II. Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t phát triển nhà ở tại Hà nội
1. Giải pháp huy động vốn
1.1. Đa dạng và cải cách chính sách cho vay vốn có nguồn gốc từ ngân
ngân sách
Xây dựng nhà ở theo mô hình dự án đòi hởi sự thống nhất đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mà nhiều trong số đó là những công trình công cộng phục vụ cho lợi ích của cả cộng đồng và khó hay không thể thu hồi vốn đầu t. Để hoàn thành một dự án nh vậy thì nguồn vốn Nhà nớc có ý nghiã cực kỳ quan trọng, khơi thông và đảm bảo cho sự thành công của các nguồn vốn khác. Vốn Ngân sách không chỉ thể hiện đơn gian dới dạng tiền tệ mà Nhà nớc với t cách là đại diện của nhân dân còn sở hữu nhiều tài sản quốc gia khác trong đó quan trọng nhất phải kể đến nguồn tài nguyên đất.
Một điểm cần lu ý là dù trong bất cứ điều kiện nào thì nguồn vốn Nhà nớc chỉ đóng vai trò hỗ trợ nhất định, tăng tính hấp dẫn hay chia sẻ phần nào rủi ro cho các dự án xây dựng nhà ở mà thôi. Trong điều kiện Việt nam nói chung và Thủ đô Hà nội nói riêng đang cần một lợng vốn rất lớn phục vụ cho sự nghiệp CNH, HĐH của đất nớc thì việc huy động và sử dụng vốn nh thế nào cho hợp lý trong từng lĩnh vực nhất định là điều hết sức quan trọng.
Trong lĩnh vực nhà ở có thể xem xét, vận dụng những biện pháp sau đây:
Thứ nhất - Góp vốn trực tiếp vào các dự án
Nhà nớc có thể góp một phần vốn vào dự án thông qua biện pháp góp trực tiếp theo hình thức cổ phần trong liên doanh, đặc biệt là những dự án mang tính xã hội nh xây dựng nhà cho ngời thu nhập thấp, cho các đối tợng chính sách, nhà ở phục vụ di dân, tái định c .…
Hình thức này làm tăng vốn tự có của dự án, tạo ra một cơ cấu vốn an toàn hơn. Sự có mặt của Nhà nớc có thể làm nhà đầu t tự tin vào sự thành công về tài chính bên cạnh sự thành công về kinh tế – xã hội, mặt khác nếu dự án vẫn phảivay bên ngoài thì các đơn vị cho vay cũng yên tâm hơn đến suất thu lợi (IRR) của nhà đầu t và do vậy lãi suất cho vay có thể giảm.
Tuy nhiên, hiện nay hình thức này khó thực hiện do Ngân sách không phải lúc nào cũng dồi dào, hơn nữa Thành phố đang tích cực chuyển lĩnh vực xây dng nhà ở từ hình thức bao cấp sang hình thức kinh doanh, huy động tối đa mọi nguồn lực trong xã hội đồng thời giảm dần sự tham gia của Nhà nớc.
Thứ hai - cho các dự án vay vốn
Một đặc điểm của các đơn tham gia xây dựng nhà ở trên địa bản Thủ đô là tình hình tài chính eo hẹp, trong các dự án lợng vốn tự có của chủ đầu t luôn chiếm tỷ trọng thấp trong khi lợng vốn vay lại chiếm tỷ trọng tơng đối cao. Việc thu hồi vốn đối với lĩnh vực này thờng kéo dài và bị phân tán, cha kể trờng hợp phân phối nhà theo hình thức trả góp hay cho thuê thì thời gian còn lâu hơn nữa. Nếu chủ đầu t sử dụng vốn vay quá nhiều thì trong suốt thời gian thực hiện cũng nh tiến hành khai thác dự án áp lực trả lãi và gốc sẽ rất lớn.
Trong điều kiện nh trên thì vay vốn tín dụng đầu t của Nhà nớc sẽ đóng vai trò khai thông cho dự án. Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu vay nguồn vốn này đồng thời đảm bảo nguyên tắc công bằng và hiệu quả cần thực hiện các biện pháp sau:
Xây dựng thống nhất và hoàn thiện cơ chế huy động vốn, quản lý vốn tín dụng u đãi để gắn liền công tác bố trí kế hoạch vốn với khả năng về nguồn vốn.
Hiện nay, Thành phố có nhiều tổ chức có chức năng huy động vốn cho tín dụng u đãi bên cạnh Quỹ hỗ trợ phát tiển nhà ở hiệu quả hoạt động còn hạn chế đã dẫn đến việc không thống nhất quản lý nguồn vốn. Hiện tợng này dẫn đến tình trạng chủ đầu t phải làm thủ tục ở nhiều nơi. Còn đối với đơn vị thực hiện cho vay vốn thì rất khó kiểm soát khả năng thu hồi vốn của mình vì không biết phần doanh thu nào, phần lợi nhuận nào sử dụng nguồn vốn của mình.
Thành phố cần chủ động hơn trong việc tìm kiếm nguồn tín dụng từ các tổ chức nớc ngoài và Trung ơng phục vụ cho xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế xã hội Thủ đô– . Đồng thời cần mạnh dạn đề nghị Chính phủ cho vay với mức lãi suất thấp hơn, thậm chí đề nghị chỉ lấy phí dịch vụ các khoản vay có liên quan tới các nguồn Nhà nớc huy động đợc từ các tổ chức nớc ngoài và kéo dài thời hạn cho vay tới 20-30 năm (hiện này thời .hạn cho vay u đãi quy định tối đa là l0 năm) vì các công trình cơ sở hạ tầng thờng khó có thể thu hồi vốn nhanh.
Đối với các đơn vị đi vay vốn phải xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể, chính xác. Khối lợng vay cần căn cứ trên nhu cầu thực tế của dự án, và vốn đối ứng của chủ đầu t, tránh tình trạng lợi dụng vốn vay u đãi để sử dụng vào mục đích khác xây dựng nhà ở. Thờng xuyên tiến hành kiểm tra, đánh giá việc sử dụng vốn của đơn vị để đảm bảo khả năng thu hồi vốn và trả nợ.
Cần có quy định chặt chẽ, chi tiết để gắn trách nhiệm của doanh nghiệp với khoản vốn vay này vì hầu hết các khoản vay tín dụng không yêu cầu
các chủ đầu t phải thế chấp tài sản, đây là u đãi của Thành phố đối với lĩnh vực xây dựng nhà ở. Lập kế hoạch chi tiết và xây dựng hợp đồng tín dụng đầy đủ các điều khoản cần thiết gồm cả biện pháp giải quyết khi vốn vay không có khả năng hoàn trả.
Thứ ba - hỗ trợ tài chính thông qua nguồn tài nguyên đất
Ngoài việc hỗ trợ tài chính nh đã đề cập thì Thành phố có thể hỗ trợ bằng quỹ đất cho các dự án. Hình thức này hiện đang đợc áp dụng tại nhiều dự án trong các khu đô thị mới tuy nhiên mới chỉ dừng ở các hình thức “đổi đất lấy hạ tầng” hay cho chậm trả tiền sử dụng đất để đầu t vào các công trình hạ tầng xã hội và kỹ thuật mà cha quan tâm nhiều đến hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là hình thức khai thác đợc triệt để và hiệu quả nhất giá trị của đất, tránh lãng phí nguồn tài nguyên không có khả năng tăng thêm này.
Để đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh, Hà Nội có thể sử dụng quỹ đất của mình dành cho phát triển hạ tầng kỹ thuật theo phơng thức ''đổi đất lấy công trình" hoặc ''đổi đất lấy đất” trên cơ sở đất thầu rộng rãi đã đợc thử nghiệm ở một số Thành phố của nớc ta nh Bà Rịa-Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể là thay vì việc lấy ngân sách thanh toán giá trị công trình cho các doanh nghiệp đầu t phát triển cơ sở hạ tầng trong các dự án xây dựng nhà ở, Thành phố sẽ trả cho họ quyền thuê dài hạn hoặc giao một số diện tích đất . Các doanh nghiệp tham gia đầu t sẽ đợc phép sử dụng quỹ đất này để tiến hành đầu t xây dựng nhà ở dới nhiều hình thức hay cho thuê lại và đợc hởng một số chính sách u đãi nh sau:
Trờng hợp đất đợc giao để thanh toán giá trị công trình hạ tầng cần đ- ợc vận dụng cho hởng chỉnh sách u đãi tối đa, giảm 50% tiền sử dụng đất và giảm thuế sử dụng đất đến l0 năm kể từ khi đợc giao đất.
Trờng hợp doanh nghiệp đợc Thành phố thanh toán giá trị công trình hạ tầng bằng diện tích đất đợc quyền thuê, thì diện tích đất này đợc miễn tiền thuê đất đến l0 năm kể từ khi làm thủ tục thanh toán khối l- ợng ký hợp đồng thuê đất.
Tuy nhiên, tình trạng quản lý đất đai hiện nay còn cha đợc chặt chẽ, đất đai bị các cá nhân chiếm dụng, quỹ đất công ngày càng bị thu hẹp, việc sử dụng đất tại các cơ quan hành chính, doanh nghiệp đợc giao đất còn lãng phí, kém hiệu quả... dẫn đến nguồn thu từ đất cho ngân sách Thành phố bị thất thoát đáng kể.
Vì vậy, trớc mắt cần khẩn trơng hoàn thiện hệ thống chính sách, các văn bản quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thiện các chính sách và quy định pháp luật về đất nhằm ổn định việc quản lý và sử dụng đất, đồng .thời, có điều kiện thuận lợi cho việc hình thành và phát triển thị trờng
bất động sản, thông qua đó thu hút vốn đầu t của toàn xã hội, khai thác lợi thế'của Thành phố.
Điểm rất đáng lu ý ở Thủ đô trong thời gian tới là nhanh chóng hoàn thiện các quy hoạch chi tiết Quận, phờng,. xã và công khai trên thông tin đại chúng tạo cơ sở pháp lý và động lực thúc đẩy đầu t t nhân phát triển xây dựng nhà và cơ sở hạ tầng đô thị.