a. Điều kiện của chủ thể.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể này sang chủ thể khác. Các chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: Bên tặng cho quyền sử dụng đất (cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình...) và bên được tặng cho quyền sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư...). Vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, do vậy chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không những phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ thể của một giao dịch dân sự thông thường mà còn phải có các điều kiện chặt chẽ khác. Theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 122, BLDS năm 2005 thì người tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự, đây là một trong những điều kiện bắt buộc để giao dịch dân sự có hiệu lực. Do đó đối với chủ thể tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải là người có năng lực hành vi dân sự.
- Đối với cá nhân khi tham gia vào giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thì tư cách chủ thể của nó phải được xác định thông qua năng lực hành vi dân sự. Tại Điều 17 - BLDS năm 2005 quy định: "Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân đó bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự". Như vậy có thể thấy cá nhân chỉ được coi là có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi người đó bằng khả năng của mình, nhận thức được đầy đủ về hành vi, công việc và hậu quả pháp lý được đầy đủ về hành vi,
công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm, đồng thời có đủ khả năng điều khiển các hành vi của mình.
Theo quy định từ Điều 20 đến Điều 23 của BLDS năm 2005 thì người thành niên từ đủ 18 tuổi trở lên, có trí não phát triển bình thường là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, những người này được toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự; Những người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ, những người này khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ những giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi; Những người dưới 6 tuổi là người không có năng lực hành vi dân sự và những người mất năng lực hành vi dân sự (do bị bệnh tâm thần hoặc một số bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình) thì các giao dịch dân sự của những người này phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện; Những người nghiện ma túy hoặc các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình, bị Tòa án tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người đó phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các giao dịch nhỏ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.
Như vậy theo quy định của pháp luật thì chủ thể tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (người từ đủ 18 tuổi trở lên và có trí não phát triển bình thường), còn những người chưa thành, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự khi tham gia quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đều phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật (cha mẹ, người giám hộ, người được Tòa án chỉ định giám hộ đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự).
- Đối với pháp nhân (chủ yếu là các tổ chức kinh tế) khi tham gia vào quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì phải thỏa mãn điều kiện về chủ thể được quy định tại Điều 84 -BLDS năm 2005: Được thành lập hợp
pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; Nhân dân mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập. Đồng thời việc tham của pháp nhân vào quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thông qua người đại diện của pháp nhân đó (đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền). Người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh người được đại diện, các quyền, nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, tuy nhiên pháp nhân chỉ được tham gia quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
- Đối với hộ gia đình, quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình chính là tài sản chung của hộ gia đình đó (Điều 108 - BLDS năm 2005), vì thế khi tham gia vào quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất thì hộ gia đình phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể của hộ gia đình có những đặc điểm sau:
+ Năng lực pháp luật và năng lực hành vi của hộ gia đình phát sinh đồng thời với việc hình thành hộ gia đình với tư cách chủ thể.
+ Năng lực chủ thể của hộ gia đình do pháp luật quy định và có tính chất hạn chế trong một số lĩnh vực (Điều 106 - BLDS năm 2005).
Hộ gia đình có những đặc điểm như trên là do tính chất đặc thù của nó, mặc dù pháp luật có quy định hộ gia đình với tư cách là chủ thể nhưng lại không quy định cách thức, trình tự phát sinh hay chấm dứt một hộ gia đình mà căn cứ vào điều kiện thực tế tồn tại của hộ gia đình đó để xác nhận một hộ gia đình với tư cách chủ thể. Khi hộ gia đình tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất với tư cách là bên tặng cho thì phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đồng ý và ký tên vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đây là một quy định của pháp luật trong việc định đoạt tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình.
Ngoài các quy định về năng lực hành vi của người tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì pháp luật còn quy định về yếu tố tự nguyện của các chủ thể này, theo quy định tại điểm c, Điều 122 BLDS năm 2005 thì người
tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện, đây là một trong bốn điều kiện để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, nó thể hiện ý chí của các bên không bị ràng buộc hoặc chịu tác động của bất kỳ một yếu tố khách quan nào trong việc tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, ngoài các quy định trên pháp luật còn quy định về điều kiện cụ thể của mỗi bên trong việc tặng cho quyền sử dụng đất.
* Điều kiện đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quyền quản lý thống nhất toàn bộ đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà lại trao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Để mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất, Nhà nước cho phép họ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, tuy nhiên với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước quy định các điều kiện về tặng cho quyền sử dụng đất nhằm quản lý đất đai được tốt hơn. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất khi có các điều kiện sau sẽ được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là một điều kiện rất quan trọng vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng còn là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình khi tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất muốn tặng quyền sử dụng đất của mình cho người khác, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trong trường hợp
người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì cũng được tặng cho quyền sử dụng đất nhưng quyền tặng cho này chỉ được thực hiện đến hết ngày 30/6/2007, kể từ ngày 01/7/2007 trở đi muốn tặng cho quyền sử dụng đất thì buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 184 - NDD181/2004/NĐ - CP).
- Đất không có tranh chấp.
Để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất và đảm bảo trật tự xã hội, pháp luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép tặng cho quyền sử dụng đất, còn những thửa đất xảy ra tranh chấp thì sau khi giải quyết xong mọi mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên mới được tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất. Nói tóm lại khi tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất thì thửa đất của bên tặng cho phải là đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đây là một quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho người được thi hành án, đồng thời cũng là biện pháp bảo đảm tài sản giúp cơ quan Thi hành án triển khai việc thi hành bản án được tốt hơn, ngoài ra nó còn là biện pháp để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người thi hành án. Do đó pháp luật quy định người sử dụng đất bị kê biên quyền sử dụng đất thì không được phép tặng cho bất kỳ ai quyền sử dụng đất đã bị kê biên vì quyền sử dụng đất này là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. Cho nên chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Đất đang trong thời hạn sử dụng
Có thể thấy đây là một điều kiện và cũng là một nguyên tắc của việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung và việc tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng, bởi lẽ "thời hạn sử dụng đất" là quy định của Nhà nước đặt ra buộc người sử dụng đất phải tuân theo và chỉ được thực hiện các quyền trong thời
hạn này, tại khoản 3 Điều 11 Luật đất đai năm 2003 quy định:"Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan". Như vậy người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất...) trong thời hạn sử dụng đất, khi hết thời hạn thì người sử dụng đất có thể được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu sử dụng tiếp và chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai hoặc cũng có thể bị Nhà nước thu hồi đất.
Ngoài các điều kiện chung đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên thì pháp luật còn quy định một số các điều kiện khác đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất như:
+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất để ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
* Điều kiện đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
Để đưa ra các điều kiện đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cần phân thành các nhóm chủ thể của bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
Nhóm thứ nhất bao gồm: Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, Nhà nước. Nhóm thứ hai bao gồm: Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. - Đối với nhóm thứ nhất (cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, Nhà nước): nhìn chung pháp luật chưa có quy định cụ thể về điều kiện của các chủ thể này trong việc nhận tặng quyền sử dụng đất, chỉ có duy nhất tại điểm c khoản 1 Điều 99 - Nghị định 181 của Chính phủ quy định quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 và khoản 6 Điều 113 của Luật đất đai năm 2003, nhưng đây cũng chỉ là một quy định chung về quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư chứ không đề ra các điều kiện cụ thể của các chủ thể này trong việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên pháp luật lại quy định về các trường hợp mà cá nhân, hộ gia đình không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, đó là những quy định của pháp luật mang tính chất ngăn cấm việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất, theo Điều 103 Nghị định 181 năm 2004 của Chính phủ thì:
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Như vậy đối với các quy định của pháp luật có thể thấy: Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp mà pháp luật nghiêm cấm.
- Đối với nhóm thứ hai (tổ chức, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài): Những chủ thể này chỉ được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong những