II- PHÂN TÍCH CÁC NHÓM NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘ
a. Cung thị trường nhà đất
Đối với nhà ở thì tổng cung luôn tăng lên theo thời gian, về quỹ nhà ở của nhà nước theo báo cáo của sở nhà đất năm 2000 quỹ nhà do nhà nước đầu tư từ 1954 đến nay:
Công ty quản lý Tổng số Tổng diện tích Số hộ đang thuê thuê nhà ngôi nhà m2 Công ty kd 235 639.598 14.343 nhà số 1 Công ty kd 85 163.602 2.468 nhà số 2 Công ty kd 350 318.843 8.179 nhà số 3 Tổng số 670 1.122.043 24.990 Nguồn: Sở nhà đất Hà Nội
Với số lượng nhà là quá ít không đủ dáp ứng được nhu cầu cho người dân thủ đô về chỗ ở khi điều kiện kinh tế phát triển, dân số và đời sống người dân ngày một nâng cao đòi hỏi diện tích bình quân cho một người dân tăng lên.
Trong chương trình số 12 CTr-TU ngày 20/5/1998 của thành uỷ thành phố Hà Nội về phát triển nhà ở đến năm 2000-2001. Tổng diện tích nhà ở được đầu tư xây dựng mới từ năm 1998 đến hết năm 1999 trên địa bàn Hà Nội 755.702 m2 ( đạt 108,5% ). Tuy vậy sự tăng về số lượng nhà tăng nhưng sức ép của ra tăng dân số làm cho nhu cầu nhà ở tăng lên, nhất là nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp và sinh viên. Đó là một trong những vấn đề cấp bách cần giải quyết của các cơ quan hữu quan nhà nước ở thành phố Hà Nội.
Để đáp ứng giải quyết nhà ở cho dân đô thị, thành phố Hà Nội dự kiến và triển khai cải tạo các khu nhà ở thấp tầng thành khu nhà ở cao tầng, phát triển lại quy hoạch tổng thể không nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở. Các dự án về chương trình nhà ở đã thực hiện giai đoạn 1990-2000:
BẢNG 6: CÁC DỰ ÁN VỀ NHÀ Ở ĐANG THỰC HIỆN
năm 1990- 2000 năm 2000
1 Khu đô thị quốc tế 102.000 18.800 14.828
Thăng Long
2 Khu nhà A1 Giáp Bát 2.500 6.570
3 Khu nhà 54 Nguyễn 2.900 2.210
Văn Cừ -Gia Lâm
4 Khu nhà Quyết Tiến 1.038 1.364
huyện Thanh Trì 5 Khu căn hộ B1 10.700 8.876 Hàm Tử Quan 6 Khu nhà Dịch Vọng 3.006 5.114 Cầu Giấy 7 Chung cư 5 tầng 1.348 7.331 7.331 Nguyễn Phong Sắc 8 Khu nhà 28 2.400 3.245
Đường Trường Chinh
9 Khu nhà ở Đường 1.629 3.016
La Thành
10 Khu nhà ở 242 Minh Khai 1.684 2.200
11 Chung cư Đền Lừ 6.237 6.000 6.000
Q. Hai Bà Trưng
12 Tổng số 135.442 64.726 28.159
Nguồn : Sở nhà đất Hà Nội
Mười khu đô thị mới được xây dựng và phát triển nhà ở được duyệt trong 2000.
BẢNG 7: CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI SẼ ĐƯỢC XÂY
STT Đô thị Diện tích (ha) Thực hiện
2 Đường Nguyễn Phong Sắc 123 2001 - 2008
3 Đường Trần Duy Hưng 41 2001 - 2005
4 Nhân Chính 33 2001 - 2004
5 Gia Lâm 400 2001 - 2008
6 Trung Yên 59 2001 - 2003
7 Tây Hồ 27,6 2001 - 2005
8 Nam Thăng Long 390 2001 - 20012
9 Bắc Thăng Long- Vân Trì 2.640 1997 - 2007
10 Mỹ Đình I,II, MĐ-Mễ Trì 89 2001 - 2006
Nguồn : Tạp chí kinh tế - dự báo số 10
Qua các số liệu cho thấy mức cung về nhà ở trong dài hạn là rất lớn nhưng trong thị trường nhà đất thì lượng cầu luôn vượt lượng cung trong thời gian ngắn hạn. Để đáp ứng được nhu cầu thì lượng cung chuyển nhượng giữa các hộ gia đình gia tăng trên thị trường. Trên thực tế lượng cung trên thị trường gia tăng nhanh hơn đó là nhiều thành phần cung ứng Theo bảng trên thì nhà ở do công ty xây ở của nhà nước hoặc các công ty đấu thầu xây dựng dưới sự quản lý của nhà nước.
Nhưng trên thực tế, giá nhà do nhà nước xây dựng quá cao so với mức thu nhập của người dân. Và cứ khu đô thị mới nào được xây dựng thì sau khi xây xong thì đều đã có chủ. Nguyên nhân tại sao nhà ở các trung cư xây xong thì 1/2 trong số đó không có người ở đó là tình trạng đầu cơ đất của một số người có tiền trong khi đó có nhiều người không có nhà để ở. Bởi vì, người có nhu cầu về nhà thì có ít tiền nếu họ mà mua nhà trung cư của nhà nước thì ngoài tiền phải trả theo quy định chung thì họ phải trả thêm cho người "đầu cơ"hoặc "cò mồi" nhà một khoảng từ 20-80 triệu đồng. Vậy nhà nước phải có chính sách quản lý nhà ở đối với các công trình của mình để tránh tình trạng người dân không có nhà để ở trong khi nhà xây xong vẫn để không. Đồng thời nhà nước phải có các chính sách quản lý giá nhà đất để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất của một số người có tiền và có quyền và người chịu thiệt lại chính là người dân.
Vậy ta cần phải công khai mua bán nhà đất và mọi người dân đều biết bằng cách đưa tin trên các phương tiện thông tin công chúng.
Ngoài ra lượng nhà do dân xây dựng là rất lớn, chiếm khoảng 70 - 80% diện tích nhà tăng thêm hàng năm. Số nhà do dân xây dựng tăng thêm hàng năm nhằm đáp ứng nhu cầu tương lai của người sử dụng nhà. Theo sở nhà đất Hà Nội, diện tích do dân tự bỏ vốn ra xây dựng là rất lớn, tăng lên rất nhanh từng năm:
BẢNG 8: DIỆN TÍCH NHÀ DO DÂN TỰ XÂY DỰNG
Năm Tổng diện tích Diện tích do dân Tỷ lệ (%) nhà ( m2 ) xây dựng ( m2 ) 1990 129.488 66.038 51 1991 140.771 95.724 68 1992 169.387 110.101 65 1993 220.078 149.653 68 1994 224.331 192.925 86 1995 251.540 41.301 84 1996 233.472 149.726 67 1997 218.250 148.410 68 1998 330.000 231.000 70
Nguồn : Sở nhà đất Hà Nội năm 1999 b. Cầu thị trường
Trong điều kiện kinh tế hiện nay, đất nước đang phát triển giao lưu kinh tế giữa các nước trong khu vực và hội nhập với nền kinh tế thế giới. Hà Nội là trung tâm phát triển kinh tế phía Bắc đòi hỏi xu thế chuyển dịch dân cư về trung tâm là rất lớn, ngoài ra còn có các tổ chức kinh tế thế giới vào kinh doanh và đầu tư vào Việt Nam. Lượng dân cư ngày càng cao, điều kiện kinh tế tăng trưởng, mức sống của dân cư được cải thiện, thu nhập tăng lên. Chính vì vậy nhu cầu thoả mãn về nơi ở và sinh hoạt cũng tăng cao.
Ảnh hưởng của sức ép về dân số làm cho cầu thị trường nhà đất ở Hà Nội tăng lên rất mạnh. Do nhu cầu thì lớn mà lượng cung đáp ứng không kịp thời nên diện tích bình quân của người dân phân bổ không đều. Một bộ phận dân số có diện tích bình quân 8-9 m2 thậm chí 10-11 m2/ người. Những người có thu nhập thấp (đại bộ phận dân cư) ở điều kiện nhà ở không những không được cải thiện mà còn xuống cấp.
2-5. Vị trí, chức năng của lô đất