II. Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái địnhcư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3. Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở phục vụ tái địnhcư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3.1. Về quy hoạch xâydựng các khu tái định cư.
Từ năm 1994 đến nay, chính sách giải phóng mặt bằng đã có những thay đổi cơ bản, đặc biệt là những quy định về lập khu tái định cư và chính sách hỗ trợ người dân sau khi nhà nước thu hồi đất. Trước đây, điều kiện sống của người dân tại nới tái định cư ít được cải thiện, thậm trí nhiều nơi còn khó khăn hơn trước, khả năng phục hồi thu nhập của người dân ở mức thấp, thậm trí tham gia vào các tệ nạn xã hội. Nhưng hiện nay chính quyền các cấp, chủ đầu tư và nhân dân đã nhận thức được tầm quan trọng của công tác tái định cư, tao việc làm và ổn định cuộc sống cho người dân sau khi di dời. Tổ chức bộ máy chuyên trách thực hiện công tác giải phóng mặt bằng (ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố) được hình thành và trở thành đầu mối giúp UBND thành phố trong chỉ đạo, điều hành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Xác định việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư là yếu tố quyết định thành công trong công tác giải phóng mặt bằng, thành phố đang chỉ đạo triển khai 34 dự án xây dựng nhà tái định cư, ước có khoảng 14.321 căn hộ, 15 dự án xây dựng khu tái định cư chia lô có hạ tầng ở các huyện ngoại thành ước có khoảng 1.790 lô đất, trong đó có các khu tái định cư tập trung lớn như khu di dân 5,03 ha Dịch Vọng, có khoảng 1.381 căn hộ, khu Đền Cừ 2 có khoảng 639 căn hộ, khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính (14 ha) có khoảng 2.091 căn hộ, khu đô thị Nam Trung Yên (56 ha) có khoảng3.846 căn hộ,v.v…
Trên địa bàn thành phố từ năm 1996 đến nay đã và đang triển khai đầu tư 158 khu đô thị mới, khu nhà ở di dân tái định cư thuộc địa bàn các quận, huyện với tổng diện tích đất là 1.543 ha.
Biểu 3: Tổng hợp các dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Địa điểm Số lượng dự án Quy mô dự án (ha) Diện tích sàn nhà ở (m2) Số căn hộ (căn hộ)
Quận Hai Bà Trưng 10 87,23 549.890 7.857
Quận Thanh Xuân 9 62,58 468.046 6.579
Quận Ba Đình 5 17,85 224.158 3.567
Quận Cầu Giấy 11 154 889.480 11.148
Quận Đống Đa 6 39,6 390.460 5.840
Quận Hoàng Mai 15 128,9 574.200 6.778
Quận Long Biên 8 54 091.260 1.141
Quận Tây Hồ 8 45,7 268.450 3.784
Huyện Từ Liêm 16 136,84 112.246 1.304
Huyện Đông Anh 3 41,2 165.200 2.015
Huyện Sóc Sơn 6 42,8 126.240 1.680
Tổng 97 1.087 3.859.630 51.693
(Nguồn: báo cáo tình hình xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng giai đoạn 2000 – 2004 của sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội).
Các dự án xây dựng nhà ở tái định cư được tập trung chủ yếu ở các quận: Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, Hoàng Mai và Huyện Từ Liêm với các dự án xây dựng có quy mô lớn như: Khu di dân Dịch Vọng, khu đô thị mới Trung Hòa, Nhân Chính, khu đô thị Nam Trung Yên thuộc quận Cầu Giấy, khu đô thị mới Định Công, khu đô thị Bắc Linh Đàm, khu nam thị trấn Văn Điển thuộc quận Hoàng Mai và các quận khác với số lượng dự án xây dựng nhà ở tái định cư ít hơn cũng đã được xây dựng nhằm đáp ứng như cầu di dân tái định cư của quận mình.
Theo quy định củ UBND thành phố, các dự án phải chuẩn bị trước các khu tái định cư có đủ cơ sở hạ tầng để tổ chức di chuyển các hộ gia đình hoặc đề nghị được giải quyết tái định cư tại các khu tái định cư của thành phố. Trong phương án tái định cư cần xác định rõ như cầu, phương án bố trí các hộ dân: thời gian di chuyển và các chính sách hỗ trợ, tái định cư. Các
khu tái định cư phải được xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, hệ thống điện, Bưu chính – Viên thông,v.v…. đồng bộ. UBND thành phố đã chỉ đạo các ngành các cấp, các chủ đầu tư đẩy mạnh hơn về vấn đề tái định cư như đầu tư vồn ngân sách, đẩy nhanh hơn tiến độ xây dựng các khu tái định cư, cho phép mua nhà theo phương thức đặt hàng, chìa khóa trao tay, có biện pháp kiên quyết trong khâu duyệt thiết kế tổng mặt bằng để nâng cao hệ số tầng ở các khu đô thị mới, để cùng với việc đáp ứng như cầu tái định cư bằng nhà cho các hộ ở nội thành là tạo bộ mặt đô thị theo hướng hiện đại, văn minh, phù hợp với xu thế của khu vực.
Ngoài việc xây dựng các khu tái định cư tập trung, UBND thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất kiểm tra và tiếp nhận toàn bộ quỹ đất 20% và quỹ nhà 30% tại các dự án xây dựng nhà ở kinh doanh để bổ sung quỹ nhà ở phục vụ công tác giải phóng mặt bằng và các đối tượng chính sách. Hiện có 23 dự án xây dựng nhà ở bán cho quỹ đất 20% hoặc quỹ nhà 30% bàn giao số lượng các dự án xây dựng nhà ở phục vụ di dân tái định cư tại các quận, huyện, quỹ nhà di dân của thành phố còn được bổ sung thêm từ nguồn quỹ đất 20% và quỹ nhà 30%. Thực hiện văn bản số 676/BCĐ-QLN của ban chỉ đạo chính sách nhà ở, đất ở trung ương, các chủ đầu tư phải bàn giao quỹ nhà 30% hoặc quỹ đất 20% bổ sung vào quỹ nhà của thành phố kết quả thực hiện như sau:
-Diện tích đất 20% ban giao cho thành phố là 588.189 m2, bao gồm: +Diện tích đất xây dựng nhà ở chung cư cao tầng là 525,109 m2. + Diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 63.080 m2.
-Diện tích nhà ở 30% sàn nhà chung cư cao tầng ban giao cho thành phố 227.374 m2 sàn.
Từ số liệu trên ta thấy diện tích quỹ đất 20%, quỹ nhà 30% ban giao cho thành phố trong thời gian qua không phải là ít, nó đã đóng góp một phần không nhỏ vào quỹ nhà tái định cư của thành phố.
Đến nay Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất Hà Nội đã tiếp nhận 53.700 m2 đất thuộc các dự án khu đô thị mới, giao cho ban quản lý các dự án các nguồn vốn ngân sách cấp đang triển khai xây dựng nhà ở tái định cư, ban quản lý đã bàn giao quỹ nhà tái định cư trong năm 2004 tại khu đô thị mới Định Công có 561 căn hộ, khu tập thể Kim Liên 256 căn hộ; dự kiến năm 2005 ban giao khu đô thị Nam Trung Yên có 192 căn hộ và tiếp tục thực hiện 5 dự án xây dựng nhà ở chung cư phục vụ giải phóng mặt bằng tại Hoàng Văn Thụ và khu Bắc Linh Đàm mở rộng gồm 837 căn hộ.
Đồng thời UBND thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất đặt hàng mua nhà ở phục vụ giải phóng mặt bằng theo quyết định số 10/2002/QĐ-UB tại 18 dự án với 4.500 căn hộ (tương đương với 460.00 m2
sàn), với kinh phí ước tính là 1.495 tỷ đồng, tại các khu như nhà ở tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm do VINACONEX 2 là chủ đầu tư; khu đô thị mới Mỹ Đình 1 tại xã Mỹ Đình do công ty kinh doanh phát triển nhà ở Hà Nội là chủ đầu tư; khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp và khu đô thị mới Mỹ Đình II do tổng công ty đầu tư phát triển nhà ở và đô thị là chủ đầu tư và khu đô thị mới Mễ Trì do tổng công ty xây dựng Sông Đà là chủ đầu tư, khu Cầu Diễn, Sài Đồng, Yên Hòa, Cổ Nhuế do tổng công ty đầu tư và phát triển nhà ở Hà Nội là chủ đầu tư.
Tuy nhiên, quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố hiện nay mới chỉ đáp ứng được khoảng 50% yêu cầu tiến độ triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội của Thủ đô. Yêu cầu công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư để đi trước một bước, chủ
động phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập cần khắc phục.
3.2. Vấn đề tài chính, phân bổ nguồn vốn trong công tác tạo lập quỹ nhà
ở, đất ở tái định cư.
Quỹ nhà ở, đất ở tái định cư của thành phố được hình thành từ các nguồn sau:
- Quỹ nhà 30% mà doanh nghiệp xây dựng trả lại cho thành phố.
-Quỹ đất 20% mà doanh nghiệp trả lại cho thành phố: từ quỹ đất đã có này thành phố sẽ dùng vốn ngân sách để xây dựng các khu tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng.
Theo Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 của thành ủy Hà Nội và Nghị quyết số 09/2000/NQ-HĐ ngày 21/7/2000 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã xác định: tập trung mọi nguồn vốn đầu tư trước hạ tầng kỹ thuật và các khu tái định cư đi trước một bước, bảo đảm những hộ trong diện giải phóng mặt bằng được bố trí tái định cư với diện tích và điều kiện hạ tầng kỹ thuật đô thị không thấp hơn nơi ở cũ; dành 100% tiền bán nhà theo Nghị định 61/CP của Chính phủ, một phần tiền đấu gía quyền sử dụng để xây dựng quỹ nhà ở tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng.
*Kết quả thực hiện kế hoạch năm 2003: - Dự án xây dựng nhà tái định cư : 18 dự án.
- Dự án xây dựng khu đất tái định cư chia lô có hạ tầng ở các huyện ngoại thành: 20 dự án.
- Số lượng đạt được: 15.638 căn hộ và 21.240 lô đất.
*Kết quả thực hiện đến tháng 12/2004: thành phố hiện đang triển khai 27 dự án trong đó:
- Dự án xây dựng khu đất tái định cư chia lô có hạ tầng kỹ thuật ở cấp huyện ngoại thành: 15 dự án.
- Số lượng đạt được: 10.674 căn hộ và 1.790 lô đất.
*Trong năm 2004 Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất Hà Nội đã tiếp nhận và bố trí tái định cư quỹ nhà phục vụ công tác giải phóng mặt bằng có nguồn vốn từ ngân sách các dự án sau:
- Dự án nhà A- B Vĩnh Tuy: 45 căn hộ với diện tích sàn nhà 1.901 m2. - Dự án thuộc khu trung tâm Trung Hòa – Nhân Chính: 364 căn hộ với diện tích 23.660 m2.
- Dự án xây dựng tại làng Quốc tế Thăng Long: 205 căn hộ với diện tích là 25.874 m2.
Trong giai đoạn từ năm 2000 – 2004, tổng số vốn ngân sách của thành phố đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng ước tính khoảng 3.663 tỷ đồng được phân bổ qua các năm như sau:
Biểu 4: Tình hình phân bổ vốn ngân sách qua các năm như sau: Năm
Nội dung 2000 2001 2002 2003 2004
Vốn ngân sách
phân bổ (tỷ đồng) 500 610 680 1123 750
Năm 2000, thành phố đã bố trí 500 tỷ đồng thực hiện đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng. Năm 2001 là 610 tỷ đồng (tăng 22%); năm 2002 là 680 tỷ đồng (tăng 11,5%), đặc biệt trong năm 2003 là 1123 tỷ đồng (tăng 65,15%). Năm 2003 các dự án xây dựng được thực hiện công tác giải phóng mặt bằng diễn ra mạnh mẽ, như cầu di dân tăng lên. UBND thành phố đã tập trung chỉ đạo mạnh tiến độ xây dựng quỹ nhà ở và đất ở tái định cư, đáp ứng kịp thời với tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án.
Bên cạnh việc đầu tư xây dựng các khu tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, để tạo lập quỹ nhà ở, đất ở, thành phố còn đặt hàng mua nhà của các doanh nghiệp xây dựng. Ngày 04/01/2002 UBND thành phố ban hành Quyết định số 01/2002/QĐ-UB về việc ban hành quy chế mua nhà đã xây dựng hoặc theo đơn đặt hàng phục vụ di dân giải phóng mặt bằng nhằm huy động các nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở của các thành phần kinh tế.
Trong thời gian qua thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất Hà Nội đặt hàng mua nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng tại 18 dự án với 4.500 căn hộ (tương đương với 460.000 m2 sàn) với kinh phí ước tính là 1.495 tỷ đồng. Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất Hà Nội giao cho ban quản lý dự án thuộc nguồn vốn ngân sách cấp mua nhà ở tái định cư theo hình thức đặt hàng gồm: 21 căn hộ tại khu nhà ở 9 tầng xã trung Văn (VINACOMEX 2 là chủ đầu tư), 25 căn hộ tại khu nhà ở 9 tầng xã Mỹ Đình (công ty kinh doanh phát triển nhà ở là chủ đầu tư), 590 căn hộ tại khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiêp (tổng công ty HUD là chủ đầu tư) và 500 căn hộ tai khu đô thị mới Mỹ Đình ( tổng công ty xây dựng sông đà là chủ đầu tư).
Giá bán nhà chung cư cao tầng cho các đồi tượng tái định cư:
UBND thành phố Hà Nội đã ra Quyết định số 15/2003/QĐ- UB ngày 17/01/2003 về việc ban hành giá bán căn hộ trung cư cho các đối tượng tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo đó giá bán căn hộ chung cư cao tầng sẽ được xác định như sau:
1-Quy định chung khi xác định giá bán căn hộ chung cư cao tầng: - Giá bán căn hộ cho các đối tượng đảm bảo bù đáp chi phí đầu tư xây dựng ngôi nhà, không tính tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà. Khi chi phí đầu tư xây dựng bình quân có biến động (do giá
cả đầu vào tăng, giảm) Sở Tài chính – Vật giá báo cáo UBND thành phố điều chỉnh tăng hoặc giảm giá bán căn hộ phù hợp theo tỷ lệ phần % tương ứng.
- Các chủ đầu tư được phân bố sử dụng quỹ nhà ở để phục vụ giải phóng mặt bằng phải nộp ngân sách thành phố chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà theo xác định của Sở Tài chính – Vật giá, được UBND thành phố quyết định.
- Giá bán được tính theo đơn vị đồng trên một mét vuông sàn căn hộ. - Mét vuông sàn căn hộ là diện tích được cấp Giấy chứng nhận quyến sở hữu nhà ở gồm: Diện tích sàn sử dụng, diện tích tường sử dụng chung (tính từ tim tường), diện tích sử dụng tường riêng, diện tích ban công, lối ra.
- Tầng 1 các nhà chung cư cao tầng do nhà nước quản lý, có phương án sử dụng vào mục đích phục vụ công công.
- Giá bán căn hộ được tính theo vị trí đất, được phân thành các khu vực 1, 2, 3 như sau:
+ Khu vực 1: là các vị trí nằm ở khu vực từ trung tâm thành phố đến đường vành đai 2.
+ Khu vực 2: là các vị trí nằm từ đường vành đai 2 đến đường vành đai 3 và khu vực thuộc địa giới các thị trấn: Gia Lâm, Sài Đồng.
+ Khu vực 3: là các vị trí ở các khu vực còn lại. 2-Giá bán các căn hộ chung cư cao tầng:
*Đối với nhà có thang máy: giá bán chung cư cao tầng đối với nhà có thang máy được thể hiện ở biểu 4 sau:
Biểu 5: Giá bán chung cư có thang máy.
Đơn vị: đồng/ m2.
Tầng Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3
Tầng 3 5.011.000 4.176.000 3.341.000 Tầng 4 4.838.000 4.032.000 3.226.000 Tầng 5 4.665.000 3.888.000 3.110.000 Tầng 6 4.493.000 3.744.000 2.995.000 Tầng 7 4.320.000 3.600.000 2.880.000 Tầng 8 4.234.000 3.528.000 2.822.000 Tầng 9 4.147.000 3.456.000 2.765.000 Tầng 10 4.061.000 3.384.000 2.707.000 Tầng 11 3.974.000 3.312.000 2.650.000 Tầng 12 trở lên 3.388.000 3.240.000 2.592.000
(Theo mục 1 Điều 1 Quyết định số 15/2003/QĐ-UB)
*Đối với nhà chỉ có cầu thang bộ, không có thang máy:
Biểu 6: Giá bán chung cư có cầu thang, không có thang máy.
Đơn vị: đồng/ m2.
Tầng Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3
Tầng 2 4.925.000 4.104.000 3.283.000
Tầng 3 4.760.000 3.967.000 3.174.000
Tầng 4 4.596.000 3.830.000 3.065.000
Tầng 5 4.432.000 3.694.000 2.954.000
Tầng 6 4.268.000 3.557.000 2.845.000
(Theo mục 2 Điều 1 Quyết định số 15/2003/QĐ-UB)