THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ
3.1.2 Phát triển sàn giao dịch bất ựộng sản:
Hiện nay, hầu hết giao dịch nhà ựất thường thông qua nhà ựầu cơ và người môi giới. Những người có nhu cầu nhà ở thực sự phải thông qua nhà môi giới mua nhà ựất với giá cao hơn so với giá ban ựầu. đây là một trong những nguyên nhân gây ra cơn sốt nhà ựất, và cũng chắnh nó là nguyên nhân khiến cho thị trường ảm ựạm khi giá cả Bất ựộng sản phản ánh quá chênh lệch giá trị thực của nó. Khi thị trường lên cơn sốt, chỉ có nhà ựầu cơ là người ựược hưởng lợi nhiều nhất, còn Nhà nước và người có nhu cầ nhà ựất thực sự không không ựược hưởng lợi từ sự tăng giá ựó. Chủ ựầu tư dự án cũng không ựược hưởng số tiền chênh lệch so với giá gốc mà chủ yếu là các nhà ựầu tư thứ cấp. Thực tế, một sản phẩm bất ựộng sản có giá bán ra ban ựầu khá thấp, lợi nhuận khoảng 20% so với tổng vốn ựầu tư, nhưng sau vài lần sang nhượng ựã ựẩy giá tăng vài trăm phần trăm so với ban ựầu, và người có nhu cầu thực sự luôn phải chịu mua với giá khá cao.
Chắnh vì vậy, giải pháp ựể gia tăng tắnh minh bạch cho thị trường bất ựộng sản là nhà nước cần thúc ựẩy sự phát triển của sàn giao dịch bất ựộng sản. Theo cách này, Doanh nghiệp kinh doanh bất ựộng sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất ựộng sản thông qua sàn giao dịch bất ựộng sản, bắt buộc Bất ựộng sản phải ựủ ựiều kiện theo quy ựịnh của pháp luật mới ựược ựem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua trêm sàn giao dịch bất dộng sản. đồng thời, Chủ ựầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất ựộng sản do ựơn vị khác thành lập ựể giới thiệu bất ựộng sản và thực hiện các giao dịch bất ựộng sản. Không những thế, nhà nước còn phải buộc Sàn giao dịch bất ựộng sản công khai các thông tin về bất ựộng sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch ựể khách hàng biết và ựăng ký giao dịch, bao gồm các thông tin cụ thể như sau:
đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là
nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn..;
đối với bất ựộng sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu
đối với bất ựộng sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi..;
đối với quyền sử dụng ựất phải nêu rõ là loại ựất phi nông nghiệp (ựất ở,
ựất KCN, ựất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...), loại ựất nông nghiệp hay các loại ựất khác (nếu có).
Nhà nước cũng cần yêu cầu minh bạch thông tin về vị trắ bất ựộng sản,
cụ thể:
đối với bất ựộng sản tại khu vực ựô thị ựã xác ựịnh ựược ựịa chỉ cụ
thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), ựường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư. đối với khu vực nông thôn nêu rõ ựịa chỉ của bất ựộng sản theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh;
đối với bất ựộng sản chưa xác ựịnh ựược ựịa chỉ cụ thể (chưa thành
lập ựược ựơn vị hành chắnh) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô ựất (ựối với các lô ựất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (ựối với nhà chung cư).
Thông tin về quy mô, diện tắch của bất ựộng sản cũng cần quy ựịnh rõ
như sau:
đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tắch khuôn viên ựất, diện tắch
xây dựng, số tầng, tổng diện tắch sàn; ựối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tắch sàn từng căn hộ, số phòng..;
đối với bất ựộng sản khác phải nêu rõ: diện tắch khuôn viên ựất, số
tầng, tổng diện tắch sàn, diện tắch sử dụng chung, công suất (nếu có);
đối với hạ tầng khu công nghiệp phải nêu rõ: quy mô diện tắch toàn
bộ khu công nghiệp, mật ựộ xây dựng, diện tắch ựất công cộng (sử dụng chung), diện tắch ựất từng ô ựất..;
Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng ( nếu có).
Thông tin về ựặc ựiểm, tắnh chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất
ựộng sản cũng phải thê hiện rõ ràng như sau:
Nêu rõ về ựặc ựiểm, tắnh chất nêu rõ kết cấu công trình, móng,
Nêu rõ công năng sử dụng bất ựộng sản thông tin theo thiết kế ban ựầu;
Nêu rõ chất lượng bất ựộng sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp,
hạng công trình;
Nêu rõ thông tin về quyền và lợi ắch của người thứ ba có liên quan
về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ắch, tình trạng ựang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ
Với sàn giao dịch bất ựộng sản, giá cả bất ựộng sản sẽ ựược xác ựịnh hợp lý. Khi giá ở mức ựộ hợp lý, nhu cầu người sử dụng sẽ tăng cao, doanh nghiệp sẽ dễ bán ựược Bất ựộng sản của mình cho ựối tượng có nhu cầu thật với những hình thức thanh toán cụ thể, hợp lý và an toàn, sẽ hạn chế trường hợp tất cả các sản phẩm ựều rơi vào tay nhà ựầu tư lướt sóng, nếu họ không bán ra kịp thời sẽ dẫn ựến tình trạng trì truệ trong việc thanh toán những lần tiếp theo cho DN. Tắnh pháp lý của sản phẩm Bất ựộng sản sẽ ựược giám sát chặt chẽ hơn, tạo sự an tâm cho khách hàng.
3.2 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn ựầu tư cho thị trường Bất ựộng sản tại TP.HCM TP.HCM
3.2.1 Giải pháp thu hút vốn từ nước ngoài:
Ngoài các vấn ựề bất cập về trường pháp lý, cơ chế chắnh sách, quản lý nhà nước, tác ựộng của các thị trường vàng, chứng khoánẦ thì vấn ựề vốn ựang ựược xem là bài toán nan giải nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất ựộng sản, và chắnh khó khăn về nguồn vốn ựã hạn chế phần lớn nguồn cung Bất ựộng sản trên thị trường. Theo thống kê, hiện nay tiềm lực tài chắnh của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất ựộng sản vẫn còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Theo như ước tắnh, số vốn ựầu tư vào bất ựộng sản ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Vì lẽ ựó, một trong những giải pháp cấp bách chắnh là các công ty Bất ựộng sản cần quan tâm ựế việc thu hút cũng như liên kết vốn với các công ty, tổ chức nước ngoài.
Về phương diện pháp lý, sự hợp tác về vốn là hoàn toàn phù hợp bởi vì 2 lý do sau: Thứ nhất, Việt Nam ựã trở thành viên của WTO, thành viên không chắnh thức của Liên hiệp Hội ựồng Bảo An, và Thủ tướng Việt Nam Nguyễn Tấn Dũng ựã ký bảng Hiến pháp ASEAN, cho phép Việt Nam hội nhập sâu hơn vào
thị trường thế giới. Thứ 2, Luật Kinh doanh Bất ựộng sản ựược ban hành ựã tạo ra một môi trường hợp pháp rõ ràng cho những hoạt ựộng hợp tác này. đồng thời, trong giai ựoạn hiện nay, các nước trên thế giới ựã nhận thấy nhiều tiềm năng lớn trên thị trường Bất ựộng sản ở nước ta. Thật vậy, ở thời ựiểm trước ựây, lãnh ựạo UBND TP.HCM ựã ựến các nước Singapore, Malaysia... ựể kêu gọi ựầu tư vào các dự án ựịa ốc. Thế nhưng, các công ty nước ngoài vào thời ựiểm ựó ựều thờ ơ với sự mời gọi của chúng ta. Một số doanh nghiệp ựặt ra yêu cầu là ngoài góp ựất, công ty trong nước phải có vốn ựối ứng. điều kiện này khiến không ắt công ty trong nước gặp trở ngại trong việc hợp tác. Tuy nhiên, ựến bây giờ có rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài muốn ựầu tư vào ựịa ốc. Có những dự án của doanh nghiệp trong nước không cần chào mời mà họ cũng tự tìm tới.
Vì lẽ ựó, các công ty bất ựộng sản cần tận dụng cơ hội này ựể thu hút nguồn vốn vào các dự án ựầu tư. đặc biệt, ựối với các dự án triển khai dở dang hoặc chưa hoàn tất ựến bù từ nhiều năm qua thì hình thức này rất phù hợp ựể các công ty bất ựộng sản trong nước sớm triển khai các bước tiếp theo của dự án. Bên cạnh ựó, các dự án lớn, với diện tắch vài trăm hecta ựể xây khu ựô thị cũng rất ựược các công ty bất ựộng sản nước ngoài quan tâm ựể ựược hợp tác góp vốn ựầu tư. Trên phương diện thực tế, dù chưa phải là phổ biến với tất cả các công ty bất ựộng sản, nhưng ựã có nhiều sự hợp tác góp vốn giữa các công ty trong nước với các công ty, tập ựoàn lớn nước ngoài. Cụ thể chúng ta có thể kể ựến Dự án The Estella (xa lộ Hà Nội, quận 2, TP.HCM) qui mô khoảng 1.500 căn hộ, tổng vốn ựầu tư là 106 triệu USD, ựây là dự án liên doanh giữa Keppel Land (thuộc Tập ựoàn Keppel của Singapore, chiếm 55% vốn) và Công ty Tiến Phước (45%), ngoài ra, Công ty An Phú JS và Công ty HOK của Mỹ ựã kết hợp ựể triển khai một dự án 4 nghìn tỉ VND, xây dựng khu dân cư An Phú Hưng ở Hóc Môn, TP.HCM.
để ựạt ựược hiệu quả cao trong việc thu hút vốn ựầu tư nước ngoài, các công ty Bất ựộng sản cần chú trọng:
Chuẩn bị hồ sơ về dự án thật hoàn chỉnh (ựặc biệt quan trọng là các
giấy tờ pháp lý dự án)
Nghiên cứu kỹ về mức giá chuyển nhượng hoặc vốn góp (nếu là hình thức hợp tác, liên doanh)
Nếu dự án ựã lên quy hoạch, thì cần phải có bảng phân bổ ngân sách ựầu tư hợp lý, rõ ràng cùng với thiết kế chi tiết của từng hạng mục trong tổng thể dự án.
Trình ựược bản phân tắch mức ựộ khả thi và tắnh thành công (khả
năng sinh lợi hấp dẫn) của dự án.
Nếu liên doanh, chủ dự án cần phải có các báo cáo tài chắnh về tình
hình doanh nghiệp ựược chuẩn bị chu ựáo, rõ ràng và thực hiện bởi các ựơn vị kiểm toán uy tắn.
Ngoài ra, một yếu tố nhỏ nhưng cũng không kém phần quan trọng
ựó là nên tìm hiểu về văn hóa doanh nghiệp, văn hóa quốc gia của Nhà ựầu tư nước ngoài ựể có thể ựáp ứng hoặc giải tỏa ựúng những lo lắng và làm hài lòng với các ựòi hỏi của các nhà ựầu tư nước ngoài này.