2. Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nộ
2.5 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế chính sách,
doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vực BĐS và thị trờng BĐS.
Tồn tại này tạo môi trờng thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của phần tử thoái hoá, biến chất trong các cơ quan quản lý Nhà nớc về nhà, đất gây những bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trong thị trờng BĐS.
Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài do cha tách đợc quyền cho thuê đất thô (của Nhà nớc) với quyền cho thuê hạ tầng ( của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng hạ tầng), dẫn đến những u đãi về giá thuê đất, miễn giảm tiền thuê đất
của Nhà nớc phải thông qua doanh nghiệp phát triển hạ tầng và nhiều khi các doanh nghiệp trực tiếp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh lại không đợc hởng.
Việc góp vốn liên doanh bằng gía trị quyền sử dụng đất là một giải pháp tốt trong thời kỳ đầu (1987 - 1993), khi ta thiếu vốn, giá cho thuê đất cao, đến nay không còn ý nghĩa đáng kể.
Theo quy định hiện hành, các nhà đầu t nớc ngoài không đợc quyền thuê đất trực tiếp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Luật đất đai quy định rõ cho các tổ chức trong nớc thuê đất có nhiều quyền hơn so với tổ chức nớc ngoài thuê đất. Các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài khi chuyển nhợng, cổ phần hoá cũng gặp phải khó khăn do tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất không rõ ràng. Việc xử lý quyền sử dụng đất góp vốn khi doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc chấm dứt hoạt động tr- ớc thời hạn đợc quy định khác nhau trong Luật đầu t nớc ngoài và Luật đất đai. Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng đất, khi giải thể doanh nghiệp, quyền sử dụng đất đã góp vốn đợc xử lý theo thoả thuận của các bên.
Theo quy định của Luật đầu t nớc ngoài và Nghị định số 24/2000/NĐ-CP (Điều 43), khi giải thể doanh nghiệp hoặc chấm dứt hoạt động trớc thời hạn, giá trị quyền sử dụng đất trong thời gian còn lại thuộc tài sản thanh lý của doanh nghiệp. Tuy nhiên, quy định trên không áp dụng đợc trong trờng hợp doanh nghiệp Nhà nớc thuộc đối tợng thuê đất của Nhà nớc trả tiền hàng năm. Ngoài ra, theo quy định của Luật đất đai (Điều 23), đối với trờng hợp đợc bên Việt Nam là tổ chức đợc Nhà nớc giao đất, Nhà nớc sẽ thu hồi lại đất khi doanh nghiệp giải thể.
2.6 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.
Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán BĐS, góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ rất nặng nề về nhà đất, gây ra những khiếu kiện tranh chấp
địa phơng cha đáp ứng đợc yêu cầu thực tế, rất dễ gây ra tình trạng mất ổn định chính trị – xã hội.
Mấy năm gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo gia tăng và gay gắt phức tạp, nội dung về khiếu nại, tố cáo có liên quan mật thiết đến các vấn đề về nàh đất. Xuất hiện khá nhiều đoàn khiếu kiện vợt cấp ở nhiều tỉnh, thành phố lên trung ơng và hầu hết có nội dung khiếu kiện về đất đai. Một số nơi khiếu kiện rất gay gắt trở thành diểm nóng giải quyết kéo dài, ảnh hởng đến trật tự, an ninh địa phơng.
Theo thống kê hàng năm có trên 10 vạn vụ việc khiếu kiện liên quan đến nhà đất (chiếm khỏang 65% tổng số vụ việc khiếu kiện của công dân gửi đến cơ quan Nhà nớc). Riêng thanh tra Nhà nớc hàng năm tiếp nhận từ 5.000 – 7.000 đơn khiếu kiện vợt cấp liên quan đến đất đai (cha tính những đơn trùng lặp).
Qua thực tiễn thấy rằng khiếu kiện, tranh chấp đất đai đợc thể hiện chủ yếu trong mối quan hệ các cơ quan, đơn vị nhà nớc với công dân và giữa công dân với công dân, bao gồm những dạng sau:
Đòi lại đất có nhà ở các khu vực đô thị trong quá trình cải tạo XHCN và cải tạo công thơng nghiệp Nhà nớc đã quản lý nhng không làm đủ thủ tục, hồ sơ trng thu, mua, hoặc để thất lạc hồ sơ, nay chủ đất cũ đã dùng nhiều hình thức xin hoặc đòi lại đất ở.
Đòi lại đất Nhà nớc đã giao cho các đơn vị quân đội, công an và các tổ chức làm kinh tế (nông, lâm, ng trờng, trại giam, khu kinh tế mới), nay một số đơn vị sử dụng không đúng mục đích, không có hiệu quả, bán đất, “phát canh thu tô” hoặc sử dụng đất công làm kinh tế gia định, giao khoán cho nhiều đối t- ợng ở nhiều nơi khác (trong đó không ít cán bộ, nhân viên Nhà nớc nhận đất với hình thức làm trang trại nhng thực tế họ không làm mà thuê chính ngời dân ở địa phơng đó làm).
Đòi lại đất mà chính quyền cũ đã lấy để lập ấp chiến lợc, lập khu quân sự, trại lính, kho tàng tr… ớc năm 1975.
Tranh chấp đất đờng đi, ngõ xóm, ranh giới đất ở, đất vờn, đất sản xuất thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình cũng diễn ra khá phổ biến.
Khiếu kiện đòi lại nhà, đất của các cơ sở tôn giáo diễn ra khá phổ biến, phức tạp.
Chủ cũ đòi lại đất nhờ ngời khác trông coi, ngời đợc nhờ trông coi qua thời gian đã coi nh của mình.
Khiếu kiện lấy đất để xây dựng công trình công cộng, không chỉ về giá đền bù, mà còn về cách làm thiếu công khai, mất dân chủ, không nhất quán, không công bằng, bớt xén tiền đền bù.
Khiếu nại để đòi đợc hợp thức hoá, công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị (để không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) mà khi mua không có xác nhận chính quyền địa phơng có hơn 3.000 vụ việc tồn đọng từ trớc đến nay cha đợc giải quyết đợc. Có nhiều trờng hợp cải tạo đúng chính sách, pháp luật nhng nay hộ vẫn khiếu kiện đòi lại quyền lợi. Một số trờng hợp gia đình những ngời có công với cách mạng cũng bị cải tạo nhà, đất, hiện đang thực sự khó khăn về chỗ ở có đơn xin lại nhà cũ, gây khó khăn không nhỏ cho các cơ quan nhà nớc trong quá trình giải quyết.
Về tố cáo tập trung ở các nội dung sau:
Chính quyền địa phơng giao đất trái thẩm quyền, đất giao không đúng danh sách đợc phê duyệt theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, giao sai vị trí, sai diện tích, không đúng quy hoạch, thu tiền đất vợt nhiều lần so với quy định của Nhà nớc, sử dụng tiền đất không đúng chế độ tài chính.
Chính quyền địa phơng quản lý sử dụng quỹ đất công và quỹ đất công ích 5% sai mục đích, sai pháp luật, cho thuê đất trái thẩm quyền.
Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, tại Hà Nội nguồn thông tin để có đợc ngôi nhà hiện tại của ngời phỏng vấn tập trung chủ yếu là thông qua bạn bè, họ hàng (chiếm 70,24%), qua thông tin đại chúng 16,67%, qua các trung tâm môi giới nhà đất chỉ chiếm có 13,10% (nguồn: Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ơng).
Thông tin giúp tìm kiếm ngôi nhà ở Hà Nội
70%
13%17% 17%
Qua bạn bè, họ hàng
Qua trung tâm môi giới nhà đất Qua thông tin đại chúng
Theo VnExpress ngày 9/1/2004 vợ chồng anh Chuyờn ở Thanh Xuõn, Hà Nội dốc toàn bộ 900 triệu đồng mua đất ở khu Lỏng Hũa Lạc. Chỉ một thời gian sau, mảnh đất ấy bị xột vào danh sỏch quy hoạch và chỉ được đền bự chưa đầy một nửa số tiền anh chị bỏ ra.
Anh Chuyờn cho biết, khụng chỉ cú anh mà cả chị gỏi và hai người bạn thõn cũng rơi vào trường hợp tương tự. "Suy cho cũng cũng chỉ vỡ khụng cú thụng tin nờn đành phải chấp nhận thụi", anh than thở.
Anh Ân ở Định Cụng (Hà Nội) cũng là một nạn nhõn của tỡnh trạng thiếu thụng tin. Năm ngoỏi, anh "nộm" 2 tỷ đồng vào mảnh đất ở khu vực quận Cầu Giấy, sau đú mới ngó ngửa ra là nú nằm trong diện giải toả.
Cỏc chuyờn gia địa ốc cho rằng, thị trường bất động sản đang rơi vào tỡnh trạng thiếu thụng tin nghiờm trọng về cả người mua và người bỏn. Do vậy, những chuyện rủi ro xảy ra với người dõn trong thời gian qua khỏ phổ biến. Ngay cả những người cẩn thận và cú kinh nghiệm về lĩnh vực này đụi khi cũng mua phải một căn hộ đó qua tay nhiều chủ với mức chờnh lệch cú khi lờn đến vài trăm triệu đồng.
Theo thống kờ của một cụng ty bất động sản lớn ở Hà Nội, cứ 100 căn nhà giao dịch chỉ cú 10-15 căn nhà giao dịch thực, tức là được mua bỏn với giỏ hợp lý và người mua nắm rừ thụng tin về vị trớ căn nhà. Số cũn lại, đa số bị đẩy giỏ lờn cao do đầu cơ. Cỏc trung tõm tư vấn thừa nhận, phần lớn người dõn khi mua nhà thường nhờ người quen mối lỏi, hay cũ mụi giới mỏch nước.
Do vậy, tỡnh trạng “người người mụi giới, nhà nhà mụi giới” bất động sản hiện đó diễn ra khỏ phổ biến và cứ đõu lập dự ỏn xõy nhà chung cư, quy hoạch đụ thị mới... là ở nơi đấy mọc lờn cỏc trung tõm tư vấn. Chỉ tớnh riờng khu vực Mỹ Đỡnh cứ cỏch vài trăm một lại thấy xuất hiện một trung tõm mụi giới bất động sản, hay từ chõn cầu Chương Dương đến cầu Chui cũng cú đến chục văn phũng tư vấn.
Cơn "sốt" mụi giới tràn về cả những vựng ven đụ đang trong quỏ trỡnh đụ thị húa. Tại Đụng Anh, đầu làng, cuối làng đều cú văn phũng nhà đất. Thậm chớ khụng vào văn phũng nhà đất, chỉ cần ngồi uống nước ở quỏn cúc ven đường, và hỏi: ở đõy cú ai bỏn nhà, đất khụng, lập tức cú người đến hướng dẫn một cỏch tận tỡnh với mức phớ khoảng 1-2 triệu đồng nếu thương lượng thành cụng.
Hiện nay do nhu cầu của thị trờng nhiều trung tâm môi giới nhà đất mọc lên nh- ng chỉ mới có 19 trung tâm đăng ký hoạt động với Nhà nớc. Do vậy Nhà nớc vẫn cha quản lý đợc các trung tâm này.