Thị trường Bất ựộng sản kém phát triển trong giai ựoạn hiện nay do ảnh hưởng của cầu:

THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ

2.3.1 Thị trường Bất ựộng sản kém phát triển trong giai ựoạn hiện nay do ảnh hưởng của cầu:

do ảnh hưởng của cầu:

Khó có thể phủ nhận rằng thị trường Bất ựộng sản trong năm 2008 ựã ảm ựạm hơn rất nhiều so với năm 2007 bắt nguồn một phần lớn là do tâm lý của người dân. Chúng ta có thể thấy, trong khoảng thời gian từ ựầu năm ựến những tháng cuối năm 2007, thị trường Bất ựộng sản liên tục tăng giá. Lúc ựó, rất nhiều nhà ựầu tư nhỏ lẻ ựã thức ựêm, chen lấn ựể mua cho ựược những căn hộ trong

các dự án mới, hoặc ráo riết ựi săn lùng ựất ựai ở những khu ựô thị. Mặc dù trong giai ựoạn này ựã có nhiều khuyến cáo về sự phát triển quá nóng của thị trường Bất ựộng sản, kèm theo ựó là nhiều nhận ựịnh về hiện tượng giá Bất ựộng sản bị ựẩy lên quá nhiều chuyên gia, nhưng, bất chấp tất cả, lượng giao dịch vẫn rất lớn. Tuy nhiên, ựến nay, các giao dịch Bất ựộng sản trên TP.HCM hầu như tê liệt. Nếu trước ựây, giao dịch các căn hộ chung cư cao cấp ựược xem như một cơn sốt thì ựến thời ựiểm hiện tại, giá các căn hộ loại này ựã giảm 30-50% nhưng lượng giao dịch thành công không tăng mà còn giảm 20-30%. Không phải ngẫu nhiên mà thị trường lại biến ựộng mạnh như vậy. Có nhiều nguyên nhân dẫn ựến cầu Bất ựộng sản giảm mạnh trong giai ựoạn hiện nay.

Trước hết, chắnh vì viễn cảnh không ựược sáng sủa của thị trường ựã tác ựộng rất lớn ựến tâm lý người dân. Sự im ắng của thị trường và xu hướng giảm giá mạnh, cùng với thông tin về chắnh sách thuế luỹ tiến theo hướng ựánh thuế luỹ tiến ựối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, ựất vượt hạn mức quy ựịnh, có nhà ựất nhưng không ựưa vào khai thác sử dụng nhằm mục ựắch hạn chế ựầu cơ, các nhà ựầu tư nhỏ lẻ không muốn giữ Bất ựộng sản của mình lâu hơn vì lo ngại giá sẽ tiếp tục giảm, mặt khác, do giá vàng biến ựộng cũng khiến một số nhà ựầu tư muốn bán ựi các loại nhà , ựất ựang nắm giữ ựể chuyển sang ựầu tư vàng. Những người có nhu cầu về nhà ở thật sự cũng chờ giá giảm thêm mới mua vào. Theo quan ựiểm của nhiều người, mặc dù giá Bất ựộng sản ựã giảm nhiều, nhưng vẫn còn nhiều rủi ro ựối với thị trường trong thời ựiểm này. Bởi lẽ, khả năng sụt giá ở mức ựộ cao hơn là ựiều rất có khả năng xảy ra. Có một vài lý do ủng hộ quan ựiểm này. Thứ nhất, vào thời ựiểm tháng 7/2007, các nhà ựầu tư ựã chuyển vốn ồ ạt từ thị trường chứng khoán sang thị trường Bất ựộng sản. Như vậy, tháng 7/2008 sẽ là thời ựiểm các ngân hàng xem xét lại các khoản vay. Trước tình cảnh này, nếu nhà ựầu tư nhỏ lẻ còn tiếp tục giữ nhà, ựất, họ sẽ phải thắch ứng với khoản lãi suất 20%/năm, còn nếu bán ra cắt lỗ thì chắc chắn họ sẽ bị ép giá, và phải bán với mức giá thấp hơn dự ựịnh. Thứ hai, theo kinh nghiệm phát triển của một số quốc gia trong khu vực đông Nam Á và một số quốc gia có thị trường phát triển mạnh trong thời gian qua thì mức tăng giá nhà ựất cao nhất chỉ 30%/năm; ựể giá nhà ựất tăng 100% phải mất 5 năm. Tuy nhiên, tại TPHCM, mặc dù ựã giảm nhiều nhưng so với cách ựây 18 tháng

(10/2006) thì giá nhà ựất hiện tại vẫn còn cao gấp 2,5 ựến 3 lần. Từ ựó, rất nhiều người cho rằng giá nhà ựất vẫn sẽ tiếp tục giảm thêm từ 10% ựến 20% thì mới bắt ựầu chạm ựến ngưỡng giá trị thực.

Bên cạnh ựó, cầu Bất ựộng sản giảm sút cũng một phần do sự tác ựộng của tình hình tắn dụng hiện nay. Trên thực tế, rất nhiều ngân hàng ựã siết chặt thủ tục vay vốn thay lời từ chối không cho vay mua Bất ựộng sản. Hiện tại, các ngân hàng chỉ cho vay mua nhà ở khu vực dự án căn cứ trên giá gốc ựể hạn chế rủi ro. Các khoản vay mua nhà với giá trị lớn, từ 3-5 tỉ ựồng ựa số ựều bị từ chối dù căn nhà ựược thế chấp có giá trị giao dịch lên tới hàng chục tỉ ựồng.

đặc biệt, không ắt ngân hàng chỉ nhận thế chấp tài sản là căn nhà mà khách hàng ựịnh mua với ựiều kiện khách hàng phải hoàn tất thủ tục sang tên rồi ngân hàng mới giải ngân. điều này gây không ắt khó khăn cho khách hàng vì hầu như người bán nhà ựòi hỏi nhận tiền ựủ mới hoàn tất thủ tục sang tên. Không chỉ khó khăn về thủ tục vay, lãi suất cho vay cũng là một lực cản rất lớn cho những người co nhu cầu mua nhà. Với lãi suất 18,5% ựến 1,9%/năm, với mức vay 500 triệu ựồng ựể mua nhà, khách hàng phải trả cho ngân hàng xấp xỉ 13 triệu ựồng mỗi tháng. đây là một khoản tiền khá lớn ựối với thu nhập của phần lớn người dân hiện nay.

Ngoài những yếu tố trên, sự biến ựộng của thị trường Bất ựộng sản ở TP.HCM còn xuất phát từ chắnh sách thuế của nhà nước ựối với lĩnh vực Bất ựộng sản . Thật vậy, Pháp lệnh về thuế nhà ựất sẽ ựược bổ sung theo hướng ựánh thuế luỹ tiến ựối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, ựất vượt hạn mức quy ựịnh, có nhà ựất nhưng không ựưa vào khai thác sử dụng nhằm mục ựắch hạn chế ựầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách. Theo ựó, các hộ gia ựình, cá nhân vượt quá tiêu chuẩn diện tắch nhà ở bình quân sẽ bị ựánh thuế theo cách tắnh mới . Cụ thể hơn, có thể hiểu khi hộ gia ựình sở hữu một (01) nhà ở hoặc căn hộ có diện tắch trên 100 mét vuông sàn thì phải nộp thuế theo nguyên tắc luỹ tiến. Vắ dụ, diện tắch từ 101 Ờ 150 mét vuông phải nộp 130% thuế suất nhà ở cơ bản nhân với (x) phần diện tắch chênh lệch tăng thêm; diện tắch từ 151- 200 mét vuông phải nộp 150% thuế suất nhà ở cơ bản nhân với (x) phần diện tắch tăng thêm; trên 200 mét vuông thì phải nộp 200% thuế suất nhà ở cơ bản nhân với (x) phần diện tắch tăng thêm. Hộ gia ựình, cá nhân có sở hữu từ hai nhà ở

hoặc căn hộ trở lên, nếu vượt hạn mức nhà ở cũng thực hiện ựánh thuế luỹ tiến theo nguyên tắc càng sở hữu nhiều nhà thì mức nộp thuế càng tăng. Thị trường Bất ựộng sản, vì lẽ ựó, ựã có nhiều ảnh hưởng, trong ựó nổi bật nhất là sức cầu của thị trường ựã giảm ựi khá nhiều.

Mục tiêu của việc ựánh thuế lũy tiến ựối với bất ựộng sản là làm cho những nhà ựầu cơ giảm sức mua, từ ựó tạo cơ hội cho những người có nhu cầu thực sự tiếp cận ựược với nhà, tuy nhiên, hiện nay thuế ựánh vào kinh doanh bất ựộng sản ựã quá nhiều, nếu tiếp tục ựánh thuế lũy tiến ựối với nhà, ựất thì thị trường sẽ chậm phát triển. Thực tế trên thị trường bất ựộng sản thì nhà ựầu tư mua ựi bán lại (thường gọi là nhà ựầu cơ) chiếm ựến 80%. Do ựó, ựánh thuế lũy tiến ựối với các ựối tượng này sẽ ảnh hưởng rất lớn ựến thị trường bất ựộng sản. Không chỉ những nhà ựầu cơ mà ngay cả những người có nhu cầu thật sự trong việc sở hữu Bất ựộng sản ựể ở hoặc ựể dành khi về già vì mức thuế suất họ ựóng sẽ làm giảm ựi rất nhiều thu nhập của họ. Chắnh vì lo ngại ựóng thuế với mức thuế suất cao khi sở hữu Bất ựộng sản với diện tắch lớn nên rất nhiều người, dù có nhiều nhu cầu khác nhau, ựều e ngại không dám bỏ tiền vào Bất ựộng sản trong giai ựoạn này.

Không chỉ tác ựộng về phắa cầu, mà ở một góc ựộ nào ựó, việc ựánh thuế luỹ tiến ựối trong lĩnh vực Bất ựộng sản cũng sẽ có những ảnh hưởng ựối với nguồn cung. Bởi lẽ, ựối với các công ty Bất ựộng sản, hàng tháng các công ty này ựã phải chịu 28% thuế thu nhập doanh nghiệp và nếu như phải gánh thêm trên vai khoản thuế luỹ tiến Bất ựộng sản nữa thì các công ty này sẽ khó có thể chịu nổi. Lý do là ở chỗ, các công ty ựịa ốc là những ựơn vị sở hữu nhà nhiều nhất, nếu không phân biệt là ựối tượng ựầu cơ với công ty Bất ựộng sản ựang kinh doanh, việc áp dụng sẽ dẫn ựến sai ựối tượng và doanh nghiệp lại tiếp tục phải nộp thuế mức cao. Thêm vào ựó, khi lượng khách hàng giảm do e ngại thuế luỹ tiến thì các công ty này cũng sẽ không mặn mà với việc ựầu tư xây dựng dự án nhà ở. điều này sẽ làm cho nguồn cung nhà ngày càng khan hiếm.

Mặc dù trong giai ựoạn hiện tại, cầu Bất ựộng sản có phần nào nguội lạnh hơn so với trước. Tuy nhiên, ựiều ựó không có nghĩa là toàn bộ nhu cầu Bất ựộng sản tại TP.HCM giảm sút toàn bộ, mà ựa phần tập trung vào các căn hộ cao cấp với diện tắch lớn. Tại TP.HCM vẫn có một phân khúc thị trường Bất ựộng sản mà

nhu cầu hiện tại rất lớn. đó chắnh là phân khúc thị trường nhà cho người thu nhập thấp. Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện toàn thành phố có 218.000 lao ựộng ở các khu chế xuất, khu công nghiệp cần chỗ lưu trú. Bên cạnh ựó, thành phố cần khoảng 30.000 căn hộ tái ựịnh cư và khoảng 10.000 căn hộ ựể bố trắ cho các cán bộ công nhân viên chức trẻ. Lực lượng trên sẽ còn tiếp tục ựược bổ sung bởi mỗi năm, hàng ngàn sinh viên mới ra trường, tiếp tục ở lại hoặc chuyển ựến thành phố ựể tìm cơ hội việc làm. Như vậy, trên thực tế, thị phần nhà ở trung bình, nhà cho người thu nhập thấp hiện không ựóng băng và cũng là xu hướng căn hộ có diện tắch nhỏ (dành cho người ựộc thân, cho những cặp vợ chồng trẻẦ).