THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ
2.3.2.2 Nguồn cung Bất ựộng sản gặp nhiều trở ngại do những hạn chế trong chắnh sách quản lý thị trường Bất ựộng sản:
trong chắnh sách quản lý thị trường Bất ựộng sản:
Nhìn chung, những biến ựộng lớn trên thị trường Bất ựộng sản trong thời
gian qua một phần lớn là do sự ảnh hưởng của cung- cầu. Sự thiếu hụt nguồn cung Bất ựộng sản ựã ựẩy giá bất ựộng sản lên cao, và cũng chắnh vì thế dẫn ựến khả năng suy giảm ựột ngột của thị trường khi tiếp nhận những chắnh sách ựiều tiết của nhà nước. Một trong những nguyên nhân dẫn ựến tình trạng này nằm ở chắnh sách quản lý hành chắnh của nhà nước.
Một trong những hạn chế ựầu tiên trong chắnh sách quản lý hành chắnh trong lĩnh vực Bất ựộng sản chắnh là sự nhiêu khê, phức tạp trong thủ tục hành chắnh trong ựầu tư các dự án bất ựộng sản suốt thời gian qua, ựó là một nguyên nhân khiến ảnh hưởng ựến nguồn cung Bất ựộng sản. Thời gian ựể 1 dự án bất ựộng sản hoàn thiện thủ tục ựể triển khai khởi công xây dựng công trình theo quy ựịnh hiện hành phải trải qua 33 khâu thủ tục và phải mất hơn 3 năm; có những dự án phải mất ựến 4 - 5 năm mới xong. Bên cạnh ựó, hiện nay có khá nhiều quy ựịnh ựang mâu thuẫn nhau như việc Nhà nước quy ựịnh sau 1 năm dự án không triển khai sẽ bị xem xét thu hồi; thế nhưng, ựể hoàn tất các thủ tục triển khai, ựộng thổ dự án thì công ty Bất ựộng sản phải mất hơn 3 năm. Chắnh sự mâu
thuẫn này ựã tạo nên nhiều khó khăn và ựồng thời gây thiệt thòi cho các công ty Bất ựộng sản, làm ảnh hưởng ựến tiến ựộ phát triển các dự án Bất ựộng sản.
Thứ hai, phải kể ựến những hạn chế trong hoạt ựộng quy hoạch, phát triển ựất ựô thị. để phát triển hơn 1500 dự án Bất ựộng sản, bao gồm nhà và khu ựô thị, nhà nước cần tăng diện tắch ựất ựô thị từ 105.000 hecta hiện nay lên 460.000 hecta vào năm 2020, ựưa tỷ lệ ựô thị hóa từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Tuy nhiên, vấn ựề quy hoạch, quản lý, phát triển ựất ựô thị trong thời gian qua còn rất nhiều bất cập. Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý quy hoạch, kiến trúc ựô thị chưa ựầy ựủ, thiếu ựồng bộ, hiệu lực pháp lý thấp, sự phân công, phối hợp trong quản lý ựô thị giữa các cơ quan nhà nước ở Trung ương và ựịa phương, cũng như giữa các ngành chức năng thực hiện chưa tốt, còn phân tán, chồng chéo, không thống nhất, không rõ trách nhiệm. Vai trò của chắnh quyền ựô thị, ựặc biệt là của cơ quan quản lý kiến trúc ựô thị tuy rất cần, nhưng chưa ựược thiết lập rõ ràng. Nhân sự làm công tác quy hoạch, quản lý, phát triển ựất ựô thị tại các quận, huyện còn thiếu, trình ựộ chuyên môn còn hạn chế và không ựủ nhân sự chuyên ngành nên việc thẩm ựịnh, phê duyệt và quản lý ựất ựô thị trên ựịa bàn rộng lớn thì gặp nhiều khó khăn. Chắnh những hạn chế này ựã ảnh hưởng rất nhiều ựến tiến ựộ triển khai các dự án Bất ựộng sản, làm thiếu hụt khá lớn nguồn cung Bất ựộng sản.
Thứ ba, hạn chế của nguồn cung Bất ựộng sản còn bị tác ựộng rất lớn từ những bất cập trong việc khuyến khắch ựầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Bởi lẽ, theo khoản 1 điều 40 Luật Nhà ở có quy ựịnh tiêu chuẩn thiết kế ựối với căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại phải ựảm bảo diện tắch sàn xây dựng tối thiểu cho mỗi căn là 45 mét vuông, trong khi ựó, rất nhiều tầng lớp cư dân có thu nhập rất thấp, họ lại chỉ cần nhà có diện tắch nhỏ (khoảng 30-35 mét vuông) ựể phù hợp với túi tiền eo hẹp của mình, trong ựó bao gồm người ựộc thân, người già, sinh viên mới ra trường, ngay cả hơn 90.000 cặp vợ chồng trẻ ở TP.HCM cũng có nhu cầu tương tự. đối với suy nghĩ của rất nhiều người, trong ựiều kiện kinh tế hạn hẹp, họ có thể chấp nhận một căn hộ nhỏ, khi ựiều kiện kinh tế ựược cải thiện thì họ có thể bán nhà nhỏ mua nhà lớn hơn. Chắnh vì hạn chế này mà Bất ựộng sản cho người thu nhập thấp chưa làm cho nhu cầu của một bộ phận lớn cư dân ựược thoả mãn hoàn toàn, dẫn ựến thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp chưa hấp dẫn các nhà ựầu tư trong cũng như ngoài nước.
đồng thời, Luật nhà ở cũng quy ựịnh nhà dành cho ựối tượng có thu nhập thấp chỉ ựược xây tối ựa sáu tầng. điều kiện này chỉ có thể thực hiện ựược ở những khu vực còn ựất trống tại ngoại thành, không phù hợp với nhu cầu của người thu nhập thấp ựang lệ thuộc vào công việc kiếm sống ở các khu thị tứ nội thành. Bên cạnh ựó, với tình hình hiện nay, quy hoạch xây dựng chung cư phải hơn 10 tầng mới mong bù ựắp ựược chi phắ ựất ựai, ựó là chưa kể áp lực về vốn. Trước ựây, chi phắ cho mỗi mét vuông chung cư là 5-6 triệu ựồng, nay ựã lên ựến 8-9 triệu ựồng. Với tình trạng siết chặt tắn dụng Bất ựộng sản như hiện nay, nhà ựầu tư ựương nhiên phải nhắm tới những dự án nào ựem lại hiệu quả kinh tế cao hơn.
Kết luận Chương 2:
Chương 2 ựã mang ựến một cái nhìn tổng quát về quá trình phát triển của thị trường Bất ựộng sản ở nước ta nói chung và ở nước ta nói riêng xuyên suốt từ năm 1993 cho ựến nay, ựể từ ựó phân tắch thực trạng phát triển của thị trường Bất ựộng sản tại TP.HCM trong giai ựoạn hiện nay. Trong chương 2, những nguyên nhân cụ thể ảnh hưởng ựến sự phát triển của thị trường Bất ựộng sản ựã ựược nêu và phân tắch, ựể từ ựó ựưa ra những giải pháp cụ thể trong chương 3.
Chương 3:
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM