B. BỘ MÁY QUẢN LÝ, GIÁM SÁT, ĐIỀU HÀNH
2.4.ĐÁNH GIÁ CHUNG
Dự án đã đảm bảo mục tiêu đầu tư là tạo ra nguồn tiền vốn hoàn chi phí nộp tiền sử dụng đất cho Thành phố để chuyển sang tạo vốn ngân sách làm đường Láng Hòa Lạc, giảm mức vốn vay, từ đó, tiết kiệm kinh phí đầu tư xây dựng công trình, khắc phục được vấn đề khó khăn về nguồn vốn Ngân sách đầu tư hiện nay, tạo nên một quần thể kiến trúc đẹp, văn minh, hiện đại, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở và các công trình công cộng trên địa bàn Thành phố.
Dự án đầu tư xây dựng Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ tại lô đất N05 – Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng ngoài việc đem lại lợi ích cho Chủ đầu tư còn góp phần nộp Ngân sách Nhà nước chi phí sử dụng đất và qua các khoản thuế như : Thuế Xây dựng, tiền thuê đất, thuế Thu nhập doanh nghiệp, thuế Giá trị gia tăng …
- Thuế Xây dựng thông qua hoạt động xây lắp và mua bán căn hộ - Thuế Thu nhập doanh nghiệp ( tính thời gian 50 năm vận hành ) - Thuế Giá trị gia tăng ( tính trong thời gian 50 năm vận hành )
Dự án tạo công ăn việc làm và thu nhập đáng kể cho người lao động làm việc trong đơn vị quản lý dự án, các đơn vị thuê mặt bằng kinh doanh trong dự án. Bên cạnh đó, dự án còn góp phàn tạo nên một khu đô thị mới văn minh, hiện đại, góp phần vào chiến lược phát triển nhà cho Thủ đô Hà Nội.
Trong dự án N05, các hồ sơ, các bước được thực hiện theo đúng quy trình được ban hành trong các văn bản pháp luật. Công ty luôn chú trọng đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị thi công sớm nhất trong khả năng cho phép. Các yêu cầu bổ sung văn bản được đưa ra bởi những đơn vị, cơ quan nhà nước có thẩm quyền luôn được đưa vào thực hiện sớm nhất. Cán bộ, nhân viên công ty với tinh thần làm việc cao, luôn có thái độ sẵn sàng tìm tòi, trau dồi kiến
thức chuyên môn. Công tác thực hiện giai đoạn chuẩn bị thi công bước đầu đã hoàn thành, trong giai đoạn này, Công ty đã thực hiện các công việc sau :
- Xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép thi công công trình; - Liên hệ với Sở Tài chính để xác định giá thu tiền sử dụng đất;
- Liên hệ với Cục Thuế Hà Nội đề nộp bổ sung tiền sử dụng đất, nộp ngay khoản tiền 180 tỷ đồng vào Ngân sách Nhà nước khi có thông báo, tạo nguồn vốn xây dựng tuyến đường Láng-Hòa Lạc;
- Liên hệ với Công an Thành phố Hà Nội để được thỏa thuận về phòng cháy chữa cháy;
- Liên hệ với UBND quận Cầu Giấy để được xác nhận cam kết.
- Sau khi thực hiện xong các khoản trên thì liên hệ với Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội để làm thủ tục nhận bàn giao mốc giới khu đất trên thực địa, lập trích lục bản đồ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Liên hệ với Sở Xây dựng để được hướng dẫn thủ tục cấp Giấy chứng nhận xây dựng công trình theo quy định.
- Liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền về thỏa thuận cấp điện, thoát nước, tĩnh không
- Làm việc với các công ty tư vấn, thiết kế lập phương án thiết kế kiến trúc, lập nhiệm vụ khoan khảo sát
- Thực hiện đấu thầu thành công.
2.4.2. Tồn tại và nguyên nhân
Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư này, 10 – 12 % vốn đầu tư được chia ra nằm khê đọng trong suốt những năm thực hiện đầu tư. Đây là những năm vốn không sinh lời. Thời gian đầu tư càng kéo dài, vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thất càng lớn. Đến lượt mình, thời gian thực hiện đầu tư lại phụ thuộc nhiều vào chất lượng công tác chuẩn bị đầu tư, vào việc quản lý quá trình
thực hiện đầu tư, quản lý việc thực hiện những hoạt động khác có liên quan trực tiếp đến các kết quả của quá trình thực hiện đầu tư đã được xem xét. Bên cạnh những thành tựu đạt được trong hoạt động chuẩn bị thực hiện dự án, tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà và Đô thị VINACONEX vẫn còn những tồn tại và khó khăn chưa thể khắc phục được. Trong quá trình thực hiện các công việc chuẩn bị đầu tư của dự án N05, có thể nêu ra một số đầu mục công việc gây chậm tiến độ trong biểu sau :
Biểu số :Công việc thực hiện chậm tiến độ tại Dự án N05 và những nguyên nhân
Số thứ
tự
Tên công việc Thời gian thực hiện Nguyên nhân
Dự kiến Thực hiện
1. Công văn số 2036/CV-BQL
gửi Viện Quy hoạch cung cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật 16/07/2007 Chưa thực hiện được Giám đốc Công ty đã ký hợp đồng nhưng hủy do Viện Quy hoạch quá chậm 2. Xin thỏa thuận
tĩnh không
21/08/2007 21/09/2007 Công ty gửi Bộ Tổng Tham mưu – Bộ Quốc Phòng
giấy tờ liên quan, nhưng Bộ Tổng
Tham mưu có công văn đề nghị
bổ sung, sửa đổi nhiều lần, gây rất
mất thời gian. 3. Việc xin giao (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đất chính thức Lập Hồ sơ xin giao đất trực tiếp từ 11/01/2006 Đến ngày 07/12/2007 mới được giao
đất
Đối với khoản tiền 180 tỷ đồng, Tổng Công ty đã nộp ngay khi có
thông báo vào Ngân sách Thành
tháng phải chịu một khoản lãi vay
một ngày gần 60 triệu đồng. Trên thực tế, việc giao đất gặp rất nhiều khó khăn, triển khai dự án không theo kịp tiến độ. 4. Việc triển khai
Đánh giá tác động môi trường Từ 27/07/2007 đến thời gian dự kiến là 05/08/2008 Chưa hoàn thành Công ty đã gửi Công ty Cổ phần tư vấn kiến trúc đô thị Hà Nội về việc xin văn bản chấp thuận cam kết vệ sinh môi trường do Sở Tài nguyên Môi trường & Nhà đất cấp. Công ty đã nhiều lần liên hệ lại nhưng vẫn chưa được phúc đáp như yêu cầu. Nguyên nhân chủ yếu của những tồn tại gây ra tình trạng chậm tiến độ, bao gồm :
Nguyên nhân chủ quan
Năng lực của cơ quan của chủ đầu tư còn bị hạn chế bởi các quy định, quy chế vận hành hệ thống. Việc thay đổi cơ chế vận hành cho phù hợp với Luật xây dựng và những quy định kèm theo khá chậm. Việc cập nhật các văn bản mới nhất thường chậm, gây nên tại một số công việc, cơ quan chuyên trách phải gửi văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Cán bộ phụ trách các công việc còn thiếu cũng là một trong những nguyên nhân gây chậm tiến độ thực hiện dự án. Mặc dù Công ty đã bổ sung
thêm người nhưng việc đào tạo năng lực cán bộ để chuyên nghiệp hơn trong công việc cũng cần phải chú trọng hơn nữa.
Nguyên nhân khách quan
• Văn bản pháp quy còn chồng chéo, chậm, gây mâu thuẫn, gây tốn nhiều thời gian, tiền của của Chủ đầu tư.
Các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư xây dựng và pháp luật có liên quan như phòng cháy, chữa cháy, môi trường … còn có những quy định không rõ ràng, chồng chéo, mâu thuẫn nhau khiến phát sinh nhiều thủ tục không đáng có đây phiền hà cho nhà đầu tư.
Các chủ đầu tư dường như bị “đánh đố” khi Nghị định 181/2004/NĐ- CP quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước phải có dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nhưng trên thực tế, chủ đầu tư phải được giao đất thì mới có thể khảo sát, nghiên cứu để lập dự án đầu tư xây dựng. Bên cạnh đó, tại các quy định khác của Nghị định này là phải có Giấy cam kết của Chủ đầu tư về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Để hoàn thành Giấy cam kết này, Chủ đầu tư buộc phải có chứng nhận của cơ quan cấp thẩm quyền ở tất cả các nơi có công trình của mình. Một Tổng Công ty lớn có rất nhiều dự án trên toàn quốc như VINACONEX, mỗi công trình đều buộc có rất nhiều nghĩa vụ như tiền thuê đất, thuế… Một trục trặc nhỏ hoặc chậm trễ tại một dự án nào, không cần biết do chậm trễ chủ quan từ địa phương hay không cũng ảnh hưởng tới tiến độ của dự án này, gây kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư một cách không cần thiết.
Ngoài ra, để cấp Giấy chứng nhận đầu tư, các Chủ đầu tư phải có Thiết kế quy hoạch Tổng mặt bằng 1/500 cùng với các báo cáo sơ bộ. Thực tế, điều đó gây rất bất lợi cho Chủ đầu tư, sẽ mất kinh phí để thực hiện thêm
một khâu thuê tư vấn hoặc tự lập Quy hoạch chi tiết 1/500 trong khi chưa biết dự án có được chấp nhận đầu tư hay không?
Luật Bảo vệ môi trường và Nghị định 80/2006/NĐ-CP quy định quá nhiều loại dự án, chủ đầu tư phải làm các thủ tục báo cáo đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường…Nhiều dự án quy mô nhỏ, ít ảnh hưởng xấu tới môi trường nhưng chủ đầu tư vẫn phải làm thủ tục về môi trường, mất rất nhiều thời gian.
Luật Phòng cháy và chữa cháy cũng như Nghị định 235/2003/NĐ-CP thì lại không quy định rõ cơ quan Công an tham gia thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy ở giai đoạn nào. Chính vì vậy, chủ đầu tư đã phải xin ý kiến của cơ quan Công an phòng cháy, chữa cháy ở rất nhiều khâu, từ khâu dự án đến khâu thiết kế kỹ thuật, thi công và cả nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng…tạo ra nhiều thủ tục không cần thiết.
Chính sách, chế độ của nhà nước về xây dựng cơ bản ban hành chậm, thiếu, không đồng bộ làm hạn chế việc thực hiện ở cấp các ngành ...Luật xây dựng ban hành từ năm 2003, Nghị định thực hiện (Nghị định 16/NĐ-CP) ban hành năm 2005 rồi lại sửa đổi mới đây (Nghị định 112/NĐ-CP). Có những nội dung sửa đổi cũng không làm rõ bằng văn bản trước đấy (ví dụ tại Nghị định 16/NĐ-CP quy định rõ thời gian Thẩm định dự án gồm cả thời gian Thẩm định TKCS đồng thời cũng nêu rõ thời gian yêu cầu cho cơ quan chức năng Thẩm định TKCS, tại Nghị định 112/NĐ-CP sửa đổi giảm thời gian dành cho Thẩm định TKCS nhưng lại không nhắc tới thời gian cho Thẩm định dự án...). Một điểm rất quan trọng mà Nghị định 112/NĐ-CP thay đổi là những trường hợp được phép điều chỉnh dự án đã không còn yếu tố nhà nước thay đổi chính sách, đơn giá tiền lương... nhưng lại không hướng dẫn cách tính toán khoản dự trù trượt giá. Điều này sẽ rất khó khăn cho việc trình và phê duyệt Tổng mức đầu tư của dự án. Những bất cập giữa
Luật xây dựng, Luật đấu thầu, Luật doanh nghiệp... cũng là những cản trở đến việc Xây dựng và Vận hành hệ thống quản lý đầu tư của Bộ.
• Cán bộ các cơ quan nhà nước chưa làm đúng trách nhiệm, chồng chéo, hiệu quả quản lý không cao
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ khác cán bộ thụ lý hồ sơ, cán bộ tiếp nhận chỉ nhận hồ sơ rồi mất nhiều ngày cán bộ thụ lý mới bắt đầu thẩm định, nếu thấy thiếu hồ sơ thì tiếp tục gọi Chủ đầu tư đến rồi làm lại một loạt công việc, gây mất thời gian đi lại.
Bên cạnh đó, thời gian quy định để thẩm định tùy loại hồ sơ thường là 20 – 45 ngày, nhưng hầu như đều bị kéo dài đến 3,4 tháng, gây ảnh hưởng các công việc và tiến độ thi công rất nhiều.
Ngoài ra, trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở khác còn tồn tại một số nguyên nhân sau :
• Thời gian giải quyết hồ sơ
Rất nhiều thủ tục thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý nhưng các địa phương lại bắt chủ đầu tư phải tự thực hiện khiến thời gian bị kéo dài, gây phiền hà cho chủ đầu tư và nảy sinh nhiều tiêu cực. Một số thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng trái pháp luật do các địa phương tự đặt ra như : Yêu cầu chủ đầu tư phải xin thỏa thuận về kiến trúc; Xin thỏa thuận về hạ tầng của các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ điện, nước; Bổ sung thiết kế ngoài nội dung thiết kế cơ sở; Yêu cầu chủ đầu tư phải làm thay nhiệm vụ của cơ quan đầu mối thẩm định thiết kế cơ sở trong việc xin thỏa thuận của nhiều cơ quan liên quan như môi trường, phòng cháy và chữa cháy, quy hoạch… Sở Quy hoạch lại chia nhỏ các nội dung của đồ án quy hoạch và yêu cầu nhà đầu tư phải làm nhiều thủ tục xin thỏa thuận như : thỏa thuận địa điểm, cấp chứng chỉ quy hoạch hoặc cấp thông tin quy hoạch, chấp nhận
chỉ giới đường đỏ và cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật, chấp thuận quy hoạch tổng thể mặt bằng, chấp thuận phương án kiến trúc và một số các yêu cầu trái với quy định về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở khác. Hay việc quy định quản lý quy hoạch và cung cấp các thông tin về quy hoạch thuộc trách nhiệm cơ quan nhà nước, thế nhưng, UBND TPHN lại giao cho Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội quản lý về chỉ giới đường đỏ và cung cấp các số liệu hạ tầng kỹ thuật cho từng công ty. Tất cả những quy định trên gây kéo dài thời gian một cách không cần thiết, không đảm bảo yêu cầu cải cách thủ tục hành chính mà lại gây phiền hà, kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư xây dựng hơn.
• Vốn đầu tư
Một dự án tốt, rất nhiều ngân hàng, nhà đầu tư sẽ sẵn sàng đầu tư cho dự án đó. Đối với Dự án N05 cũng vậy. Nhưng xét tổng thể, trên thực tế, có rất nhiều dự án mà “nguồn vốn về” rất dè sẻn, không có điều kiện đầu tư chiều sâu, đồng bộ nhằm giải quyết cơ bản từng bước hệ thống các công trình và hầu hết các nhà Chủ đầu tư phải lấy từ nguồn kinh phí của bản thân chi trả để tiến độ hoàn thiện dự án nhanh hơn, nhưng không phải Chủ đầu tư nào cũng có khả năng về tài chính như vậy. Việc nguồn kinh phí chi cho công trình có liên tục, nhanh và mạnh mới có thể nghĩ tới một dự án xây dựng với thời gian đạt đúng tiến độ. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
• Các khâu như Giải phóng mặt bằng, Tư vấn, Đấu thầu…
Nguyên nhân khách quan còn có thể kể đến là sự phối hợp giữa các Bộ, ngành và các Tỉnh... trong quá trình chuẩn bị dự án đặc biệt là sự chậm trễ trong công tác giải toả mặt bằng xây dựng. Khâu giải phóng mặt bằng của các công trình thường kéo dài, và gây tốn rất nhiều kinh phí. Một dự án mà giải phóng mặt bằng chiếm đến một lượng vốn lớn trong tổng mức kinh phí toàn dự án, hoàn toàn hạn chế việc đầu tư về chiều sâu cho công trình.
Công tác này cũng ảnh hưởng quan trọng đến giai đoạn này. Tình trạng yếu kém của các nhà thầu xây dựng cũng là nguyên nhân ảnh hưởng tới Công tác đầu tư xây dựng của ngành. Thời gian qua do nhiều lý do, trong đó có lý do thuộc về quản lý đầu tư của chính phủ, dẫn đến hầu hết các nhà thầu xây dựng đã và đang bị suy yếu, nhân lực tốt ra đi, máy móc không được tăng cường, công nghệ lạc hậu, quản lý yếu kém. Hiện tượng vi phạm quy chế đấu thầu diễn ra khá phổ biến làm cho quá trình đấu thầu trở thành “màn kịch” với “quân xanh quân đỏ”, “thông thầu” hoặc “vây thầu” làm cho kết quả cuộc đấu thầu bị sai lệch do đã được sắp đặt trước Đây cũng là nguyên nhân mà những gói thầu đáng lẽ ra phải đấu thầu mà đã chuyển sang cơ chế chỉ định thầu…hiện tượng tiêu cực có thể chuyển sang một dạng khác