Số lượng dự ỏn
Tổng vốn phờ duyệt cho vay
Số lượng dự ỏn
Tổng vốn phờ duyệt cho vay
1 Dự ỏn cho vay 47 2.388.394 (triệu VNĐ) +19.474 (ngàn USD) +22.120 (ngàn EUR) 43 2.796.839 (triệu VNĐ) +19.644 (ngàn USD) +22.120 (ngàn EUR) 2 Dự ỏn cho vay BĐS 15 1.351.946 (triệu VNĐ) +9.005 (ngàn USD) +620 (ngàn EUR) 12 1.312.500 (triệu VNĐ) +8.555 (ngàn USD) +620 (ngàn EUR)
(Nguồn: Bỏo cỏo tiến độ giải ngõn cỏc dự ỏn cho vay trung và dài hạn năm 2008-2009) Nhận xột:
Năm 2008:
Cỏc dự ỏn cho vay BĐS chiếm 15/47 dự ỏn chiếm 31,91 %.
Về nội tệ: cú 11/15 dự ỏn BĐS vốn vay trung và dài hạn bằng nội tệ; số vốn vay chiếm 56,6 % (1.351.946/2.388394) tổng vốn nội tệ phờ duyệt cho vay của năm 2008.
Về ngoại tệ: số lượng cỏc dự ỏn vay bằng USD và EUR cũng chỉ cú 04/15 dự ỏn vay BĐS. Trong đú cú 03 dự ỏn BĐS vay vốn bằng USD chiếm 46,24 % (9.005/19.474) tổng số phờ duyệt cho cỏc dự ỏn vay bằng USD; cú 01 dự ỏn vay vốn bằng EUR chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong tổng số vốn phờ duyệt cho vay bằng EUR năm 2008 2,8 % (620/22.120).
Năm 2009:
Cỏc dự ỏn cho vay BĐS giảm từ 15 dự ỏn năm 2008 xuống cũn 12 dự ỏn năm 2009. Về nội tệ: cú 09/12 dự ỏn BĐS vay vốn, số tiền phờ duyệt cho vay chiếm 46,93% (1.312.500/2.796.839) so với tổng vốn cho vay bằng nội tệ năm 2009. So với năm 2008, số
lượng dự ỏn vay bằng nội tệ năm 2009 giảm ớt hơn 02 dự ỏn, số tiền phờ duyệt cho vay vỡ thế cũng giảm nhẹ 3 % (1.351.946/1.312.500) so với năm 2008.
Về ngoại tệ: cú 03/12 dự ỏn BĐS vay vốn. Trong đú, cú 02 dự ỏn vay vốn bằng USD chiếm 43,55 % (8.555/19.644) so với tổng vốn vay USD được phờ duyệt cho cỏc dự ỏn trung và dài hạn năm 2009. So với năm 2008, năm 2009 giảm về cả số lượng và số tiền cho vay cỏc dự ỏn BĐS bằng USD giảm 5,26 % (9.005/8.555). Đối với cỏc dự ỏn BĐS bằng EUR thỡ vẫn giữ được mức ổn định so với năm 2008, vẫn là 01 dự ỏn và số tiền vay chiếm 2,8 % (620/22.120) cả hai năm 2008 và năm 2009.
Nhọ̃n xét chung:
Nhỡn chung, số lượng cỏc dự ỏn bất động sản cho vay trung và dài hạn năm 2008 và năm 2009 tỷ lệ phờ duyệt cho vay cũng khụng phải là cao. Cỏc dự ỏn này thường cú nhu cầu vốn lớn, rủi ro cao trong tất cả cỏc giai đoạn từ giai đoạn chuẩn bị đến vận hành dự ỏn, khõu nào cũng cần cú nguồn vốn lớn. Chớnh vỡ thế, ngõn hàng khụng thể mạnh tay khi chấp thuận cho vay đối với cỏc dự ỏn này. Năm 2009, số lượng cỏc dự ỏn BĐS cho vay giảm sỳt năm 2008 một phần vỡ do tỡnh hỡnh nền kinh tế bị suy thoỏi, cỏc hoạt động sản xuất kinh doanh của cỏc doanh nghiệp hầu như đều bị suy giảm nhiều vỡ khụng thể chịu được ỏp lực cạnh tranh quỏ lớn đó bị phỏ sản. Ngõn hàng chớnh vỡ thế cũng rụt rố hơn trong quyết định cho vay của mỡnh, chủ yếu cho vay ngắn và trung hạn vỡ cú khả năng quay vũng vốn nhanh.Cũn đối với cỏc dự ỏn dài hạn thỡ thắt chặt hơn và xem xột kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định cú cho vay khụng.
2. Đặc điểm và vai trũ của cỏc dự ỏn đầu tư bất động sản
2.1 Đặc điểm
- Cỏc dự ỏn bất động sản thường cú nhu cầu vốn lớn, nhu cầu nhõn cụng và vật tư nhiều.
- Cỏc dự ỏn bất động sản chủ yếu liờn quan đến hoạt động đầu tư phỏt triển chớnh vỡ thế
nờn thường thực hiện trong thời gian dài, gõy khụng ớt khú khăn cho chủ đầu tư.
- Mức độ rủi ro của cỏc dự ỏn bất động sản thường cao hơn rất nhiều so với cỏc dự ỏn
thụng thường khỏc. Thứ nhất là vốn lớn, quy mụ lớn, cơ cấu quản lý cũng phức tạp, quỏ trỡnh thực hiện thường liờn quan đến yếu tố kỹ thuật khỏ nhiều. Nếu khớa cạnh kỹ thuật khụng được đảm bảo thỡ dự ỏn sau khi đem vào vận hàng khụng đem lại hiệu quả cao thỡ khả năng thu hồi vốn khú.
- Đũi hỏi chất lượng dự ỏn tốt, đảm bảo thực hiện đỳng quy trỡnh, yờu cầu kỹ thuật, cú
kiến trỳc hài hoà với mụi trường xung quanh, nhõn lực tham gia quản lý dự ỏn trỡnh độ năng lực cao.
- Cỏc dự ỏn BĐS thường gắn liền với đất đai và phụ thuộc vào vị trớ địa lý. Cỏc dự ỏn BĐS
cũng khụng nằm ngoài những đặc điểm tất yếu của BĐS như: cú vị trớ cố định khụng thể di dời; cú tớnh chất lõu bền; mang tớnh chất cỏ biệt và khan hiếm; chịu sự chi phối mạnh mẽ của phỏp luật và chớnh sỏch của Nhà Nước; mang nặng yếu tố tập quỏn, thị hiếu và tõm lý xó hội; cú tớnh thớch ứng; chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau; phụ thuộc vào năng lực quản lý.
- BĐS là tài sản lớn của mụ̃i quốc gia, là hàng húa đặc biệt, cỏc giao dịch BĐS hay cỏc dự
ỏn BĐS đều tỏc động mạnh mẽ đến cỏc họat động kinh tế - xó hội. Do đú, cỏc vấn đề về liờn quan đến dự ỏn BĐS hay BĐS đều chịu sự chi phối chặt chẽ của hệ thống cỏc văn bản phỏp luật riờng, đặc biệt là cỏc quy phạm phỏp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm
này đặc biệt đỳng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp – giao đất và cho thuờ đất) kà chịu tỏc động nhất bởi cỏc quyết định của Nhà Nước. Chớnh phủ cỏc nước trờn thế giới đều quan tõm BĐS và thị trường BĐS, luụn điều chỉnh chớnh sỏch về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động cỏc nguồn lực về BĐS phục vụ cỏc mục tiờu phỏt triển kinh tế - xó hụi.
- BĐS là tài sản đầu tư trờn đất bao gồm cả giỏ trị đất đai sau khi đó được đầu tư. Mà tạo
lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hỡnh thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thụng trờn thị trường BĐS, cỏc giỏ trị cũng như cỏc quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bỏn, kinh doanh,….giải quyết vấn đề lưu thụng tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho cỏc bờn giao dịch.
2.2 Vai trũ
Cỏc dự ỏn BĐS là nhõn tố quan trọng thỳc đẩy sự phỏt triển kinh tế- xó hội của một quốc gia.
Thứ nhất, gúp phần thỳc đẩy sản xuất, tạo điều kiện cho việc bố trớ sắp xếp, phõn bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phỏt triển kinh tế của mỗi địa phương và mỗi quốc gia.
Thứ hai, cỏc dự ỏn BĐS tăng gúp phần tăng đầu tư tài sản cố định cho nền kinh tế quốc dõn, và sự tăng lờn này cũng đũi hỏi một lượng nguồn vốn đảm bảo.
Thứ ba, phỏt triển cỏc dự ỏn BĐS cũng là cỏch để tăng nguồn thu cho Ngõn sỏch Nhà Nước khi mà cú cỏc giao dịch mua đi bỏn lại giữa cỏc dự ỏn.
Thứ tư, gúp phần mở rộng thị trường khỏc như thị trường lao động, thị trường vật liệu xõy dựng.
Thứ năm, cỏc dự ỏn BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xó hội, khi giỏ cả thị trường cỏc dự ỏn lờn xuống thất thường thỡ cú thể dẫn đến hiện tượng những người cú tiền làm lũng đoạn thị trường và sẽ tỏc động đến mọi hoạt động xó hội, xỏo trộn tư tưởng, vỡ đất đai gắn liền với hoạt động sản xuất và đời sống con người.
Thứ sỏu, gúp phần nõng cao đời sống cho nhõn dõn.
Thứ bảy, gúp phần thỳc đẩy đổi mới chớnh sỏch đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản của Nhà Nước.
3. Yờu cầu đối với cụng tỏc thẩm định dự ỏn đầu tư bất động sản.
Để cụng tỏc thẩm định đạt chất lượng tốt thỡ cần đảm bảo cỏc yờu cầu sau:
Đối với thị trường Việt Nam, việc định giỏ bất động sản khú khăn hơn trước rất nhiều. Chớnh vỡ thế, việc thẩm định cỏc ỏn bất động sản cũng gặp khú khăn hơn cho cỏc cỏn bộ tớn dụng ngõn hàng. Muốn thẩm định được chớnh xỏc, cỏn bộ thẩm định hay cỏn bộ tớn dụng phải cú đầy đủ thụng tin về thị trường cựng hàng loạt yếu tố liờn quan như tỡnh trạng phỏp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chớnh, khung giỏ Nhà Nước ban hành cho từng khu vực. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến việc thẩm định bất động sản cũng như tỡm ra những chớnh sỏch hợp lý tỏc động hạ giỏ bất động sản. Cỏc cỏn bộ thẩm định cần phải rất sỏng suốt trong việc đỏnh giỏ dự ỏn và cỏc chớnh sỏch của Nhà Nước hiện hành liờn quan đến nhà ở và đất đai đặc biệt là chớnh sỏch trưc tiếp đối với loại hỡnh dự ỏn đang thẩm định. Cụ thể cỏc văn bản phỏp luật về bất
động sản mà cỏn bộ thẩm định cần biết như: Luật đất đai 2003 13/2003/QH11; Nghị định
của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP 01/2005 /TT-BTNMT; Nghị định về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất 188/2004/NĐ-CP; Hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP 114/2004/TT-BTC; Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số
188/2004/NĐ-CP 123/2007/NĐ-CP; Quyết định về việc ban hành Định mức chi phớ lập dự ỏn
và thiết kế xõy dựng cụng trỡnh 11/2005/QĐ-BXD; Nghị định hướng dẫn thi hành luật kinh
doanh bất động sản 153/2007/NĐ-CP…. và nhiều văn bản phỏp luật khỏc.
Cỏn bộ thẩm định giỏ phải xỏc định rừ được việc thẩm định dự ỏn bất động sản đú nhằm mục đớch cụ thể là gỡ, loại hỡnh bất động sản cần thẩm định là gỡ Nhà biệt thự- nhà phố- căn hộ hay nhà xưởng – kho tàng; hay khỏch sạn – Resort – nhà hàng – cao ốc; hay đất đai và cỏc cụng trỡnh xõy dựng trờn đất; hay trang trại – cỏc cụng trỡnh cụng nghiệp và dõn dụng khỏc. Cụng tỏc thẩm định cần làm rừ những vấn đề này trước tiờn thỡ mới cú thể đưa ra những đỏnh giỏ chớnh xỏc về dự ỏn.
Cụng tỏc thẩm định dự ỏn bất động sản cũn đũi hỏi chủ đầu tư cú khả năng trả nợ gốc lói cho ngõn hàng. Chớnh vỡ thế cụng tỏc thẩm định về tỡnh hỡnh sản xuất kinh doanh và khả năng tài chớnh của doanh nghiệp xin vay vốn thực hiện dự ỏn cũng cần được xem xột một cỏch thận trọng.
Trong thẩm định dự ỏn bất động sản thẩm định giỏ bất động sản là cụng việc tất yếu để làm căn cứ trong quyết định cho vay hay khụng của ngõn hàng. Trong cụng tỏc thẩm định của cỏn bộ thẩm định cần cú cụng tỏc thẩm định giỏ trị quyền sử dụng đất; thẩm định giỏ trị cụng trỡnh xõy dựng.
Yếu tố thị trường bất động sản cũng là nhõn tố quan trọng trong sự thành cụng của đầu tư dự ỏn bất động sản. Cụng tỏc thẩm định yếu tố thị trường luụn phải được đặc biệt chỳ trọng. Thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn cũn thiếu minh bạch, việc thổi phồng giỏ trị thật của sản phẩm gõy khụng ớt khú khăn cho cỏn bộ thẩm định. Hơn nữa thị trường bất động sản nước ta phỏt triển quỏ nhanh so với chất lượng nguồn nhõn lực cú thể đỏp ứng cho ngành này. Vỡ võy, cỏn bộ thẩm định cần phải thường xuyờn cập nhật thụng tin thị trường, nắm rừ thị trường đớch xỏc khụng để thị trường bất động sản “ảo” làm sai lệch đỏnh giỏ thẩm định.
Đối với bất kỳ một dự ỏn bất động sản nào thỡ vị trớ địa lý mà dự ỏn sẽ đi vào khai thỏc là một yếu tố vụ cựng quan trọng. Cụng tỏc thẩm định của cỏn bộ tớn dụng cũng phải linh động theo từng loại hỡnh bất động sản, cần nghiờn cứu giỏ cả mặt bằng của khu vực dự ỏn sẽ khai thỏc, cỏc chớnh sỏch của địa phương đú cú những thuận lợi và khú khăn ra sao, với địa điểm của dự ỏn như vậy liệu cú đỏp ứng được nhu cầu của người dõn hay khụng, khả năng hiệu quả cao của dự ỏn ở vị trớ đú với cỏc vị trớ , khu vực khỏc cú tốt hơn hay khụng…. Cỏc yếu tố liờn quan đến địa điểm của dự ỏn đều cần được đăt lờn bàn cõn so sỏnh với cỏc vị trớ khỏc để thấy sự khỏc biệt và lợi thế riờng mà dự ỏn cú thể đem lại là gỡ. Cụng tỏc thẩm định chớnh xỏc và hiệu quả cú thể giỳp ngõn hàng nắm rừ hơn về dự ỏn và nếu thấy cú sự bất hợp lý của dự ỏn ngõn hàng cú thể đưa ra những đề xuất cho doanh nghiệp.
Núi đến dự ỏn bất động sản là núi đến xõy dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Khớa cạnh này đũi hỏi cỏn bộ thẩm định cú sự chớnh xỏc cao và yờu cầu đặc thự về ngành xõy dựng. Do đú, ngõn hàng cần phải thẩm định kỹ thuật như cỏc giải phỏp và tiến độ thi cụng cụng trỡnh, quy mụ cụng suất,…. Xem xột kỹ lưỡng cỏc chỉ tiờu kỹ thuật và cỏc giải phỏp thi cụng xõy dựng cụng
trỡnh, tiến độ thi cụng của dự ỏn như thế nào cú hợp lý hay khụng để cú những đề xuất đối với bờn khỏch hàng.
Thường xuyờn hoàn thiện quy trỡnh thẩm định, phối hợp và phỏt huy được trớ tuệ tập thể. Thời gian thẩm định cỏc dự ỏn bất động sản cũng yờu cầu cỏc cỏn bộ thẩm định phải đỏp ứng đỳng quy định, khụng để kộo dài thời gian gõy ảnh hưởng đến hiệu quả của dự ỏn sau này khi đưa vào thi cụng xõy dựng. Trong thời gian khụng quỏ 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và khụng quỏ 15 ngày làm việc đối với cho vay trung, dài hạn.
II. Thực trạng cụng tỏc thẩm định dự ỏn đầu tư bất động sản tại NHNo & PTNT Hà
Nội
1. Căn cứ và cỏc cơ sở thẩm định
Đối với khỏch hàng DN vay vốn đầu tư cỏc dự ỏn BĐS cỏc hồ sơ căn cứ bao gồm: hồ sơ phỏp lý, tài liệu sử dụng vốn vay, bỏo cỏo tài chớnh của DN trong 2 năm gần nhất so với thời điểm lập hồ sơ vay và cỏc thuyết minh kốm theo, tài liệu TSĐB (động sản, bất động sản), tỡnh trạng tài chớnh tớnh đến ngày xin vay.
2. Quy trỡnh thẩm định
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ dự ỏn xin vay vốn: nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thỡ chuyển lại để cỏn bộ tớn dụng hướng dẫn khỏch hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ, nếu đó đủ cơ sở thẩm định thỡ ký giao nhận hồ sơ, vào sổ theo dừi và giao hồ sơ cho cỏn bộ trực tiếp thẩm định.
Bước 2: Trờn cơ sở đối chiếu cỏc quy định, thụng tin cú liờn quan và cỏc nội dung yờu cầu (hoặc tham khảo) được quy định tại cỏc hướng dẫn của quy trỡnh này, cỏn bộ thẩm định tổ chức xem xột, thẩm định dự ỏn đầu tư và khỏch hàng xin vay vốn. Nếu cần thiết, đề nghị cỏn bộ tớn dụng hoặc khỏch hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trỡnh rừ kốm theo.
Bước 3: Cỏn bộ thẩm định lập bỏo cỏo thẩm định, trỡnh trưởng phũng tớn dụng xem xột. Bước 4: Trưởng phũng tớn dụng kiểm tra, kiểm soỏt về nghiệp vụ, thụng qua hoặc yờu cầu cỏn bộ thẩm định chỉnh sửa, làm rừ cỏc nội dung.
Bước 5: Cỏn bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung bỏo cỏo thẩm định, trỡnh trưởng phũng Tớn dụng ký thụng qua, lưu hồ sơ, tài liệu cần thiết. Sau đú, Giỏm đốc Ngõn Hàng quyết định cho vay hoặc khụng cho vay. Nếu khụng cho vay phải cú thụng bỏo ngay cho khỏch hàng. Nếu cho vay cú bảo đảm bằng tài sản thỡ tiến hành lập hợp đồng tớn dụng, hợp đồng đảm bảo tiền vay. Nếu cho vay bằng tiền mặt lọ̃p hợp đụ̀ng bảo đảm tiờ̀n vay, khờ́ ước nhọ̃n nợ ngoài ra phải thụng qua hạch toỏn kế toỏn và để thủ quỹ tiến hành giải ngõn.