ĐỘNG SẢN
(Tại sao lại viết in hoa linh tinh thế này??? Phần 4 thì viết thường và nghiêng, 4.1 là phần nhỏ thì lại viết in hoa to. Theo cô, em cho phần này thành một mục riêng. 2.5)
Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD:
+ SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS. Nếu có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, có chứng chỉ định giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung.
Tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh BĐS quy định về mô hình tổ chức và hoạt động của SGD BĐS khá chi tiết, cụ thể; nhưng các SGD BĐS ngay khi thành lập và đi vào hoạt động còn tồn tại nhiều điểm hạn chế trong việc xây dựng mô hình tổ chức và hoạt động sàn. Hạn chế nhiều nhất của sàn về mô hình tổ chức và hoạt động hiện
nay là chất lượng đội ngũ nhân viên tại sàn. Nhiều nhân viên SGD BĐS chỉ có bằng đại học hoặc cao đẳng mà chưa hề có chứng chỉ chuyên ngành theo quy định. Bên cạnh đó, đội ngũ nhân viên quản lý sàn, môi giới BĐS, định giá BĐS cũng không được đào tạo đầy đủ, đảm bảo về chất lượng chuyên môn, nên khi hoạt động tại sàn chưa thể hiện hết vai trò của người quản lý sàn, chuyên gia môi giới, định giá BĐS; khiến hoạt động của sàn thường mang tính hình thức, trì trệ, không tạo được niềm tin đối với khách hàng. Việc không đảm bảo chất lượng của người quản lý sàn, chuyên viên môi giới và định giá BĐS là do hiện tượng dạy và cấp chứng chỉ BĐS một cách tràn lan. Có thể nhận thấy số lượng các cơ sở đào tạo về BĐS ngày càng tăng nhanh một cách đáng kể và số lượng chứng chỉ hành nghề BĐS được cấp hàng năm cũng tăng nhanh đột biến. Cụ thể: Tại Hà Nội, năm 2008 đào tạo 2050 chuyên gia môi giới, định giá và quản lý SGD BĐS và cấp 160 chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS; năm 2009 cấp giấy chứng nhận cho 17710 học viên trong đó chứng nhận cho 8410 cho học viên môi giới BĐS, 4810 cho học viên định giá BĐS, 4490 học viên quản lý SGD BĐS và cấp 5570 chứng chỉ hành nghề BĐS (4000 chứng chỉ môi giới BĐS, 1570 chứng chỉ định giá BĐS); đến ngày 17/11/2010 Hà Nội có 20078 chuyên gia về BĐS với 9640 chuyên gia môi giới BĐS, 5476 chuyên gia định giá BĐS, 4962 chuyên gia về quản lý điều hành SGD BĐS4. Như vậy, có thể thấy con số cấp các chứng chỉ về môi giới, định giá BĐS, người quản lý, điều hành SGD BĐS ngày càng tăng nhanh một cách đáng kể. Từ số lượng đào tạo ồ ạt về các chuyên gia BĐS dường như còn là sự chạy đua để đảm bảo điều kiện cho việc thành lập SGD BĐS mà chưa chú trọng đến chất lượng đào tạo. Theo thống kê Danh sách cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức BĐS tại trang http://daotaobds.xaydung.gov.vn của Bộ Xây dựng, hiện Hà Nội có 59 trong tổng số 91 cơ sở đào tạo của cả nước được Bộ công nhận. Việc tổ chức thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá BĐS, quản lý điều hành SGD BĐS; cấp chứng chỉ định giá BĐS là một trong những chức năng hoạt động của Sở xây dựng. Tuy nhiên với nhu cầu thực tế hiện nay thì việc chỉ có Sở xây dựng đào tạo 4 Theo Báo cáo tổng kết sàn giao dịch BĐS năm 2010 của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng.
chứng chỉ BĐS là khá khó khăn, do đó hiện tồn tại rất nhiều cơ sở đào tạo về chứng chỉ BĐS. Theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - Cơ quan điều hành Mạng các SGD BĐS Việt Nam, mặc dù được công nhận khá nhiều nhưng phần lớn các cơ sở đào tạo có tư cách pháp nhân là công ty, cơ sở đào tạo là các trường cao đẳng, đại học, viện nghiên cứu liên quan tới BĐS chỉ đếm trên đầu ngón tay. Thực tế này khiến chất lượng đào tạo nghiệp vụ BĐS hiện nay chưa cao cho dù các cơ sở này đã có ý thức tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Các chuyên gia trong ngành viện dẫn: chỉ cần qua 6 buổi học là có thể thành chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS. Thời gian này không thể đủ để học về pháp luật, các nghị định, thông tư quy định trong lĩnh vực và hiểu về thủ tục, hồ sơ chứ chưa nói tới kỹ năng hành nghề… Việc quá dễ dãi, đơn giản trong quy định điều kiện hành nghề môi giới, định giá BĐS cũng như thủ tục thành lập SGD BĐS cũng là nguyên nhân dẫn đến trình độ, kỹ năng hành nghề của đội ngũ những người hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS còn yếu.
Ngoài ra, việc nhiều cơ sở tự tổ chức đào tạo chứng chỉ môi giới, định giá BĐS với chất lượng chưa đảm bảo thể hiện sự hạn chế trong công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước trong lĩnh vực này.
Bên cạnh đó, hoạt động của các nhân viên tại sàn còn nhiều bất cập. Nhiều SGD BĐS mang danh "sàn" nhưng thực chất chỉ là vỏ bọc bên ngoài, nhiều nhân viên của SGD BĐS đứng tại sàn chỉ để cò mồi mua bán chuyển nhượng BĐS không qua sàn. Có khi bản thân người làm môi giới ở sàn nào đó lợi dụng danh nghĩa sàn mời khách đến và tư vấn bằng miệng khi bán được dự án đó chỉ là cá nhân với nhau mà chủ sàn lại không hề biết nên khó kiểm soát hết yếu tố này. Thực tế cho thấy dù giao dịch qua sàn thì khách hàng vẫn rất khó tiếp cận nguồn hàng ngay từ đầu. Và do sự chênh nhau về thông tin nên không thể loại trừ ưu thế của những người tiếp cận được thông tin trước, tức đội ngũ nhân viên bán hàng. Dù quy định cũng đặt ra trách nhiệm nặng nề đối với đội ngũ môi giới SGD BĐS, thế nhưng rất khó đánh giá tính minh bạch và mức độ tin cậy của các sàn vì sàn giao dịch chỉ quản lý được công việc, không quản lý được con người. Mặc dù số lượng chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý SGD BĐS hàng năm liên tục tăng, tuy
nhiên vẫn chưa có ai kiểm tra trình độ, tư cách những người được cấp các loại chứng chỉ này một cách rõ ràng. Vẫn có không ít trường hợp vì chạy theo hoa hồng môi giới mà nhân viên tại sàn tìm mọi cách bán sản phẩm cho khách hàng, đến khi gặp rủi ro vẫn chỉ có khách hàng chịu thiệt. Chẳng hạn như đối với trường hợp nhà phố đơn lẻ vốn không có giá đồng nhất như căn hộ chung cư, tình trạng các nhân viên môi giới hét giá xảy ra khá phổ biến. Đây được coi là yếu tố khó khăn trong việc kiểm soát hoạt động của chính SGD BĐS, đồng thời là yếu tố nhằm hạn chế hoạt động của SGD BĐS.
SGD BĐS là loại hình kinh doanh cần thể hiện tính chuyên nghiệp và điều kiện cơ sở vật chất hiện đại, đảm bảo cho các giao dịch được thực hiện qua sàn đạt hiệu quả, đồng thời việc cung ứng các dịch vụ kinh doanh BĐS nhanh chóng, minh bạch. Tuy nhiên, với cách thức hoạt động của sàn hiện nay, chỉ một số ít sàn đạt chuẩn về chất lượng từ đội ngũ chuyên viên đến cơ sở vật chất. Hiện tại Hà Nội đã có một số công ty kinh doanh BĐS đã đầu tư rất lớn cho sàn để có thể tích hợp hệ thống công nghệ hiện đại, bao gồm hệ thống thư viện dữ liệu điện tử mở cùng đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, hội tụ được nhiều chuyên gia giỏi trong lĩnh vực kinh doanh BĐS như tư vấn, quản lý đầu tư, môi giới, thẩm định BĐS… Thực tế cho thấy, bên cạnh những sàn hoạt động theo kiểu “thừa lượng thiếu chất” hiện nay, vẫn có không ít doanh nghiệp đã đầu tư cho sàn giao dịch một cách thực sự và nghiêm túc. Trước hết, thể hiện bằng việc mạnh dạn đầu tư về cơ sở vật chất và nhân sự nhằm nâng cao chất lượng hoạt động và coi việc mở SGD BĐS là một hoạt động đầu tư đầy tiềm năng… Mới đây nhất, Công ty CP Vincom cũng đã tự nâng cấp và mở rộng sàn lên tới 1.000 m2, nằm ngay tại tầng 4, tòa nhà Vincom 191 Bà Triệu, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội. Dựa trên nguồn lực, kinh nghiệm của một thương hiệu BĐS hàng đầu, sàn giao dịch BĐS Vincom không chỉ đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn (cấp 1) của Bộ Xây dựng, mà còn được đầu tư xây dựng theo tiêu chuẩn hiện đại, ứng dụng những mô hình SGD BĐS của các nước tiên tiến. SGD BĐS Vincom không chỉ cung cấp tất cả dịch vụ tiện ích như: giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; môi giới BĐS; tư vấn BĐS mà còn sẵn sàng nhận giao dịch các BĐS ngoài thương hiệu của chủ đầu tư. Đồng thời, sàn còn có
hệ thống cơ sở dữ liệu khách hàng lớn, tiềm năng. Điều đó sẽ giúp tăng tính thanh khoản cho các sản phẩm BĐS của khách hàng tới giao dịch tại sàn.