Giá bán nhà ở chung c cao tầng đảm bảo kinh doanh

I Phần xây lắp 1Hạ tầng kĩ thuật

2 Giá bán nhà ở chung c cao tầng đảm bảo kinh doanh

kinh doanh giành để bán cho các tổ chức cơ quan có nhu cầu về nhà ở đợc tính cụ thể theo công thức sau

G

= G

+ G

+ L

+ VAT

+

G

= G

+ G

+ L

+ VAT

Cụ thể bảng tính giá Đơn vị tính: 1000đ

Stt Hạng mục Giá bán

1 Giá chuyển giao hạ tầng 1540

2 Giá bán nhà ở chung c cao tầng đảm bảo kinh doanh doanh Lô số 1 3450 Lô số 4 3580 Lô số 6 3620 Lô số 7 3650 Lô số 8 3700 Lô số 9 3500 Lô số 10 3800 3 Giá nhà ở theo thị trờng Nhà ở chung c cao tầng Lô số 1 4900 Lô số 4 4640 Lô số 6 4920 Lô số 7 4650 Lô số 8 500 Lô số 9 4700 Lô số 10 5070 Biệt thự lô số 4 10440

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

Biệt thự lô số 5 9700

Biệt thự lô số 8 9700

Biệt thự lô số 9 9700

Biệt thự lô số 11 9220

Vậy ta có bảng tính doanh thu cho toàn bộ dự án Các khoản thu của dự án

+ Thu tiền bán nhà chung c cao tầng + Thu tiền bán nhà biệt thự

+ Tiền cho thuê diện tích văn phòng, siêu thị + Phí hạ tầng diện tích đất đợc cấp

các khoản chi phí

+ Đền bù giải phóng mặt bằng +Tiền sử dụng đất

+ Đầu t xây dựng hạ tầng kĩ thuật (đờng giao thông, vờn hoa vv )…

+ đầu t xây dựng nhà ở, biệt thự , chung c cao tầng + Chi phí khác : lập dự án , khảo sát thiết kế …

+ Duy tu bảo dỡng vận hành sửa chữa + Lãi vay ngân hàng

+ VAT 5% giá bán

+Thuế thu nhập doanh nghiệp 25% lợi tức bảng tính doanh thu chi tiết

Dự án đa ra 3 chỉ tiêu kinh tế để đánh giá : NPV, IRR, thời gian hoàn vốn Tỷ suất sinh lời nội tại

IRR = 23%

NPV = 27.179.508.000 (đồng ) Thời gian thu hồi vốn = 3 năm

Đánh giá hiệu quả tài chính kinh tế qua các chỉ tiêu trên ta thấy với IRR= 23% lớn hơn nhiều so với lãi xuất ngân hàng ở thời điểm lập dự án và tỷ suất này là khá cao vì vậy có thể dự phòng đợc các rủi ro có thể xảy ra trong suốt quá trình đầu t.

Chỉ tiêu NPV = 27 tỷ đồng cho phép chúng ta kết luận rằng nếu đầu t vào thực hiện dự án thì hiệu quả thu đợc từ dự án là không nhỏ và dự án hoạt động là có lãi mà vốn thu hồi rất nhanh đảm bảo hiệu quả sử dụng và quay vòng vốn của chủ đầu t.

Nh vậy nhìn trên 3 chỉ tiêu đánh giá thì dự án khả thi về mặt tài chính, đạt hiệu quả kinh tế cao.

II.2.3.5 B ớc 5 Phân tích hiệu quả về mặt xã hội do dự án khu đô thị mới Dịch Vọng mang lại

Trong quá trình điều tra nghiên cứu về thị trờng kinh tế xã hội thì dự án chung c Dịch vọng nếu đợc đầu t sẽ đem lại cho xã hội lợi ích sau.

- Tạo dựng lên một khu đô thị mới hiện đại phía Tây thủ đô với quy mô 22.5ha có hệ thống hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội hiện đại hoàn chỉnh cung cấp cho thành phố một quỹ nhà ở lớn đạt tiêu chuẩn cao về môi trờng góp phần nâng cao chất lợng sống của ngời dân thành phố Hà nội. Cụ thể dự án đợc thực hiện sẽ xây dựng mới các công trình nhà ở kết hợp với dịch vụ để bán với tôngr diện tích sàn là 175 ngìn m2 bao gồm 1144 căn hộ khép kín có diện tích trung bình 70 đến 80m2 đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở của nhiều đối tợng với 70 biệt thự 42 nghìn m2 dành cho dịch vụ cửa hàng

…

Góp phần cải tạo cảnh quan đô thị của thành phố biến vùng đất hiện nay còn gần nh hoang hoá trở thành một khu đo thị mới hiện đại và đồng bộ.

Tạo ra một mô hình quản lí khu nhà ở sau dự án phù hợp có hiệu quả để rút kinh nghiệm cho các dự án tơng tự sau này

Huy động các nguồn vốn hợp pháp để đầu t vào thực hiện dự án huy động phần lớn nguồn vốn nhãn rỗi t trong dân giảm bớt gánh nặng đầu t từ nguốn vốn nhà nớc đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Góp phần hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể thủ đô Hà nội cũng nh chơng trình phát triển nhà ở của cả nớc nói chung và ở Hà nội nói riêng.

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

II.3. Một số nhận xét về dự án chung c Dịch vọng và công tác lập dự án tại Công ty Hà Đô.

II.3.1 Những kết quả đã đạt đợc

• Đối với dự án Dịch vọng do Công ty lập

Về quy trình thực hiện theo đúng quy trình thực hiện ở Công ty

- Các căn cứ để lập thiết kế kĩ thuật, lập tổng vốn đầu t trong nội dung báo…

cáo NCKT Dịch vọng đợc lựa chọn phù hợp với quy định chung của bộ xây dựng và quy định riêng của thành phố Hà nội.

- Về hình thức bớc thực hiện có đầy đủ các phần theo mẫu quy định chung cho một dự án. Trong nội dung nghiên cứu đã nêu rõ căn cứ xác định, ph- ơng pháp tính toán, thiết kế bản vẽ, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính kinh tế, xã hội đều đợc đề cập tới. Đa ra nhiều phơng án kĩ thuật để có sự so sánh và lựa chọn.

- Phơng án kĩ thuật đợc lựa chọn là phơng án tối u. Hạ tầng kĩ thuật đợc thực hiện đồng bộ theo tiêu chuẩn hiện đại. Yừu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kĩ thuật nh đờng giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, hệ thống thoát nớc ma nớc bẩn tách riêng mà còn cả các công trình hạ tầng xã hội nh nhà trẻ, trờng học, khu thơng mại, công viên, vui chơi giải trí,văn hoá thể thao cây xanh đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt ngày càng cao…

của nhân dân. Giải pháp cho việc quy hoạch xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật đợc thực hiện theo đúng quy hoạch, đồng bộ hiện đại tơng đ- ơng với các nớc trong khu vực. Tất cả điều đó đã tạo cho dự án Dịch vọng hứa hẹn sẽ là một khu đô thị mới hấp dẫn, xanh sạch đẹp thực sự đi vào cuộc sống. Trong phơng án mà báo cáo NCKT đã kế thừa đợc nét truyền thống trong kiến trúc Việt nam và nét hiện đại của khu chung c các nớc trên thế giới.

- Giải quyết nhà ở cho dân thủ đô theo mô hình xây dựng hiện đại khu nhà ở cao tầng có thiết kế hiện đại tuy nhiên giá thành mà phơng án đa ra hợp lí và đặc biệt đã có ban quản lý chung c thực sự

- Về phơng án huy động và sử dụng vốn hiệu quả trên tinh thần phát huy nội lực thực hiện dự án bằng các nguồn vốn huy động trong nớc trong đó vốn

huy động trong dân là chủ yếu (nguồn huy động từ khách hàng chiếm 70% )

- Các hạng mục công trình đợc thiết kế, triển khai phơng án xây dựng nhà ở thấp tầng kết hợp với nhà ở cao tầng hài hoà giữa lợi ích cuả doanh nghiệp với lợi ích của nhà nớc và khách hàng.

Nhìn chung chất lợng dự án đợc lập là thoả mãn yêu cầu các phơng án kĩ thuật đa ra là hợp lí do đó kết quả thẩm định về cơ bản là chấp nhận đợc chỉ có một số cần bổ sung đối với các hạng mục rất nhỏ.

Tuy vậy bên cạnh đó vẫn còn một số hạn chế sai sót

- Sự kiểm tra giám sát công việc của CNĐA, việc thẩm định nội bộ cha hiệu quả, lập tổng vốn đôi chỗ còn nhầm lẫn và sai sót

- Cha chú trọng đến việc trình bầy bản báo cáo

- Việc kiểm tra kết quả trong từng giai đoạn để tổng hợp báo cáo cha đợc chặt chẽ vì vậy trong quá trình soạn thảo dự án gây khó khăn cho cán bộ tổng hợp.

• Đối với công tác lập dự án ở Công ty Hà Đô

Trong những năm qua công tác lập dự án tại Công ty đã có nhiều kết quả đáng kể. Hầu hết các dự án do Công ty lập mang tính khả thi cao vì vậy tỷ lệ các dự án đợc đa vào triển khai thực hiện chiếm 90% trong tổng số dự án đợc lập.

Các công trình do dự án thiết kế đa vào sử dụng có chất lợng cao củng cố uy tín của Công ty với khách hàng trong cả nớc ví dụ công trình nhà làm việc tỉnh uỷ Hà Tây đã đợc chủ đầu t trao tặng bằng khen…

Về quy trình tổ chức đã đảm bảo đúng quy trình thực hiện theo quy định của nhà nớc ( Quy chế đầu t ban hành kèm theo nghị định 52 của chính phủ và nghị định 12 sửa đổi bổ sung NĐ52): lập đề cơng, điều tra khảo sát thu thập các thông tin về kinh tế xã hội, khảo sát về điều kiện tự nhiên môi trờng liên quan đến dự án đầu t, thiết kế phơng án kĩ thuật kèm theo lập tổng vốn đầu t, hoàn thiện báo cáo NCKT.

Trong quá trình lập dự án đã có sự phân công, trách nhiệm một cách rõ ràng giữa các nhân viên bộ phận, có sự liên hệ phối hợp giữa các phòng ban. Phòng kế hoạch kinh doanh đóng vai trò chủ yếu quan trọng trong lập dự án.Nói chung quy trình thực hiện lập dự án trong Công ty đợc tiến hành tơng đối chặt chẽ.

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

Về chất lợng dự án lập

Lĩnh vực kinh doanh xây dựng nhà ở là một hớng kinh doanh chủ đạo của Công ty trong thời gian vừa qua và trong thời gian tới. Các dự án đầu t xây dựng nhà ở hầu hết là do công ty là chủ đầu t trực tiếp (dự án nhà ở Đồng Đăng –Lạng sơn ) hoặc là chủ đầu t… thứ phát : dự án khu đô thị Dịch Vọng vì vậy việc lập…

dự án để quyết định đầu t đóng vai trò quan trọng ảnh hởng trực tiếp đến hiệu quả hoạt động đầu t của toàn Công ty. Tuy nhiên không vì thế mà chất lợng dự án lập là sơ sài mà ngợc lại ban lãnh đạo Công ty chỉ đạo xuống phòng KHKD luôn coi trọng công tác này. Vì vậy chất lợng dự án đợc lập tơng đối cao đợc các cơ quan thẩm định đánh giá tốt.

Về nội dung :

Nhìn chung nội dung dự án đợc lập đầy đủ các phần nội dung theo quy định Các giải pháp kỹ thuật xây dựng trong các dự án về cơ bản phù hợp với yêu cầu kĩ thuật, với tổng mức đầu t đợc duyệt, đảm bảo chất lợng công trình không chỉ về mặt kiến trúc mà còn đảm bảo hiệu quả về kinh tế.

Đối với dự án về nhà ở chung c các dự án lập đều đề xuất đợc phơng hớng duy tu bảo dỡng sau khi hoàn thành và đa vào sử dụng vì vậy chất lợng công trình luôn đợc đảm bảo.

việc tính toán khái toán các chi phí đầu t theo đúng quy định của chính phủ và của địa phơng. Phù hợp với điều kiện từng địa phơng địa điểm đặt dự án.

II.3.2 Một số mặt hạn chế.

Về quy trình thực hiện

Việc đôn đốc thực hiện các công việc phục vụ cho lập dự án vẫn còn cha đợc chú trọng đến đôi khi còn mang tính hình thức, phi thực tế. Toàn bộ công việc thực hiện lập dự án nhiều khi tập trung toàn bộ cho phòng kế hoạch kinh doanh. Hơn thế phòng kế hoạch kinh doanh hiện tại chỉ có 7 ngời vì vậy việc đảm trách toàn bộ công việc lập dự án nhiều khi gây ra sự quá tải. Nhân viên làm việc với cờng độ lớn vì vậy hiệu quả làm việc không cao ảnh hởng đến chất lợng và hiệu quả dự án đợc lập.

Mặt khác nếu nh giao cho từng xí nghiệp, từng bộ phận đảm nhận một công việc thì việc phối hợp kết quả giữa các giai đoạn thờng không đồng bộ và có thể dẫn đến sự sai lệch.

Việc nghiên cứu cơ hội đầu t còn sơ sài. Đặc biệt đối với các dự án đầu t về nhà ở thì công tác nghiên cứu thị trờng, tiếp thị hầu nh cha đợc đề cập đến. Các số liệu về kinh tế xã hội, điều kiện tự nhiên môi trờng th… ờng rất cũ hoặc đợc sử dụng từ kết quả của các cuộc điều tra khác kết luận đa ra độ chính xác không cao. Cùng với phần đánh giá tác động môi trờng từ phía các dự án đợc nghiên cứu cha sâu, đôi khi mang tính hình thức cho đầy đủ.

Việc cập nhật sử lí thông tin liên quan đến mục đích dự án đầu t nhiều khi không hợp lý không phù hợp với yêu cầu dự án

Quá trình nghiên cứu lập dự án thờng trọng tâm vào thiết kế kĩ thuật và các giải pháp kĩ thuật còn việc nghiên cứu về phơng án kinh tế lại bị xem nhẹ, phân tích hiệu quả xã hội không đợc đánh giá đầy đủ ở mọi khía cạnh

Mặc dù với một dự án đầu t nhà ở nhà chung c nói riêng và dự án đầu t do Công ty lập nói chung bao giờ Công ty cũng đa ra hai phơng án thiết kế kĩ thuật tuy nhiên khi tính toán chi phí dự tính tổng mức đầu t Công ty chỉ tính phơng án chi phí và tổng mức đầu t cho phơng án kĩ thuật lựa chọn mà không đa ra so sánh bằng các chỉ tiêu kinh tế. Vì vậy việc lựa chọn phơng án chỉ dựa vào thiết kế theo quy hoạch kiến trúc phần nào đó còn mang tính chủ quan cảm tính và có thể chịu ảnh h- ởng của cá nhân ngời lập dự án.

Phần lập tổng vốn đầu t, tính toán chi phí xây dựng hạng mục công trình để làm cơ sở tính mức vốn đầu t mặc dù đã đa ra căn cứ để tính toán nh đơn giá quy định song khi đa vào tính toán cụ thể không đa ra chi tiết cách tính ( diễn giải công thức tính ) làm cho ngời đọc khó hiểu và theo dõi chi tiết. Ví dụ tính chi phí cho lập báo cáo NCKT dự án đầu t khu chung c Dịch vọng Công ty chỉ đa ra tổng chi phí với một con số cụ thể là 12,018,346,000 đồng mà không có cách tính. Hơn nữa việc tính toán chỉ dựa vào định mức sẵn có của Viện kinh tế Xây Dựng mà không hạch toán cụ thể dựa trên bản thiết kế của dự án nên sẽ không chính xác.

Việc đa các đơn vị tính vào khi tính toán còn thiếu rất nhiều và đôi khi không thống nhất không rõ ràng nh ở dự án nhà ở Đồng Đăng Lạng sơn khi đa ra phơng

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

án cung cấp điện chỉ nêu công xuất tiêu thụ trung bình cho một hộ ( nhà 3 tầng ) là 4kw/1hộ , hoặc khi tính chi phí không đa đơn vị tính là 1000 đ hay là đồng vv …

II.3.3 Một số nguyên nhân chính

II.3.3.1 Nguyên nhân chủ quan

Công tác điều tra khảo sát thu thập số liệu cha thực hiện tốt. Các số liệu mới về điều kiện kinh tế xã hội, ch… a đợc cập nhật bổ sung kịp thời vào nguồn số liệu của công ty.

Hơn nữa việc tiến hành điều tra về thị trờng nhu cầu về nhà ở không đợc nói tới bởi Công ty chủ quan trong việc dự báo chỉ dựa trên cơ sở kinh nghiệm là chính.

Cơ cấu tổ chức hoạt động của Công ty còn bất cập . Thông thờng phòng kinh doanh đảm nhận hầu nh toàn bộ công việc chính lập dự án nh vậy nếu với dự án có quy mô lớn nh dự án Dịch vọng thì bộ phận này làm rất vất vả. Hiện nay mặc dù