Tài sản
A- Tài sản ngắn hạn
I. Tiờ̀n và các khoản tương đương tiờ̀n
II. Đõ̀u tư tài chính ngắn hạn III. Các khoản thu ngắn hạn IV. Hàng tụ̀n kho
V. Tài sản ngắn hạn khác
B- Tài sản dài hạn
I. Tài sản cụ́ định II. Bṍt đụ̣ng sản đõ̀u tư
III. Các khoản đõ̀u tư tài chính dài hạn
IV. Tài sản dài hạn khác
Tụ̉ng cụ̣ng tài sản
Nguụ̀n vụ́n
A- Nợ phải trả
I. Nợ ngắn hạn II. Nợ dài hạn
B- Vụ́n chủ sở hữu
I- Vụ́n chủ sở hữu
II- Quỹ khen thưởng phúc lợi
Tụ̉ng cụ̣ng nguụ̀n vụ́n
Thụng qua CIC trung tõm thụng tin tín dụng của Ngõn Hàng Nhà Nước, NHNo&PTNT Hà Nụ̣i nắm bắt được mụ̣t cách chính xác thụng tin vờ̀ mụ́i quan hợ̀ tín dụng của DN đang đờ̀ nghị vay vụ́n có lịch sử tín dụng với các tụ̉ chức tài chính khác hay chưa. Nờ́u có thì đã thanh toán nợ hờ́t chưa. Thụng qua đó có thờ̉ xờ́p hạng DN theo tiờu chuõ̉n của NHNo&PTNT Hà Nụ̣i từ viợ̀c xem xét khả năng trả đúng hạn các khoản vay trước đó và uy tín của DN đụ́i với các tụ̉ chức tài chính khác có cao hay khụng.
5.2 Thõ̉m định dự án vay vụ́n
a. Thẩm định cơ sở phỏp lý của dự ỏn
- Giấy chứng nhận đầu tư;
- Cỏc quyết định phờ duyệt của UBND TP Hà Nụ̣i cho phộp xõy dựng dự ỏn;
- Cỏc chứng chỉ quy hoạch đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Cỏc cụng văn của sở tài nguyờn mụi trường, phũng cảnh sỏt phũng chỏy chữa chỏy,….
- Cỏc quyết định phờ duyệt thực hiện dự ỏn của hội đồng quản trị ;
- Quyết định bổ nhiệm ai đứng ra đại diện để quản lý dự ỏn trong quỏ trỡnh thi cụng và đưa
vào sử dụng;
- Bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi;
- Bỏo cỏo nghiờn cứu tiền khả thi;
- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toỏn được phờ duyệt;
- Giấy phộp nhập khẩu nguyờn, nhiờn vật liệu (nếu cú);
- Cỏc quyết định, văn bản, hợp đồng kinh tế.
b. Giới thiệu dự ỏn
- Tờn dự ỏn
- Địa điểm dự ỏn
- Hỡnh thức tổ chức
- Tổng vốn đầu tư
- Nguồn vốn đầu tư
- Mục tiờu đầu tư
- Thời gian thực hiện dự ỏn
- Tiến độ triển khai thực hiện: xõy dưng, xõy lắp trong khoảng thời gian nào; đưa vào kinh
doanh thời điểm nào.
b. Xuất xứ của dự ỏn và sự cần thiết phải đầu tư
Xuṍt xứ của dự án: các cán bụ̣ tín dụng đi vào tìm hiờ̉u xuṍt phát từ nhu cõ̀u thực tiờ̃n nào của DN mà quyờ́t định lọ̃p dự án này và quyờ́t định đờ̀ nghị xin vay vụ́n Ngõn Hàng. Ngành nghờ̀, lĩnh vực kinh doanh của DN là gì có liờn quan như thờ́ nào đụ́i với dự án này.
Khi xem xét sự cõ̀n thiờ́t phải đõ̀u tư của dự án Ngõn Hàng thường phải đặt ra mụ̣t bảng cõu hỏi dựa trờn cơ sở sau đõy:
- Sự ra đời của dự án có phù hợp và đáp ứng được mục tiờu phát triờ̉n của ngành, của địa phương, của đṍt nước.
- Khi dự án đi vào hoạt đụ̣ng sẽ ảnh hưởng như thờ́ nào tới sự tụ̀n tại và phát triờ̉n của doanh nghiợ̀p.
- Dự án đem lại những mục tiờu, lợi ích gì trong viợ̀c phát triờ̉n kinh tờ́ xã hụ̣i. - Ngõn hàng và chủ đõ̀u tư được lợi gì khi thực hiợ̀n dự án.
- Dự đoán vờ̀ thị trường của sản phõ̉m hàng hóa, dịch vụ được đào tạo ra từ dự án đõ̀u tư trong tương lai. Khả năng cạnh tranh trờn thị trường như thờ́ nào?.
c. Quy mụ và sản phẩm của dự ỏn
- Vấn đề thị trường:
+ Thị trường đầu ra, thị trường đầu vào
+ Những thuận lợi, khú khăn về phương diện thị trường + Cỏc dự bỏo về thị trường tương lai
d. Thẩm định phương diện kỹ thuật, cụng nghệ, trang thiết bị dự ỏn
- Thẩm định việc lựa chọn địa điểm và mặt bằng xõy dựng dự ỏn. Cỏc dự ỏn đầu tư mới,
mở rộng quy mụ sản xuất cần có cỏc phương ỏn về địa điểm để xem xột lựa chọn. Xem xột yếu tố mụi trường văn hoỏ xó hội, địa hỡnh địa chất, mặt bằng quy hoạch, hệ thống thụng tin liờn lạc, mức độ tập trung cỏc cơ sở hạ tầng có sẵn tại địa phương…
- Thẩm định quy mụ của dự ỏn: xem xột nguồn cung cấp nguyờn vật liệu cho dự ỏn, nguồn
điện nước, nguồn nhõn lực để quản lý dự ỏn.
- Thẩm định cỏc cụng nghệ được lựa chọn để sản xuất, cụng suất thiết kế và định mức sản
xuất như thế nào, kiểm tra mức độ đồng bộ của cỏc thiết bị, giỏ cả, thời gian lắp đặt thiết
bị cú phự hợp với tiến độ của dự ỏn hay khụng.
- Phõn tớch, đỏnh giỏ cỏc giải phỏp xõy dựng như: giải phỏp về mặt bằng, giải phỏp kiến
trỳc, giải phỏp kết cấu, giải phỏp về cụng nghệ và tổ chức xõy dựng. Căn cứ vào yờu cầu xõy dựng, tiờu chuẩn xõy dựng của dự ỏn, nhu cầu của từng hạng mục cụng trỡnh chớnh, phụ trợ, hạ tầng kỹ thuật, xỏc định để đỏnh giỏ cỏc giải phỏp xõy dựng.
- Thẩm định ảnh hưởng đến mụi trường: phõn tớch đỏnh giỏ cỏc yờu tố ảnh hưởng đến mụi
trường (chất thải, tiếng ồn…). Đỏnh giỏ cỏc giải phỏp bảo vệ mụi trường.
e. Thẩm định cơ cấu và nguồn vốn đầu tư dự ỏn
- Thẩm tra về tổng vốn đầu tư
- Chi tiết cụ thể từng loại nguồn vốn mà doanh nghiệp sử dụng để thực hiện dự ỏn.
f. Phõn tớch tài chớnh dự ỏn
Thẩm tra mức độ hợp lý của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn:
- Tổng vốn đầu tư xõy dựng
- Vốn đầu tư thiết bị: kiếm tra giỏ mua, chi phớ vận chuyển, lắp đặt, vận hành…
- Chi phớ quản lý, và cỏc khoản chi phớ khỏc
- Chi phớ trả lói vay ngõn hàng trong thời gian thi cụng
- Sau khi thẩm tra tổng vốn đầu tư thỡ xem xột việc phõn bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực
hiện đầu tư là hết sức cần thiết đặc biệt đối với cỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng bất động sản. Những dự ỏn này thường có thời gian xõy dựng dài.
Thẩm tra nguồn vốn huy động cho dự ỏn:
- Vốn tự cú của doanh nghiệp
- Vốn vay nước ngoài: xem xột khả năng thực hiện
- Vốn vay ưu đói, bảo lónh, thương mại
- Vốn vay ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng
- Việc thẩm định cỏc nội dung này cần chỉ rừ mức vốn đầu tư cần thiết của từng nguồn vốn
dự kiến để đi sõu vào phõn tớch khả năng thực hiện của cỏc nguồn vốn đú.
Thẩm tra việc tớnh toỏn cỏc khoản chi phớ sản xuất hàng năm của dự ỏn
- Chi phớ nguyờn, nhiờn vật liệu
- Chi phớ thuờ nhõn cụng
- Chi phớ khấu hao và mức khấu hao là bao nhiờu
- Chi phớ trả lói vay ngõn hàng và cỏc khoản thuế của dự ỏn
Ngoài ra, cõ̀n phải kiểm tra tớnh hợp lý của sản phẩm, doanh thu hàng năm của dự ỏn; kiểm tra tớnh chớnh xỏc của tỷ suất “r” trong phõn tớch tài chớnh dự ỏn. Căn cứ vào chi phớ sử dụng của cỏc nguồn vốn huy động , thẩm định dũng tiền của dự ỏn; kiểm tra tớnh hiệu quả của dự ỏn; kiểm tra khả năng thanh toỏn nợ của dự ỏn.
g. Tổ chức quản lý, điều hành
Cụng tác tìm hiờ̉u vờ̀ cơ cṍu hành chính nhõn sự của DN cũng là mụ̣t yờ́u tụ́ quan trọng
của cán bụ̣ tín dụng khi tiờ́n hành thõ̉m định. Cách thức quản lý của doanh nghiợ̀p đụ́i với đụ̣i
ngũ cụng nhõn viờn ra sao, hưởng những ưu đãi gì. Mụ́i quan hợ̀ giữa nhõn viờn và giám đụ́c DN
ra sao, đõy cũng là mụ̣t yờ́u tụ́ rṍt quan trọng đờ̉ đánh giá uy tín của chủ DN người đứng ra làm
đại diợ̀n đờ̉ vay vụ́n Ngõn Hàng thực hiợ̀n dự án
h. Những rủi ro mà dự ỏn có thể gặp phải
Rủi ro về chiờ́n lược kinh doanh là rủi ro hiện tại và tương lai cú ảnh hưởng tới lợi nhuận, tới hoạt động của doanh nghiệp do quyết định hoặc thực hiện khụng đỳng hoặc do khụng thớch nghi kịp với sự thay đổi của ngành.
Rủi ro chính trị: Chớnh phủ cú quyền lực đặc biệt tỏc động tới nền kinh tế; chớnh phủ cú thể đưa ra một đạo luật tỏc động tới một số ngành cụng nghiệp hoặc một số cụng ty mà nhà đầu tư đang đầu tư vào, hoặc chớnh phủ cú thể ban hành luật mới điều chỉnh trần lói suất ngõn hàng, xoỏ nợ cho một số nhúm ngành cụ thể của xó hội. Thay đổi cỏc chớnh sỏch chớnh phủ cũng là một nguyờn nhõn của rủi ro chớnh trị.
Rủi ro thị trường của sản phẩm, thay đổi nhanh chúng của cụng nghệ, năng lực vốn giới hạn, hoặc đơn thuần là do chiến lược đầu tư của nhà đầu tư dẫn đến việc lựa chọn chiến lược giải thể hoạt động hiện tại để đầu tư vào một hoạt động mới.
Rủi ro vờ̀ giá cả nguyờn, vọ̃t liợ̀u đõ̀u vào, khi giá cả thị trường thay đụ̉i sẽ ảnh hưởng khụng nhỏ đờ́n chi phí sản xuṍt kinh doanh của DN, lợi nhuọ̃n của DN cũng bị ảnh hưởng.
Rủi ro vờ̀ kỹ thuọ̃t: cụng nghợ̀ kỹ thuọ̃t luụn luụn đụ̉i mới do phải đáp ứng nhu cõ̀u tiờu dùng của người dõn ngày càng tăng cao. Nờ́u DN khụng tự mình đụ̉i mới luụn cọ̃p nhọ̃t thụng tin và áp dụng những kỹ thuọ̃t, cụng nghợ̀ hiợ̀n đại vào quy trình sản xuṍt của mình sẽ trở nờn lạc hõu, sản phõ̉m bán ra trờn thị trường khụng tin dùng. Theo đó, rủi ro vờ̀ kỹ thuọ̃t cũng sẽ tác đụ̣ng đờ́n rủi ro vờ̀ lợi nhuọ̃n mà DN có thờ̉ đạt được trong tương lai.
Ngoài các rủi ro trờn DN còn phải ứng phó với nhiờ̀u rủi ro tiờ̀m tàng khác như rủi ro vờ̀ tỷ giá, rủi ro vờ̀ mụi trường xã hụ̣i,…
i. Biện phỏp bảo đảm tiền vay
Tuỳ từng trường hợp cụ thể, căn cứ vào uy tớn của khỏch hàng, năng lực tài chớnh của doanh nghiệp, hiệu quả SXKD, tớnh khả thi của dự ỏn, phương ỏn SXKD, thực trạng tài sản của doanh nghiệp để xỏc định hỡnh thức Bảo đảm tiền vay cho thớch hợp như sau:
- Thế chấp, cầm cố tài sản.
- Bảo lónh bằng tài sản Thế chấp, cầm cố.
- Bảo đảm bằng tài sản hỡnh thành từ vốn vay.
- Cho vay khụng cú Bảo đảm bằng tài sản.
- Bảo lónh bằng tớn chấp của cỏc tổ chức chớnh trị - xó hội đối với hộ nghốo.
5.3 Thẩm định TSĐB
a. Tài sản đảm bảo là bất động sản
Hồ sơ bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất do UBND Thành phố cấp.
- Cú cam kết của bờn thứ ba chứng nhận chủ quyền của khỏch hàng đối với tài sản làm tài
sản đảm bảo tiền vay (cú thể thụng qua văn phũng cụng chứng để làm thủ tục này).
- Chứng minh thư, hộ chiếu, hồ sơ phỏp lý của DN
- Sổ hộ khẩu của người đứng ra thay mặt DN vay vốn.
- Cỏc giấy tờ khỏc cú liờn quan đến TSĐB nếu cú.
b. Tài sản đảm bảo là chứng chỉ tiền gửi tiết kiệm, tài khoản tiết kiệm
Hồ sơ bao gồm:
Thứ nhṍt, Chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, hoặc chứng nhận tài khoản tiết kiệm. Thứ hai, Chứng minh thư, hộ chiếu, hồ sơ phỏp lý của chủ TSĐB.
Sau khi đó xỏc định được hỡnh thức đảm bảo tiền vay là gỡ thỡ ngõn hàng bắt đầu đi vào thẩm định giỏ trị của TSĐB tớnh tại thời điểm thẩm định. Đồng thời xỏc định tỷ lệ giỏ trị của TSĐB và tổng nhu cầu vốn vay là bao nhiờu phần trăm, để từ đú biết được giỏ trị TSĐB đú cú đủ để đảm bảo cho số tiền khỏch hàng định vay hay khụng. Chớnh vỡ vậy, cụng tỏc thẩm định cần phải được thẩm định hết sức cẩn thận.
c. Tài sản đảm bảo là tài sản hỡnh thanh từ vốn vay
Hồ sơ bao gồm:
Khế ước nhận nơ, cỏc cam kết thế chấp dựng toàn bộ giỏ trị cụng trỡnh đầu tư mới bao gồm toàn bộ nhà xưởng, văn phũng, mỏy múc thiết bị,….để thế chấp cho ngõn hàng.
Trường hợp cỏc cụng trỡnh đầu tư này chưa hỡnh thành và đang xõy dựng dở dang thỡ việc xỏc định giỏ trị tài sản này hết sức thận trọng và phải căn cứ vào cỏc bỏo cỏo kỹ thuật, bỏo cỏo kinh tế và tổng dự toỏn đầu tư đó được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt.
Tài sản thế chấp phải được thực hiện hàng năm, đối với trường hợp thực sự cần thiết tài sản thế chấp thậm chớ phải được thực hiện hàng thỏng để đảm bảo chắc chắn cú thể đỏnh giỏ
chớnh xỏc được giỏ trị của TSĐB. Xem xột TS thế chấp đú cú đủ khả năng để bự đắp khoản vay hay khụng, nếu khụng đủ khả năng thỡ sẽ tạm ngừng giải ngõn và đề nghị khỏch hàng làm thủ tục thờm TSĐB thỡ mới tiếp tục giải ngõn số vốn khỏch hàng muốn vay.
Cỏn bộ tớn dụng sẽ nhờ đến cỏc chuyờn gia trong lĩnh vực bất động sản và cỏc chuyờn gia ở lĩnh vực liờn quan hỗ trợ thẩm định TS trong trường hợp TS cần thẩm định vượt quỏ khả năng của cỏn bộ tớn dụng.
Sau khi đó hoàn tất thủ tục thẩm định khỏch hàng, cỏc mặt của dự ỏn, cỏn bộ tớn dụng lập bỏo cỏo thẩm định, tờ trỡnh thẩm định và ghi rừ là dự ỏn đú cú đủ điều kiện cho vay của ngõn hàng hay khụng và đưa ra lý do rừ ràng. Trỡnh lờn trưởng phũng tớn dụng xem xột hồ sơ, đưa ra nhận xột, nếu trưởng phũng tớn dụng phờ duyệt thỡ trỡnh tiếp lờn giỏm đốc phờ duyệt.
5.4 Nhận xột và đề xuất
- Nhận xột tổng quan qua thẩm định
- Đề xuất cho vay hay khụng cho vay
- Khụng cho vay: lý do vỡ sao
- Cho vay: nờu rừ mức cho vay, thời hạn cho vay, kỳ hạn cho vay, lói suất cho vay,… - Biện phỏp bảo đảm tiền vay.
- Cỏc đề xuất khỏc (nếu cú).
III. Minh hoạ thực tế cụng tỏc thẩm định dự ỏn đầu tư bất động sản tại NHNo&PTNT
Hà Nụ̣i “Dự ỏn đầu tư xõy dựng toà nhà - văn phũng thương mại Thanh Tựng”
1. Giới thiệu dự ỏn và khỏch hàng vay vốn
1.1 Giới thiệu khỏch hàng vay vốn
- Tờn khỏch hàng: Hợp tỏc xó cụng nghiệp Thanh Tựng
- Trụ sở giao dịch: Ngừ 146 phố Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội
- Tài khoản mở tại NHNo& PTNT Hà Nội
- Tài khoản tiền gửi số: 1500311003054
- Mó số khỏch hàng: 1500-000049692
- Tài khoản tiền vay số: 211101003054
- Ngành nghề kinh doanh chớnh của HTX Thanh Tựng: sản xuất giấy vở học sinh, kẻ ngang; mua, bỏn đại lý, ký gửi cỏc mặt hàng về giấy.
- Lịch sử hỡnh thành: HTX CN Thanh Tựng là đơn vị được thành lập và đi vào hoạt động sản
xuất từ năm 1999. Đăng ký thành lập HTX số 54-HTX/CN- HBT do UBND Quận Hai Bà Trưng cấp ngày 02/02/2000.
- Tổng mức đầu tư và nhu cầu vay vốn Ngõn Hàng.
Tổng mức đầu tư: 29.461.500.000 VNĐ
(Bằng chữ:Hai mươi chớn tỷ, bốn trăm sỏu mươi mốt triệu, năm trăm ngàn đồng).
- Nguồn vốn đầu tư: vốn tự cú, tự huy động và vốn vay Ngõn Hàng.
- Vốn vay NHNo&PTNT Hà Nội: 15.000.000.000 VNĐ
(Bằng chữ: Mười lăm tỷ đồng chẵn).
1.2 Giới thiệu dự ỏn
- Địa điểm cụng trỡnh: lụ đất số 02-8A trong cụm TTCN phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, Hà Nội.
- Hỡnh thức tổ chức: chủ đầu tư (HTX CN Thanh Tựng) trực tiếp quản lý và thực hiện dự ỏn.
- Tổng mức đầu tư: 29.461.500.000 VNĐ
(Bằng chữ: Hai mươi chin tỷ, bốn trăm sỏu mươi mốt triệu, năm trăm ngàn đồng)./.
- Trong đú:
- Chi phớ xõy lắp: 22.015.000.000 VNĐ
