nhiều, số lượng dự án cần thẩm định lớn nhưng cán bộ tín dụng đã cố gắng để hoàn thành nhiệm vụ, đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách hàng, thực hiện tốt, nghiêm túc, chính xác quy trình và nội dung thẩm định chung.
1.3.4. Những hạn chế và nguyên nhân trong quá trình thẩm định đầu tư về bất động sản bất động sản
1.3.4.1. Những hạn chế
Bên cạnh những kết quả đạt được, chất lượng thẩm định tài chính dự án tại Ngân hàng vẫn còn một số hạn chế, cụ thể là:
- Một số nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư về bất động sản còn sơ sài, thiếu chính xác:
+ Thứ nhất, việc thẩm định tổng mức vốn đầu tư cũng như cơ cấu, tốc độ bỏ vốn đầu tư, Ngân hàng thường chấp nhận những dự toán có sẵn do chủ đầu tư lập mà chưa đánh giá, xem xét một cách kỹ lưỡng nên trong quá trình thực hiện dự án xảy ra tình trạng thiếu vốn đầu tư, bỏ vốn không đúng tiến độ thi công, làm giảm hiệu quả của dự án đầu tư.
+ Thứ hai, việc xác định doanh thu, chi phí của dự án đầu tư vẫn còn mang tính ước lượng. Thông thường cán bộ thẩm định chỉ phân tích sản phẩm có được thị trường chấp nhận, giá bán dự kiến dựa vào giá bán sản phẩm cùng loại trên thị trường chứ không dựa vào việc phân tích cung cầu trên thị trường sản phẩm.
Vòng đời của một dự án thường kéo dài, có rất nhiều rủi ro nhưng khi thẩm định Ngân hàng vẫn cố định giá bán như vậy là bất hợp lý. Đặc biệt là việc xác định chi phí của dự án, Ngân hàng thường dựa vào số liệu mà doanh nghiệp cung cấp (hóa đơn mua bán vật tư, nguyên vật liệu) hoặc dựa vào mức giá trung bình trên thị trường chứ chưa có sự dự đoán về sự biến đổi của mức giá này do sự thay đổi của thị trường khi dự án đi vào hoạt động.
+ Thứ ba, việc xác định lãi suất chiết khấu. Tiến hành thẩm định tài chính doanh nghiệp theo phương pháp luồng tiền chiết khấu do vậy việc xác định lãi suất chiết khấu là rất quan trọng, tuy nhiên tại Ngân hàng lãi suất chiết khấu được xác định cho tất cả các năm tồn tại của dự án. Như vậy là không chính xác vì việc xác định lãi suất chiết khấu không chỉ phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng mà nó còn ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố lạm phát, việc cố định lãi suất chiết khấu trong suốt vòng đời của dự án đã bỏ qua sự tác động của lạm phát, sự thay trượt giá, với tỷ lệ lạm phát cao như ở nước ta sẽ làm cho kết quả phân tích bị sai lệch rất lớn.
+ Thứ tư, Ngân hàng chỉ quan tâm đến thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án trong thời gian dự án trả nợ, chứ thường không quan tâm đến cả đời dự án. Điều này làm cho việc thẩm định kém hiệu quả đối với dự án. Không quan tâm tới kết quả của dự án khi dự án hoàn thành và đi vào hoạt động tức là không thẩm định được lợi ích sau cùng của dự án.
- Ngân hàng sử dụng phương pháp phân tích rủi ro nhưng phân tích rủi ro dự án còn sơ sài khiến cho tính khả thi và hiệu quả tài chính của dự án thiếu chính xác, chưa có đủ cơ sở để kết luận dự án thực sự hiệu quả hay không? Các dự đoán của Ngân hàng về dự án chưa được sát với thực tế.
Quá trình dự án đi vào hoạt động cho thấy một số yếu tố dự đoán của Ngân hàng còn chưa chính xác, đặc biệt đây là những dự án dài hạn, mang nhiều rủi ro. Tiến độ trả nợ của một số dự án bị chậm so với kế hoạch, đây cũng là vấn đề mà Ngân hàng cần phải quan tâm vì vấn đề này có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của vốn đầu tư, ảnh hưởng tới tốc độ luân chuyển vốn và đặc biệt là làm tăng rủi ro cho hoạt động của Ngân hàng do làm tăng tỷ lệ nợ quá hạn, tăng tỷ lệ nợ xấu, tăng dự phòng nợ xấu.
Cần quan tâm xem sự chậm trễ này là do nguyên nhân khách quan hay chủ quan để có những biện pháp can thiệp kịp thời.
- Trình độ thẩm định của cán bộ Ngân hàng còn hạn chế. Nhiều cán bộ thẩm định trong ngân hàng còn trẻ, vừa mới ra trường và chưa thật sự va chạm với các dự án thẩm định, vì thế khả năng phán đoán và kinh nghiệm còn rất non yếu. Đặc biệt lĩnh vực đầu tư bất động sản là một lĩnh vực với nhiều yếu tố đặc thù cần phải có kinh nghiệm dầy dặn và nghiên cứu kĩ dự án, vì thế việc thẩm định càng trở nên khó khăn và phức tạp hơn.
- Thông tin là một yếu tố quan trọng. Nhưng thông tin luôn là thứ còn thiếu và cần phải bổ sung đối với các Ngân hàng và cán bộ thẩm định dự án. Một dự án với những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp không thể đủ cho cán bộ thẩm định có thể thẩm định tốt dự án, cán bộ thẩm định còn cần thêm các thông tin khác liên quan đến dự án và thị trường tiêu thụ, thị trường tiền tệ... như thế thì mới có thể thẩm định tốt dự án.
- Chưa coi trọng việc vận dụng thống nhất quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định dự án đầu tư. Đôi khi các cán bộ thẩm định dựa vào năng lực và kinh nghiệm thẩm định của mình thành ra đôi khi không tuân theo đúng những quy trình thẩm định, điều này đối với một số cán bộ còn yếu kinh nghiệm sẽ dễ có sai sót.
- Thẩm định về khách hàng còn chưa được đầy đủ. Năng lực của chủ đầu tư là một yếu tố quyết định thành bại đối với dự án, nhưng việc thẩm định năng lực chủ đầu tư vẫn còn chưa đầy đủ. Chủ yếu các cán bộ không có đủ thời gian nên chỉ thẩm định được về một số mặt như năng lực tài chính, năng lực pháp lý, các dự án đang chủ đầu tư đang thực hiện...chứ chưa tìm hiểu được kĩ năng lực của khách hàng.
- Cán bộ thẩm định còn yếu trong việc khảo sát thị trường. Việc khảo sát thị trường tại nơi dự án được xây dựng cần tốn nhiều thời gian và chi phí. Thẩm định thị trường cần phải đến tận nơi dự án đầu tư để nghiên cứu, xem xét. Thị trường bất động sản lại là một thị trường nóng, có nhiều rủi ro và có hiện tượng mua trước chưa tiêu dùng mà dùng để bán lại, điều này gây ảnh hưởng tới việc phân phối sản phẩm của dự án và thu hồi vốn của dự án, dễ dẫn tới tình trạng dự án xây xong, bán hết
những lại không thu hồi được vốn, vì vậy cần thẩm định cả những khách hàng mua. Việc này quá phức tạp nên các cán bộ chưa thể thẩm định một cách chuyên sâu. Ngân hàng chỉ chủ yếu thẩm định về đối thủ cạnh tranh, cung cầu, nhu cầu thị trường, tính toán tiêu thụ theo bản tường trình của chủ đầu tư mà chưa có sự linh hoạt.
- Ngân hàng không có chuyên môn về thẩm định kiến trúc, kết cấu, yêu cầu kĩ thuật của dự án. Đối với các dự án xây dựng, bất động sản là một lĩnh vực riêng biệt trong đầu tư. Việc này cũng là một khó khăn đối với Ngân hàng. Để thẩm định được dự án này, Ngân hàng phải có cán bộ có chuyên môn về xây dựng, nhưng thật chất các cán bộ lại không có chuyên môn về lĩnh vực này. Nên Ngân hàng khó có thể thẩm định được các yêu cầu về kĩ thuật, kiến trúc và kết cấu của dự án.
1.3.4.2. Những nguyên nhân
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến những hạn chế đã phân tích ở trên. Ta có thể chia ra 2 nhóm nguyên nhân chủ yếu dẫn đến nhũng hạn chế trên là nhóm nguyên nhân chủ quan và nhóm nguyên nhân khách quan :
- Nhóm nguyên nhân khách quan
Thứ nhất, phần thông tin trong phục vụ cho công tác thẩm định còn rất nghèo
nàn, thiếu thốn, chưa có hệ thống, chưa cập nhật và kém chính xác, chủ yếu phải dựa trên nguồn thông tin từ phía khách hàng mà hầu hết thông tin từ khách hàng đều chưa qua kiểm toán theo một chế độ bắt buộc. Với tình trạng thông tin như thế làm cho đánh giá của các cán bộ thẩm định thiếu chính xác, khiến cho chất lượng thẩm định giảm.
Thứ hai, nhiều khách hàng là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, khi lập dự
án thường chỉ tập trung vào một số nội dung chính, chỉ tiêu chính chứ chưa có khả đưa ra một dự án hoàn chỉnh và có căn cứ khoa học. Đặc biệt đối với các dự án đầu tư bất động sản, các chỉ tiêu đánh giá cần phải được khoa học và chặt chẽ hơn, có độ phân tích sâu. Điều này cũng do sự thiếu hụt thông tin nói trên, một phần do trình độ hạn chế của các cán bộ quản lý ở các doanh nghiệp. Hạn chế này cũng cản trở hoạt động thẩm định của Ngân hàng, ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định tại Ngân hàng.
định nhưng chưa hẳn đã vững chắc, cộng vào đó các hình thức của thị trường tài chính chưa phát triển mạnh ở Việt Nam, tâm lý và thói quen đầu tư chưa hình thành rõ nét, giá cả của đồng tiền, vốn vay chưa được quan tâm đúng mức. Nước ta hiện nay đang trong thời gian lạm phát lớn vì thế các yếu tố về thị trường cũng thay đổi liên tục, rất khó để phán đoán và đánh giá chính xác.Vì vậy các dự án sử dụng vốn được vay ở Ngân hàng dễ dẫn đến tình trạng không có khả năng hoàn trả nợ vay. Rủi ro tiềm ẩn đối với Ngân hàng là rất lớn.
Thứ tư, môi trường pháp lý trong hoạt động tín dụng đối với các ngân hàng còn
nhiều hạn chế và thiếu sót. Một số cơ chế, chính sách chưa được các Bộ, ngành có liên quan xử lý kịp thời, các văn bản hướng dẫn triển khai nghiệp vụ còn nhiều bất cập, chưa sát với thực tế. Khiến công tác thẩm định của các cán bộ gặp nhiều khó khăn làm ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định tại Ngân hàng.
- Nhóm nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, năng lực, trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định tại Ngân hàng còn yếu. Mặc dù trong thời gian qua, Ngân hàng thường xuyên cử cán bộ tín dụng đi học các lớp tập huấn nâng cao trình độ chuyên môn nhưng vẫn chưa đáp ứng được những yêu cầu ngày càng phức tạp trong công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư, đặc biệt là dự án bất động sản. Trình độ cán bộ thẩm định không đồng đều và hầu hết tuổi đời còn trẻ nên chưa tích lũy được kinh nghiệm. Chính vì trình độ còn hạn chế nên nhiều dự án phức tạp, nên quá trình thẩm định kéo dài, tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính còn thiếu chính xác gây sai lệch các chỉ tiêu này. Số lượng cán bộ thẩm định còn mỏng mà số dự án cần tài trợ ngày càng nhiều gây nên áp lực đối với cán bộ thẩm định, một lúc họ phải thẩm định nhiều dự án khác nhau nên chất lượng thẩm định không thể cao. Mặt khác, Ngân hàng chưa có phòng thẩm định riêng, cán bộ tín dụng kiêm luôn việc thẩm định nên tính chuyên nghiệp chưa cao. Lĩnh vực đầu tư bất động sản đòi hỏi cán bộ có chuyên môn cao mà cán bộ tín dụng lại tương đối trẻ, chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Điều này cũng ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định tại Ngân hàng.
thẩm định, nhất là thẩm định tài chính dự án còn chưa đầy đủ, thiếu tính chính xác và ít khi các nguồn thông tin được thẩm định lại.
Thứ ba, sức ép về thời gian thẩm định của doanh nghiệp và cấp trên gây không ít khó khăn cho cán bộ thẩm định. Nhiều vấn đề mà cán bộ tín dụng muốn thẩm định lại như nguồn thông tin, thị trường sản phẩm, công nghệ nhưng vì thời gian quá ngắn không cho phép nên thường bỏ qua, lấy luôn số liệu trong dự án để tính toán các chỉ tiêu tài chính của chủ đầu tư.
