2. Giai đoạn sau khi có luật đất đai năm 1993 ra đời.
2.2. Quyết định số 3455/QĐ-UB, ngày 20/9/1995 của UBND Thành phố
Hà Nội hướng dẫn thực hiện Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về đền bù thiệt hại.
So với Quyết định 1231/QĐ-UB ngày 13/6/1986, Quyết định số 3455/QĐ- UB cũng có nhiều điểm khác biệt về cách nhìn nhận vấn đề (mơe rộng hơn các đối tượng được đền bù thiệt hại cũng như các chính sách hỗ trợ ) mà sau này, các cơ quan Trung ương đã xem xét và sử dụng để chỉnh lý, sửa đổi Nghị định 90/CP.
Về phạm vị áp dụng, Quyết định này đã mở rộng phạm vi các dự án có sử
dụng đất để xây dựng khu di dân, Giải phóng mặt bằng để xây dựng để xây dựng các công trình quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Về điều kiện được đền bù thiệt hại, đối với đất ở, UBND Thành phố Hà
Nội đã sử dụng văn bản hướng dẫn số 647/CV-ĐC ngày 31/5/1995 của Tổng cục Địa chính (hướng dẫn thực hiện Nghị số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị) để xác định các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại:
Điều 8 của Quyết định quy định về mức đền bù thiệt hại:
1/- Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào, khi Nhà nước thu hồi được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sửt dụng tại Quyết định 2951/QĐ-UB .
Đối với đất ở đô thị , khi Nhà nước thu hồi thì được đền bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền, nếu chủ sử dụng đất đã có nhà ở nơi khác bằng diện tích theo tiêu chuẩn quy định của UBND Thành phố Hà Nội, thì chỉ được đền bù bằng tiền.
2/- Giá đất nông nghiệp nội thành được tính bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp cùng hạng ven đô tại Bảng 1 Quyết định 2951/QĐ-UB nhưng không lớn hơn 19.300đ/m2 (giá hạng đất hạng 1).
Về giao đất tái định cư.
+ Chủ sử dụng đất hợp pháp, khi Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng đất theo diện tích thực tế, nhưng không lớn hơn tiêu chuẩn diện tích quy định tại
khoản 2 Điều 10, phần diện tích còn lại được đền bù bằng tiền theo giá đất tại Quyết định 2951/QĐ-UB .
Trường hợp có nhiều thế hệ sống trong một thửa đất của một chủ sử dụng, khi Nhà nước thu hồi đất chỉ được đền bù bằng đất cho một chủ sử dụng đất, theo số nhân khẩu thường trú tại nơi thu hồi đất.
Trường có hợp nhiều hộ trong một thửa đất đã tách hộ trước khi ban hành quy định về đền bù thiệt hại... thì UBND quận, huyện xem xét trình UBND Thành phố giải quyết bán nhà ở cho các hộ theo bản quy định này.
+ Tiêu chuẩn đất ở tối đa đền bù cho một chủ sử dụng đất bị thu hồi (đơn vị:m2)
Số nhân khẩu Nội thành Ven đô Đồng bằng Trung du Miền núi 1-2 3-4 5-6 7-8 9-10 >= 11 30 40 45 50 55 60 40 50 55 60 70 80 60 70 80 90 100 120 70 80 100 120 140 160 80 100 120 140 160 200
+ Khi Nhà nước thu hồi một phần đất ở, nếu diện tích ở còn lại bằng hoặc lớn hơn 80% diện tích theo tiêu chuẩn quy định, thì chủ sử dụng đất được đền bù bằng tiền đối diện tích đối với diện tích đất bị thu hồi.
+ Nếu diện tích đất ở còn lại sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn diện tích theo tiêu chuẩn mà chủ sủ dụng đang sử dụng đất nông nghiệp. lâm nghiệp liền kề hợp pháp, phù hợp quy họach đất ở thì UBND quận, huyện trình UBND Thành phố
cho phép chuyển mục đích sử dụng thêm một phần diện tích đẻ đủ tiêu chuẩn diện tích quy định.
Trong chính sách này, UBND Thành phố Hà Nội coi việc giao đất tái định cư độc lập với chính sách bồi thường thiệt hại. Tái định cư được xem xét giao theo nhân khẩu hiện có của hộ gia đình đó, chứ không xem xét nhiều tới yếu tố họ bị mất đất như thế nào. Chính sách này đã tạo mâu thuẫn giữa người bị mất nhiều đất nhưng ít nhân khẩu thì được giao đất tái định cư ít hơn hộ gia đình bị mất ít đất, nhưng lại có nhiều nhân khẩu, hoặc hộ đó đã kịp tách ra làm nhiều hộ nhỏ cung ở trên thửa đất đó.
Nguyên nhân sâu xa ở đây là giá đất tại nơi đi (bị GPMB) thường thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế; giá đất tại khu tái định cư lại thấp hơn nữa, chênh lệch rất lớn so với giá thị trường. Nếu được giao đất tái định cư, có nghĩa là đã có khoản tiền lớn mà Nhà nước trao cho họ. Hình thức tái định cư này không nhận được nhiều sự đồng tình của cơ quan Trung ương.
Những căn cứ về đền bù thiệt hại tài sản, đó là đơn giá xây dựng mới các công trình trên địa bàn Thành phố
+Đối với tài sản là biệt thự và nhà cấp I,II,III đền bù thei giá trị còn lại, nhưng không thấp hơn 60% so vơía đơn giá xây dựng mơí đối với nhà cấp I,II và 80% so với đơn giá xây dựng mới đối với nhà cấp III; nhà cấp IV ddeenf bù theo đơn giá xây dựng mới, nhà ở không hợp pháp không được đền bù.
+ Đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt nước thì đền bù bằng giá trị sản lượng thu hoạch 1 vụ tính theo mức thu hoạch bình quân của 3 vụ trước đó và giá nông sản, thuỷ sản thực tế tại thời điểm đền bù, do Sở Tài chính- Vật giá Thành phố công bố.
Đối với cây lâu năm, nếu caay trồng đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản thì đền bù toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu, chăm sóc đến thời điểm thu hồi.
Nếu cây trồng đang trong thời kỳ thu hoạch thì đền bù theo giá trị còn lại của vườn cây, trường hợp không xác định được giá trị còn lại của vườn cây thì mức đền bù tối đa bằng 2 năem sản lượng tính theo sản lượng bình quân 3 năm trước, theo giá nông sản tại điểm đền bù.
Về các chính sách hỗ trợ.
Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người sử dụng đất hợp pháp được hỗ trợ để khắc phục khó khăn về đời sống và đào tào chuyển nghề với mức bằng lợi nhuận sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp 10 năm và giá thóc tại thời điểm đền bù ( tương đương với 3-5 tấn thóc/ha/năm theo từng hạng đất)
Đối với đất ở không có giấy tờ hợp pháp từ ngày 18/12/1980 đến ngày 08/01/1988 khi Nhà nước thu hồi đất được xem xét hỗ trợ bằng 50% so với giá đất cùng loại tại Quyết định 2951/QĐ-UB .
Đối với đất không có giấy tờ hợp pháp từ ngày 08/01/1988 đến ngày 15/10/1993 khi Nhà nước thu hồi đất được xem xét hỗ trợ bằng 20% so với giá đất cùng loại tại Quyết đinhj 2951/QĐ-UB .
Đối với nhà ở cấp I,II, biệt thự hợp pháp, khi bị thu hồi thì ngoài phần đền bù giá trị còn lại, chủ sở hữu tư nhân còn được trợ cấp thêm 50% giá trị phương án đền bù.
Đối với nhà ở cấp IV, là 400.000 đ ( đối với nhà nhỏ hơn 20m2 )và 600.000 đ ( đối với nhà từ 20-30m2 ) và 800.000 đ đối với nhà trên 30m2.
Đối với nhà cấp III trở lên, là 800.000 đ đối với nhà nhỏ hơn 30m2 và 1000.000 đ đối với nhà lớn hơn 30m2 .
Hỗ trợ cho cá nhân phải di chuyển chỗ ở là 120.000 đ/ tháng trong thời gian 6 tháng; 1000.000 đ đối với hộ có người được hưởng chế độ chính sách xã hội.
UBND Thành phố Hà Nội giao trách nhiệm này cho UBND quận, huyện và chủ đầu tư sử dụng đất.
Chủ đầu phải chủ động xây dựng trước các căn nhà có các loại các loại căn hộ phù hợp các yêu cầu khác nhau của các hộ gia đình để bán, cho thuê GPMB.