3 .T ỒN TẠI HAY KHÔNG TÌNH TRẠNG BONG BÓNG TÀI SẢN Ở VIỆT
3.1. Nhìn lại lịch sử các đợt bong bóng tài sản ở Việt Nam từ 1990 2010
2010:
Từ khi thực hiện chính sách mở cửa năm 1990 cho đến nay, giá cả trên thị trường bất
động sản vẫn đang trên đà gia tăng liên tục, tuy nhiên, giới chuyên môn đã tổng hợp lại và
3.1.1. Bong bóng bất động sản năm 1993 – 1995:
Năm 1991, Đai hội Đảng lần thứ VII khuyến khích phát triển kinh tế thị trường nhiều
thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Chính sách đó đã khơi dậy nhiều nguồn lực trong và ngoài nước.
Năm 1993, Việt Nam bình thường hóa quan hệ ngoại giao với các tổ chức tài chính
quốc tế (IMF, WB, ADB,..) Nguồn vốn đổ vào Việt Nam ngày càng tăng. Thị trường bất động sản cũng bắt đầu nóng lên.
Giai đoạn 1993 – 1995, lạc quan trước những thành quả bước đầu của quá trình đổi
mới. Các chỉ số tăng trưởng, dự báo kinh tế đều lạc quan, cùng với luật đất đai và nhà ở ban hành năm 1993 của chính phủ đã tại môi trường thuận lợi và tâm lý yên tâm cho nhà đầu tư. Giá nhà đất liên tục tăng cao trong giai đoạn này. Tuy nhiên, theo lý thuyết thì đây là bong
bóng hợp lý nhằm điều chỉnh lại giá cả trên thị trường phù hợp với giá trị thật bị lãng quên
của tài sản và phù hợp với quy luật cung cầu.
Chính vì vậy, khi cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997 nổ ra, nguồn vốn FDI có dấu
hiệu giảm sút, Việt Nam hiểu rằng còn phải mất thời gian quá độ rất dài nữa mới có thể đạt được mục tiêu phát triển đất nước toàn diện theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Những giấc mơ đã quay trở về hiện thực. Thị trường bắt đầu sụt giảm, tuy nhiên, cơn sốt này không gây
ra hậu quả nghiêm trọng cho nền kinh tế. Do giá đất chưa lên mức quá cao khiến lượng
giao dịch có giảm nhưng không đến mức gây ảnh hưởng nặng nề đến các ngành kinh tế
3.1.2. Bong bóng bất động sản – Chứng khoán năm 2000 - 2001:
Năm 1997 khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra, kết quả là đã khiến các nước con hổ
Châu Á, những đối thủ cạnh tranh FDI với Việt Nam thời điểm đó, bị thiệt hại nặng nề. Tuy
nhiên, Việt Nam và Trung Quốc vẫn đứng vững trong giai đoạn khó khăn đó. Chính Trung
Quốc đã biết tận dụng cơ hội này để thu hút mạnh mẽ đầu tư và đã trở thành một nhà máy
sản xuất khổng lồ của thế giới. Nền kinh tế Việt Nam nổi lên là nước Đông Nam Á có tốc độ tăng trưởng trên 7% vào thời điểm đó và bắt đầu được xem như một điểm đầu tư tiềm năng. Nguồn đầu tư trực tiếp vào Việt Nam càng gia tăng mạnh mẽ.
Ngu
Cùng với việc thu hút được các nguồn đầu tư nước ngoài, chính phủ đã thực thi
những chính sách để kích thích tăng trưởng kinh tế. Cụ thể lãi suất đã được điều chỉnh giảm trong giai đoạn này, trong vòng 1 năm từ tháng 8/2000 đến tháng 10/2001 lãi suất đã giảm
Lãi suất cơ bản 9 9 8.3 7.2 7.2 7.44 7.5 7.5 0 2 4 6 8 10 6/2000 12/2000 6/2001 12/2001 6/2002 12/2002 6/2003 12/2003 % Nguồn www.sbv.gov.vn
Chính sách điều chỉnh lãi suất và nới lỏng tín dụng làm cho lượng cung tiền trong nền
kinh tế cũng tăng vọt. Tạo ra một lượng tiền dư thừa trong nền kinh tế.
Những chính sách điều chỉnh của chính phủ đã tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế đặc
biệt là thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán.
Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản lại bắt đầu nóng dần lên. Năm 2000, Luật Doanh Nghiệp ra đời, Luật Đầu Tư nước ngoài được ban hành tiếp theo vào năm 2001. Bên cạnh đó, sự xuất
hiện của thị trường chứng khoán đã kéo cơn sốt lên đến đỉnh điểm. Chỉ số chứng khoán
VN-Index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm trong 6 tháng, ngay sau đó, thị trường bất động sản bắt đầu vào cơn sốt thứ hai kể từ thời gian bị đóng băng 6 năm trước đó.
Nguồn CBRE Vietnam
Tuy nhiên, điều này đã buộc nhà nước lại phải ban hành các chính sách điều chỉnh
cùng với giá đất bị đẩy lên mức quá cao khiến lượng giao dịch liên tục tụt dốc kể từ cuối năm 2003. Cụ thể, lượng giao dịch cuối năm 2003 bắt đầu giảm mạnh kéo tỷ lệ giao dịch
thành công của cả năm chỉ bằng 28% so với 2002, sang năm 2004 tỷ lệ này đã là 56% và đến năm 2005 vọt lên con số 78%. Thị trường đóng băng hoàn toàn.
Thị trường chứng khoán
Thị trường chứng khoán giai đoạn này cũng phát triển mạnh mẽ nhờ vào các biện pháp kích thích tăng trưởng của chính phủ.
Kể từ thời điểm thành lập, thị trường chứng khoán ghi nhận mức tăng trưởng mạnh
mẽ trong năm 2001, trong vòng 6 tháng chỉ số VN-Index đã tăng từ100 điểm lên 572 điểm.
Thị trường chứng khoán mới hình thành, đón nhận những chỉ số tăng trưởng tốt đẹp đã tạo niềm tin về sự phát triển trong tương lai của các nhà đầu tư. Làn sóng đầu tư mới được hình thành, tâm lý bầy đàn xuất hiện làm cho thị trường chứng khoán sôi nổi hản lên.
Giá của hàng loạt cổ phiếu cũng theo đà đó tăng lên đáng kể. Thị trường chứng khoán Việt
Nam ghi nhận đợt bong bóng đầu tiên trong lịch sử chứng khoán Việt Nam .
3.1.3. Bong bóng chứng khoán – bất động sản năm 2006 – 2007 :
Năm 2006, ĐH Đảng toàn quốc lần thứ X đặt ra quyết tâm đẩy mạnh toàn diện công
cuộc đổi mới được thể hiện cụ thể bằng các chương trình cải cách thủ tục hành chính,
chống tham nhũng, một loạt bộ luật, luật, nghị định thông tư hướng dẫn các luật được ban
hành tạo nên một hành lang pháp lý ngày càng hoàn chỉnh. Dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ
vào Việt Nam tăng lên mạnh mẽ. Trong chín tháng đầu năm 2007, cả nước thu hút được 9.6
tỷ USD vốn FDI, trong đó đa số các dự án có qui mô lớn đều nằm trong lĩnh vực bất động
Ngày 11/1/2007, Việt Nam gia nhập WTO, các cam kết đối với thị trường thương mại
toàn cầu bắt đầu được triển khai, cánh cửa hội nhập mở rộng thêm.. Năm 2007 tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8.5% cao nhất trong vòng 10 năm qua.
Cùng với những tin tức khả quan từ các chỉ số tăng trưởng kinh tế khác và dòng vốn dư thừa chuyển sang từ thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản cũng bắt đầu nóng
http://images.vietnamnet.vn/dataimages/200712/original/images1473645_lamphat20
07a.jpg
Tuy nhiên đợt sốt này không giống như hai lần trước mà có một số đặc trưng riêng:
•Mang tính cục bộ tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Giá tăng lên rất cao có những nơi tăng từ 100% - 300%. Chung cư, căn hộ cao cấp trở thành một mặt hàng giao
dịch được ưa chuộng, có giá cao. Trong khi nhu cầu ở phân khúc thị trường này chỉ chiếm
Nguồn CBRE Vietnam
Trong năm 2006, 2007 tại TPHCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng giá văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất để xây dựng nhà ở riêng lẻ tăng đột biến, cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định. Theo thống kê, giá các căn hộ chung cư cao tầng tại TPHCM và Hà nội tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006,
cuối tháng 1, đầu tháng 2 năm 2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006. Tỷ lệ lấp đầy các văn phòng cho thuê loại A và B tại Thành phố Hồ Chí Minh là trên 95%, với giá thuê trung
bình trên 50 USD/1m2/tháng. Tại những khu vực giá bất động sản tăng đột biến đã có hiện tượng đầu cơ, mua đi bán lại, các nhà đầu tư găm, giữ hàng không đưa ra thị trường, nhằm đẩy giá lên cao.
•Việc cho vay mua bán bất động sản cũng có biểu hiện cho vay dễ dãi nhất là vào
thời điểm cuối năm 2007. Do bùng nổ sự ra đời các ngân hàng thương mại cổ phần vào
cuối 2006 đầu 2007, tạo áp lực cạnh tranh trong kinh doanh quay vòng vốn nên có biểu
hiện cho vay dễ dãi. Có những ngân hàng cho vay mua bất động sản đến 70% giá trị bất động sản thế chấp tại thời điểm giá bất động sản cao.
Mặc dù chưa có khung pháp lý cho việc chứng khoán hóa bất động sản thế chấp, nh-
ưng cũng có hiện tượng có công ty kinh doanh bất động sản ban hành trái phiếu doanh
nghiệp (theo quy định tại Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006 của Chính
phủ) và cho người mua trái phiếu quyền ưu tiên mua bất động sản. Theo quy định, trái
phiếu doanh nghiệp cũng có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố... ; hoặc các chủ đầu tư có dự án bất động sản, tiến hành thành lập doanh nghiệp mới sau đó cổ phần hóa doanh
nghiệp đó. Cách làm đó cũng gần như phát hành trái phiếu bất động sản, và cũng có sự lan
tỏa thông qua chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố.
•Chính sách tín dụng không ổn định, việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất cho vay vào những tháng giữa năm 2008, tuy có tác động hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần “giảm nhiệt” thị trường nhưng làm các chủ đầu tư khó khăn
trong việc huy động vốn, nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ hoặc bị đình hoãn có thể dẫn đến nguy cơ thiếu hàng hóa xét trong ngắn hạn vài ba năm tới, làm trầm trọng thêm sự mất cân đối cung cầu, làm thị trường phát triển thiếu ổn định.
Trong mối tương quan với thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán giai đoạn
2006-2007 cũng bị tác động mạnh mẽ bởi những chính sách kích thích tăng trưởng của
chính phủ. Thị trường chứng khoán Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng về mọi mặt trong giai đoạn này.
Tăng số lượng công ty chứng khoán
Luật Chứng khoán sau khi được thông qua trong phiên họp thứ 9 của Quốc hội khoá
XI ngày 23-6-2006 đã được ban hành ngày 1-7-2006 và bắt đầu có hiệu lực từ 1-1-2007. Luật ra đời với nhiều sửa đổi như nâng vốn điều lệ tối thiểu của một công ty chứng khoán
lên 170 tỷ đồng, của công ty quản lý quỹ lên 25 tỷ đồng.
Chính những thay đổi này đã gián tiếp tạo ra cuộc đua thành lập công ty chứng khoán và công ty quản lý quỹ trong vài tháng qua với tổng cộng hơn 70 công ty đã được cấp phép
Bảng số lượng công ty chứng khoán qua các năm
Năm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
CTCK 3 8 9 11 13 14 55 80 102 105
Tăng số lượng cổ phiếu niêm yết
Tiếp đến là Công văn số 10997/CV-BTC của Bộ Tài chính ngày 8-9-2006 quy định
các doanh nghiệp lên niêm yết và đăng ký giao dịch trên TTCK sau ngày 31 -12-2006
không được hưởng ưu đãi miễn giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm liên
tiếp kể từ ngày lên sàn như trước đây, tạo ra cuộc đua thứ hai trên TTCK là đua lên sàn. Chỉ trong tháng 12 có đến 51 chứng khoán mới niêm yết tại TTGDCK TPHCM và 69
cổ phiếu khác tranh nhau giao dịch tại TTGDCK Hà Nội, nâng tổng số cổ phiếu và chứng
chỉ quỹ giao dịch trên cả 2 thị trường lên con số 195 đơn vị với quy mô vốn hơn 25.000 tỷ đồng mệnh giá.
Quy mô sở giao dịch qua các năm
SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN TP. HCM – CỔ PHIẾU
Năm Số cổ phiếu Số lũy kế KL niêm yết
2000 5 5 179.535.198 2001 3 8 33.188.960 2002 8 16 111.436.779 2003 0 16 0 2004 6 22 55.614.436 2005 6 28 258.213.679 2006 56 84 1.850.529.929 2007 35 119 2.081.630.564 2008 33 152 1.372.358.814 2009 44 196 3.602.246.588
Nguồn: Ủy ban chứng khoán nhà nước
Tăng tổng giá trị vốn hóa thịtrường
Tổng giá trị vốn hoá thị trường của cổ phiếu toàn TTCK theo số liệu mới công bố của
Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước đạt trên 240.000 tỷ đồng (15 tỷ USD), chiếm khoảng 25%
Trong đó giá trị thị trường cổ phiếu niêm yết tại sàn TPHCM gần 148.000 tỷ đồng (9
tỷ USD) chiếm 15,36 GDP; giá trị thị trường cổ phiếu giao dịch tại sàn Hà Nội trên
102.000 tỷ đồng (6 tỷ USD) chiếm khoảng 10% GDP. Như vậy mục tiêu Chính phủ đặt ra
cho chiến lược phát triển TTCK đến năm 2010 có quy mô bằng 10%-15% GDP đã n hanh
chóng vượt xa trong năm 2006.
Bảng tỷ trọng vốn hóa thị trường so với GDP
Năm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
TT (%) 0.28 0.34 0.48 0.39 0.64 1.21 22.7 43 20 42
Cũng trong giai đoạn này, thị trường chứng khoán Việt Nam được ghi nhận là thị trường chứng khoán có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Chỉ số VN-Index đạt mốc
lịch sử 1171 điểm vào tháng 3/2007.
Với đà tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường chứng khoán trở thành kênh đầu tư hấp dẫn
nhất đối với hầu hết nhà đầu tư Việt Nam. Các nhà đầu tư dần rút tiến từ các kênh đầu tư khác như bất động sản, vàng, ngoại tệ, tài khoản tiết kiểm để dồn sang thị trường chứng
khoán. Tâm lý bầy đàn xuất hiện rõ rệt trong giai đoạn này.
Thị trường chứng khoán giai đoạn này đã tập trung hầu hết các nhân tố để hình thành
bong bóng chứng khoán, và thực tế, bong bóng đã hình thành và nổ vỡ không lâu sau đó
vào ngày 12/3/2007. Quá trình hình thành và nổ vỡ của bong bóng chứng khoán giai đoạn
này là một minh chứng rất có giá trị cho việc xây dựng dấu hiệu nhận biết bong bóng giá tài
3.2. Tồn tại hay không bong bóng tài sản trong giai đoạn hiện nay:
Từ những kết luận về dấu hiệu của những đợt bong bóng tài sản trên thế giới so sánh
với các đợt tăng giá tài sản đột biến ở Việt Nam, có thể nhận thấy một điều là mô hình
những dấu hiệu nhận biết sự hình thành của bong bóng tài sản có thể được áp dụng để nhận
biết bong bóng trong thị trường Việt Nam. Các đợt sốt đất đai, chứng khoán hay gần đây là
vàng và ngoại tệ tuy đã hình thành và nổ vỡ nhưng hậu quả để lại không nặng nề như các trường hợp bong bóng trên thế giới do thị trường tài chính của Việt Nam còn quá non trẻ và
vẫn chịu một sự điều tiết chặt chẽ của chính phủ. Vì thế mà hiện tượng đầu cơ trong các đợt bong bóng đã ít nhiều được hạn chế và chưa để lại những hậu quả nặng nề cho nền kinh tế.
Cụ thể, có thể lấy tình hình năm 2008 – 2009 làm ví dụ cho việc nhận biết một bong
bóng tài sản có đang tồn tại trong nền kinh tế Việt Nam hay không?
Ngày 11/2/2009, Ngân hàng nhà nước nâng tỷ giá US D/VND lên 18.544 (tăng thêm 3%) . Động thái này nhằm cân bằng thị trường ngoại tệ trong nước, thu hẹp chênh lệch
khoảng cách với tỷ giá trên thị trường tự do. Với biên độ +/- 3%, giá giao dịch trên thị trường có thể đạt 19.100
Nguồn CBRE Vietnam
Tuy nhiên, tỷ giá USD/VND tăng có thể khiến hoạt động xuất khẩu giảm sút nghiêm
hoảng, Ngân hàng nhà nước liên tục giảm lãi suất từ 8.5% xuống còn 7% và giữ nguyên
mức này trong suốt năm 2009.
Nguồn CBRE Vietnam
Nhằm hạn chế suy thoái kinh tế đang xảy ra, gói kích cầu 1 tỷ USD và 8 tỷ USD lần