Như đó phõn tớch và trỡnh bày ở cỏc mục trước, tổng mức vốn đầu tư để xõy dựng cụng trỡnh cần cú là 223.165.934.978đ (Hai trăm hai mươi ba tỷ, một trăm
sỏu mươi lăm triệu, chớn trăm ba mươi tư nghỡn , chớn trăm bảy tỏm đồng ) - Tổng mức vốn đầu tư cần cú này sẽ được lấy từ nguồn vốn vay Ngõn hàng với
loại hỡnh vay là dài hạn cú lói suất 0,8%/thỏng. Như đó tớnh toỏn ở Chương VI, mục 3, điểm 2; Kế hoạch thực hiện cú tiến độ thi cụng xõy lắp là 550 ngày, tức là khoảng 18 thỏng. Với lói suất cho vay của Ngõn hàng là 0,8%/thỏng và tổng mức vốn đầu tư cần thiết là 219.651.510.806đ chia cho ba giai đoạn vốn, cú thể thấy như sau:
- Tổng mức vốn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh : 219.651.510.806đ
- Lói suất cho vay 0,8%/thỏng
- Lói vay ngõn hàng / thỏng : 219.651.510.806đ/3 ì 0,8% =585.737.362đ. (Năm trăm tỏm mươi nhăm triệu, bảy trăm ba bảy nghỡn, ba trăm sỏu mươi hai đồng ).
- Thời gian cho vay : 6 thỏng .
- Tổng lói suất cho vay : 585.737.362đ ì 6 thỏng = 3.514.424.172đ.
- Tổng vốn đầu tư + lói suất cho vay 6 thỏng là :
219.651.510.806đ + 3.514.424.172đ = 223.165.934.978đ.
(Hai trăm hai mươi ba tỷ, một trăm sỏu mươi lăm triệu, chớn trăm ba mươi tư nghỡn , chớn trăm bảy tỏm đồng ) - Giỏ trị thu bỏn từ căn hộ : 210.067.297.624đ.
(Hai trăm mười tỷ khụng trăm sỏu mươi bảy triệu hai trăm chớn bảy ngàn sỏu trăm đồng).
- Lói rũng một năm thu được từ cho thuờ Văn phũng và Dịch vụ, chưa kể thuờ sõn tennis là : 5.462.217.000đ.
(Năm tỷ bốn trăm sỏu mươi hai triệu hai trăm mười bảy ngàn đồng ). - Số dư nợ tồn đọng cần trả được tớnh:
( Tổng mức đầu tư + Lói suất vay )- Giỏ trị bỏn căn hộ: 223.165.934.978đ - 210.067.297.624đ = 13.098.637.354đ
( Mười ba tỷ, khụng trăm chớn mươi tỏm triệu, sỏu trăm ba mươi bảy ngàn, ba trăm năm mươi tư đồng ).
Vậy số năm hoàn dư nợ là : 29 thỏng.
Lói rũng từ dịch vụ cho thuờ văn phũng một năm là 5.462.217.000đ. Số nợ tồn đọng là 13.098.637.354đ, vậy lấy lói cho thuờ trả nợ ta cú số năm hoàn nợ là
29 thỏng.
VII.1.2 Đỏnh giỏ hiệu quả đầu tư Kinh tế - Xó hội:
Qua sự phõn tớch và đỏnh giỏ ở cỏc chương trước cũng như qua cỏc chỉ tiờu quy hoạch, kiến trỳc và xỏc định lợi nhuận Kinh tế, hiệu quả Xó hội, cho thấy sự đỳng đắn trong chủ trương đầu tư xõy dựng cụng trỡnh tại 88 Lỏng Hạ - Đống Đa - HN của Cty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội - Haprosimex. Đõy là bước đi chuẩn trong giai đoạn chuyển mỡnh của Cụng ty, hội nhập với Kinh tế thị trường và phỏt huy nội lực với mục đớch tăng trưởng kinh tế, gúp phần ổn định và phỏt triển đụ thị. Với Dự ỏn đầu tư xõy dựng Tổ hợp cụng trỡnh tại 88 Lỏng Hạ, Cty Haprosimex đó chứng minh sự hợp lý trong cơ cấu Tổ hợp cụng trỡnh, tớnh đỳng đắn của chủ trương đầu tư qua những sơ lược cỏc mặt sau:
* Về Quy hoạch - Kiến trỳc :
- Nõng cao hiệu quả sử dụng đất qua cỏc chỉ tiờu kỹ thuật cho phộp tại Quy hoạch tổng Mặt bằng, qua đú tạo nờn mụi trường cảnh quan khu vực phong phỳ hơn và tạo những khụng gian phục vụ cho mục đớch cụng cộng cho phụ cận. Cỏc khụng gian sử dụng được tạo lập phự hợp với hiện tại và tương lai lõu dài, đạt cỏc chỉ tiờu diện tớch với dõn cư đụ thị loại 1 với hỡnh thức căn hộ hiện đại, cú chất lượng cao, thớch ứng với mức độ tăng trưởng kinh tế của đại bộ phận cư dõn cú mức sống cao, ổn định. Chức năng văn phũng tương thớch với nhu cầu Xó hội, cụ thể với trục phố mà định hướng là Thương mại - Tài chớnh, giao thụng khu vực ổn định và thuận lợi .
- Khụng gian cơ cấu chức năng căn hộ ở và làm văn phũng rộng rói, linh hoạt trong sử dụng.
* Về Kinh tế:
- Suất đầu tư khụng cao, được tớnh theo diện tớch sàn sử dụng hợp lý trờn cơ sở mặt bằng giỏ xõy dựng nhà ở và cụng trỡnh hiện tại.
- Tổng mức đầu tư phự hợp với mục đớch của dự ỏn là Tổ hợp nhà ở để bỏn và Văn phũng làm việc - Giới thiệu sản phẩm và Kinh doanh Thương mại.
- Đem lại một nguồn thu nhất định cho Ngõn sỏch qua cỏc hỡnh thức đúng thuế nghĩa vụ của loại hỡnh kinh doanh Văn phũng và Dịch vụ Thương mại cũng như thuế thu nhập Doanh nghiệp.
* Về ý nghĩa Xó hội:
- Gúp phần chỉnh trang diện mạo cảnh quan, kiến trỳc khu vực cũng như trong lĩnh vực phỏt triển đụ thị núi chung. Đúng gúp thỳc đẩy giải quyết bức xỳc về nhu cầu ở của tầng lớp cư dõn cú thu nhập cao, ổn định của Xó hội.
- Đúng gúp vào quỹ nhà của Thành phố một sự tớch lũy đỏng kể cho Ngõn
sỏch phỏt triển nhà.
- Tăng thu nhập cho ngõn sỏch của Thành phố từ cỏc điều khoản của chi phớ sử dụng đất và khi dự ỏn được đưa vào khai thỏc, sử dụng, lợi nhuận được tăng thờm cho Ngõn sỏch và chủ đầu tư từ cỏc loại hỡnh kinh doanh, dịch vụ và thuế lợi tức Doanh nghiệp.
- Khi dự ỏn được hoàn tất đầu tư và đưa và khai thỏc sử dụng, mạng lưới cỏc dịch vụ của Tổ hợp cụng trỡnh từ cỏc loại hỡnh kinh doanh, dịch vụ cũng như cỏc dịch vụ khỏc như vệ sinh, trụng giữ xe, bảo vệ, và cỏc nhu cầu sử dụng dịch vụ khỏc của người sử dụng sẽ được Cụng ty Haprosimex đảm nhận, thụng qua Xớ nghiệp Quản lý nhà của Cụng ty. Điều này tạo điều kiện về cụng ăn việc làm
cho những cỏn bộ của Cụng ty cú khả năng về quản lý kinh doanh, cũng như dõn cư khu vực địa phương đang nhàn rỗi.
- Ngoài ra, sức thu hỳt rất lớn với cư dõn sống trong toà nhà là Cụng ty sẽ trớch 5% từ lói cho thuờ của khối Văn phũng - Dịch vụ để hỗ trợ cho cỏc hộ dõn thờm vào cỏc chi phớ như an ninh, bảo vệ, trụng xe, thang mỏy… hàng thỏng.
- Sau khi hoàn tất đầu tư, Dự ỏn sẽ tạo ra một Tổ hợp cụng trỡnh đồng bộ về Quy hoạch cũng như Kiến trỳc và hệ thống kỹ thuật hạ tầng, đúng gúp hoàn thiện Quy hoạch khu vực..
- Việc đầu tư xõy dựng và kinh doanh, phỏt triển nhà tạo thờm cho doanh nghiệp cơ hội phỏt triển và tăng mức tăng trưởng kinh tế cho Xó hội.
CHƯƠNG VIII
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MễI TRƯỜNG
VIII.1. Đỏnh giỏ tỏc động đến mụi trường khi thực hiện dự ỏn.
Trong quỏ trỡnh xõy dựng Dự ỏn,việc giải toả, san ủi mặt bằng, xõy dựng cỏc cụng trỡnh sẽ cú những tỏc động ảnh hưởng đến mụi trường.
- ễ nhiễm do bụi đất, đỏ gõy tỏc động trực tiếp lờn cụng nhõn thi cụng cụng trỡnh và dõn cư xung quanh.
- ễ nhiễm khớ thải từ cỏc phương tiện vận tải và cỏc thiết bị mỏy múc thi cụng. Nguồn ụ nhiễm loại này thường khụng lớn do phõn tỏn trong mụi trường thoỏng, rộng.
- ễ nhiễm tiếng ồn do cỏc phương tiện vận tải và mỏy múc thi cụng.
- ễ nhiễm nước thải từ sinh hoạt của cụng nhõn trực tiếp thi cụng, từ cỏc khu tập kết vật liệu xõy dựng.
- Tai nạn lao động cú thể xảy ra với cụng nhõn trong quỏ trỡnh xõy dựng. Cỏc tỏc động này cú thể chia làm hai nhúm:
- Nhúm tỏc động lờn người cụng nhõn trực tiếp thi cụng. - Nhúm tỏc động đến mụi trường xung quanh.
Thực thế cỏc tỏc động trờn thường khú trỏnh khỏi và tất yếu của cụng trường xõy dựng.
Ban quản lý Dự ỏn cần ỏp dụng cỏc biện phỏp giảm nhẹ ụ nhiễm tới mụi trường và cú biện phỏp bảo vệ sức khoẻ người lao động vỡ đõy là cụng trỡnh lớn, thời gian thi cụng khỏ dài.
VIII.1.1.Tỏc động đến cụng nhõn lao động trực tiếp.
Trong quỏ trỡnh giải phúng mặt bằng sẽ tiến hành chủ yếu bằng cơ giới kết hợp với thủ cụng. Hoạt động này cú thể gõy ra ảnh hưởng đến người lao động nếu họ khụng được trang bị đầy đủ cỏc phương tiện bảo hộ lao động.
- Tỏc động của bụi, tuỳ theo mức độ ụ nhiễm và thời gian tiếp xỳc của người lao động với bụi mà cú thể cú hai tỏc hại chủ yếu sau:
+ Bệnh bụi phổi: Bệnh này cú khả năng làm xơ hoỏ phổi và làm giảm chức năng hụ hấp.
+ Cỏc bệnh khỏc như bệnh đường hụ hấp (mũi, họng, khớ quản, phế quản…), cỏc bệnh ngoài da (nhiễm trựng da, làm khụ da…), cỏc bệnh về mắt, cỏc bệnh về đường tiờu hoỏ.
- Tỏc động của tiếng ồn, ụ nhiễm nhiệt.
Trong quỏ trỡnh xõy dựng, nếu khụng cú sự kết hợp hài hoà và việc sắp xếp cũng như quản lý khoa học thỡ việc gia tăng phương tiện vận chuyển, mỏy múc thi cụng, dẫn đến tiếng ồn, bụi bặm, ụ nhiễm nhiệt gia tăng. Khả năng tai nạn lao động cũng gia tăng.
Do thời gian thi cụng tương đối dài nờn liờn doanh cần quan tõm đến điều kiện sống, làm việc của người lao động như xõy dựng khu nhà tạm cho người lao động, đảm bảo điều kiện, sinh hoạt bỡnh thường và cú cỏc chế độ đói ngộ thoả đỏng…
VIII.1.2. Tỏc động đến mụi trường xung quanh.
VIII.1.2.1. Quỏ trỡnh san ủi, đào lấp.
- Ảnh hưởng do bụi phỏt tỏn vào khụng khớ xung quanh. Cỏc loại bụi dạng hạt (đất, cỏt) sẽ gõy ảnh hưởng tới sức khoẻ của cộng đồng dõn cư khu vực lõn cận.
- ễ nhiễm do tiếng ồn gõy ra do thời gian làm việc lõu dài của cỏc phương
tiện thi cụng trờn cụng trường.
- Cụng nhõn sống tập trung trờn cụng trường cũng gõy ảnh hưởng trực tiếp và giỏn tiếp đến mụi trường tự nhiờn và kinh tế xó hội của khu vực, tệ nạn xó hộ cú khả năng phỏt sinh nếu khụng ngăn chặn kịp thời.
- Nước thải, chất thải rắn từ sinh hoạt của cụng nhõn trực tiếp thi cụng cũng cú khả năng gõy ụ nhiễm mụi trường.
VIII.1.2.3. Quỏ trỡnh thi cụng.
Trong quỏ trỡnh thi cụng, ngoài cỏc ảnh hưởng tương tự như trờn cũn một vấn đề đũi hỏi cỏc nhà đầu tư, thiết kế xem xột, đú là khả năng gõy chấn động, rạn nứt cỏc cụng trỡnh, nhà dõn kề bờn khu Dự ỏn.
VIII.1.3.Tai nạn lao động.
Cũng như bất cứ cụng trường xõy dựng với quy mụ lớn, cụng tỏc an toàn lao dộng là vấn đề đặc biệt quan tõm từ cỏc nhà thầu cho đến người lao động trực tiếp.
- ễ nhiễm mụi trường làm ảnh hưởng xấu đến sức khoẻ của người lao động. Một số trường hợp tỏc động cú khả năng làm ảnh hưởng đến người lao động, gõy choỏng vỏng, mệt mỏi, thậm chớ ngất (thường xảy ra với lao động nữ và người cú sức khoẻ yếu).
- Cỏc tai nạn cú thể xảy ra khi làm việc với cỏc loại cần cẩu, thiết bị bốc dỡ, cỏc loại vật liệu xõy dựng chất đống cao cú thể rơi vỡ…
- Cụng trường thi cụng cú nhiều phương tiện vận tải ra, vào cú thể gõy ra tai nạn lao động do trượt tộ trờn cỏc dàn giỏo, từ cụng tỏc thi cụng thang mỏy, vận chuyển vật liệu xõy dựng lờn cỏc tầng cao…
VIII.1.4. Khi dự ỏn đi vào hoạt động.
Khi khu nhà ở của Dự ỏn đi vào sử dụng sẽ cú cỏc tỏc động đến mụi trường như sau:
- Tỏc động do chất thải rắn;
- Tỏc động do nước thải sinh hoạt và cụng nghiệp;
- Tỏc động đến xó hội;
VIII.2. Đề xuất cỏc biện phỏp giảm thiểu cỏc tỏc động tiờu cực.
VIII.2.1.Bụi:
Để hạn chế bụi tại cỏc khu vực cụng trường xõy dựng phải cú kế hoach thi cụng và kế hoạch cung cấp vật tư tập trung vào cựng một thời điểm. Khi chuyờn chở vật liệu xõy dựng phỏt sinh bụi nhiều như xớ măng, cỏc xe vận tải phải được phủ kớn bằng hạt, để hạn chế ụ nhiễm bụi tại cỏc khu vực cụng trường sỏt trục đường sỏt trục lộ giao thụng hoặc khu dõn cư hiện hữu cần sử dụng xe phun nước trong những ngày nắng. Ban quản lý cụng trỡnh cần phải thực hiện tốt việc quản lý xõy dựng và quản lý mụi trường trong quỏ trỡnh xõy dựng nhà ở của nhõn dõn.
VIII.2.2. Tiếng ồn:
Để hạn chế tiếng ồn trong quỏ trỡnh xõy dựng cũng cần phải cú kế hoạch thi cụng hợp lý. Cỏc thiết bị gõy tiếng ồn lớn như mỏy khoan, đào, đúng cọc bờ tụng khụng được phộp hoạt động quỏ 23 giờ đờm.
VIII.2.3. Nước thải:
Trong quỏ trỡnh xõy dựng, nước mưa cuốn theo đất, cỏt, đỏ, xi măng rơi vói từ mặt đường được dẫn vào hồ lắng trước khi thải ra rạch. Bựn lắng được nạo vột sau khi giai đoạn xõy dựng kết thỳc. Cụng trường cần xõy dựng cỏc nhà vệ sinh cạnh cỏc lỏn trại. Cỏc hầm tự hoại 3 ngăn của cỏc nhà vệ sinh phải được xõy dựng phự hợp với số lượng cụng nhõn sử dụng. Sau khi giai đoạn xõy dựng kết thỳc, bựn tự hoại sẽ được hỳt đi và tiến hành san lấp bể tự hoại.
Dự ỏn sẽ được xõy dựng hệ thống thoỏt nước mưa và nước tải sinh hoạt riờng biệt. Nước thải sinh hoạt sẽ được xử lý và thoỏt vào hệ thống thoỏt nước chung của thành phố. Trong kế hoạch dài hạn, nước thải sinh hoạt của khu Dự ỏn sẽ được đưa về hệ thống cống chung và qua trạm xử lý của thành phố trước khi chảy vào sụng.
Nước thải sau khi xử lý phải đạt được cỏc tiờu chuẩn quy định trong cột A TCVN 5942-1995 như sau:
BẢNG SỐ 35
Thành phần Đơn vị Tiờu chuẩn
(1) (2) (3) SS Mg/l 50 BOD Mg/l 20 COD Mg/l 50 Tổng Ni tơ Mg/l 30 Amoni Mg/l 0,1 Tổng phốt pho Mg/l 4 VIII.2.4.Chất thải rắn:
Bao gồm đất, cỏt, cốt pha, sắt thộp phải được tập trung tại bói chứa quy định. Chất thải sinh hoạt phải được thu gom triệt để và chuyển về bói chụn lấp và xử lý cuả thành phố.
Biện phỏp thu gom rỏc: Bố trớ cỏc đường ống xả rỏc ở cỏc đơn nguyờn nhà. Từ cỏc tầng đều cú cửa đổ rỏc. Dưới tầng hầm cốt – 36.000 tại vị trớ lấy rỏc cú thể để cỏc thựng chứa rỏc cụng cộng. Hàng ngày hoặc hàng tuần vào giờ quy định, xe lấy rỏc đến chở cỏc thựng chứa rỏc đến nơi xử lý chất thải rắn và thay vào đú là cỏc thựng chứa rỏc mới.
Dự ỏn xõy dựng tổ hợp nhà ở cao cấp - văn phũng làm việc 88 Lỏng Hạ là Dự ỏn khả thi gúp phần cải tạo cảnh quan đụ thị và nõng cao điều kiện ở cho nhõn dõn thành phố.
Việc xõy dựng khu nhà ở chung cư cao tầng mới sẽ gúp phần hoàn thiện và
nõng cao cơ sở hạ tầng, tăng diện tớch nhà ở của thành phố Hà Nội.
Trong quy hoạch tổng thể của Dự ỏn khi nhà ở chung cư cao tầng đó đề ra đầy đủ cỏc giải phỏp khống chế cỏc tỏc động tiờu cực ảnh hưởng đến mụi trường. Tuy nhiờn cần cú cỏc khoản quy định cụ thể đối với cỏc đơn vị thi cụng cũng như xõy dựng Qui chế quản lý khu dõn cư sau đầu tư xõy dựng để hạn chế tối đa cỏc tỏc động tiờu cực đến mụi trường.
Chơng IX
KếT LUậN Và KIếN NGHị
IX.1 Kết luận:
Dự ỏn đầu tư xõy dựng Tổ hợp cụng trỡnh nhà văn phũng -Giới thiệu sản phẩm và căn hộ ở cao cấp 88 Lỏng Hạ là Dự ỏn cú tớnh đỳng đắn trong định hướng đầu tư phỏt triển của Doanh nghiệp. Dự ỏn khi đưa vào khai thỏc sử dụng sẽ đạt hiệu quả cao trong cụng tỏc sử dụng đất, cải thiện cảnh quan mụi trường khu vực, đúng gúp hoàn thiện Quy hoạch và Kiến trỳc khu vực cũng như phỏt triển Quy hoạch - Kiến trỳc đụ thị, làm tăng quỏ trỡnh đụ thị hoỏ của Thủ đụ
