III- QUAN HỆ CUNG CẦU NHÀ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM
3-Một vài nhận xét về thị trường nhà đất nước ta
Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sự sử dụng dúng mục đích và cĩ hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất cĩ giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hố đặc biệt. Bên cạnh đĩ Nhà nước đã ban hành hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế giải quyết tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch...
Hiện nay đã cĩ khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trường nhà đất. Cĩ thể nĩi rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trường nhà đất của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trường nhà đất. Tuy nhiên khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu, cịn mang nặng tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít tính khả thi.
Trên thực tế, thị trường nhà đất ở nước ta hoạt động khá sơi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu cịn manh nha, nhưng đã gĩp phần cải tạo rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho cơng cuộc phát triển kinh tế của đất nước.
Thực trạng thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và đang phát triển với các hoạt động hết sức phong phú:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu đối với đất nơng nghiệp nhằm khắc phục hiện tượng sử dụng đất manh mún hiện nay. Phần lớn nơng dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, khơng đăng ký với cơ quan địa chính. Mua bán nhà ở, các cơng trình khác; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cổ phần hố doanh nghiệp Nhà nước, đấu thầu quỹ đất cơng ích của xã.
Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phịng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh; trong đĩ cĩ cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước đang chiếm giữ nhiều nhà đất nhưng khơng cĩ nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếm lời. Hoạt động thế chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh đã và đang phát triển, các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, mơi giới tài sản nhà đất đang được hình thành và phát triển.
Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới cĩ khoảng 30 % số các giao dịch về nhà đất được đăng ký. Các giao dịch chính thức ( Nhà nước kiểm sốt được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: Các cơ quan Hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, cơng ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê... các cơng ty kinh doanh phát triển nhà, cơng ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất đã cĩ kết cấu tầng... Từ các hoạt động chuyển dịch nhà đất, chúng ta cĩ thể khẳng định rằng: thị trường nhà đất ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường khơng chính thức. Nhà nước đã tạo khuơn khổ pháp luật cho thị trường nhà đất. đĩ là, Hiến pháp năm 1992 và pháp lệnh nhà ở, Nhà nước cơng nhận quyền kinh doanh và mua bán nhà, cơng trình của tổ chức, cá nhân; Luật Đất đai năm 1993 cơng nhận người cĩ quyền sử dụng đất ổn định được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp gĩp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và Bộ luật Dân sự đã quy định các biện pháp thực hiện các giao dịch về nhà đất: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... cùng các trình tự và thủ tục thực hiện. Đã hình thành thể chế tài chính quản lý thị trường nhà đất: Luật thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ, thu tiền sử dụng đất,... Nhà nước đã cơng nhận và đảm bảo quyền của người sở hữu, sử dụng nhà đất bằng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà, xây dựng quy hoạch sử dụng đất..., xây dựng quy hoạch sử dụng đất... đã hình thành một lực lượng kinh doanh nhà đất và cĩ biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp này phát triển. Kinh doanh nhà đất đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, thị trường nhà đất ở nước ta đang ở giai đoạn sơ khai và đang bộc lộ những tồn tại chủ yếu: Thứ nhất, thị trường nhà đất khơng chính thức nổi lên là một thách thức với xã hội và quản lý Nhà nước.
Thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường khơng chính thức. Thị trường khơng chính thức được hiểu là thị trường mà Nhà nước khơng kiểm sốt được, nhưng nĩ vẫn hoạt động mạnh đĩ là mặt yếu kém của Nhà nước, nguyên nhân chủ yếu là do quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, gĩp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất cịn rất hạn chế đã dẫn đến hạn chế đối tượng tham gia thị trường:
Pháp luật đất đai quy định chỉ cĩ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất và tổ chức kinh doanh được Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mới cĩ quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất. Do đĩ nhiều tổ chức, cá nhân cĩ nhu cầu về quyền sử dụng đất vẫn phải chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Chính vì vậy chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng chính thức vẫn diễn ra ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Điều kiện để được chuyển nhượng, thế chấp đất đai là rất khĩ khăn. Người cĩ quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp phải thực hiện các thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên đến cấp huyện hoặc tỉnh, phải thoả mãn các điều kiện do pháp luật quy định.
Người mua (nhận chuyển nhượng) người bán (chuyển nhượng) phải nộp thuế và nhiều khoản lệ phí cao nên họ tìm cách trốn tránh. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trước đây là rất cao (tới 40%). Nay mặc dù Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã quy định thuế suất cịn 2% đối với đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất cĩ mặt nước nơi trồng
thuỷ sản, đất làm muối; 4% đối với các loại đất khác. Đồng thời, lệ phí trước bạ
Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ mơi giới nhà đất hình thành và phát triển tự phát.
Trong các năm từ 1993 đến 1995 thị trường mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một phát triển và sơi nổi, số lượng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thơng tin và mơi giới ngày càng gia tăng, đã xuất hiện các trung tâm mơi giới nhà đất, trung tâm thơng tin nhà đất, cơng ty trách nhiệm hữu hạn, nhưng nhà nước vẫn chưa quản lý được các tổ chức này. Cuối năm 1998, trên địa bàn thành phố Hà Nội cĩ nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động mơi giới mua bán nhà đất, nhưng chỉ cĩ 19 tổ chức mơi giới đăng ký hành nghề. Hoạt động mơi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là mơi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp cho người mua đầy đủ những thơng tin cần thiết về nhà đất. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia mơi giới tư vấn, giao dịch nhà, đất đã và đang hoạt động như một nghề kinh doanh, nhưng nhà nước chưa quản lý được.
Thứ ba, kinh doanh phát triển đất, phát triển nhà đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế .
Ở nhiều địa phương đã hình thành các doanh nghiệp nhà đất như: Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thương mại – xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà) ... Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước ngồi đấu tư vào Việt Nam chưa tham gia thị trường nhà đất, chưa xuất hiện nhiều ở địa phương. Doanh nghiệp quốc doanh được ưu đãi về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật hơn so với doanh nghiệp ngoài quốc doanh dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, khơng phát huy được sức mạnh của thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh nhà đất.
Tuy nhiên ở nước ta vẫn cịn thiếu loại hình kinh doanh phát triển đất với nhiệm vụ khai phá các vùng đất mới vốn là đất, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu khơng canh tác được, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử dụng hoặc
nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức cá nhân đang sử dụng đất... đưa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội và thực hiện các chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với người sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh.
Thứ tư, Chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy vá phát triển mạnh thị trường nhà đất.
Thời gian qua, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính cho thị trường nhà đất đã từng bước được xây dựng, bao gồm : chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trong đĩ cĩ thực hiện các biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, khơng thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất...; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và chế độ thu lệ phí trước bạ đất; cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (tạo vốn từ đất cho phát triển nhà đất); Lập quỹ đầu tư phát triển đơ thị, quỹ phát triển nhà ở; Hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội, v.v.
Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát của thị trường nhà đất ở nước ta vì:
Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cao, hạn chế tiến độ việc cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế các vụ giao dịch chuyển nhượng đăng ký kê khai nộp thuế là cơ sở cho việc hình thành thị trường nhà đất khơng chính thức (như đã trình bày ở trên).
Những biện pháp hỗ trợ tài chính cịn chưa đủ mạnh để mở rộng cầu cho thị trường nhà đất cũng như chưa cĩ chính sách ưu đãi hoặc giảm cho đối tượng khi được doanh nghiệp chuyển nhượng đất, mua nhà hoặc cho thuê lại hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội chỉ dừng ở phạm vi khi họ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước hoặc giao đất làm nhà ở, chưa cĩ biện pháp hỗ trợ người nghèo, người cĩ thu nhập thấp mua nhà hoặc thuê nhà ở. Nhiều trường hợp ở những doanh nghiệp được ưu đãi, hỗ trợ từ ngân sách, nhưng khi nhận đất tại địa phương quá nhiều khoản
về xây dựng cơ sở hạ tầng, trợ cấp xã hội v.v... làm tăng chi phí. Hỗ trợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh nhà đất và trong quá doanh nghiệp thực hiện xây dựng và kinh doanh cịn nhiều hạn chế.
Thứ năm, quản lý nhà nước về thị trường nhà đất cịn nhiều yếu kém.
Đến nay vẫn chưa cĩ cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng chuyển dịch) để đảm bảo kiểm sốt các giao dịch nhà đất. Chậm và chồng chéo trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể các luật liên quan đến giao dịch nhà đất, ví dụ: theo quy định của Bộ luật Dân sự: “những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì phải được đăng ký”, nhưng đến nay, sau 5 năm thực hiện vẫn chưa cĩ văn bản hướng dẫn về những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự và thủ tục đăng ký... hoặc Luật Đất đai 1993 quy định 5 quyền nhưng mãi đến tháng ba năm 1999 (gần 6 năm sau) mới cĩ Nghị định của Chính phủ quy định về 5 quyền.
Việc cung cấp thơng tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường cịn nhiều hạn chế. Yếu tố về nhà đất và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Các tổ chức mơi giới về nhà đất chưa làm được các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thơng tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường nhà đất.
Quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất cịn chồng chéo và phức tạp. Người cĩ đất đai và nhà ở chuyển dịch, sau khi làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền, phải đến cơ quan thuế xuất trình tồn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ. Làm thủ tục tài chính xong, người cĩ nhà đất quay lại co quan Địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản đồ... và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất cĩ gắn với việc bán nhà và cơng trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng. Quy trình này trên thực tế gây quá nhiều phiền hà và người dân rất khĩ thực hiện. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Về thực tế thị trường nhà đất của nước ta vẫn nhỏ về quy mơ và bị bĩp méo về quan hệ cung cầu và giá cả. Do vậy, đã khơng phản ánh đúng giá trị thực của nhà ở và đất đai, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên các thơng tin mập mờ, thơng tin vỉa hè về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước...
Nhìn chung, thị trường nhà đất nước ta cĩ nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khiết thuộc về bản chất thị trường, phần lớn khiếm khiết đĩ do nguyên nhân từ sự quản lý, chưa hồn thiện của Nhà nước đối với thị trường này.
CHƯƠNG II: NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI