẻ và
vẫn chịu một sự điều tiết chặt chẽ của chính phủ. Vì thế mà hiện tượng đầu cơ trong các đợt bong bóng đã ít nhiều được hạn chế và chưa để lại những hậu quả nặng nề cho nền kinh tế.
Cụ thể, có thể lấy tình hình năm 2008 – 2009 làm ví dụ cho việc nhận biết một bong
bóng tài sản có đang tồn tại trong nền kinh tế Việt Nam hay không?
Ngày 11/2/2009, Ngân hàng nhà nước nâng tỷ giá US D/VND lên 18.544 (tăng thêm 3%) . Động thái này nhằm cân bằng thị trường ngoại tệ trong nước, thu hẹp chênh lệch
khoảng cách với tỷ giá trên thị trường tự do. Với biên độ +/- 3%, giá giao dịch trên thị trường có thể đạt 19.100
Nguồn CBRE Vietnam
Tuy nhiên, tỷ giá USD/VND tăng có thể khiến hoạt động xuất khẩu giảm sút nghiêm
hoảng, Ngân hàng nhà nước liên tục giảm lãi suất từ 8.5% xuống còn 7% và giữ nguyên
mức này trong suốt năm 2009.
Nguồn CBRE Vietnam
Nhằm hạn chế suy thoái kinh tế đang xảy ra, gói kích cầu 1 tỷ USD và 8 tỷ USD lần lượt được quốc hội phê chuẩn và giải ngân ngay trong nửa đầu năm 2009. Mục tiêu của gói
kích cầu này hướng vào người dân, các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Bên cạnh đó, Chính phủ
cũng quyết định giảm và giãn thuế cho doanh nghiệp để hỗ trợ kinh doanh trong thời điểm khó khăn. Theo đó, doanh nghiệp nhỏ và vừa được giảm 30% số thuế thu nhập doanh
nghiệp của quý IV năm 2008 và cả năm 2009. Với 70% số thuế còn lại của năm 2009, các
Kết quả là cung tiền trong lưu thông tăng lên, tuy nhiên, dòng vốn tín dụng ưu đãi đã không được sử dụng hoàn toàn vào mục tiêu mở rộng sản xuất, kinh doanh mà chảy ngược
vào thị trường tài sản khiến giá các loại tài sản đầu cơ có dấu hiệu tăng lên. Bằng chứng là
tổng mức đầu tư toàn xã hội đạt 42,2% GDP, trong khi đó tốc độ tăng trưởng GDP 2009 lại
sụt giảm chỉ còn 5,2%, đồng thời nâng chỉ số ICOR lên trên 8. Nguồn vốn đầu tư lớn nhưng không đạt hiệu quả cao, không trực tiếp đi vào sản xuất kinh doanh mà lại được dồn vào
các thị trường tài sản khiến giá tài sản không ngừng tăng lên đặc biệt là đối với thị trường
chứng khoán và bất động sản.
Nền kinh tế Việt Nam cũng như thế giới dần dần hồi phục sau khủng hoảng khi xác định đáy vào quý II/2009, để kích thích tăng trưởng kinh tế, chính phủ Việt Nam đã thực
hiện các gói kích cầu nới lỏng tín dụng, đồng thời các công ty chứng khoán tăng cường hỗ
trợ đòn bẩy cho khách hàng của mình.Tất cả các nhân tố đó đã tạo ra một bước phát triển
mạnh mẽ về mọi mặt của thị trường chứng khoán Việt Nam vào 3 tháng cuối năm 2009. Trong năm 2009, chỉ số VN -Idex đã tăng thêm 171,96 điểm từ 312,49 điểm lên 494,77 điểm tương ứng với mức tăng 58%. Nếu tính từ đáy thấp nhất trong năm 2009 khi
VN-Index ở mốc 234,66 điểm vào ngày 24/02/2009 và đỉnh cao nhất là 633,21 điểm vào
Nguồn CBRE Vietnam
Mức vốn hóa toàn thị trường tính đến cuối năm 2009 là 620.000 tỷ đồng, tương đương 38% GDP, đã tăng gấp gần 3 lần so với năm 2008. Đồng thời cũng trong năm 2009
số lượng công ty niêm yết tăng hơn 30% (453 công ty) và số lượng tài khoản tăng hơn 50%
so với năm 2008 (đạt 793.000 tài khoản).
Cùng với sự lên xuống của chỉ số giá chứng khoán, giá trị giao dịch cũng thay đổi
theo diễn biến thị trường. Giá trị giao dịch bình quân năm 2009 đạt 3.000 tỷ đồng mỗi phiên, tăng gấp hơn 7 lần so với quý I/2009, gấp 4 lần so với mức bình quân năm 2008. Đặc biệt trong tháng 10-11, giá trị giao dịch đạt trung bình 4.000 tỷ đồng mỗi phiên, trong đó riêng tháng 10 đạt trung bình 6.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam cũng nóng lên từng ngày.
• Cụ thể, giá đất nền dự án ở một số nơi như quận Hà Tây, Hà Đông, Gia Lâm ( Hà Nội), quận 2 , quận 9, Bình Chánh (TPHCM)… tăng 30 – 40%. Có nơi tăng
liên tục chỉ trong vòng 1 – 2 tuầnnhư dọc trục đường Láng - Hòa Lạc, nằm ở các xã
An Khánh, Vân Côn, Xa La… nhiều giao dịch thành công ở mức gần 40 triệu đồng/m2, tăng 8-10 triệu đồng/m2 so với cách đây 2 tuần. Tại khu dự án Bắc An Khánh, giá đất nền tăng 1-1,4 tỷ đồng/lô.
• Ở thị trường mặt bằng bán lẻ, với lộ trình mở rộng trong cam kết gia nhập WTO, năm 2009 , thị trường tiêu dùng Việt Nam đã xuất hiện hàng loạt các th ương
hiệu tầm trung và cao cấp như: Naf Naf, Morgan de Toi, Mexx, Aldo, Hard Rock
Café, Debenhams…..Chính vì thế, nguồn cung tiếp tục gia tăng tuy nhiên vẫn không
Giá thuê TPHCM Hà Nội
Vị trí đẹp – khu vực
TT
US$99,1/m2/tháng US$80/m2/tháng
Vị trí đẹp – ngoài TT US$46,6/m2/tháng US$35/m2/tháng
Giá thuê cao nhất US$ 250 m2/tháng US$146/m2/tháng Tỷ lệ lấp đ ầy ch ỗ
trống
95.3% 83.3%
Nguồn CBRE Vietnam
• Cuối năm 2009 , Nghị định 88/CP được thông qua: Mở rộng thêm quyền
mua và sở hữu nhà cho Việt kiều tại Việt Nam. Thực hiện thí điểm chương trình cho
phép một số đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở.
• Thị trường căn hộ chung cư hạng B và C tiếp tục sôi động với tỷ lệ lấp đầy đạt 100% ở nhiều dự án. Giá bán luôn được duy trì ở mức cao. Điều này càng
khuyến khích các doanh nghiệp mở rộng hơn nữa các dự án của mình.
Số lượng căn hộ Giá bán
Đặt cọc Ngày Quận Tên dự án Chủ đầu tư Tổng số Chào bán Đã bán (US$/m
2) chưa bao gồm VAT
10/2009
Từ Liêm FLC Landmark Tower Cty CP Đầu tư Tài Chính
Ninh Bắc
300 300 N/A 950 – 1.050 N/A
11/10/2009
Hà Đông Mullberry Lane CapitaLand – Hoàng Thành
1.478 330 100% 1.350 – 1.500 50 Triệu
VND 03/11/2009
Hà Đông Le Van Luong
Residentials Tập đoàn Nam Cường 2.704 300 100% 730 – 1.090 50 triệu
VND 05/11/2009
Cầu Giấy Keangnam Hanoi
Landmark
Cty TNHH Keangnam Enterprise
918 200 50% 2.450 – 2.820 $10.000
07/11/2009
Hà Đông Mullberry Lane CapitaLand – Hoàng Thành
1.478 200 100% 1.600 – 1.900 50 triệu
VND 07/11/2009 Cầu Giấy Indochina Plaza Hanoi Indochina Land Holdings 390 183 90% 2.500 – 2.700 $5.000 14/11/2009
Hà Đông Le Van Luong
Residentials Tập đoàn Nam Cường 2.704 400 100% 730 – 1.090 N/A
18/11/2009
Ba Đình Hoa Binh Green
Aparment Tập đoàn Hòa Bình 153 153 70% 2.090 – 2.225 (bao
gồm nội thất)
50 triệu
VND 21/11/2009 Cầu Giấy Indochina Plaza Hanoi Indochina Land Holdings 390 207 N/A 2.550 – 2.800 $5.000
Tổng Số 10.515 2.273
• Bên cạnh đó, với cam kết hỗ trợ 7.000 tỷ đồng của Bộ Xây Dựng cho 43 dự
án nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân, triển khai trong giai đoạn 2010-
2011 càng làm nóng hơn thị trường nhà đất ở tất cả các phân khúc thị trường.
Cuối cùng, để tổng kết cho nhận định bong bong bất động sản đang hình
thành ở thị trường Việt Nam trong năm 2009, nhóm nghiên cứu xin đưa ra một ví dụ cụ thể
về cơn sốt nhà đất tại Hà Nội. Tháng 5/2009, Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội đã
tổ chức đấu giá căn nhà 48 Hàng Bông với tổng diện tích là 12,36m2 với mức khởi điểm là
120 triệu đồng/m2. Sau 56 vòng đấu giá, người trúng giá cuối cùng đã trúng với mức giá
lên tới 506 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao nhất từ trước đến nay trong một phiên đấu giá công khai. Căn nhà 12,36m2 đã được mua với giá 6,2 tỉ đồng. Trước đó các mức giá
giao dịch thành công trên thị trường cũng từng được ghi nhận tại khu vực này, từ mức 230
triệu đồng - 300 triệu đồng/m2.
Trước sự kiện đó, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm bộ môn Địa chính,
Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhận định “ Trong công bố khảo sát về giá BĐS toàn cầu của
Knight Frank (Công ty BDS, Anh), theo đó, Monaco là thành phố có giá đắt nhất thế giới
với giá 51.000 USD/m2, đứng thứ hai là London với 49.000 USD/m2. Mặc dù không đứng
trong bảng xếp hạng này, nhưng với mức giá xấp xỉ 30.000 USD/m2 kể trên thì Hà Nội
phải đứng vào cỡ 3 thành phố có giá đất đắt nhất thế giới; vượt qua các thành phố khác như
Hồng Kông (giá 19.700 USD một m2), Tokyo (17.600 USD), Paris (12.600 USD), Rome (12.500 USD)…
Với những bằng chứng về dấu hiệu nhận biết sự tồn tài của bong bóng tài sản trong
nền kinh tế, đồng thời căn cứ vào diễn biến của thị trường trong thời gian gần đây, chúng
Kết luận
Có một sự trùng khớp khi mang những dấu hiệu của bong bóng tài sản được đúc kết
trên thế giới so sánh với các cơn sốt giá tài sản ở Việt Nam trong 20 năm qua. Có thể dễ
dàng nhận thấy các cơn sốt đất đai, chứng khoán hay gần đây là vàng và ngoại tệ có những điểm tương đồng với các đợt bong bóng tài sản trên thế giới. Tuy nhiên, quy mô và phạm vi ảnh hưởng của các đợt nổ vỡ bong bóng tài sản Việt Nam thì nhỏ hơn rất nhiều so với
những hậu quả nặng nề của bong bóng tài sản trên thế giới. Đó là do thị trường tài chính
của Việt Nam còn quá non trẻ và vẫn chịu sự điều tiết chặt chẽ của chính phủ. Vì thế mà
hiện tượng đầu cơ trong các đợt bong bóng đã ít nhiều được hạn chế.
Tuy nhiên, trong tương lai, nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu hơn vào nền
kinh tế thế giới. Quá trình tự do hóa tài chính chắc chắn sẽ diễn ra như một bước tiến tất
yếu của bất kỳ một quốc gia có nền kinh tế phát triển nào. Việc hình thành bong bóng tài
sản vì vậy sẽ càng phức tạp và hậu quả khi bong bong vỡ là không thể lường trước được.
Với lý do đó, vấn đề nhận ra các dấu hiệu chứng tỏ đang có hiện tượng đầu cơ, tăng trưởng
quá nóng ở một thị trường nào đó là việc làm cần thiết của không chỉ những nhà đầu tư trực
tiếp tham gia trên thị trường mà còn của các chuyên gia kinh tế và các nhà hoạch định
chính sách.
Đề tài được viết là một sự tổng kết quá trình hình thành và phình to của bốn bong
bóng tài sản điển hình trên thế giới. Từ đó rút ra nguyên nhân và những dấu hiệu chung, cơ
bản nhất dẫn đến việc hình thành bong bóng trên thị trường. Ở Việt Nam năm 2009, những
dấu hiệu chứng tỏ việc đang hình thành bong bóng tài sản là rất rõ ràng. Thể hiện cụ thể
nhất là tâm lý nhà đầu tư cũng đang bị chao đảo theo những diễn biến và hành động làm giá
của những nhà đầu cơ trên thị trường. Tăng trưởng tín dụng nóng, dòng vốn kích cầu và chính sách ưu đãi tài khóa của chính phủ dành cho các doanh nghiệp và cá nhân nhằm phát
triển sản xuất, tiêu dùng đã không được sử dụng đúng mục đích. Chính tác nhân quan trọng
này góp thêm một phần vào việc tăng giá quá nóng của các tài sản nhạy cảm : chứng khoán,
ngoại tệ, vàng và đặc biệt là bất động sản trong thời gian vừa qua.
Không chỉ có Việt Nam, một số nước châu Á như Trung Quốc, Thái Lan, Hong Kong
… cũng được các chuyên gia và tổ chức tài chính thế giới cảnh báo về nguy cơ đối mặt với
bong bóng tài sản đang hình thành do việc kích cầu quá mức của các quốc gia này nhằm
khôi phục nền kinh tế sau khủng hoảng. Đặc biệt nhấn mạnh đến thị trường nhà đất Trung
Tuy nhiên, chính phủ Việt Nam đã thể hiện sự quan tâm đúng mức đối với các bong bóng tài sản bằng hàng loạt các chính sách nhằm hạn chế tối đa sự phình to của bong bóng
này. Cụ thể, tuy vẫn duy trì lãi suất cơ bản và lãi suất tái cấp vốn ở mức ổn định nhằm tạo
sự an tâm cho các doanh nghiệp vay vốn mở rộng kinh doanh, chính phủđã áp đặt các loại
thuế như : thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển nhượng bất động sản lên đến 25%, … nhằm
hạn chế các giao dịch quá nóng như hiện nay. Đồng thời, giữ nguyên khung giá đất cơ bản trong năm 2010, đóng cửa sàn vàng, hạn chế giao dịch ngoại tệ trên thị trường tự do và
thành lập quy chế kiểm soát dòng vốn kích cầu, dòng vốn đầu tư trực tiếp FDI để hạn chế đến mức thấp nhất nguy cơ bong bóng tài sản lại xảy ra như giai đoạn 2006 – 2007.
Trong tương lai, với mong muốn xác định bong bong tài sản có tồn tại trong nền kinh
tế hay không một cách cụ thể và thuyết phục hơn, đề tài sẽ hướng đến việc sử dụng một mô
hình định lượng cụ thể. Tuy nhiên do việc thu thập những số liệu cần thiết trong nền kinh tế
Việt Nam chưa đáp ứng được những yêu cầu của mô hình, vì vậy mô hình định lượng bong
bóng tài sản chưa được đề cập trong phạm vi đề tài này. Đây cũng là một trong những hướng phát triển mang tính thực tế cao cho các đối tượng nghiên cứu vấn đề liên quan đến
TÀI LIỆU THAM KHẢO
The Role of Speculation in Real Estate Cycles ,Stephen Malpezzi và Susan M. Wachter, Revised Draft, May 27, 2004.
Overconfidence and Speculative Bubbles, Jos´e Scheinkman và Wei Xiong, June 10, 2002.
Riding Bubble, Junhui Qian, September 12, 2009.
Manias, Panics, and Crashes A History of Financial Crises, Fifth Edition, Charles P. KindlebergerandRobert Z. Aliber, 2007.
Asset Price Bubble in Japan in the 1980s: Lessons for Financial and
Macroeconomic Stability, Shigenori Shiratsuka, Discussion Paper No. 2003-E-15.
On Testing for Speculative Bubbles, Robert P. Flood; Robert J. Hodrick, The Journal
of Economic Perspectives, trang 85-101.
Bubbles and Crises, Franklin Allenvà Douglas Gale,98-01-B.
Asset Price Bubbles: The Implications for Monetary, Regulatory, and International
Policies, edited by William C. Hunter Federal Reserve Bank of Chicago, George G.
Kaufman, Loyola University Chicago and Federal Reserve Bank of Chicago Michael Pomerlean World Bank Group, 2003.
Aftershock:Protect yourself and profit in the next global financial meltdown, David
Wiedemer, PhD Robert A. Wiedemer Cindy Spitzer, 2009.
Website báo tuổi trẻ :
Website ngân hàng nhà nước Việt Nam
Website Tổng cục thống kê Việt Nam
Website :