1.3.1. Đặc điểm các dự án bất động sản và công tác thẩm định các dự án bất động sản động sản
Bất động sản vốn là một lĩnh vực đặc biệt của đầu tư. Có thể kể đến một số loại dự án về đầu tư bất động sản như sau: xây dựng căn hộ; văn phòng; Khu công nghiệp; khu chế xuất; Công trình công cộng như: chợ, công viên, khu vui chơi...
Những dự án bất động sản có những đặc điểm riêng biệt so với các dự án khác. Vì vậy việc thẩm định đối với nó cũng có những đặc điểm riêng. Dự án bất động sản có một số đặc điểm riêng như sau:
Dự án bất động sản thường gắn với đất đai, điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt đông. Vì vậy dự án đầu tư bất động sản có một số đặc điểm riêng sau:
Đầu tư về bất động sản bao giờ cũng cần vốn rất lớn. Vốn này lại không có tính linh hoạt cao hay tính thanh khoản của nó không cao. Bởi vì vốn bỏ ra lớn nhưng thời gian để hoàn thành dự án và thu hồi vốn có thể lâu.
Mặt khác, đầu tư lớn, thời gian dài, nên độ rủi ro của nó rất cao. Nhưng đi kèm với độ rủi ro cao là lợi nhuận thu được cũng rất lớn. Rủi ro thường đi kèm với lợi nhuận. Những dự án có độ rủi ro cao, nhưng nếu thành công thì nó cho lợi nhuận cũng cao.
Dự án bất động sản cần phải chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng. Dự án cần phải quan tâm đến mức sống chung của nơi thực hiện dự án, quan tâm tới thị hiếu người tiêu dùng, chú ý đến nhu cầu, thị trường tiêu thụ...
Đầu tư kinh doanh bất động sản thường gắn với hoạt động xây dựng.Để đầu tư có hiệu quả yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực nhất định trong lĩnh vực này. Chủ đầu tư phải có năng lực về tài chính, năng lực kinh nghiệm trong những dự án tương tự và năng lực trong việc thực hiện dự án. Yêu cầu này sẽ chọn lọc những nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia vào lĩnh vực khó khăn, mạo hiểm và nhiều rủi ro này.
Các công trình được hình thành phải đảm bảo yêu cầu về kĩ thuật, có kiến trúc đẹp, hài hòa với môi trường, đảm bảo tính kinh tế, phù hợp với yêu cầu phát triển của địa phương, quốc gia.
Đối với các dự án bất động sản Ngân hàng ngoài việc thẩm định giống các dự án khác, Ngân hàng còn phải chú ý thẩm định kĩ một số điểm sau:
Thứ nhất, dự án đầu tư bất động sản vay vốn lớn, tính thanh khoản không cao vì thế khi thẩm định cần quan tâm tới thời gian thu hồi vốn đầu tư của dự án. Điều này sẽ cho thấy khả năng trả nợ của dự án, xem xét khả năng trả nợ vốn là mối quan tâm hàng đầu của các Ngân hàng. Vì nếu dự án có khả năng trả nợ thì các ngân hàng mới dám cho vay vốn.
Thứ hai, đầu tư bất động sản có độ rủi ro lớn, những bù lại lợi nhuận rất cao, vì thế khi xem xét thẩm định ta phải chú ý đến biên an toàn của dự án đầu tư. Đánh giá dự án bằng phương pháp phân tích độ nhạy của dự án.
Thứ ba, khi thẩm định về dự án đầu tư bất động sản cần thẩm định về thị trường của dự án, cần chú ý tới người tiêu dùng cuối cùng sản phẩm của dự án.Thị trường sẽ quyết định dự án có khả thi hay không. Vì vậy không thể bỏ qua việc nghiên cứu thị trường của dự án. Ngân hàng cần phải chú ý nghiên cứu đến khả năng cạnh tranh của sản phẩm, những dự án cùng loại đang được triển khai trên cùng địa bàn, nghiên cứu cung cầu về sản phẩm, nghiên cứu địa bàn nới dự án thực hiện để xem thuận lợi và khó khăn đối với dự án... Những dự án bất động sản thường là vốn lớn nên khi sản phẩm bán ra thường có tình trạng bị các nhà đầu cơ mua lại nhưng họ thường đặt mua mà chưa trả tiền ngay và sau đó bán cho người tiêu dùng với giá cao, đến khi người tiêu dùng cuối cùng trả tiền thì họ mới trả tiền cho dự án, điều này làm cho những tính toán ban đầu của dự án bị sai lệch, gây ra tình trạng sản phẩm của dự án tưởng được bán hết nhanh chóng nhưng thật ra vẫn chưa có người tiêu thụ và vẫn chưa thể thu hồi được vốn. Để thẩm định được dự án cần phải chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng sản phẩm của dự án. Như thế tránh tình trạng sản phẩm của dự án bị mua hết ngay nhưng thực chất lại chưa tiêu dùng được toàn bộ.
Thứ tư, cần chú ý tới năng lực của chủ đầu tư trong việc thực hiện các dự án. Thẩm định chủ đầu tư về một số mặt như: năng lực tài chính; năng lực kĩ thuật; hồ sơ kinh nghiệm trong các dự án đầu tư bất động sản mà chủ đầu tư đã tham gia.
Thứ năm, cần thẩm định về kiến trúc, kết cấu, các yêu cầu kĩ thuật của dự án. Dự án bất động sản thường về xây dựng có các yêu cầu về kĩ thuật và kiến trúc, việc đạt các tiêu chuẩn nhất định thì dự án mới có thể được triển khai và được sử dụng an
toàn, như thế sản phẩm của dự án mới được phép bán ra trên thị trường.
Thứ sáu, hạ tầng nơi dự án đầu tư cũng là một yếu tố quan trọng để thẩm định. Địa bàn thuận tiện phát triển, đường xá, điện nước đầy đủ, giao thông đi lại dễ dàng thì dự án xây dựng tại đó sẽ có tính khả thi cao hơn, sản phẩm tại đó sẽ dễ tiêu thụ hơn. Các điều kiện về hạ tầng tốt sẽ giúp cho dự án hoàn thành thuận tiện và phân phối dễ dàng.
Việc thẩm định năng lực của chủ đầu tư có thể phân theo loại dự án như sau:
Bảng 1.10: Yêu cầu thẩm định đối với các dự án đầu tư bất động sản
Tiền đầu tư Đầu tư Vận hành đầu tư
Đầu tư mới
Năng lực lập dự án Kinh nghiệm lập dự án Kinh nghiệm chuyên gia
Năng lực pháp lý Năng lực tài chính Năng lực thực hiện dự án Năng lực điều hành, quản lý Cải tạo, mở rộng
Năng lực, kinh nghiệm lập dự án Năng lực tài chính Năng lực thực hiện dự án Năng lực điều hành dự án
Duy trì Kinh nghiệm lập dự án Năng lực thực hiện dự án
Kinh nghiệm điều hành dự án
