I. Phân tích một vài biện pháp mà chính phủ đã thực hiện
1. Siết cho vay bất động sản
Khi tín dụng tăng với tốc độ nóng chưa từng thấy, kiểm soát dư nợ bất động sản đó là địch ngắm của NHNN. Bởi vì cho vay bất động sản là một trong các nhân tố chính đẩy tín dụng tăng trưởng cao, tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM tháng cuối năm 2007 bất ngờ nhảy lên 8,55% trong tổng số 320.000 tỷ đồng dư nợ đến 31.12.2007, cho vay bất động sản chiếm đến 35.000 tỷ đồng. Theo NHNN, tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản đến nay tăng mạnh từ giữa năm 2007 đến đầu 2008, cộng với tình trạng giá cả bị đẩy lên một cách chóng mặt thị việc chính phủ siết chặt tín dụng đối với bất động sản là phù hợp. Và quả thật, hành động này của chính phủ đã mang lại hiệu quả tức thì : ngay sau Tết Mậu Tý, giá đất tại những điểm nóng trong năm 2007 như quận 7, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, quận 2, quận 9,.. đã đứng lại. Nhiều người đã phải chấp nhận
bán với giá thấp hơn giá rao trước đó từ 1 đến 2 triệu đồng/m2. Giá đất tại các dự án thuộc quận 9 đã trở lại mức 12 – 14 triệu đồng/m2 của tháng 01.2007 chứ không còn ở mức giá 15 – 16 triệu đồng/m2 như rao bán tại thời điểm tháng 12.2007. Giá đất của 15 công ty có dự án tại khu vực quận 2 cũng đã chựng lại. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM như đang ngồi trên đống lửa trước quyết định này cảu chính phủ. Việc ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản đã tác động mạnh đến người kinh doanh, các nhà đầu tư hoang mang vì chờ đợi xem thử còn chính sách nào nữa không.
Cái hay của chính sách này còn thể hiện ở chỗ chỉ siết cho vay đầu cơ bất động sản chứ không siết cho vay để làm dự án, chỉ áp dụng trong những trường hợp cụ thể chứ không phải siết chặt một cách máy móc. Không ít người cho rằng nhu cầu trên thị trường bất động sản là nhu cầu ảo, giá tăng là do đầu cơ, nên cần phải siết chặt cho vay. Tuy nhiên, không phải nhu cầu nào cũng là ảo. Tình trạng khan hiếm văn phòng cho thuê và phòng khách sạn cao cấp tại TP.HCM đang đẩy giá dịch vụ này lên cao ngất. Nếu ngân hàng không cho các dự án xây dựng văn phòng và khách sạn vay thì hậu quả sẽ thật to lớn, chính sách này sẽ phản tác dụng, càng làm cho bất động sản “nóng” hơn.
Như vậy, chính sách cho vay bất động sản nhất thời đã có tác dụng giảm nhiệt thị trường nhà đất. Tuy nhiên, để lành mạnh hóa thị trường này thì cần phải thực hiện đồng bộ nhiều chính sách giúp tăng nguồn cung cho thị trường, giảm đầu cơ. Nếu thị trường vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu thì việc hạn chế cho vay cũng vô tác dụng.
2. Rút bớt tiền trong lưu thông
Đây là một trong những hành động nằm trong chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát của chính phủ. Tiền trong lưu thông quá nhiều, lãi suất ngân hàng thấp hơn nhiều so với đầu cơ bất động sản; quá dễ dàng và lợi nhuận cao. Người có tiền cứ đầu tư vào bất động sản, điều này càng làm cho quả bong bóng bất động sản phình to ra. Xác định được rằng thừa tiền trong nền kinh tế là một trong những
nguyên nhân gây sốt thị trường bất động sản, chính phủ đã có những hành động kịp thời để rút bớt tiền ra khỏi lưu thông, trả nhà đất về với giá trị thực của nó.
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành quyết định 346/QĐ-NHNN về việc ban hành tín phiếu NHNN bằng tiền đồng dưới hình thức bắt buộc đối với các tổ chức tín dụng. Theo đó, các ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ mua tín phiếu với giá trị cụ thể do nhà nước yêu cầu.
Ngân hàng Lượng mua
3 NHTM Quốc Doanh (Vietcombank,Incombank,BIDV) 8.992,9 tỷ đồng
NHTM Cổ Phần Á Châu (ACB) 1.500 tỷ đồng
NHTM Cổ Phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) 1.200 tỷ đồng NHTM Cổ Phần Đông Á (DongA bank) 500 tỷ đồng Ngân Hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank) 500 tỷ đồng
Các NHTM khác mua với tỷ lệ thấp hơn theo sự phân bổ của NHNN. Các tổ chức tín dụng hoạt động chủ yếu trên địa bàn nông thôn (Ngân hàng NN & PTNT VN, Ngân hàng TMCP nông thôn, Quỹ tín dụng nhân dân trung ương và cơ sở) và các tổ chức tín dụng có số dư vốn huy động bằng tiền đồng dưới 1000 tỷ đồng (tính đến ngày 31/3/2008) không phải mua tín phiếu bắt buộc.
Về nguyên tắc, tín phiếu do NHTM tự nguyện mua, trên cơ sở tính toán nguồn vốn của mình và có thời hạn dưới 12 tháng. Trong trường hợp cần thiết, NHTM có thể bán lại tín phiếu cho NHNN để lấy tiền tệ. Thế nhưng với 20.300 tỷ đồng tín phiếu mà NHNN phát hành lần này lại không có tính tự nguyện. NHTM buộc phải mua theo số lượng đã được NHNN ổn định. Khi mua rồi, NHTM cũng không được bán lại cho NHTM để lấy tiền về mà phải chờ đến đáo hạn.
Tăng dự trữ bắt buộc và phát hành tín phiếu bắt buộc đước tiến hành cùng lúc đã tạo nên gánh nặng huy động cho các NHTM, các ngân hàng đua nhau tăng lãi suất huy động để “hút” tiền về mua tín phiếu, lãi suất thị trường liên ngân hàng tăng mạnh. Gói giải pháp kiềm chế lạm phát này ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, làm thị trường giảm nhiệt một cách nhanh chóng. Việc lãi suất tăng
cao chưa từng có đã thu hút được sự chú ý của người dân. Tiền mặt nhàn rỗi được gửi ngay vào ngân hàng để hưởng lãi suất cao. Đối với những người không có “máu” đầu tư, gửi tiết kiệm với lãi suất cao như vậy là nơi tốt nhất và an toàn nhất. Đối với những nhà đầu tư, thị trường vàng không ổn định, chứng khoán đang gặp khó khăn, nay bất động sản lại vướng vào chính sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay, tăng lãi suất,... họ cũng đã chuyển vốn vào kênh đầu tư có rủi ro thấp nhất – gửi tiết kiệm.
Như vậy, chính sách thắt chặt tín dụng của NHNN đã có ảnh hướng tức thời đến thị trường bất động sản. Tuy đã rút kinh nghiệm từ quy định 03 về chứng khoán, đã xác định việc hạn chế vay bất động sản sẽ có một tiến trình nhưng thực tế, việc các ngân hàng “khóa van” tín dụng đột ngột khiến thị trường chao đảo. Không những chỉ có thị trường chứng khoán chao đảo, thị trường bất động sản cũng ảm đạm theo. Nhà nước cơ cấu nguồn vốn đỗ vào thị trường bất động sản là điều cần thiết, bởi từ lâu, một phần nguồn tiền này chưa được quản lý chặt, dẫn đến việc cho vay tràn lan nên thị trường đã có những phát triển lệch lạc. Điều này có thể dễ dàng nhận thấy ở tình trạng bất động sản tăng quá “nóng”, phân khúc thị trường căn hộ cao cấp chiếm đa số mà quên đi phát triển nhà ở cho người trung bình và thấp. Tuy nhiên, việc điều chỉnh, cơ cấu nguồn vốn cho vay cũng cần phải có khoảng thời gian nhất định, thời điểm thích hợp chứ không thể làm ngay vì nó sẽ gây sốc cho thị trường dẫn đến tình trạng bong bóng. Chính phủ – vì quá nóng ruột trước cơn sốt nhà đất đã thay đổi quyết sách một cách quá nhanh chóng. Vừa mới kêu gọi doanh nghiệp làm ăn, cho vay vốn, nay vội vã siết lại. Với 70% doanh nghiệp kinh doanh địa ốc vừa và nhỏ, việc ngưng cho vay đột ngột, điều kiện thẩm định vay bất động sản trở nên kỹ càng hơn, khó khăn và mất nhiều thời gian hơn sẽ dẫn đến tình trạng phần lớn thị trường bất động sản rơi vào tay các doanh nghiệp nước ngoài. Hơn nữa, hiện nay hàng loạt những rào cản trong luât Nhà ở và nghị định về hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản chưa được tháo gỡ, lại thêm việc
hạn chế vay vốn ngân hàng thì sẽ đẩy thị trường vào tình thế bị các doanh nghiệp nước ngoài độc chiếm và độc quyền,...
Mặt trái của chính sách thặt chặt tiền tệ còn ở chổ khi ngân hàng tăng lãi suất cho vay, rất nhiều nhưng dự án đang thực hiện sẽ rơi vào khó khăn về tài chính, lãi vay ngân hàng trở nên rất cao, giá dự án vì thế sẽ tăng lên. Một số các dự án sắp đưa vào thực hiện, vì thiết nguồn vốn cũng có thể phải dừng lại, điều này ảnh hưởng nhiều đến nguồn cung. Mà bản chất của bong bóng bất động sản ở TP.HCM là do mất cân đối cung – cầu. Giảm nguồn cung sẽ làm cho mất cân đối thêm phần sâu sắc. Khi đó, sốt đất không nhưng không giảm bớt mà còn tệ hơn. Bởi vậy, cũng phải xác định là siết bất động sản nhưng vẫn phải du di, như vậy mới có thể thúc đẩy thị trường phát triển, không bị đóng băng. Chính sách của chính phủ xác định là chỉ siết cho vay đầu cơ bất động sản chứ không siết cho vay để làm dự án, điều này nếu thực hiện được thì rất tốt bởi vì vừa hạn chế đầu cơ, vừa có nguồn cung bất dộng sản; Thế nhưng trên thực tế khó mà xác định được đâu là đầu cơ, đâu là xây dự án; nhiều nhà đầu tư lấy danh nghĩa vay tiền để xây dựng chung cư, làm dự án nhà ở nhưng sau khi giải ngân lại lấy tiền đi mua đất để đầu cơ, sau đó lại lấy cớ làm dự án đã tiếp tục vơ vét cửa ngân hàng,...
3. Một lý do nữa tác động làm cho thị trường bất động sản giảm nhiệt là chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến thị trường bất động sản để hạn chế đầu cơ
Thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm với các thông tin về chính sách của nhà nước. Ngay cả khi những chủ trương, chính sách đó vẫn còn là dự thảo thì mức độ tác động đến thị trường là rất lớn. Hơn nữa, các nhà đầu tư, đầu cơ trên thị trường bất động sản TP.HCM chưa phải là những tay “lão làng” trong kinh doanh bất động sản, vì vậy yếu tố tâm lý góp phần đáng kể vào khả năng bị ảnh hưởng bởi chính sách.
Hành động đầu tiên của chính phủ khi giá nhà đất tăng liên tục trong thời gian “bong bóng” là việc dùng biện pháp nâng giá nhà đất 20 -30% để tính thuế
nhằm vào tâm lý “ngại thuế” của nhà đầu cơ để kéo giá bất động sản xuống. Đây là hành động mang tính chất thiển cận, chẳng khác gì việc đưa thêm củi vào bếp khi nồi nước đang sôi, chẳng những không thể giảm nhiệt mà còn góp phần làm giá nhà đất thêm sốt.
Trước cái bong bóng ngày càng to trên thị trường bất động sản TP.HCM, thuế lũy tiến là điều được người ta mong đợi như một “vị cứu tinh” cho thị trường. Thủ tưởng Chính phủ chỉ đạo phải thực hiện chính sách thuế này càng sớm càng tốt. Ngay đầu năm 2008, thuế này đã được triển khai và có tác động tức thì. Thuế lũy tiến là loại thuế yêu cầu phải nghiên cứu kỹ, nếu không sẽ rất khó thực hiện. Các nước họ đánh thuế lũy tiến là do hoạt động tài chính minh bạch, mọi giao dịch đều được nhà nước kiểm soát và qua ngân hàng còn ở Việt Nam là nền tài chính tiền mặt, việc đánh thuế lũy tiến là một điều khó khăn. Hơn nữa, thuế lũy tiến chỉ nên áp dụng với các nước có thị trường bất động sản ổn định, đủ nguồn lực tài chính để đầu tư cho ra sản phẩm hoàn thiện, còn ở Việt Nam vẫn có số lượng lớn là dạng hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư và người dân, nên rất khó tách bạch để đánh thuế. Vậy tai sao thuế lũy tiến lại có tác động mạnh đến thị trường bất động sản đến thế? Sự đảo chiều thị trường bất động sản xuất phát từ yếu tố tâm lý lo sợ Nhà nước sẽ đánh thuế lũy tiến lên nhà, đất của người sở hữu. Người ta sẽ đắn đo xem thử việc sở hữu, sang tay một ngôi nhà có còn mang lại lợi nhuận nhiều không. Chính sắc thuế này đã tạo tâm lý lợi nhuận bị giảm nhiều nên người ta không mua, làm thị trường nhà đất giảm xuống. Xưa nay, thuế luôn là một vấn đề quan trọng, điều kiện vay bị siết chặt, nay lợi nhuận sẽ bị giảm vì thuế nữa, các nhà đầu cơ không còn mặn mà với thị trường bất động sản. Siết chặt tín dụng và đánh thuế lũy tiến là hai “liều thuốc” quá mạnh, gây tổn thương cho thị trường bất động sản sau nhiều năm đóng băng. Tháng 2 vừa qua tại các sàn giao dịch bất động sản tại Tp.HCM, mạng Internet xuất hiện tình trạng các khách hàng chào bán ồ ạt căn hộ, nền đất. Điều này khiến giới kinh doanh bất động sản thực sự lo ngại viễn cảnh thị trường bất động sản sẽ đóng băng. Bởi những diễn tiến này cũng tương tự
thời điểm tháng 4/2002 khi chỉ thị 08 về việc cấm phân lô bán nền của UBND TP.HCM ban hàng đã đặt dấu chấm hết cho một thời kỳ tăng trưởng nóng của thị trường này.
Hiện nay, giá nhà đất đã giảm 15 – 20%, số lượng giao báo tăng nhưng số lượng giao dịch thực tế không đáng kể, thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Trước mắt, chính sách này của chính phủ đã có tác động tích cực. Song về lâu dài, thị trường bất động sản còn bị ảnh hưởng tới đâu thì chưa thể đoán trước được.
Vừa qua, Bộ xây dựng lại có dư thảo trình chính phủ về một số chính sách đối với thị trường bất động sản nhằm hạ nhiệt, giảm sốt. Theo đó, các dự án nhà ở thương mại từ 10ha trở lên phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội; đồng thời trong các bản quy hoạch phát triển đô thị, các địa phương phải đảm bảo dành 10% trên tổng diện tích đất phát triển đô thị để xây dựng hai loại nhà trên. Cùng với đó, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị Chính phủ ban hành văn bản buộc các địa phương khi phê duyệt các dự án nhà ở và đô thị phải xem xét tỷ lệ các căn hộ chung cư có diện tích cao (từ 120m2 trở lên), diện tích trung bình (từ 70-90m2) và diện tích thấp (từ 45-60m2) phù hợp theo nhu cầu thị trường với tỷ lệ 2:5:3. Chính sách này của Chính phủ rõ ràng là đã làm khó cho doanh nghiệp. Điều này không những không tạo ra được nhiều căn hộ giá rẻ, đáp ứng “cầu thực” về nhà ở của bộ phận những người có thu nhập thấp như ý định ban đầu của chính phủ mà còn gây nên sự khan hiếm hơn trước, khi mà các doanh nghiệp bỏ ngang dự án của mình để đi đầu tư vào các lĩnh vực khác nhiều thuận lợi hơn.
Các Doanh nghiệp Bất động sản là người có yếu tố quyết định về cung nhà đất, vậy mà chính sách của chính phủ lại không hỗ trợ, thậm chí còn gây thêm trở ngại, khó khăn. Vậy thì làm sao thị trường bất động sản có thể phát triển bền vững được? Đó là câu hỏi mà các vị lãnh đạo khó có thể trả lời trong một sớm một chiều được. Chính sách cũng đã thực hiện nhiều nhưng quả thật chưa có giải pháp tối ưu.
Như vậy, hiện tượng hạ nhiệt thị trường bất động sản thực sự bắt đầu khi NHNN Việt Nam thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát như:
Rút bớt tiền trong lưu thông, kiểm soát chặt chẽ việc cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, tăng lãi suất cho vay lên 14-16%/năm và chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến Bất động sản để hạn chế đầu cơ. Tác động của chính sách đến thị trường thì đã quá rõ ràng. Nhưng đó không hẳn là một dấu hiệu tốt. Từ sau vụ “đóng băng” thị trường Bất động sản năm 2002 đến nay Bất