THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ
3.3.1 Hoàn thiện các chắnh sách tài chắnh và thuế trên thị trường bất ựộng sản tại TP.HCM:
tại TP.HCM
3.3.1 Hoàn thiện các chắnh sách tài chắnh và thuế trên thị trường bất ựộng sản tại TP.HCM: ựộng sản tại TP.HCM:
Ở phần trên, chúng ta ựã có cái nhìn sơ lược về chắnh sách thuế luỹ tiến. Tiếp theo, chúng ta sẽ tìm hiểu những biện pháp nhằm hoàn thiện và hướng sắc thuế này theo mục ựắch có lợi cho thị trường.
Một trong những vấn ựề quan trọng ựối với sắc thuế này mà các cơ quan quản lý cần quan tâm là phải làm sao xác ựịnh ựối tượng thu thuế và mức thuế cho phù hợp. đối với việc xác ựịnh ựối tượng thu thuế lũy tiến, các bộ, ngành cần cố gắng tìm ra một giải pháp khả thi nhất có thể bao thầu ựược tất cả các ựối tượng, ựặc biệt không bỏ sót ựối tượng ựầu cơ. Giải pháp ựặt ra là nếu tài sản nhà ựất ựược ựưa vào kinh doanh ựã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì Bất ựộng sản ựó không bị ựánh thuế luỹ tiến. Nhà nước cũng nên giảm mức thuế chuyển nhượng xuống 1% và không thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc gộp thuế chuyển nhượng bất ựộng sản với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.Ngược lại, nhà nước cần ựánh thuế với thuế suất cao ựối với các trường hợp bán nhà ựất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất ựược tắnh như là kinh doanh bất ựộng sản với thuế suất nên ở mức 25-28% chênh lệch giá mua bán. đối với việc xác ựịnh mức thuế lũy tiến, cần xác ựịnh rõ căn cứ tắnh thuế, hạn mức ựánh thuế. Căn cứ tắnh thuế cần sửa ựổi theo hướng quy ựịnh căn cứ tắnh thuế là giá ựất tắnh thuế do UBND tỉnh quy ựịnh theo khung giá của Chắnh phủ và công bố công khai hàng năm. Lúc ấy người nộp thuế sẽ công bằng
khi cùng một thuế suất nhưng vị trắ mảnh ựất khác nhau thì mức thuế ựóng sẽ khác nhau. Hạn mức tắnh thuế cần xác ựịnh rõ hạn mức là diện tắch sàn sử dụng hay tổng diện tắch sử dụng. Bên cạnh ựó, chúng ta cũng có thể học tập cách làm của các nước láng giềng Singapore áp dụng thuế cố ựịnh, người mua nhà ựể ở chịu thuế 4%, mua nhà nhưng không ở phải ựóng thuế 12%. Ở Việt Nam có thể ựánh thấp hơn một chút. Việc ựánh thuế cố ựịnh sẽ giúp thị trường ựỡ xáo trộn, không xảy ra việc móc ngoặc giữa nhà ựầu tư với cơ quan quản lý nhằm trốn thuế.
Bên cạnh ựó, nhà nước cũng cần áp dụng phương pháp xác ựịnh giá tắnh thuế theo cách mới, theo ựó, giá tắnh thuế ựược xác ựịnh theo giá các loại ựất do UBND cấp tỉnh quy ựịnh cần phải sát với giá chuyển nhượng trên thị trường ựược công bố hàng năm theo qui ựịnh của Luật đất ựai 2003. Phương pháp này sẽ không chỉ mang lại hiệu quả ựối với thuế lũy tiến dành cho Bất động sản, mà nó còn mang lại những hiệu quả và lợi ắch ựối với các loại thuế bất ựộng sản khác.
Những lợi ắch ựem lại từ căn cứ tắnh thuế mới bao gồm :
Thứ nhất, về mặt hình thức, quy ựịnh về thuế và cách tắnh thuế rất rõ ràng dễ hiểu. Người dân, người sử dụng ựất và cơ quan thuế dễ dàng tắnh ngay ựược mức thuế phải ựóng hàng năm. Quy ựịnh rõ ràng sẽ hạn chế ựược những tiêu cực nếu có từ nhân viên thu thuế. điều này khác hẳn với qui ựịnh cũ về hạng ựất và do mức thuế chênh lệch giữa các hạng ựất (không ựược xác ựịnh rõ ràng) dễ dẫn ựến tiêu cực trong ựóng thuế và thu thuế bởi ựa số người dân không biết ựất mình ựang sử dụng thuộc hạng ựất nào; chỉ biết ựược số thuế phải ựóng theo thông báo mà phường, xã ựưa tới.
Thứ hai, giải quyết ựược những bất hợp lý trong ựộng viên thuế và ựảm bảo công bằng xã hội trong việc sử dụng ựất và ựóng thuế sử dụng ựất. đất ựang sử dụng ở vị trắ thuận lợi sẽ có giá cao hơn và do ựó mức thuế sử dụng ựất cũng sẽ cao hơn những nơi khác có vị trắ không thuận lợi. Sự công bằng này cũng ựược thể hiện ngay trong quá trình giải toả ựền bù, ựô thị hoá. Vắ dụ: Trước khi giải toả, khu ựất này nằm trong kiệt hẻm ựược xác ựịnh giá là 200.000ựồng/mét vuông. Nhưng sau khi giải toả, khu ựất ựó ựược ra mặt tiền với hệ thống hạ tầng hoàn thiện, giá ựất ựược xác ựịnh lại là
2.000.000ựồng/ mét vuông. Như vậy, mức thuế ựóng hàng năm của khu ựất ựó sẽ tăng lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá ựất. Nhà nước thu thuế ựất hàng năm có ựiều kiện trang trải cho những ựầu tư trước ựây về mở ựường và xây dựng hạ tầng.
Thứ ba, tăng cường công tác quản lý và sử dụng ựất tiết kiệm, hiệu quả hơn; hạn chế tình trạng ựầu cơ ựất. Tại TP.HCM, rất nhiều người ựổ xô ựi mua ựất tắch trữ trong khi nhu cầu sử dụng ựất thực sự không có. Tình trạng này kéo theo ựó là ựất tuy có chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử dụng ựất không hiệu quả. Quy hoạch ựô thị trở nên bát nháo, phổ biến là nhà chia lô, ai cũng muốn nhà mình ra mặt tiền ựể dễ kinh doanh, buôn bán; vào chung cư chỉ là chuyện cùng ựường bất ựắc dĩ. Các nhà ựầu tư dự án thấy mảnh ựất nào thuận lợi một chút là chăm chăm vào việc phân lô bán nền nhà.
Nếu chúng ta áp dụng cách tắnh thuế mới, theo ựó, tăng mức thu thuế gấp nhiều lần mức thuế cơ bản thông thường ựối với phần diện tắch ựất ựể hoang, không sử dụng sẽ hạn chế tình trạng ựầu cơ ựất, nắm giữ ựất ựai trái pháp luật, xác ựịnh ựược kế hoạch sử dụng ựất phù hợp với nhu cầu thực chất xã hội, chấn chỉnh tình trạng sốt ựất ỘảoỢ, Ộựóng băng ảoỢ. đồng thời, quy ựịnh như vậy sẽ khuyến khắch ựược việc xây dựng nhà cao tầng, tiết kiệm diện tắch ựất, tăng diện tắch thông thoáng công cộng, góp phần cải thiện bộ mặt ựô thị.
Thứ tư, cách tắnh thuế mới phù hợp với luật pháp quốc tế, ổn ựịnh nguồn thu, góp phần thúc ựẩy phát triển xã hội. Trên quan ựiểm thu thuế ựể phục vụ phát triển ựất nước, thuế sử dụng ựất là một nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước mà hiện nay ựang còn bỏ ngỏ.