Khi kênh tín dụng bị nghẽn mạch, nhất là tín dụng thông qua kênh ngân hàng và các tổ chức tín dụng thì việc hoàn chỉnh và mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố và cho phép hình thành thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp sẽ giải quyết được vấn đề tín dụng. Thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp có tầm quan trọng đặc biệt vì có thể biến nguồn vốn tĩnh trong bất động sản thành vốn động để đầu tư. Làm tốt được việc này sẽ khơi thông được kênh nối giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản.
Trong các nguồn vốn đầu tư đó thì nguồn vốn rất quan trọng là nguồn vốn từ thị trường thế chấp bằng bất động sản hiện hữu và thậm chí cả những bất động sản sẽ hình thành trong tương lai. Việt Nam là nước đang phát triển, đang thực hiện công nghiệp hóa thì nguồn nội lực từ thế chấp - cầm cố bằng bất động sản đóng vai trò rất quan trọng, đó là nguồn đầu tư từ nội lực, giúp cho nền kinh tế không bị lệ thuộc nhiều vào nước ngoài. Hiện nay chúng ta chỉ mới có thị trường thế chấp - cầm cố sơ cấp (là thị trường trực tiếp giữa người nhận thế chấp và người thế chấp) đã có hành lang pháp lý, nhưng vẫn chưa thực sự uyển chuyển, ít năng động, tính thanh khoản không cao, chưa tạo được nguồn vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng cho vay khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn hoặc đơn giản là tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng sẽ bị lâm vào “thế kẹt” tiền mặt. Thị trường thế
chấp - cầm cố thứ cấp khắc phục được nhược điểm này bằng cách các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này. Vì vậy việc hình thành thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp là cần thiết, tạo thêm nguồn vốn đầu tư, hoạt động sẽ uyển chuyển hơn, tạo cơ chế tốt để phát triển thị trường vốn cũng như thị trường bất động sản. Dựa trên nguyên tắc hoạt động của thị trường nên làm cho nguồn vốn đa dạng hơn, nhiều hơn, năng động và tích cực hơn.
Nguyên tắc hoạt động của thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp: tại thị trường cho thế chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu về tín dụng sẽ ký một hợp đồng vay với tổ chức tín dụng và được đảm bảo bởi tài sản đã hình thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai. Do vậy, bất động sản thế chấp là tài sản của tổ chức tín dụng cho vay chừng nào người đi vay chưa trả hết tiền đã vay. Người cho vay thế chấp, các ngân hàng thương mại, các công ty chuyên cho vay, các tổ chức tín dụng cho vay thế chấp sẽ tập hợp những khoản cho vay này lại thành danh mục và bán chúng cho các tổ chức chuyên mua bán nợ và tài sản thế chấp theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Nguồn vốn của công ty này sẽ được huy động bằng phát hành trái phiếu, vay các chính phủ và tổ chức quốc tế do Chính phủ bảo lãnh … Thông qua nghiệp vụ mua bán này các khoản vốn cho vay ở thị trường sơ cấp đã được giải phóng, nhà cho vay sơ cấp đã có vốn để duy trì tiếp hoạt động của mình. Thông qua cơ chế này, các nhà cho vay ở thị trường sơ cấp cho vay thế chấp cầm cố và bán chúng cho nhà đầu tư ở thị trường thứ cấp để duy trì ổn định quỹ cho vay của mình, lúc này vốn trên thị trường tính dụng thực sự đã được khai thông, các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp sẽ không rơi vào tình trạng thiếu cung tiền.
Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố nhà ở.
Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm, hưu trí, công ty tài chính...
Thành lập được thị trường thế chấp - cầm cố thứ cấp trong thời điểm này là việc nên làm và cần thiết, càng sớm càng tốt vì nó giải quyết được vấn đề vốn cho thị trường đầu tư cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần phải có một lộ trình phù hợp, cần có quá trình kiểm tra, để thấy rõ tính khả thi và sự tác động đến xã hội. Để thực hiện được giải pháp này, trước hết cần có các văn bản pháp quy về mua bán nợ bất động sản; các quy định về việc thành lập và hoạt động của các tổ chức mua bán nợ. Và cần phải xây dựng được một hành lang pháp lý tốt để có thể đảm bảo được quyền và quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên tham gia vào thị trường, nhất là tính thanh khoản khi chuyển
nhượng các giá trị đã cho cầm cố thế chấp cho các tổ chức tín dụng khác. Theo pháp luật hiện hành thì hiện nay chúng ra mới chỉ có hành lang pháp lý cho thị trường thế chấp - cầm cố sơ cấp, mà cũng chưa thực sự hiệu quả. Vì vậy, chúng ta cần phải thống nhất việc hoàn chỉnh thị trường sơ cấp này, đồng thời hỗ trợ để thị trường thứ cấp mang lại hiệu quả cao ngay khi đi vào hoạt động. Đó là những điều mà các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng rất quan tâm khi tham gia giao dịch bảo đảm trong thị trường thế chấp - cầm cố vì đó là hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi trực tiếp của họ.
Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được. Sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở.